Cēsis: namu pārvalde, kuru min par paraugu

Cēsu namu pārvaldīšanas SIA “CDzP” ļoti bieži min kā piemēru: salīdzinoši nelielajā pilsētā izvērsti tādi darbi, ka Rīga var tikai apskaust. No Cēsu divsimt daudzdzīvokļu mājām, ko apsaimnieko CDzP, aptuveni pusē veikti nopietni remonta darbi – nomainīti jumti, kāpņu telpās ielikti jauni logi un durvis, aptuveni divdesmit mājas ir daļēji vai pilnībā nosiltinātas.

Mazpilsētas plusi

Katras otrās Cēsu daudzdzīvokļu mājas iemītnieki nav sēdējuši saliktām rokām, gaidot mītiskus labākus laikus, nav žēlojuši naudu sava īpašuma aprūpei un nav baidījušies ņemt kredītu siltināšanai un renovācijai. Kā viņiem tas izdevies? Un kāpēc, ja ir izdevies Cēsīm, tik atklāti un konsekventi neizdodas Rīgai?

Šos jautājumus adresējām CDzP vadītājam Ģirtam Beikmanim. Tā sacīt, esiet tik laipns un atklājiet noslēpumu.

– Cēsis ir maza pilsētiņa, kur viss ir kā uz delnas, – atbild apsaimniekošanas uzņēmuma vadītājs. – Tiklīdz pilsētā parādījās pirmās izremontētās un nosiltinātās mājas, par notikušo sāka interesēties citu māju iedzīvotāji. Var pat teikt, ka viens no mūsu progresa iemesliem bija normāla cilvēciska skaudība. Cilvēki saprata, ka ir iespējams dzīvot skaistāk, siltāk un labāk arī bez lieliem tēriņiem.

Rīgā, pēc Ģirta Beikmaņa teiktā, attiecības starp klientiem un apsaimniekotājiem veidojas pavisam citādi. Iedzīvotāji bieži vien nepazīst pat savus tuvākos kaimiņus, viņiem grūti pieņemt kopīgus lēmumus, bet pozitīvi piemēri lielā pilsētā ir mazāk pamanāmi, tāpēc arī grūti uzvarēt dzīvokļu īpašnieku vispārējo iesīkstējušo vienaldzību.

– Savulaik bija piedāvājums pastrādāt galvaspilsētā, es toreiz atteicos no domas apsaimniekot mājas Rīgā, jo sapratu, ka Rīgā cilvēki mazāk runā ar kaimiņiem, mazāk ieklausās un mēģina izprast procesus, sapratu, ka tolaik nebūs viegli atrast pieeju galvaspilsētas iedzīvotājiem, – atzīstas Beikmaņa kungs.

Galdi un astoņas garāžas

Ģirts Beikmanis pieļauj, ka cēsnieki no sākta gala bija gatavi uzticēties tieši savējam, vietējam uzņēmumam.

– Darbu apsaimniekošanas jomā sāku pašvaldībā aptuveni pirms desmit gadiem. Vispirms vadīju pašvaldības namu pārvaldi, bet 2003. gadā, iepazinies ar situāciju Igaunijā, Somijā, Vācijā un Zviedrijā, sapratu, ka mājokļu apsaimniekošana nav pašvaldības pienākums, bet gan normāls bizness, – atceras pārvaldnieks.

Pilsēta uzklausīja speciālista viedokli un nodeva pašvaldības namu pārvaldi privatizācijai. Konkursā piedalījās trīs uzņēmēji, to skaitā arī Beikmanis (būtu dīvaini, ja procesa ierosinātājs rīkotos citādi). Pēc uzvaras konkursā viņš četru gadu laikā uzņēmumu pakāpeniski izpirka no pilsētas.

– Ja raugāmies uz šo lietu objektīvi, tad jāteic, ka es iegādājos vecus galdus, datorus, astoņus garāžas boksus un tiesības īrēt telpas, – stāsta pārvaldnieks. – Piedevām vēl saņēmu visai nosacītas tiesības apsaimniekot mājas, kas līdz tam bija pašvaldības uzņēmuma pārvaldībā. Ja nākamajā dienā mājokļu īpašnieki pārietu pie cita apsaimniekotāja, iznāktu, ka īstenībā par samērā lielu naudu esmu nopircis dažus galdus! Kā redzat, manis iecerētais pasākums bija saistīts ar zināmu risku. Bet uzmundrinājumu deva pilsētnieku sirsnīgā attieksme. Vēl pirms privatizācijas beigām dažu māju pārstāvji nāca man klāt, sacīdami: „Ja Cēsu namu pārvaldi pārpirks kāds Rīgas bagātnieks, jūs nodibināsiet alternatīvu uzņēmumu, un mēs noteikti pāriesim pie jums!” Bija patīkami apzināties, ka cēsnieki ir devuši mums uzticības.

