Kā organizēt kaimiņu aptauju?

Ikviens dzīvokļa īpašnieks mājā var ierosināt lēmuma pieņemšanu par remontdarbiem vai pārvaldnieka maiņu

Mājā Rīgā, Baznīcas ielā 35, ir izveidojusies nepatīkama situācija. Daļa iedzīvotāju uzskata, ka apsaimniekotājs viņiem prasa netaisnīgi lielas iemaksas nākotnē plānotajiem remontdarbiem.

– Savulaik mūsu mājā bija remonts, – stāsta viens no mājas iedzīvotājiem. – Lai norēķinātos par veiktajiem būvdarbiem, dzīvokļu īpašnieki nobalsoja par iemaksu par remontdarbiem palielināšanu līdz 1 eiro par dzīvojamās platības kvadrātmetru.

Vajadzīgā summa tika savākta, būvnieki saņēma pilnu samaksu, bet apsaimniekotājs turpināja dzīvokļu īpašniekiem izrakstīt rēķinus, kuros bija paaugstināta uzkrājumu maksa.

– Laikam, – prāto mūsu lasītājs, – pie tā daļēji vainojami paši dzīvokļu īpašnieki. Lēmumu pieņemšana par uzkrājumu maksas palielināšanu notika rakstveidā. Iespējams, anketā nebija skaidri formulēts punkts par uzkrājumu apmēru un maksāšanas perioda ilgumu, tādēļ apsaimniekotājs turpina mums sūtīt rēķinus, kuros ir paaugstinātā uzkrājumu maksa. Es uzskatu, ka tagad mums tik lielas iemaksas remontdarbu fondā nav nepieciešamas.

Lasītājs saprot, ka situāciju var mainīt tikai jauns iedzīvotāju lēmums par iemaksas apmēra noteikšanu remontdarbu fondā, bet viņš nezina, kā organizēt šo lēmuma pieņemšanu.

– Vai es varu pats izsūtīt anketas saviem kaimiņiem? – viņš jautā. – Vai arī rakstisku iedzīvotāju aptauju organizē tikai apsaimniekotājs?

■ ■ ■

Juriste Viktorija Auziņa apstiprina, ka iedzīvotājiem ir tiesības samazināt iemaksas mājas uzkrājumu fondā tikai tad, ja tiek pieņemts jauns kopības lēmums. Viņiem ir tiesības balsot vai nu par uzkrājuma apmēra samazināšanu, vai pat par tā pilnīgu atcelšanu. Lēmumu var pieņemt, ievērojot visu Dzīvokļa īpašuma likumā noteikto – vai nu klātienē (dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē), vai arī veicot rakstveida aptauju.

– Minētā likuma 19. pants noteic, ka dzīvojamā mājā kopsapulci var sasaukt pēc viena vai vairāku dzīvokļu īpašnieku vai pārvaldnieka iniciatīvas. Saskaņā ar likuma 20. pantu rakstisku aptauju arī var organizēt jebkurš dzīvokļa īpašnieks, dzīvokļa īpašnieka pilnvarota persona vai mājas pārvaldnieks.

Līdz ar to, uzsver juriste, dzīvokļa īpašnieks var viens pats veikt mājas kaimiņu aptauju. Lai samazinātu iemaksas apmēru nākotnē plānoto remontdarbu fondā, pietiek ar vienkāršu dzīvokļu īpašnieku vairākuma piekrišanu.

– Tomēr vieglāk, – uzskata Viktorija Auziņa, – būtu sazināties ar pārvaldnieku un lūgt viņu organizēt aptauju par dzīvokļu īpašnieku piedāvāto jautājumu. Galu galā, lai kvalitatīvi organizētu lēmuma pieņemšanu, ir labi jāpārzina tiesību akti un saskaņā ar aptaujas rezultātiem pareizi jānoformē balsošanas lēmuma protokols.

Pārvaldnieks nedrīkst atteikt, ja dzīvokļa īpašnieks lūdz organizēt lēmuma pieņemšanu. Tiesa, jo vairāk īpašnieku paraksta iesniegumu – pieprasījumu, jo pārvaldnieka acīs tas kļūst nopietnāks.

