Atbrīvojamies no zemes barona!

Iedzīvotāji sākuši izpirkt saimnieku zemi zem mājām: kā saprast, kas ir izdevīgāk tādas mājas iedzīvotājiem?

No 2023. gada 1. janvāra dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības uz vienkāršotiem noteikumiem izpirkt īpašniekiem piederošo zemi zem savām mājām. Ja izpirkšana notiek saskaņā ar likuma Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likums (turpmāk – Dalītā īpašuma izbeigšanas likums) nosacījumiem, tad dzīvokļu īpašniekiem nav vajadzīga pat zemes īpašnieka piekrišana: viņi zemes gabalu izpērk par tā kadastrālo vērtību. Taču, ja viss ir tik vienkārši, tad kāpēc līdz šim jauno kārtību izmantojusi tikai viena māja?

Vispirms, rēķiniet!

Dzīvokļu īpašnieku un īrnieku biedrības Tauta pret zemes baroniem valdes loceklis Vladimirs Tkačenko jautājumus par dalīto īpašumu padziļināti pētījis jau sešus gadus.

– Kaut arī saskaņā ar jauno Dalītā īpašuma izbeigšanas likumu dzīvokļu īpašniekiem tiek dota iespēja izpirkt zemes īpašniekam piederošo zemi par kadastrālo vērtību, vispirms ir jāizrēķina, vai dzīvokļu īpašniekiem tas ir izdevīgi, brīdina Vladimirs Tkačenko.

– Kā jūs to domājat – vai ir izdevīgi? Ja zeme piederēs visiem dzīvokļu īpašniekiem, tad viņi ar to varēs darīt, ko gribēs...

–Taču iedzīvotāji arī tagad uz īpašnieka zemes var veikt visus darbus, kas nepieciešami mājas ekspluatācijai. Ja vēlaties ierīkot rotaļu laukumu – lūdzu, invalīdu uzbrauktuvi, lūdzu, uzlikt aizliedzošas ceļa zīmes, lūdzu! Jums ir tādas tiesības!

– Labi, bet pēc zemes izpirkšanas iedzīvotājiem vairs nebūs jāmaksā īpašniekam par tās lietošanas tiesībām. Tagad šī maksa ir 4 % no objekta kadastrālās vērtības gadā, taču zinām, ka to grasās palielināt.

– Tiesa, arī zemes kadastrālā vērtība zem mājām ar laiku var mainīties, tāds risks pastāv. Tādēļ dzīvokļu īpašniekiem ir divas iespējas: vai nu pieņemt kopīgu lēmumu par īpašnieka zemesgabala izpirkšanu un nekavējoties samaksāt īpašniekam visu zemes vērtību, vai arī turpināt maksāt par zemes lietošanas tiesībām.

– Kas ir izdevīgāk? Piemēram, konkrētas mājas divistabu dzīvokļu īpašnieki par tiesībām lietot īpašnieka zemi zem mājas maksā 4 eiro mēnesī.

– Izanalizēsim šo piemēru: no 2023. gada 1. janvāra visi dzīvokļu īpašnieki par tiesībām lietot saimnieka zemi maksā vienotu gada likmi – 4 % no zemes gabala kadastrālās vērtības. Šajā maksā jau ir iekļauts nekustamā īpašuma nodoklis 1,5 % apmērā, ko valstij maksā zemes īpašnieks. Ja divistabu dzīvokļa īpašnieks zemes īpašniekam maksā 4 eiro mēnesī vai 48 eiro gadā, tad ir viegli aprēķināt, ka zemes izpirkuma maksa tieši šim dzīvoklim būs aptuveni 1200 eiro. Pēc zemes izpirkšanas, nekustamā īpašuma nodoklis1,5 procentu – aptuveni 18 eiro gadā, būs jāmaksā dzīvokļa īpašniekam.

Prognozes, kas attiecas uz kadastrālajām vērtībām

– Iznāk, ka zemes izpirkšanai iztērētā nauda atmaksāsies tikai pēc 25 šajā mājā nodzīvotiem gadiem?

