Jelgava uztur saikni ar iedzīvotājiem

Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde daudzos jautājumos ir bijusi un paliek Latvijā pirmā. Mēs pirmie apvienojām zem viena jumta vairākas pilsētas namu pārvaldes. Pirmie sākām vest mājas lietas. Pirmie mācījāmies rīkot iedzīvotāju kopsapulces. Vieni no pirmajiem sākām uzskaitīt ieņēmumus un izdevumus katrai dzīvojamai mājai un noteicām ekonomiski pamatotu maksu par apsaimniekošanu. Arī jaunajā gadā centīsimies būt numur viens visā, kas skar mūsu klientu – Jelgavas iedzīvotāju intereses.

Jauns apsaimniekošanas uzņēmums

Atceresimies, kā radās un sāka darboties mūsu uzņēmums – Jelgavā lielākais namu pārvaldnieks, kas apsaimnieko 420 daudzdzīvokļu māju.

1998. gada 23. aprīlī Jelgavas dome nolēma izveidot pašvaldības bezpeļņā uzņēmumu “Nekustamā īpašuma pārvalde”. Par uzņēmuma dibināšanas dienu uzskatām tā paša gada 16. jūniju, kad JNĪP tika reģistrēta Uzņēmumu reģistrā. 2004. gadā tikām reorganizēti un izveidoja SIA „Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde” (JNĪP). Zem viena jumta tika apvienotas četras pilsētas namu pārvaldes un remontu-avārijas uzņēmums, tas ļāva samazināt administratīvās izmaksas un operatīvāk reaģēt jebkurā situācijā.

Mēs bijām pirmā apvienotā pārvalde Latvijā. Mūsu pirmā sekotāja bija Liepāja, kas arī reorganizēja savas namu pārvaldes. Jāteic, ka pagaidām Latvijā neviens nav veicis pētījumus, kādam vajadzētu būt optimālajam namu pārvaldīšanas uzņēmumam – lielam vai mazam. Ir skaidrs, ka tam jābūt pietiekami lielam, lai samazinātu uzturēšanas izdevumus un tā rīcībā būtu vajadzīgie resursi, un reizē pietiekami kompaktam, lai pārvaldnieks nezaudētu sakarus ar iedzīvotājiem.

Kontaktiem ir ļoti liela nozīme. Personiski cenšos pastāvīgi piedalīties iedzīvotāju sapulcēs (piedodiet, ka nevaru ierasties uz katru, tas tīri fiziski nav iespējams). Ja apsaimniekošanas uzņēmuma vadītājs vispār nekontaktējas ar iedzīvotājiem, viņš zaudē sakarus ar reālo dzīvi, un tas nav pieļaujams. Uzskatu, ka mūsu uzņēmums ir optimāls gan lieluma, gan apsaimniekojamo māju skaita ziņā, un tas ļauj mums strādāt patiešām efektīvi.

Pagaidu kļuvis par ilgtspējīgu

Skaidrs, ka jelgavnieki bieži interesējas, kāpēc vispār dibināta mūsu pārvalde. Sākumā visu patiesību nezinājām pat mēs, JNĪP darbinieki. Tikai vēlāk uzzinājām, ka pilsētas dome jaunajam uzņēmumam bija paredzējusi īsu mūžu. Pagājušā gadsimta beigās pastāvēja uzskats, ka privatizēto dzīvokļu īpašnieki paši var māju pārvaldīt. Namu pārvaldes tika uzskatītas par pagaidu veidojumu, tām pareģoja izmiršanu.

Bet tā nu sanāca, ka pagaidu JNĪP kļuva par ilgtspējīgu uzņēmumu. Jaunākā pieredze liecina, ka mājas pārvaldīt var tikai profesionāļi. Nesen Latvijas augstskolas sāka piedāvāt mācību programmas māju pārvaldītājiem, un tas, manuprāt, nepavisam nav lieki.