■ ■ ■

Kopības lēmuma pieņemšanas noteikumus mājā nosaka Dzīvokļa īpašuma likums. Aplūkosim vēlreiz, kā organizēt kopsapulci vai rakstisku dzīvokļu īpašnieku aptauju tā, lai pārvaldnieks nevarētu piesieties ne izpildījumam, ne saturam.

■ Cik balsu kopsapulcē vai rak­stiskā aptaujā būs īpašniekam, kuram pieder trīs dzīvokļi vienā mājā?

Šis ir ļoti svarīgs jautājums. Pieņemot kopības lēmumus, katram dzīvokļa īpašniekam ir tik balsu, cik dzīvokļu īpašumu viņam mājā pieder. Ja cilvēks ir viena dzīvokļa īpašnieks, viņam būs viena balss, ja trīs dzīvokļu – trīs balsis.

■ Kā balsot, ja vienā dzīvoklī ir vairāki kopīpašnieki, piemēram, vīrs un sieva vai brālis un māsa?

Šādā gadījumā kopīpašniekiem ir jāizvēlas viens pārstāvis, kuram viņi izsniegs rakstisku pilnvaru balsot viņu vārdā. Saprotams, ka šādam dzīvoklim balsojumā būs tikai viena balss.

■ Kā balsošana notiks mazā daudzdzīvokļu mājā, ja tajā viens cilvēks izpircis lielāko daļu dzīvokļu? Galu galā izrādīsies, ka viņš viens pats mājā var pieņemt visus lēmumus?

Nē, tā tas nedarbojas. Ja cilvēkam vienā ēkā pieder pat 90% dzīvokļu īpašumu, pēc likumā noteiktā viņam ir tikai 50% balsu. Tas nozīmē, ka šim īpašniekam starp kaimiņiem būs jāatrod vismaz viens domubiedrs, lai nodrošinātu viņam izdevīgu lēmumu virzīšanu. Diemžēl praksē ir gadījumi, ka daži dzīvokļu īpašnieki atrod viltīgu izeju no situācijas, formāli noformējot vienu vai vairākus dzīvokļus saviem radiniekiem, tā panākot savas gribas īstenošanu mājā. Pārējie iedzīvotāji šajā gadījumā tiešām nevarēs īpaši ietekmēt lēmumu pieņemšanu, jo viņiem būs mazākums.

■ Ja mājas iedzīvotāji ir ļoti aktīvi un regulāri rīko kopsapulces, kā rīkoties ārzemēs dzīvojošam cilvēkam, kuram nav iespēju piedalīties lēmumu apspriešanā. Kā viņam izteikt savu gribu kopējā balsojumā?

Jebkurš dzīvokļa īpašnieks šādā situācijā var pilnvarot citu personu pārstāvēt savas intereses dzīvokļu īpašnieku kopībā, turklāt ir iespēja piešķirt personai tiesības balsot par jebkādiem ar mājas pārvaldīšanu saistītiem jautājumiem vai arī uzdot viņam lemt par kādu konkrētu darba kārtības tēmu (piemēram, logu nomaiņu kāpņu telpā). Šāda pilnvara jāiesniedz pārvaldniekam pirms balsošanas vai aptaujas beigām.

■ Kā uzrakstīt tādu pilnvaru, ja cilvēks atrodas ārzemēs?

Patlaban dzīvokļu īpašniekiem tiek piedāvāta iespēja izsniegt pilnvaru tiešsaistē, izmantojot valsts Būvniecības informācijas sistēmu (BIS): www.bis.gov.lv. Tālāk īpašniekam jāapstiprina sava identitāte ar e-parakstu vai internetbanku un sadaļā Mani dati jāizsniedz pilnvara. Teorijā tiek paredzēts, ka pārvaldnieks pirms balsošanas ieraudzīs izsniegto pilnvaru, taču, tā kā BIS sistēmas izmantošana Latvijā ir jaunums, drošāk būs pilnvaru dublēt arī papīra formātā.

■ ■ ■

■ Vai ir pamats baidīties par to, ka mājai liktenīgus lēmumus kaimiņi varētu pieņemt bez kāda īpašnieka ziņas. Kādos gadījumos ir nepieciešams, lai lēmumu pieņemtu visi 100% dzīvokļu īpašnieku?

Dzīvokļa īpašniekam nebūtu jābaidās, ka varētu palaist garām gaidāmo balsošanu. Likums organizatoram uzliek par pienākumu katram dzīvokļa īpašniekam rakstveidā nosūtīt vai nu aptaujas anketu, vai informāciju par plānoto sapulci.