Pirmās mājīguma pazīmes

Ko privatizācija vienkāršoja dzīvokļu pārvaldes darbā?

– Mēs bijām kļuvuši atbildīgi paši par sevi, – stāsta Ģirts Beikmanis. – Nu mums vairs nevajadzēja savu rīcību saskaņot ar pašvaldību. Tagad, ja mājai ir problēma, piemēram, jāmaina kāds tehniskais mezgls, mēs sasaucam kopsapulci un piedāvājam iedzīvotājiem: „Ņemsim un uzreiz veiksim remontu, bet jūs samaksāsiet pusgada laikā!” Tātad dzīvokļu pārvalde aizņemas saviem klientiem naudu remontam. Pašvaldības uzņēmums bez pilsētas domes atļaujas tā nedrīkst darīt.

Pavisam drīz, tai pašā 2003. gadā, Cēsīs tika nosiltināta pirmā māja. Tobrīd tik vērienīgi darbi Latvijā bija liels retums.

– Pirmā māja, ko mēs sākām renovēt, bija ļoti bēdīgā stāvoklī: fasādes ķieģeļi bija piesūkušies ar mitrumu un sadrupuši, sienas līmeņa novirze dažādos stāvos atšķīrās pat par pusmetru. Cilvēkiem vienkārši nebija kur likties! Kad daudzstāvu nams bija savests kārtībā, cilvēki novērtēja: māja izskatās gluži kā jauna, durvis un logi nomainīti, kāpņu telpas izremontētas, bet maksa par to visu nemaz nav tik liela. Cilvēki uzreiz sanesa kāpņu telpās puķes, sāka rūpēties par mājīgumu. Kaimiņmāju iemītnieki paskatījās, pavēroja un  arī izšķīrās par siltināšanu, – atceras Ģirts Beikmanis.

Paši renovē, paši apsaimnieko

Šķiet, Cēsu dzīvokļu pārvalde bija pirmā, kas ar tādu vērienu sāka kompleksi risināt dzīvojamā fonda problēmas.

– Kas mums palīdzēja veikt tik daudz remonta darbu un atjaunot mājas? Palīdzēja tas, ka vienlaikus mēs sākām attīstīt savu būvniecības biznesu! – saka Ģirts Beikmanis. – 2004.–2006. gadā būvniecība plauka, visur bija vajadzīgi speciālisti. Jutām, ka šajā biznesā ir nauda, tāpēc pildījām daudz pasūtījumu privātajā sektorā. Tā nopelnījām naudu, ko pēc tam varējām aizdot iedzīvotājiem steidzamiem remonta darbiem, lai viņiem nevajadzētu ņemt aizņēmumu bankā. Tas bija labs stimuls mūsu attīstībai. Daudzus projektus uz dzīvokļu pārvaldes bāzes realizējām saviem spēkiem – siltinājām mājas, mainījām siltummezglus un jumtus. Bet nevienam neuzmācāmies, cilvēki paši varēja izlemt, vai aicināt mūsu celtniekus vai kādus citus. Nereti bija tā, ka mēs remontējām vienu māju, bet kaimiņmājā strādāja cita firma, kas bija apsolījusi iedzīvotājiem labāku cenu.

Laikā, kad būvniecība zēla un plauka, Ģirtam Beikmanim bija divas siltinātāju brigādes, kas vienlaikus varēja strādāt vairākos objektos, plus divas pilnvērtīgas jumta licēju brigādes.

– Vai zināt, kādas bija šāda risinājuma priekšrocības? Mūsu cilvēki veica remonta un siltināšanas darbus mājās, kuras mēs paši arī apsaimniekojām. Tas nozīmē, ka man bija jāuzrauga remonta darbu kvalitāte. Protams, ar tādu pašu domu es uzraugu citas būvfirmas. Diemžēl svešus darbiniekus bieži vien interesē tikai nauda. Nemānīšos, arī mums ir gadījies pieļaut kļūdas, bet mēs tās labojam, jo apsaimniekotājam jau nav kur mukt no klienta. Ir daudz ļaunāk, ja iedzīvotāji nāk ar sūdzībām par citiem būvuzņēmumiem, no kuriem liela daļa vairs neeksistē – ir bankrotējuši vai mainījuši nosaukumu.

Ietaupījums nosedz kredītu

Piecos sešos gados Cēsīs ir renovēti pāris desmiti māju. Iespējams, daži iedzīvotāji nožēlo, ka nevarēja izmantot finansiālo palīdzību no ES fondiem. Bet tas ir koks ar diviem galiem. Ģirts Beikmanis apgalvo, ka 2003. gadā būvdarbu un materiālu cenas bija ievērojami zemākas nekā šobrīd. Piedevām vēl siltinātās mājas jau sen un veiksmīgi taupa siltumenerģiju.

