Māju pārvalda biedrība

Rets gadījums: patlaban gan likumi, gan ierēdņi spiež mūs apvienoties. Apvienošanās notiek pēc... dzīvokļa principa. Saskaņā ar likumu katrā mājā, kas pārdzīvojusi plānveida privatizāciju, ir jānodibina dzīvokļu īpašnieku sabiedrība. Tikai tāda sabiedrība var tā īsti pārvaldīt māju. Bet pagaidām Rīgā likumu izpildījis tikai katrs desmitais privatizētā nekustamā īpašuma saimnieks. Pārējos māc šaubas. Būtībā ne tikai šaubas, bet arī bailes.

Kā liecina aģentūras Rīgas mājoklis direktora vietnieka Viļņa Bisenieka sarakste, iedzīvotāju bailēm ir pamats. Dažās Rīgas mājās pēc dzīvokļu īpašnieku sabiedrības nodibināšanas sākusies rūgšana, dažās pat izcēlies karš. No tā varētu izvairīties, uzskata Bisenieks. Šai nolūkā sabiedrību vajag veidot ne tikai pēc noteikumiem, bet arī ar prātu.

Kā tas ir – ar prātu? Mūsu lasītāja Ārija Kalniņa no Imantas, piemēram, atsūtījusi ļoti interesantu vēstuli. Viņa vēlas zināt, kādas juridiskas tiesības viņai, privatizēta dzīvokļa īpašniecei, dod un kādus pienākumus uzliek fakts, ka mājā nodibināta īpašnieku sabiedrība. Kalniņas kundze precizē, ka personiski viņa iebilst pret tādu apvienību un negrasās tajā stāties, jo šaubās, vai viņas kaimiņu aktīvistu nodomi ir pilnīgi godīgi.

Lasām vēstuli no Imantas

„Dzīvoju lielā simt dzīvokļu mājā,” stāsta Ārija Kalniņa. „Lauvas tiesa dzīvokļu ir privatizēta. Māju apsaimnieko pašvaldības uzņēmums. Pret namu pārvaldi man nav nekādu pretenziju. Ja kaut kas atgadās, kaut vai spuldzīte gaitenī izdeg, vajag tikai piezvanīt uz filiāli, un problēma ļoti ātri tiek atrisināta.

Mūsu māja skaitās ienesīga, uzkrājumu fondu katru gadu papildina 1000–2000 latu, tāpēc par namu ir ieinteresējušies arī citi apsaimniekotāji. Viņi sūta vēstules, kurās aprakstītas tās briesmas, kas draud iedzīvotājiem, ja viņi arī turpmāk paliks pašvaldības namu pārvaldes aprūpē.

Līdz šim nevienai privātajai organizācijai nav izdevies māju pārņemt. Bet tagad mums draud citas nepatikšanas: daži kaimiņi (piebildīsim, cilvēki ar vidējo izglītību, bez specialitātes, bez pieredzes pārvaldes jomā) vēlas dibināt sabiedrību, lai patstāvīgi pārvaldītu un apsaimniekotu māju. Viņi apgalvo, ka iemītniekus gaida paradīze zemes virsū: mēs paši slēgsim līgumus ar pakalpojumu sniedzējiem, paši algosim sētnieku, pārējos darbus veiksim saviem spēkiem utt.

Bēdīgākais ir tas, ka daudzu dzīvokļu saimnieki pensionāri neiedziļinās lietas būtībā un nepieļauj domu, ka sabiedrības organizatorus var interesēt tikai nauda! Šiem cilvēkiem taču nav nekādas pieredzes, nav speciālistu, kas varētu palīdzēt mājai samazināt maksājumus. Baidos, ka mūs gaida aptuveni tāda pati situācija, kāda aprakstīta jūsu avīzes marta numurā publicētajā rakstā „Skandāls Baltajā ielā”.

Pastāv ļoti liela varbūtība, ka par sabiedrības dibināšanu nobalsos 51% iedzīvotāju. Mūsu mājā katrs tiek individuāli „apstrādāts”, solot piena upes ķīseļa krastos. Es nestaigāšu pa kāpņu telpām, meklējot domubiedrus, bet ko darīt, lai neiekristu bedrē? Vai daļa mājas varētu palikt pašvaldības namu pārvaldes paspārnē? Kas notiks ar iedzīvotājiem, kuri neiestāsies sabiedrībā?”

Pirmie soļi

– Kā redzat, mūsu lasītāja aprakstījusi ļoti nopietnu problēmu! – uzrunājām aģentūras Rīgas mājoklis direktora vietnieku Vilni Bisenieku. – Vai jūs nevarētu aprakstīt dzīvokļu īpašnieku sabiedrības dibināšanas procesu no paša sākuma un pastāstīt par iedzīvotāju tiesībām?

– Protams! Vispirms – kas tā īpašnieku sabiedrība tāda ir? Tā ir savus mājokļus privatizējušo cilvēku brīvprātīga organizācija. Mājā var būt tikai viena tāda sabiedrība, bet viena sabiedrība var apvienot arī vairākas mājas. Šāds modelis izdomāts tālab, lai iedzīvotājiem būtu vieglāk rast kopēju valodu ar nekustamā īpašuma apsaimniekošanu saistītajos jautājumos. Likums uzliek par pienākumu īpašniekiem dibināt tādas sabiedrības. Diemžēl lielākais klupšanas akmens šajā ceļā ir pašu iedzīvotāju domstarpības. Daļa no viņiem vienmēr mokās aizdomās, ka sabiedrības valde vai priekšsēdētājs vēlas iedzīvoties uz kaimiņu rēķina. Bet pie tā atgriezīsimies vēlāk. Tagad – par formalitātēm. Tātad iedzīvotājiem jāsarīko sapulce, kurā par sabiedrības dibināšanu jānobalso 50% dzīvokļu īpašnieku plus viena balss. Šie cilvēki būs sabiedrības dibinātāji un dalībnieki.