Dzīvokļa īpašuma likumā ir noteikti gadījumi, kad lēmums mājā jāpieņem ar visu dzīvokļu īpašnieku piekrišanu. Tādi gadījumi ir lēmumi par kopīpašuma daļu palielināšanu vai samazināšanu, piemēram, lai izlemtu pārdot daļu no kopējā zemesgabala vai piebūvēt mājai jaunu paliekamu piebūvi.

Tāpat visu kopīpašnieku balsis ir nepieciešamas, lai dzīvokļa īpašnieki nodibinātu pirmpirkuma tiesības, bet pirmpirkuma tiesību atzīmes dzēšanai zemesgrāmatā pietiek ar vienkāršu vairākumu.

■ Agrāk ievēlēt mājas pilnvaroto personu bija grūti, jo, piemēram, SIA Rīgas namu pārvaldnieks šādā balsojumā prasīja divu trešdaļu īpašnieku piekrišanu. Tagad, lai balsotu par mājas vecāko, pietiek ar vienkāršu balsu vairākumu. Vai joprojām ir gadījumi, kad lēmumu pieņem 75% īpašnieku?

Jā, tādi ir – ar trim ceturtdaļām jeb 75% dzīvokļu īpašnieku balsu nosaka kopīpašumā esošās daļas lietošanas kārtību dzīvokļu īpašnieku starpā. Tā lemj, piemēram, lai noteiktu, kur atradīsies puķu dobes, kur novietot smilšu kasti bērniem, kā sadalīt šķūnīšus pagrabā utt.

■ Pirms desmit gadiem pie mājas gribēja uzstādīt ceļazīmi, kas aizliegtu mājai nepiederošu mašīnu novietošanu, taču toreiz apsaimniekotājs prasīja savākt 100% dzīvokļu īpašnieku balsu. Vai tā ir taisnība, ka noteikumi ir mainījušies?

Tieši tā, tagad ceļazīmju uzstādīšanai vai stāvvietas iekārtošanai personai ar invaliditāti nepieciešams, lai par to nobalsotu vienkāršs dzīvokļu īpašnieku vairākums.

■ ■ ■

■ Ir pierasts, ka ar mājas pārvaldīšanu saistītu lēmumu pieņemšanai ir jāsavāc vairākums – ne mazāk par 50% plus viena balss. Vai tiešām drīzumā tiks pieņemti grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā, kas ļaus lēmumu mājā pieņemt mazākumam?

Sagatavotie grozījumi likumā Saeimā ir apstiprināti jau pirmajā lasījumā. Tie izstrādāti gadījumiem, ja dzīvokļu īpašnieki nenodrošina kvorumu pirmajā kopsapulcē vai neatbild rakstveida aptaujā. Izmaiņas likumā organizatoriem ļaus mēneša laikā organizēt otru sapulci vai balsojumu ar tādu pašu saturu. Par to lēmumu varēs pieņemt ar vienkāršu klātesošo balsu vairākumu vai rakstiskajā aptaujā – ar vienkāršu dzīvokļu īpašnieku balsu vairākumu, kuri atdevuši aizpildītās anketas.

Tikai jāievēro divas nianses: pirmkārt, tādā veidā nebūs iespējams lemt par mājas pārvaldīšanas tiesību pārņemšanu vai pārvaldīšanas uzņēmuma maiņu, otrkārt, grozījumi vēl nav pieņemti. Lai tie stātos spēkā, Saeimā tie jāizskata un jāapstiprina vēl divos lasījumos.

■ ■ ■

■ Vai tā ir taisnība, ka klātienes kopsapulcē pieņemtu lēmumu ir grūtāk apstrīdēt nekā to, kas pieņemts rakstiskā aptaujā?

Nav taisnība, abiem lēmumu veidiem ir vienāds juridiskais spēks.

■ Ja ir maza māja, nav pareizi pieņemt lēmumus rakstiski, kaimiņiem vajag personīgi tikties un visu apspriest!

Dzīvokļa īpašuma likumā teikts, ka dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības noteikt kārtību, kādā tiks pieņemti visi lēmumi, un tā var būt kopsapulce.

