Kāpēc rēķinā parādījusies jauna aile?

Svarīgas izmaiņas dzīvokļu īpašniekiem: zemes nomas maksu aizstāj maksa par zemes lietošanu

„Šodien saņēmām kārtējo rēķinu no namu pārvaldes,” raksta rīdzeniece Sandra. „Ir parādījusies jauna aile „Zemes lietošanas maksa”. Tā ir vienreizēja maksa vai tāda būs jāmaksā katru mēnesi?”

Tieslietu ministrija skaidro, ka no 2022. gada 1. janvāra zemes nomas maksas vietā dzīvokļu īpašnieki saņems rēķinus par zemes likumisko lietošanu. Šādas maksas apmērs ir 4% gadā no lietošanā esošās zemes kadastrālās vērtības.

Likumiskās zemes lietošanas tiesības stājas spēkā trīs posmos, atkarībā no situācijas:

■ 2022. gada 1. janvārī visos dalītā īpašuma gadījumos, kuros piespiedu nomas attiecības attiecīgajā brīdī netiek regulētas ar spēkā esošu līgumu vai tiesas nolēmumu;

■ 2023. gada 1. janvārī visos dalītā īpašuma gadījumos, kuros piespiedu nomas attiecības 2022. gada 1. janvārī tiek regulētas ar spēkā esošu nomas līgumu vai tiesas nolēmumu;

■ 2024. gada 1. janvārī dalītā īpašuma gadījumos, kuros privātpersonai piederošas būves atrodas uz publiskas personas (valsts, pašvaldības vai citas atsavinātas publiskas personas) zemes.

Kā un kam maksāt?

Ir jautājumi par jaunu zemes lietošanas maksu? Uz tiem atbild Tieslietu ministrijas speciālisti.

Personai piederoša būve (piemēram, garāža) atrodas uz valstij piederošas zemes. Kā tiek risinātas dalītā īpašuma tiesiskās attiecības līdz 2024. gada 1. janvārim?

– Līdz 2024. gada 1. janvārim pušu tiesiskās attiecības nemainās un tiek risinātas kā līdz šim saskaņā ar Ministru kabineta 2018. gada 19. jūnija noteikumiem Nr. 350 Publiskas personas zemes nomas un apbūves tiesības noteikumi. Līdz 2024. gadam tiks izstrādāti jauni Ministru kabineta noteikumi, kas cita starpā paredzēs arī gadījumus, kuros valsts prasa maksu, kas ir mazāka par likumā noteikto.

Zemes nomas līgums starp zemes un būves īpašnieku beidzas 2022. gada 1. jūnijā. Kurā brīdī šādā gadījumā stājas spēkā likumiskās zemes lietošanas tiesības?

– Pārejas regulējums tika izstrādāts, paredzot jaunā regulējuma spēkā stāšanos jaunā gada sākumā. Šāds koncepts tika veidots, ņemot vērā, ka bija paredzētas izmaiņas nodokļu likumos (PVN), kā arī to, ka parasti līgumi tiek slēgti ar termiņu līdz gada beigām. Tajos gadījumos, kad līguma termiņš iestājas starp 2022. gada sākumu un beigām, saskaņā ar pārejas regulējuma pieņemto redakciju likumiskās zemes lietošanas tiesības sāks darboties 2023. gada 1. janvārī. Tieslietu ministrija aicina šādos gadījumos iesaistītās puses vienoties par līguma termiņa pagarināšanu līdz 2022. gada beigām, lai nebūtu jārisina strīds par piespiedu nomas tiesiskajām attiecībām periodā no līguma termiņa beigām līdz 2023. gada 1. janvārim. 

Spēkā esošais zemes nomas līgums paredz mazāku maksu nekā 4% gadā no lietošanā esošās zemes kadastrālās vērtības. Vai piespiedu nomas reforma paredz, ka no 2023. gada šādā gadījumā būs iespējams maksāt tikai likumā paredzēto 4% maksu (maksa paaugstināsies)?

– Piespiedu nomas reforma neliedz vienoties par citu maksas apmēru (lielāku vai mazāku), kas ir praksē sastopami gadījumi dažādu pēc pušu ieskatiem svarīgu iemeslu dēļ. Arī no 2023. gada šādos gadījumos būs iespējams vienoties par mazāku maksas apmēru, ja zemes īpašnieks tam piekrīt. Ja zemes īpašniekam vairs nebūs gribas prasīt mazāku maksu, viņu nevarēs piespiest vienoties par maksu, kas ir mazāka par likumā paredzēto.