Bet tad, pēc dzīvokļu privatizācijas, valdīja uzskats, ka katrā mājā atradīsies kāds aktīvs pensionārs, kas pārvaldīšanu ņems savās rokās. Tā nenotika. Tomēr mēs neatteicāmies no domas, ka dzīvokļu īpašniekus varētu iesaistīt mājas pārvaldīšanā, tāpēc izveidojām mājas vecāko institūciju. Vecākie kļuva par saistošo posmu starp iedzīvotājiem un pārvaldnieku. Tagad šī saikne nav zudusi. Kā redzat, tas, ka mājai ir profesionāls pārvaldnieks un reizē pārvaldīšanā piedalās paši iedzīvotāji, viens otram ne tikai netraucē, bet pat palīdz.

Kā tikām galā ar parādiem

Uzreiz pēc JNĪP nodibināšanas mēs izanalizējām tajā iekļauto namu pārvalžu finansiālo stāvokli un konstatējām, ka tas ir visai bēdīgs. Traģiska situācija bija ar maksu par apkuri – bijušās namu pārvaldes bija siltumtīkliem palikušas parādā vairāk nekā miljonu latu.

Pie šī skaitļa derētu pakavēties. 268 tūkstošus latu no minētā parāda veidoja aprēķinātā kavējuma nauda. Siltuma piegādātāji pārvaldītājam pierēķināja soda naudu par aizkavētajiem maksājumiem, bet namu pārvaldēm tolaik nebija tiesību iekasēt kavējuma naudu no iedzīvotājiem. Pilnīgs absurds. Tikai ar lielām pūlēm izdevās norakstīt kavējuma naudu.

Tostarp iedzīvotāju tīrais parāds par siltumu JNĪP dibināšanas brīdī bija 464 tūkstoši latu. Redzat atšķirību? Daļa naudas, ko klienti bija samaksājuši par siltumu, bija kaut kur vecajās namu pārvaldēs pazudusi..

Agrākajās Jelgavas namu pārvaldēs notikušais mums bija laba mācība. Kopš uzņēmuma darbības pirmās dienas stingri ievērojām noteikumu, ka visa no iedzīvotājiem saņemtā nauda nekavējoties jāpārskaita komunālo pakalpojumu sniedzējiem. JNĪP pastāvēšanas nepilnos trīspadsmit gados mēs ne santīma neesam aizturējuši savos kontos un neesam palikuši parādā nevienam sadarbības partnerim.

Vai pastāv daudzu tūkstošu algas?

Bet atgriezīsimies pie pagātnes notikumiem. Jau 1998. gada septembrī JNĪP tika sarīkota pirmā pārbaude, jo no sākta gala tika uzskatīts, ka mēs strādājam ļoti slikti, bet saņemam milzīgi lielas algas. Tāpēc pašvaldības komisija ņēmās pārbaudīt, cik īsti saņem mūsu uzņēmuma vadītāji un darbinieki – pa tūkstotim vai pieciem tūkstošiem? Baumas izrādījās pārspīlētas. Audits atklāja, ka JNĪP ir spēkā progresīva darba samaksas sistēma, proti, ka darbinieku atalgojums ir atkarīgs no visa uzņēmuma darba rezultātiem.

Bet mēs turpinājām kārtot iekšējās finanšu lietas. 1998. gadā izanalizējām apsaimniekošanas maksu, kas jelgavniekiem bija no 2,3 līdz 11 santīmiem par kvadrātmetru, atkarībā no mājokļa labiekārtotības. Pilsētā agrāk spēkā bija princips: jo mazāk mājā ērtību, jo mazāk jāmaksā tās iemītniekiem. Taču laiks parādīja, ka tas nav pareizi, jo mazas, nelabiekārtotas mājas apsaimniekošana dzīvokļu ipasniekiem izmaksā dārgāk nekā jauna daudzstāvu nama apsaimniekošana.

1999. gadā mums izdevās pašvaldībā pierādīt, ka apsaimniekošanas maksu nepieciešams paaugstināt. Mēs jau tolaik uzskatījām, ka katras mājas ienākumi un izdevumi jāuzskaita atsevišķi, atsakoties no „kopējā katla” principa. Tas beidzot ļāva iedzīvotājiem izskaidrot, kā iztērēta no viņiem par apsaimniekošanu saņemtā nauda un cik lieli līdzekļi mājai būs vajadzīgi turpmāk.