– Tieši tā. Pieņemot lēmumu, var gadīties, ka dzīvokļu īpašniekiem turpmāko 25 gadu laikā ir jāapdomā, kas notiks ar māju un tās iedzīvotājiem. Objektīvi pastāv risks, ka māja var sabrukt un iedzīvotājiem paliks tikai zemes gabals ar, piemēram, 140 īpašniekiem. Ko viņi iesāks ar šo zemi? Citiem vārdiem sakot, vai rezultāts atmaksāsies? Tiesa, šis piemērs izveidots, pieņemot, ka zem mājas esošās zemes kadastrālā vērtība nemainās.

– Kāda ir prognozētā kadastrālā vērtība?

– Tagad Latvijā ir spēkā 2012. gadā noteiktās nekustamo īpašumu kadastrālās vērtības, kas tika iesaldētas līdz 2025. gadam. Taču no nākamā gada 1. jūnija stājas spēkā prognozētā kadastrālā vērtība, kas aprēķināta pēc jaunās metodikas. Un zemes izpirkšana ir noteikta par šo prognozēto kadastrālo cenu.

– Vai tā ir augstāka par pašreizējo zemes kadastrālo vērtību zem mājām?

– Kā nu kuram. Tā var būt kā augstāka, tā zemāka, atkarībā no vairākiem faktoriem vienlaikus. Galvenais faktors ir zemes gabala lielums. Ja tas precīzi sakrīt ar mājai funkcionāli nepieciešamās zemes robežām vai pat ir mazāks par to, tad prognozētā kadastrālā vērtība būs lielāka par pašreizējo.

– Kā iedzīvotājiem šobrīd saprast, vai ir vērts izpirkt saimnieka zemi, vai arī viņi tikai lieki izmetīs naudu?

– Viss atkarīgs no zemes kadastrālās vērtības, zemes gabala lieluma, potenciālo pircēju skaita. Piemēram, dažviet Rīgā zeme ir ļoti dārga un maksa par tās lietošanas tiesībām ir augsta. Šajā gadījumā dzīvokļu īpašniekiem ir izdevīgāk turpmāk šos nomātos zemes gabalus izpirkt, jo tā tiks gan ietaupīta nauda, gan palielināsies dzīvokļa tirgus vērtība. Skaidrs, ka, ja maksa par saimnieka zemes lietošanu ir augsta, dzīvoklis jūtami zaudē tirgus vērtību.

– Kā uzzināt, kas notiks ar konkrētas mājas zemes kadastrālo vērtību tuvākajā nākotnē?

– Ir jāizmanto kadastra reģistra interneta vietnes – www.kadastrs.lv – sadaļa Zemes vienības. Ievadot mājas kadastra numuru, kas norādīts mājas zemesgrāmatas apliecībā (tādas gan katram dzīvokļa īpašniekam var nebūt – red. piezīme), vai meklējot zemes vienību pēc adreses, parādās vajadzīgie dati: rindiņa ar zemes pašreizējo kadastrālo vērtību, bet rindiņu zemāk – arī prognozētā kadastrālā vērtība (Paredzamā kadastrālā vērtība). Izvēloties Skatīt telpiskos datus, uz ekrāna parādīsies karte ar māju un tai piesaistīto funkcionāli nepieciešamo zemes gabalu.

– Vai var būt tā, ka pēc jaunās kadastrālās vērtības stāšanās spēkā, var pieaugt arī maksa par īpašnieka zemes lietošanu?

– Ne vienmēr. Piemēram, manā mājā, pateicoties jaunajiem aprēķina noteikumiem, maksa samazināsies par aptuveni 20–25 %.

No šī gada 1. janvāra dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības izpirkt zemi zem savas daudzdzīvokļu mājas. 23. maija Ministru kabineta sēdē tika ieviests jauns atbalsta pasākums – aizdevums zemes iegādei zem daudzdzīvokļu mājām. Atbalsta programmu administrē finanšu institūcija Altum, un pieteikumu pieņemšana sākās šī gada jūlijā.

Kādos gadījumos zemes izpirkšana ir labākā izvēle?

– Kādos gadījumos īpašnieka zemes iegāde saskaņā ar Dalītā īpašuma izbeigšanas likumu viennozīmīgi būs izdevīgākais risinājums?