■ Dzīvokļu īpašnieki nobalsoja par logu nomaiņu, bet mājas vecākais saslima un nevarēja iesniegt lēmuma protokolu apsaimniekotājam. Vai jāorganizē jauns balsojums?

Iespējams, ka godprātīgs apsaimniekotājs panāks pretim iedzīvotājiem un pieņems protokolu ar nelielu nokavēšanos, bet likumā teikts, ka dzīvokļu īpašnieku rakstveida lēmums pārvaldniekam jāiesniedz saprātīgā termiņā, bet ne vēlāk kā mēneša laikā pēc pieņemšanas.

■ Pārvaldnieks atsakās sasaukt kopsapulci par māju interesējošu jautājumu. Vai kaimiņi paši var organizēt sapulci?

Dzīvokļa īpašuma likumā teikts, ka dzīvokļu īpašnieku kopsapulci sasauc pēc viena vai vairāku dzīvokļu īpašnieku vai pārvaldnieka iniciatīvas. Dzīvokļu īpašnieku kopsapulces sasaukšanas un norises kārtību, tostarp izmantojot elektroniskās tiešsaistes saziņas līdzekļus, nosaka dzīvokļu īpašnieku kopība.

■ ■ ■

■ Ja rodas vēlēšanās apspriest ar kaimiņiem jautājumu, kas šķiet ļoti svarīgs. Kā viņus uzaicināt uz kopsapulci?

Uzaicinājumi uz kopsapulci rakstiski tiek nosūtīti visiem dzīvokļu īpašniekiem vismaz septiņas dienas pirms noteiktā datuma. Var izmantot arī citu paziņošanas kārtību, piemēram, pa e-pastu, ja šādu lēmumu īpašnieki apstiprinājuši kādā no iepriekšējām sapulcēm.

■ Saņemts uzaicinājums uz kopsapulci, bet īpašnieks tajā dienā atrodas komandējumā. Vai tas nozīmē, ka balss ir pazudusi?

Nav zudusi, jo dzīvokļa īpašniekam ir tiesības balsot iepriekš, līdz kopsapulces norises dienai, rakstiski paziņojot par to sapulces organizatoram vai nododot savu balsi BIS, ko gan var izmantot tikai tad, ja sapulce tiek sasaukta, izmantojot šo sistēmu.

■ Ko darīt, ja īpašnieks pārdomā?

Dzīvokļa īpašniekam, kurš nobalsoja iepriekš, joprojām ir tiesības ierasties uz kopsapulci un balsot klātienē. Šādā gadījumā viņa iepriekš nodotā balss tiek anulēta. Ja dzīvokļa īpašnieks ierodas uz sapulci, bet nebalso, tad viņa pirms sapulces nodotā balss tiks ņemta vērā.

■ ■ ■

■ Kādas formalitātes jāievēro, ja kopsapulci organizē paši iedzīvotāji?

Visiem dalībniekiem jābalso par kopsapulces vadītāja un protokolētāja ievēlēšanu. Tāpat kopsapulces rīkotājam dalībnieki jāreģistrē atsevišķā sarakstā.

■ Kādā gadījumā sapulce tiek uzskatīta par nederīgu?

Tas notiek tikai vienā gadījumā – ja uz sapulci ierodas mazāk nekā puse dzīvokļu īpašnieku.

■ Kā sagatavot kopsapulces protokolu?

Galvenais ir atspoguļot katra dzīvokļa īpašnieka balsojumu (par vai pret) par katru darba kārtības jautājumu.

■ Kam jāparaksta kopsapulces protokols?

Protokolu paraksta sapulces vadītājs un protokolētājs, bet dzīvokļu īpašnieki var balsot par to, lai protokols tiktu uzskatīts par derīgu, ja tajā papildus ir mājas pārstāvju paraksti.

■ Kā pārbaudīt protokolā fiksēto, ja dzīvokļa īpašnieks ir pārliecināts, ka protokola gatavotāji ir viltojuši kādu balsi?

Dzīvokļa īpašuma likumā teikts, ka „kopsapulces organizators paziņo visiem dzīvokļu īpašniekiem par to, ka ir sagatavots kopsapulces protokols. Ja dzīvokļa īpašnieks 14 dienu laikā pēc kopsapulces nav kopsapulces organizatoram izteicis iebildumus pret sagatavotajā kopsapulces protokolā norādīto dzīvokļa īpašnieka balsojumu par kopsapulces darba kārtībā iekļauto jautājumu, uzskatāms, ka dzīvokļa īpašnieks ir piekritis tam, ka norādītais balsojums ir atbilstošs viņa balsojumam kopsapulcē.”