Daudzās Jelgavas mājās vēl šobaltdien spēkā ir 1999. gadā noteiktie apsaimniekošanas tarifi un iedzīvotāji maksā no 11 līdz 17 santīmiem par kvadrātmetru (tiesa, siltummezglu modernizācija rēķinā ir ierakstīta atsevišķi).

Aprunāsimies?

Jau 2000. gadu sākumā mēs sarīkojām pirmās dzīvokļu īpašnieku sapulces, lai sniegtu pārskatu par saņemtās apsaimniekošanas maksas izlietojumu. Tas bija mūsu pirmais mēģinājums kontaktēties ar iedzīvotājiem. Tolaik mēs uz tikšanos aicinājām gan dzīvokļu īrniekus, gan īpašniekus, reizē pulcinājām cilvēkus no vairākām mājām. Tās, protams, nebija īstas kopsapulces šā vārda tagadējā izpratnē, bet mēs taču toreiz tikai mācījāmies.

Tai laikā Latvijā vēl nebija profesionāļu apsaimniekošanas jomā, kuri varētu mums dot padomu, kā rīkoties. Taču bija skaidrs, ka mājas vajag apsaimniekot pa jaunam. Vajadzēja apvienot dzīvokļu īpašniekus, izskaidrot viņu tiesības un pienākumus. Te atļaušos nedaudz atkāpties no temata. Uzskatu, ka sasteigtā privatizācija bija mūsu valsts kļūda. Cilvēki bija laimīgi saņemt īpašumā dzīvokļus, bet viņiem nebija ne jausmas par to kas būs tālāk. Pēc privatizācijas viņiem radās pienākums rūpēties par savām mājām, bet dažas no tām bija sliktā tehniska stāvoklī! Faktiski iedzīvotājs nezināja ko īsti viņš privatizē.

Pirms privatizācijas remontēt nekustamo īpašumu vajadzēja pašvaldībai vai valstij, tagad šis slogs uzgūla pašu iedzīvotāju pleciem. Neviens viņiem neteica: „Nesteidzieties! Varbūt izdevīgāk būt īrniekiem?”

Bet tagad par vēlu nožēlot sastrādāto. Mums tas jāuztver kā fakts: pēc privatizācijas atbildība par dzīvokļiem un mājām gulstas uz to īpašnieku pleciem. Tāpēc JNĪP nācās izstrādāt pilnīgi jaunu sistēmu sadarbībai ar iedzīvotājiem.

Mācījāmies kopā ar visiem

Ar smaidu atceros, kā 1999. gada rudenī Limbažu rajonā notika Latvijas namu pārvaldnieku tikšanās ar pārstāvjiem no Dzīvojamo māju Privatizācijas komisijas, kura noteica mājokļu apsaimniekošanas politiku valstī. Vēlēdamies uzzināt no šiem ekspertiem, kā pa jaunam apsaimniekot mājokļus, mēs ar JNĪP pirmo vadītāju Ediju Putnieku arī devāmies uz sapulci. Vai varat iedomāties?! Privatizācijas komisijas pārstāvis iznāca priekšā un paziņoja: „Latvijā radušās jaunas problēmas saistībā ar māju apsaimniekošanu pēc dzīvokļu privatizācijas. Sakiet, profesionāļi, ko mums darīt?” Mums tai brīdī nolaidās rokas. Sapratām, ka pašiem jāmācās, jāmeklē un jāīsteno labākie māju apsaimniekošanas paņēmieni.

Ar šādu pieredzi arī sākām dzīvot un strādāt. 2000. gadā noslēdzām pirmo pilnvarojuma līgumu ar dzīvokļu īpašniekiem, kuri bija pārņēmuši māju no pašvaldības. Tagad tas liktos smieklīgs – īss, līdz galam neizsvērts dokuments. Pašreiz pārvaldīšanas līgumus slēdz saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu, un tie ir daudz pilnīgāki.

Pie viena vēlos atgādināt, ka līdz 2011. gada 31. decembrim visām namu pārvaldēm Latvijā jāpārslēdz pārvaldīšanas līgumi, iekļaujot šajos dokumentos iztrūkstošās likuma normas. Ar gandarījumu varu teikt, ka mums nenāksies būtiski mainīt līgumus pēdējos gados slēgtos līgumus ar klientiem, jo tie jau tagad praktiski atbilst likumam.