– Izdevīgi tas būs dzīvokļu īpašniekiem nelielās mājās, kas atrodas uz nelieliem zemes gabaliem, kur kopējā izpirkšanas maksa nepārsniedz 500 eiro vienam dzīvoklim. Tas būs izdevīgi arī dzīvokļu īpašniekiem, kuri pašlaik par tiesībām lietot zemi zem mājas maksā ļoti lielas summas, piemēram, 500–700 eiro gadā, kas ievērojami mazina viņu dzīvokļu tirgus vērtību. Ja arī zemes izpirkšanai nāksies tērēt pamatīgu summu, tā tomēr atmaksāsies, pateicoties paša dzīvokļa tirgus vērtības pieaugumam. Tāpat dalītā īpašumu izbeigšana būs izdevīga to māju iedzīvotājiem, kuri dzīvo pastāvīgā konfliktā ar zemes īpašnieku. Viņi no izpirkuma maksas saņems ne tik daudz finansiālu, cik psiholoģisku labumu.

– Patlaban visi uz saimnieku zemes dzīvojošie dzīvokļu īpašnieki Latvijā par tiesībām lietot zemi maksā 4 % no tās kadastrālās vērtības. Bet Satversmes tiesa jau ir atzinusi šo likmi par neatbilstīgu Satversmei. Vai pastāv risks, ka 2024. gadā, tiesas spriedumam stājoties spēkā, maksa par zemes lietošanu krasi pieaugs?

– Kamēr dzīvokļi piederēs vienai personai, bet zeme zem mājas – citai, iedzīvotājiem par zemes lietošanas tiesībām būs jāmaksā. Un ir taisnība, ka Satversmes tiesa ir pieņēmusi zemes īpašniekiem labvēlīgu lēmumu, uzskatot, ka vienotā 4 % likme „nenodrošina godīgu samaksu” un netiek ņemtas vērā zemes īpašnieku administratīvās izmaksas.

Pozitīvi ir tas, ka šī pati Satversmes tiesa esošo normu atcēla tikai no 2024. gada 1. jūlija. Līdz ar to Saeimai ir laiks izlabot kļūdas un izstrādāt precīzāku regulējumu.

Vienlaikus Satversmes tiesas priekšsēdētājs 2. maija preses konferencē norādīja, ka varbūt pietiek ar maksu par zemes lietošanu 4 % apmērā. Bet šāda norma ir jāpamato skaidrāk.

– Kādi ir turpmākie iespējamie notikumu attīstības varianti?

– Tieslietu ministrijai ir divas iespējas: pabeigt likumu un pamatot zemes lietošanas nodevu 4 % apmērā vai paaugstināt zemes nomas maksas griestus zemei zem daudzdzīvokļu mājām. Pagaidām nav zināms, kādu ceļu ies Tieslietu ministrija.

Zemes izpirkšana nebūs ātrs process

– Kā rīkoties dzīvokļu īpašniekiem, kuri nolēmuši iegādāties zemes gabalu zem mājas?

– Vispirms sapulcē, aptaujā vai savācot parakstus, dzīvokļu īpašniekiem ir jāpieņem lēmums ar vienkāršu balsu vairākumu, ka mājas kopība vēlas izpirkt īpašnieka zemi. Šis lēmums tiek pieņemts atbilstīgi likumam Dzīvokļa īpašuma likums un papildus reģistrēts Mājas digitālajā lietā Būvniecības informācijas sistēmā (BIS).

Šo lēmumu mājas pilnvarotā persona nosūta pašvaldības privatizācijas komisijai, kur sešu mēnešu laikā tiek pieņemts lēmums, vai īpašnieka zemesgabals zem mājas atbilst visiem noteikumiem, vai par to nav strīdu, vai nav jāpārskata tā lielums. Ja tomēr vajadzēs pārskatīt objekta lielumu, privatizācijas komisija prasīs tam papildu laiku.

– Vai procesa gaitā ir vajadzīga zemes īpašnieka piekrišana?

– Nē, nav vajadzīga.

– Kas notiek tālāk?

– Pašvaldības atbildīgā komisija savu lēmumu nosūta Valsts zemes dienestam. Zemes dienests atbilstīgi prognozētajai kadastrālajai vērtībai (!) aprēķina zemes gabala izpirkšanas maksas lielumu katram dzīvokļa īpašniekam proporcionāli viņam piederošajai īpašuma domājamai daļai un nosūta to personīgi. Vēstulē būs norādīta summa, kāda jāmaksā katram dzīvokļa īpašniekam.

– Un ja šī summa mani neapmierina?