– 2003. gadā mūsu pirmās 32 dzīvokļu mājas renovācija izmaksāja tieši 32 tūkstošus latu (ieskaitot siltummezgla nomaiņu, jaunas ārdurvis un kāpņu telpu logus, pilnīgu fasādes siltināšanu). Mājas iemītnieki kopsapulcē nolēma, ka aizņēmumu atdos divpadsmit gados, kas maksai par apsaimniekošanu pievienoja 28 santīmus par kvadrātmetru mēnesī, – skaidro Ģirts Beikmanis. – Atsakoties no lieliem remonta uzkrājumiem, iedzīvotāji kopš tā laika maksā mums 40 santīmus par kvadrātmetru. Mēģināsim atcerēties, kāda šobrīd ir maksa par apsaimniekošanu Rīgā. 45 santīmi? Iznāk, ka par 2003. gada cenām cilvēki varēja pilnībā renovēt visu dzīvojamo fondu un šobrīd maksāt par apsaimniekošanu pat mazāk par vidējo cenu!

Ir vērts parēķināt arī iedzīvotāju gūto ekonomiju. Diemžēl siltumenerģijas izmaksu ziņā Cēsis šobrīd ir kļuvusi par otro visdārgāko pilsētu Latvijā, un arī siltuma operatora Dalkia ienākšana pilsēta pagaidām siltuma izmaksas nav mazinājusi. Pagājušajā ziemā pilsētnieki par dzīvojamās platības viena kvadrātmetra apsildi maksāja līdz diviem latiem. Bet pirmā renovētā māja ietaupīja 20 procentus siltuma – aptuveni 40 santīmus uz kvadrātmetru. Šī ekonomija nosedz gandrīz pusi no gada maksājumiem par kredītu. Plus vēl iedzīvotāji bauda siltumu un viņiem vairs nevajag baidīties, ka mājas greizās sienas var kuru katru mirkli sabrukt.

Kas ir saimnieks?

Starp citu, mēs te runājam nevis par to, cik derīga ir renovācija, bet gan par dzīvokļu saimnieku pašapziņu. Kā mazai un ne jau pašai bagātākajai Latvijas pilsētai izdevies iedvest cilvēkiem cieņu pret savu īpašumu?

– Jūs vēlaties zināt, kā es pierunāju klientus izšķirties par mājas remontu un renovāciju? – pārjautā Ģirts Beikmanis. – Vārds „pierunāšana” gan man nepatīk. Ja sākšu kādu pierunāt, tas novedīs lietu pie bēdīga gala. Darbs sākas no problēmas. Ja mājai tek jumts vai tajā salst gala dzīvokļu iemītnieki, ir jāmeklē risinājums.

Mēs kā apsaimniekotāji izstrādājam risinājumu un piedāvājam to dzīvokļu īpašnieku kopsapulcei. Modelējam vairākus variantus: kā būs, ja mēs sadūšosimies un salabosim vienu tehnisko mezglu, un kā, ja izremontēsim visu māju? Kopā cenšamies noskaidrot, cik tas maksās, rēķinot uz mājokļa vienu kvadrātmetru, cik daudz siltuma ļaus ietaupīt un kādu ietaupījuma daļu „apēdīs” bankas kredīts. Rīkojam vienu sapulci, otru, trešo... Apstājamies tikai tad, kad cilvēkiem radies personiskais viedoklis. Ne vienmēr, tiesa, tas ir pozitīvs, un ne visas mājas tiek savestas kārtībā. Ir arī mājas, kas ne par ko nespēj vienoties, nevēlas risināt problēmas un lēnām iet bojā. Bēdīgi, bet ar varu mēs uzspiest neko nevaram – visu izlemj īpašnieki.

Privatizācijas brīdī pašvaldības namu pārvalde apsaimniekoja aptuveni 170 Cēsu māju, tagad klientu skaits pieaudzis līdz 190 – CDzP apsaimniekošanā pārgājušas, piemēram, vairākas kooperatīvās mājas, kuru iemītnieki pamēģināja darboties patstāvīgi. Pēdējos gados uzņēmums pārņēmis savā apsaimniekošanā trīs daudzstāvu namus Līgatnē un 48 mājas kaimiņpilsētā Siguldā.

– Jūs vēlaties zināt, kāda ir mūsu stiprā puse? Tas ir kolektīvs. Liela daļa darbinieku strādāja namu pārvaldē jau ilgi pirms manas ierašanās. Mēs kopā izstrādājām ļoti precīzu stratēģiju: strādāt atklāti un godīgi. Mēs priecājamies uzzināt savu māju problēmas, jo, tās zinot, mēs varam pieņemt lēmumus. Ir daudz ļaunāk, ja problēmas paliek nezināmas, tas liecina, ka trūkst kontakta starp iedzīvotājiem un pārvaldnieku, – rezumē Ģirts Beikmanis. – Jebkurai namu pārvaldei, kas vēlas strādāt ilgi, jāiegaumē, ka nevis iedzīvotāji ir priekš pārvaldnieka, bet pārvaldnieks – priekš iedzīvotājiem.