Kā kontrolēt dzīvoklu īpašnieku sabiedrību?

Ļoti bieži mūsu lasītāji atzīst, ka baidās veidot dzīvokļu īpašnieku sabiedrību un nodot māju tās pārvaldīšanā. Jā, vēlēšanās rīkoties pašiem netrūkst, ir arī ar iniciatīvu apveltīti kaimiņi, kas būtu gatavi uzņemties pārvaldnieka pienākumus. Ir viss, izņemot uzticēšanos!

Lūk, ko raksta Ludmila: „Mēs ar kaimiņiem esam nobažījušies, ka par mājas pārvaldnieku mūsu dzīvokļu īpašnieku sabiedrībā varētu kļūt kāds enerģisks, ļoti neatlaidīgs un uzstājīgs cilvēks. Vai viņš spēs turēties pretī kārdinājumam iedzīvoties uz mājas rēķina? Kā sabiedrības valde var kontrolēt tāda cilvēka finansiālo darbību? Kā valdē tiek sadalīti pārvaldniekam piešķirtie līdzekļi, ņemot vērā, ka viņš strādā komandā, nevis viens pats?”

Šiem jautājumiem var pievienot citus, tikpat strīdīgus, bet ar kopēju zemtekstu: cilvēki nevēlas tāpat vien paļauties uz pārvaldnieka godīgumu, viņiem vajadzīgas garantijas, ka jaunais priekšnieks tam piešķirto varu neizmantos savtīgos nolūkos.

Izrādās, ka tādas garantijas var iegūt.

– Biedrību un nodibinājumu likums nosaka, ka mājas iedzīvotājiem, lemjot par dzīvokļu īpašnieku sabiedrības dibināšanu, uzreiz ir jāizveido saimnieciskās un finansiālās darbības revīzijas institūcija, – skaidro uzņēmuma Māju serviss KSA juriste Dace Slava.

Tāpat, pēc juristes teiktā, mājas iedzīvotājiem kopsapulcē jānosaka revīzijas komisijas uzbūve un ievēlēšanas kārtība, jāizlemj, kādi jautājumi būs revidentu kompetencē, kādā kārtībā tiks pieņemti lēmumi un kādi būs revidentu pilnvaru termiņi. Sabiedrībai ir tiesības iecelt zvērinātu revidentu, bet par tā izraudzīšanas kārtību arī iepriekš jāvienojas.

– Šie jautājumi tiek apspriesti dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē, – atgādina Dace Slava, – bet pēc tam, ja iedzīvotāji ir nobalsojuši par dzīvokļu īpašnieku sabiedrības dibināšanu, lēmumu par revīzijas komisiju ieraksta tās statūtos.

Kā dzīvokļu īpašnieku sabiedrības valde sniedz pārskatu valstij, iedzīvotājiem un revīzijas komisijai? Biedrību un nodibinājumu likums šai ziņā kompromisus nepieļauj. Likuma 52. pants nosaka:

1.  Pēc pārskata gada beigām valde sagatavo biedrības gada pārskatu saskaņā ar likumu „Par grāmatvedību” un citiem normatīvajiem aktiem.

2.  Biedrības gada pārskatu pārbauda saimnieciskās un finansiālās darbības revīzijas institūcija vai zvērināts revidents. Biedrības biedriem ir tiesības iepazīties ar gada pārskatu.

3.  Katru gadu ne vēlāk kā līdz 31. martam biedrība gada pārskatu normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā iesniedz Valsts ieņēmumu dienestam.

Kā redzat, jebkuram dzīvokļa īpašniekam, kas iestājies sabiedrībā, ir tiesības pēc pārskata gada beigām uzzināt, kā tērēti mājai piederošie līdzekļi. Bet vai iedzīvotāji (arī tie, kas nav iestājušies sabiedrībā) var kontrolēt, kā tiek pieņemti lēmumi par līdzekļu izlietošanu?

– Neatkarīgi no tā, kas pārvalda dzīvojamo māju, mājas īpašnieki ir un paliek dzīvokļu īpašnieki, un tikai viņiem ir tiesības izlemt ar kopīpašumu saistītos jautājumus, – skaidro Dace Slava.