Šobrīd aptuveni 75% mājokļu mēs apkalpojam to īpašnieku uzdevumā, kuri no pašvaldības pārņēmuši pārvaldīšanas tiesības, un tikai 25% Jelgavas māju mēs joprojām apkalpojam pašvaldības uzdevumā (tie ir mājokļi, kuru īpašnieki nav pārņēmuši pārvaldīšanas tiesības).

Jelgavas aktuālās problēmas

Lielākā problēma mums šobrīd ir parādnieki. Pārvaldnieks var ieplānot mājā daudz nepieciešamos remontdarbus, bet, ja nesaņems attiecīgu finansējumu no iedzīvotājiem, darbi neizkustēsies ne no vietas.

Daudzi iedzīvotāji uzskata, ka kaimiņi, kas nemaksā rēķinus, paliek parādā pārvaldniekam. Bet tā taču nav! Pārvaldnieks tikai rīkojas ar dzīvojamai mājai piederošajām finansēm. Tāpēc jebkura mājas iemītnieka parāds par apsaimniekošanu un komunālajiem pakalpojumiem, vispirmām kārtām, ir parāds visai mājai, visiem tās iedzīvotājiem. Kamēr dzīvokļu īpašnieki to neapzināsies, baidos, nekas nemainīsies. Iedzīvotāji bieži prasa no pārvaldnieka pārskatu par samaksātās naudas izlietojumu. Reiz pie manis uz pieņemšanu atnāca kāds solīds vīrs. Viņš lietpratīgi stāstīja par mājas problēmām, pieprasīja veikt remonta darbus un beidzot strikti noprasīja: „Kur paliek nauda, ko es maksāju?” Es samulsu un nolēmu pārbaudīt dokumentus. Izrādījās, ka mans apmeklētājs pats par dzīvokli ir parādā vairāk nekā 400 latu. Neizpildījis savas saistības pret kaimiņiem un māju, viņš pieprasīja informāciju par to kā tiek izlietoti mājas finanšu līdzekļi! Vai tas ir taisnīgi?

Kādam jābūt labam pārvaldniekam?

Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā teikts, ka „dzīvojamās mājas pārvaldīšanas nodrošināšana ir dzīvojamās mājas īpašnieka pienākums”. Tāpēc, uzdodot pārvaldniekam pārvaldīšanas uzdevumu, dzīvokļu īpašnieku pienākums ir nodrošināt viņu ar visu pilnvērtīgam darbam nepieciešamo, tai skaitā ar naudu.

Likumos tagad ir precīzi aprakstītas obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības, kuras nodrošina dzīvojamās mājas pārvaldītājs – sanitārā kopšana, tehniskā apkope utt. Tas viss maksā tik, cik maksā. Šobrīd viena otra namu pārvalde mētājas ar solījumiem apsaimniekot mājas gandrīz par velti. Manuprāt, tāda speciālista piedāvājums, kurš gatavs māju apsaimniekot par lētu naudu, dzīvokļa īpašniekiem ir jāizvērtē ļoti kritiski. Vai tiešām ir iespējams māju uzturēt ar minimāliem līdzekļiem?

Diemžēl mūsu valstī pagaidām nav precīzu kritēriju tam, kāds ir labs vai slikts pārvaldnieks. Domāju, ka labs speciālists ir tas, kurš strādā saskaņā ar likumu un normatīviem. Tāpēc iesaku iedzīvotājiem jebkuru apsaimniekošanas piedāvājumu rūpīgi apsvērt un salīdzināt ar to, ko nosaka likumi un normatīvi. Pretējā gadījumā viņiem var piedāvāt līgumu ar daudziem apšaubāmiem sīkā rakstā ierakstītiem nosacījumiem. Tas ir bīstami. Ne jau velti saka, ka skopais maksā divreiz.