– Dzīvokļu īpašniekam jāatceras, ka šis ir tikai pirmais solis un viņš vēl neko neizpērk. Ja pieņemam, ka vēstules dzīvokļu īpašniekiem nosūtītas 1. jūnijā, tad no šīs dienas sākas divu gadu periods, kura laikā šīs zemes izpirkšanai noteiktās izmaksas ir aktuālas – nav apstrīdamas vai atceļamas. Tālāk steigšus jāsasauc otrā dzīvokļu īpašnieku kopsapulce jau ar zvērināta tiesu izpildītāja piedalīšanos, jo tieši viņš turpmāk uzraudzīs visu zemes izpirkšanas procedūru. Viņš sāks jau ar to, ka kontrolēs sasauktās sapulces likumību.

– Kas notiks otrajā sapulcē?

– Šajā sapulcē tiks pieņemts lēmums par zemes pirkuma tiesību izmantošanu. Lēmums uzskatāms par pieņemtu, ja par to nobalsos dzīvokļu īpašnieki ar vienkāršu balsu vairākumu.

– Vai īpašniekiem tiks dota iespēja balsot iepriekš?

– Jā, ja dzīvokļu īpašnieks nevar piedalīties kopsapulcē, tad viņam iepriekš rakstiski sagatavota un notariāli apliecināta izziņa ar savu lēmumu ir jāiesniedz tiesu izpildītājam.

– Kā uzaicināt zvērinātu tiesu izpildītāju, kurš maksā par viņa pakalpojumiem un cik tas maksā?

– Dzīvokļu īpašniekiem pašiem jāatrod tiesu izpildītājs – viņu var izvēlēties vai piesaistīt kādu no tiem, kas strādā administratīvajā teritorijā, kur atrodas konkrētā dzīvojamā māja. Visus darījumu pavadošos procesuālos pakalpojumus apmaksā valsts – gan tiesu izpildītāja, gan notāra u. c.

– Pieņemsim, ka iedzīvotāji ir koncentrējušies uz zemes izpirkšanu un apliecinājuši savu gatavību otrajā sapulcē.

– Tālāk zvērināts tiesu izpildītājs atver kontu, kurā katrs dzīvokļu īpašnieks iemaksā Zemes dienesta paziņojumā norādīto summu. Naudas iemaksas termiņš ir tieši divi gadi no Valsts zemes dienesta paziņojuma nosūtīšanas dienas.

– Kas notiek tad, ja netiek samaksāta visa summa?

– Ja kaut viens cents nav iemaksāts laikā, procedūra tiek izbeigta un tā jāsāk no jauna.

– Bet jau iemaksātā nauda tiek atmaksāta tiem, kas to samaksājuši?

– Jā, protams.

– Un atkal var sākt visu no jauna, – no pirmās nodomu sapulces?

– Tieši tā. Turklāt atkārtotu procedūru ir iespējams sākt ne ātrāk kā pēc gada, kā tas noteikts Dalītā īpašuma izbeigšanas likumā.

Valsts palīdzēs ar aizdevumu

Šī gada maija beigās valsts ieviesa jaunu atbalsta pasākumu, lai palīdzētu to dzīvojamo māju īpašniekiem, kuri vēlas izpirkt īpašnieka zemi atbilstīgi likumā Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likums noteiktajam. Aizdevums noderēs to māju iedzīvotājiem, kuri ir gatavi izpirkt savu zemi, bet viņiem nav pietiekami daudz savas naudas, lai samaksātu par šādu pirkumu, un viņi kaut kādu iemeslu dēļ nevar saņemt kredītu bankā.

Svarīgi zināt, ka uz valsts aizdevumu varēs pretendēt tikai tās daudzdzīvokļu dzīvojamo māju dzīvokļu īpašnieku kopības, kuras zemi iegādāsies precīzi saskaņā ar Dalītā īpašuma izbeigšanas likuma noteikumiem. Ja dzīvokļu īpašnieki vēlēsies vienoties ar zemes īpašnieku par citiem pirkuma nosacījumiem, tad uz aizdevumu viņi nevarēs pretendēt.

Ekonomikas ministrija paredz, ka aizdevums palīdzēs iedzīvotājiem zemi izpirkt un tādējādi novērst netaisnību, kas radusies zemes reformas un privatizācijas procesa gaitā.