Tāpat arī pastāv iespēja vienoties par lielāku maksu nekā likumā paredzētā. Šī iespēja ir modelēta tādiem gadījumiem, kad uz zemes īpašnieka zemes atrodas gan viņam pašam, gan citām personām piederošas būves un personu kopums lieto konkrēto teritoriju. Šādās situācijās, piemēram, ja zemes īpašnieks ar saviem resursiem uztur visu kopējo teritoriju (zāles pļaušana, sniega tīrīšana, piekļuves ceļu uzturēšana utt.), var būt gadījumi, kuros patstāvīgās būves īpašnieks piekrīt maksāt lielāku maksu, lai tam nebūtu jānodrošina savas lietošanā esošās zemes atsevišķa uzturēšana.

Par piespiedu nomas attiecībām nekad nav bijis noslēgts līgums un arī tiesā strīds nav izšķirts. Vai ar likumisko zemes lietošanas tiesību spēkā stāšanos izbeidzas visi prasījumi par piespiedu nomu pagātnē?

– Civillikuma 3. pants aizsargā iegūtas tiesības, un tās nevar patvaļīgi atņemt. Piespiedu nomas reforma neietekmē iegūtas tiesības par pagājušu laika periodu (tikai nākotni, kas citādi būtu netaisnīgi pret vienu vai otru pusi un ko citādi nebūtu iespējams mainīt).

Šādā situācijā no 2022. gada 1. janvāra sāktos likumisko zemes lietošanas tiesību darbība. Vienlaikus noilguma ietvaros (3 vai 10 gadi) zemes īpašnieks vēl varēs risināt jautājumu par attiecību noregulējumu un saistību izpildi par pagājušo periodu piespiedu nomas attiecību ietvaros. Strīdu un prasījumu realizācija par piespiedu nomas laiku beigsies tad, kad šādiem prasījumiem būs iestājies noilgums.

Dalītā īpašumā esoša būve atrodas uz trim dažādiem zemesgabaliem (katram zemesgabalam atvērts savs zemesgrāmatas nodalījums). Kā šādos gadījumos ir piemērojama likumiskā maksa?

– Ja viena patstāvīga būve atrodas uz trim citiem nekustamiem īpašumiem (zemesgabaliem), ir runa par trīs dalītā īpašuma tiesiskām attiecībām (par katru vienu būvi uz vienas zemes ir viena tiesiska attiecība). Savukārt, ja uz viena zemesgabala atrastos pieci būvju īpašumi, būtu piecas dalītā īpašuma attiecības (katram būvju īpašuma īpašniekam ar zemes īpašnieku).

Ievērojot minēto, ja ir trīs tiesiskas attiecības, katrā no tām patstāvīgi ir piemērojamas likumiskās zemes lietošanas tiesības. Tas nozīmē, ka katras zemes īpašniekam ir jāsaņem maksa 4% apmērā no būves īpašnieka lietošanās esošās zemes (konkrētā zemesgabala ietvaros) kadastrālās vērtības gadā. Savukārt, ja attiecībā uz kādu no zemesgabaliem 4% ir mazāk nekā 50 eiro, likumiskā maksa ir 50 eiro gadā attiecībā uz to konkrēto attiecību. Ja visos gadījumos procentuālā likumiskā maksa ir mazāka par 50 eiro gadā, būves īpašniekam ir jāmaksā 50 eiro gadā par katra zemesgabala lietošanu.

Zeme, uz kuras atrodas būve, pieder 15 personām kopīpašumā. Vai katrs no zemes kopīpašniekiem var prasīt minimālo likumisko maksu, ja tam pienākošās maksas daļa ir mazāka par 50 eiro gadā? 

– Minimālā lietošanas maksa nav atkarīga no attiecībās iesaistīto īpašnieku skaita. Ja tāda situācija pastāvētu, tas ļautu patvaļīgi reizināt maksas apmēru bez ierobežojumiem (ar nolūku atsavinot domājamās daļas un veidojot lielu skaitu kopīpašnieku) arī tādās konstrukcijās, un maksas apmērs gadā vairākas reizes pārsniegtu lietošanā esošās zemes vērtību. Būtu arī gadījumi, kur šāda situācija veidotos dabiski (Latvijā būvju kopīpašnieku skaits retos gadījumos ir vairāki simti, tāpat arī reizēm viens būvju īpašums atrodas uz 6–7 zemesgabaliem, kas katrs var būt kopīpašumā).

Ievērojot minēto, neatkarīgi no kopīpašnieku skaita par katru dalītā īpašuma gadījumu zemes īpašnieks var prasīt tikai tādu maksu, ko paredz likums (4% vai 50 eiro gadā, kad 4% nesasniedz 50 eiro).