Iepriecina tas, ka no šā gada atbilstoši likumam „Par dzīvokļa īpašumu” lēmumu pieņemt ne tikai kopsapulcē, bet arī aptaujas veidā. Svarīgus ar mājas pārvaldīšanu saistītus lēmumus varēs pieņemt tikai ar noteiktu balsu skaitu. Tas nozīmē, ka dzīvokļu īpašnieku biedrības vai kooperatīvās sabiedrības valde vairs nevarēs ar divām trim balsīm noteikt mājas apsaimniekošanas politiku. Svarīgus lēmumus varēs pieņemt tikai dzīvokļu īpašnieki, un tas aizsargās viņu intereses.

2011. gadā celsim energoefektivitāti

Mēs zinām, ka dzīvojamais fonds Latvijā nav īpaši labā stāvoklī. Mūsu mājas ir sen būvētas, apkures sistēmas vairs nedarbojas tā, kā vajadzētu. Piedevām pēdējos gados stipri mainījušies siltumenerģijas taupības standarti. Tāpēc par savu pienākumu uzskatām mājokļu energoefektivitātes celšanu un popularizēšanu Jelgavā. Tas ļaus taupīt ne tikai siltumu, bet arī iedzīvotāju naudu.

Pirmos siltināšanas darbus veicām jau 2000. gadā, kad vietumis nosiltinājām māju gala sienas, ielikām jaunus logus kāpņu telpās. 2002. gadā mums pavērās iespēja iepazīties ar vācu kolēģu pieredzi. Tā sākās mūsu sadarbība ar Vāciju, kur jau no pagājušā gadsimta deviņdesmitajiem gadiem tiek īstenota vērienīga mājokļu renovācijas programma.

Īpaši gribu pieminēt sadarbību ar “Austrumeiropas mājokļu apsaimniekošanas iniciatīva” (IwO) un personiski Hellera kungu, kā arī Vācijas Federālās Republikas Vides, dabas aizsardzības un reaktoru drošības ministriju un tās pārstāvi Hofmana kungu. Kopīgiem spēkiem mēs Jelgavā renovējām divas dzīvojamās mājas – 4. līnijā 1 (2008. gads) un Helmaņa ielā 3 (2009. gads). Tā mēs ieguvām pieredzi, ko var likt lietā ne tikai Jelgavā, bet arī visā Latvijā. Šai nolūkā decembrī un janvārī sarīkojām pirmās Atvērto durvju dienas. Pirmo pasākumu apmeklēja māju pārstāvji, uz otro uzaicinājām speciālistus un visus pārējos interesentus. Ja būs vajadzīgs, esam gatavi rīkot seminārus katru mēnesi.

Siltināšanas programmu ir akceptējusi valsts, tāpēc izbrīnu rada fakts, ka dažs Jelgavas domes deputāts (nevēlos nosaukt vārdus) aģitē pret šo programmu. Kā kaut kas tāds iespējams?! To es tiešām nespēju saprast. Rodas aizdomas: ja programmas īstenošanu uzticētu šim deputātam, tā būtu laba, bet tā kā to realizē mūsu pārvalde, politiķa skatījumā tā ir slikta.

Bet mēs tostarp turpinām iesākto darbu. Sadarbība ar vācu kolēģiem kļuvusi par ieguvumu visai valstij. 2010. gada pavasarī 25 pārvaldnieki no Latvijas devās mācīties uz Berlīni programmas „Mājas draugs” ietvaros. Šie speciālisti būs labi palīgi siltināšanas programmas realizācijā mūsu valstī. Otrs solis: ar mūsu starpniecību Latvijas Lauksaimniecības universitāte sākusi sadarboties ar Berlīnes Tehnisko universitāti. Mūsu jaunie speciālisti varēs pārņemt labāko Eiropas mājokļu siltināšanas pieredzi. Tas nozīmē, ka Jelgavā un visā Latvijā būs vairāk skaistu un siltu māju.

Nobeigumā piebildīšu, ka jebkura pašvaldība rūpējas par saviem iedzīvotājiem un mājām. No Jelgavas domes saņemam izpratni un atbalstu savā darbā. 2011. gads Jelgavas nekustamā īpašuma pārvaldei būs saspringts, bet mēs ceram, ka reizē arī veiksmīgs – gan mums, gan mūsu klientiem