■ ■ ■

■ Ja dzīvokļa īpašnieks vēlas noorganizēt rakstisku kaimiņu aptauju par kādu jautājumu. Kā pareizi rīkoties?

Ja lēmums tiek pieņemts aptaujas veidā, tad aptaujas organizators – dzīvokļa īpašnieks, dzīvokļu īpašnieku kopības noteikta persona vai pārvaldnieks – katram dzīvokļa īpašniekam nosūta rakstveida lēmuma par izlemjamo jautājumu projektu un dokumentus, kas saistīti ar lēmuma pieņemšanu, kā arī norāda termiņu, kurā dzīvokļa īpašnieks var rakstveidā balsot par vai pret attiecīgā lēmuma pieņemšanu. Termiņš nedrīkst būt īsāks par 14 dienām un garāks par 180 dienām pēc lēmuma projekta nosūtīšanas.

■ Ja īpašnieks ir vēlējies aizpildīt anketu par logu nomaiņu mājā, bet aizmirsis to izdarīt laikā. Kas notiks ar šo balsi?

Ja dzīvokļa īpašnieks noteiktajā termiņā nav sniedzis rakstveida atbildi, uzskatāms, ka viņš balsojis pret lēmuma pieņemšanu.

■ Aptaujas laikā balsots par mājas jumta remontu. Kā uzzināt, vai pārējie mājas dzīvokļu īpašnieki atbalstījuši šo lēmumu?

Likums noteic, ka par balsošanas rezultātiem aptaujas organizators sagatavo balsošanas protokolu un piecu darbdienu laikā nosūta to visiem dzīvokļu īpašniekiem. Balsošanas protokolā viņam jānorāda lēmuma projekta nosūtīšanas diena un balsošanai noteiktais termiņš, pieņemtais lēmums un ar to saistītās balsošanas rezultāti, pēc dzīvokļu īpašnieku pieprasījuma – atšķirīgo viedokļu saturs un citas būtiskas ziņas par balsojumu.

■ Vai dzīvokļa īpašniekam ir tiesības redzēt, kā anketas aizpildījuši citi dzīvokļu īpašnieki?

Jā, aptaujas organizētājam pēc jebkura dzīvokļa īpašnieka pieprasījuma ir pienākums viņam uzrādīt, kā balsojuši citu dzīvokļu īpašnieki.

■ Ir dzirdēts, ka dažās mājās iedzīvotāji kopības lēmumu pieņem nevis sapulcē vai rakstiskā aptaujā, bet citādi balsojot, piemēram, e-pastā. Ja ir maza māja, balsošana e-pastā var atvieglot lēmumu pieņemšanu.

Dzīvokļa īpašuma likums neliedz dzīvokļu īpašniekiem noteikt atšķirīgu lēmumu pieņemšanas kārtību, tostarp arī izmantot dzīvokļa īpašnieka e-pastu.

■ Ja ir sarežģīta situācija: vienā adresē (jeb kadastra objektā) ir trīs mājas, bet tikai vienai no tām nepieciešams remonts. Vai par darbu organizēšanu ir jālemj visu trīs māju dzīvokļu īpašniekiem, kas ļoti bieži nav iespējams?

Šis ir ļoti svarīgs un bieži uzdots jautājums. Grozījumi likumā jau kopš 2021. gada šo māju īpašniekiem ir atvieglojuši dzīvi. Likumā ir teikts: „Ja uz dzīvokļu īpašnieku kopīpašumā esoša zemesgabala atrodas vairākas dzīvojamās mājas, atsevišķā dzīvojamā mājā veikt remontdarbus vai ierosināt būvniecību, ciktāl tā neskar citu atsevišķo dzīvojamo māju vai zemesgabalu un nemaina kopīpašumā esošo domājamo daļu, var tie dzīvokļu īpašnieki, kuriem piederošie atsevišķie īpašumi atrodas šajā dzīvojamā mājā.” Izrādās, ka citu ēku iedzīvotāji balsojumā drīkst nepiedalīties.