Iespējams, tas palīdzēs mazināt sabiedrībā pastāvošo sociālo spriedzi zemes reformas un dzīvojamo māju privatizācijas jautājumos, kas galvenokārt skar strīdus par nomas maksas apmēru un faktu, ka par šo zemi vispār kaut kas jāmaksā.

Dzīvokļu īpašnieku kopības aizdevumu kā vienu no jau esošajiem atbalsta programmas instrumentiem varēs saņemt finanšu institūcijā Altum. Iepriekš programmas dalībnieki varēja saņemt aizdevumus tikai daudzdzīvokļu māju remontdarbiem un teritorijas labiekārtošanai, taču tagad nauda būs pieejama arī zemes iegādei. Aizdevumus plānots izsniegt pieejamā finansējuma ietvaros, kas šobrīd ir 31 miljons eiro.

Aizdevumam varēs pieteikties dzīvokļu īpašnieki, kuriem nepieciešama nauda zemes izpirkšanas izmaksu segšanai. Iedzīvotājiem aizdevumi tiks piedāvāti uz maksimālo termiņu – līdz 20 gadiem, turklāt aizdevumam nav ierobežojumu, jo šobrīd nav iespējams prognozēt maksimālās zemes gabalu cenas. Detalizētāki aizdevuma saņemšanas nosacījumi kļūs zināmi neilgi pirms pieteikumu pieņemšanas sākuma.

Mājas iedzīvotāji ņem aizdevumu

– Grūti iedomāties, ka visi, piemēram, 160 dzīvokļu mājas īpašnieki, disciplinēti iemaksās naudu tiesu izpildītāja kontā. Un tad var būt tā, ka viena vai divu citādi domājošo dēļ darījums var neizdoties?

– Tā pilnīgi noteikti var gadīties. No vienas puses, saskaņā ar likumu sapulces lēmums ir saistošs visiem dzīvokļu īpašniekiem, arī tiem, kas balsojuši pret. Bet, no otras puses, neviens, izņemot tiesu, nevar piespiest cilvēku šādu lēmumu izpildīt. Taču tas prasīs vismaz divus gadus – kas nozīmē, ka izpirkšanas procesa termiņš jau būs pagājis.

– Vai tiešām nav variantu?

– Otrajā sapulcē var nolemt, ka mājas iedzīvotāji ņems aizdevumu, lai izpirktu īpašnieka zemi. Tādā gadījumā tie iedzīvotāji, kuri būs gatavi par zemi norēķināties paši par saviem līdzekļiem, varēs uzreiz pārskaitīt naudu uz zvērinātā tiesu izpildītāja kontu, bet par pārējiem īpašniekiem naudu pārskaitīs aizdevuma izsniedzējs. Tālāk šie iedzīvotāji būs spiesti atmaksāt aizdevumu un par to būs atbildīgi aizdevējam.

– Kā dzīvokļu īpašnieku kopība var saņemt aizdevumu?

– Lai mājas pilnvarotā persona saņemtu uzdevumu doties uz banku pēc aizdevuma, pietiek ar dzīvokļu īpašnieku vienkāršu balsu vairākumu. Bet bankām var būt citi noteikumi – nereti tās prasa, lai par finansiālām saistībām nobalso vismaz 70 vai pat 80 % dzīvokļu īpašnieku. Un savākt tik daudz balsu nav viegli.

– Vai banka var prasīt pirmo iemaksu?

– Nē, parasti aizdevums tiek izsniegts pret mājas naudas plūsmu.

– Kas dzīvokļu īpašnieku vārdā var vērsties bankā pēc aizdevuma?

– Mājas pilnvarotā persona, kuru ievēlē kopsapulce. Šī procesa organizēšanā bieži iesaistās mājas pārvaldnieks.

– Cik māju jau ir izpirkušas īpašniekiem piederošus zemes gabalus?

– Šobrīd – tikai viena neliela 12 dzīvokļu māja Daugavpilī, kur viena dzīvokļa īpašnieka maksimālā izpirkšanas summa bija 1700 eiro. Jelgavā izpirkšanas procesā ir iesaistījusies māja, kur dzīvokļu īpašniekiem jāgatavojas maksāt aptuveni 200 eiro no dzīvokļa. Šiem īpašniekiem noteikti kļūs vieglāk visādā ziņā – gan finansiāli, gan morāli.