Skaidrs, ka pārvaldnieks par katru sīkumu, tādu kā pagrabā bojāts ūdens krāns, neies sasaukt dzīvokļu īpašnieku kopsapulci. Daļu jautājumu viņš var izlemt patstāvīgi. Bet tas, cik lielā mērā pārvaldnieks varēs pieņemt patstāvīgus lēmumus, būs atkarīgs no dzīvokļu īpašnieku dotā pilnvarojuma apjoma.

– Ja mājā nodibināta dzīvokļu īpašnieku sabiedrība, ar dzīvokļu īpašnieku kopsapulces lēmumu jānosaka, kādas šai sabiedrībai būs lemšanas tiesības attiecībā uz pārvaldāmo un apsaimniekojamo kopīpašumu, un šīs tiesības precīzi jāformulē sabiedrības statūtos, – atgādina juriste.

Diemžēl pašreiz neviens normatīvais akts nenosaka, kā sadalāmas lemšanas tiesības starp īpašniekiem, pārvaldnieku vai sabiedrību un apsaimniekotāju, tāpēc tas katrā atsevišķā gadījumā jānosaka dzīvokļu īpašnieku kopsapulcei. Lai lēmums būtu saistošs visiem dzīvokļu īpašniekiem, par to jānobalso vairāk nekā pusei no dzīvokļu īpašniekiem. Kā redzat, tikai pašiem dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības izlemt, kādus jautājumus tie uzticēs pārvaldniekam, dzīvokļu īpašnieku sabiedrībai vai apsaimniekošanas uzņēmumam, bet kādus paturēs izlemšanai savā kopsapulcē.

– Tikai gribu vērst uzmanību uz to, ka dzīvokļu īpašnieku sabiedrības (kooperatīvās vai biedrības) biedru kopsapulce un dzīvokļu īpašnieku kopsapulce ir dažādi jēdzieni un katrai no tām normatīvajos aktos ir noteikts atšķirīgs izlemjamo jautājumu loks, – uzsver Dace Slava, jo daudzdzīvokļu māju iemītnieki nereti šo niansi atstāj bez ievērības.

Atliek noskaidrot, kādus jautājumus var lemt kooperatīvās sabiedrības vai biedrības biedru kopsapulcē un kādus dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē.

Dzīvokļu īpašnieku sabiedrības biedru kopsapulce ir tiesīga ievēlēt un atsaukt sabiedrības valdes locekļus, lemt par sabiedrības reorganizāciju vai likvidāciju, izdarīt grozījumus statūtos utt. Par dzīvokļu īpašnieku sabiedrības darbības jautājumiem var lemt tikai tās biedru kopsapulce. Nevienam dzīvokļa īpašniekam, kas nav attiecīgās dzīvokļu īpašnieku sabiedrības biedrs, nav tiesību tieši iejaukties sabiedrības lēmumu vai statūtu pieņemšanā.

Savukārt saskaņā ar likuma „Par dzīvokļa īpašumu” 27.1. un 27.2. pantiem daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieki (neatkarīgi no tā, vai viņi ir vai nav sabiedrības biedri) kopsapulcē lemj par mājas kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu. Kopsapulce var noteikt maksu par kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu, apstiprināt dzīvokļu īpašnieku un apsaimniekošanas uzņēmējsabiedrības līgumu, lemt par apkures sezonas sākšanu un beigšanu un par līdzekļu uzkrāšanu un izlietošanu kapitālajam remontam, kā arī izlemt citus jautājumus, kas saistīti ar kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu.

Kādus secinājumus izdara juriste, pamatojoties uz spēkā esošajiem likumiem? Atbildot uz mūsu lasītājas Ludmilas jautājumu, Dace Slava saka:

– Gūt ievērojamus rezultātus iedzīvotāji var tikai vienā gadījumā, proti, ja, nododot māju dzīvokļu īpašnieku sabiedrības pārvaldīšanā, viņi sastāda reālu mājas uzturēšanas tāmi un sabiedrības statūtos ir noteikuši visu sabiedrības amatpersonu un institūciju pilnvaru robežas un kontroles mehānismus.