– Kas notiek tālāk?

– Tālāk mūsu aģentūras speciālisti, kurus iedzīvotāji parasti uzaicina uz kopsapulci, bez maksas palīdz viņiem noformēt visus dokumentus un noņemt māju no Rīgas domes bilances.

– Kad lai iedzīvotāji apspriež jautājumu par pārvaldes formas maiņu?

– Šai nolūkā tā dēvētajai mājas iniciatīvas grupai jāsasauc dzīvokļu īpašnieku kopsapulce. Tajā arī izlemj, dibināt vai nedibināt sabiedrību, un pārrunā, kas turpmāk varētu apsaimniekot māju. Uzreiz teikšu, ka, nodibinot sabiedrību, nebūt nav jāatsakās no namu pārvaldes pakalpojumiem, ja tā labi apsaimnieko māju. Skaidrs, ka apsaimniekotājs var būt tikai viens – vai nu visa māja aiziet no namu pārvaldes, vai arī visa paliek. Dzīvokļu īpašnieku kopsapulces lēmumi ir obligāti visiem iedzīvotājiem, ja „par” ir balsojusi vairāk nekā puse dzīvokļu īpašnieku.

Pie stūres – godprātīgus cilvēkus

– Cik daudz vadītāju var būt sabiedrībai?

– Par to likumā nav tiešu norāžu. Ja māja ir maza, pietiek ar vienu pilnvaroto, ja liela, tad parasti ievēl valdi vairāku cilvēku sastāvā un valdes priekšsēdētāju. Man personiski šķiet, ka liela valde nav vajadzīga, jo tad cilvēkiem uzreiz var rasties aizdomas, ka valdes locekļi saņem algu! Māju var pārvaldīt arī viens cilvēks. Kā piemēru varu minēt lielo namu Brīvības ielā 90, blakus Matīsa tirgum. Tur tika nodibināta viena no pirmajām dzīvokļu īpašnieku sabiedrībām Rīgā. Par mājas vecāko kļuva Vitauts Lācītis. Viņš viens pats bez palīgiem un valdes vada mājas apsaimniekošanu, un iedzīvotāji ir gatavi viņu nēsāt uz rokām!

– Mums ir daudz pretēju piemēru. Bieži gadās, ka cilvēki pārstāj uzticēties sabiedrības vadītājiem!

– Es katru dienu saņemu vēstules ar tādām sūdzībām. Problēma ir vienkārši atrisināma: ja mājas vecākais patiešām slikti strādā, sabiedrība jebkurā laikā var viņu pārvēlēt. Vajag tikai savākt pierādījumus, kas apliecina viņa nekompetenci. Ja priekšsēdētājs turas pretī un nevēlas atstāt amatu, šādiem gadījumiem pastāv tiesa.

– Jūs sakāt, ka vajadzīgi pierādījumi tam, ka priekšsēdētājs slikti strādā?

– Noteikti! Nevar taču atlaist cilvēku, kurš it kā godprātīgi pūlējies mājas labā.

Svarīgākos lēmumus pieņem kopsapulce

– Kā mūsu lasītāja var aizkavēt savas mājas pāreju no pašvaldības namu pārvaldes pie cita apsaimniekotāja?

– Kā jau teicu, pārņemot pārvaldīšanas tiesības, nav obligāti jāmaina apsaimniekotājs. Jūsu lasītājai noteikti vajadzētu piedalīties dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē un nebaidīties izteikt savu viedokli par pašreizējās apsaimniekošanas kvalitāti. Pilnīgi iespējams, ka pārējie dzīvokļu īpašnieki viņai piekritīs un pēc sabiedrības nodibināšanas māja neaizies no namu pārvaldes.

– Ja mājā nodibināta sabiedrība, vai tas nozīmē, ka visus svarīgos jautājumus pieņem valde vai pilnvarotais?

– Pieņemot statūtus (arī tos pieņem kopsapulce un paraksta visi dibinātāji vai vismaz divi viņu pilnvaroti pārstāvji), dzīvokļu īpašnieki reizē izlemj arī to, kādas pilnvaras deleģēt sabiedrībai. Kopsapulces protokolā vajag ierakstīt, kādi jautājumi paliks dzīvokļu īpašnieku kopsapulces ziņā (uzsveru, ka nevis sabiedrības vai valdes locekļu, bet tieši dzīvokļu īpašnieku ziņā). Teiksim, ar sīkiem kārtējā remonta darbiem saistītos jautājumus sabiedrība var atstāt valdes izlemšanai, bet tad, ja runa ir par lieliem darbiem vai summām, izšķirīgo lēmumu pieņem īpašnieku kopsapulce. Reizē ir svarīgi statūtos paredzēt ievēlētās valdes darbības laiku. Lai nerastos nekādi pārsteigumi...

– Vai gadās arī pārsteigumi?

– Protams, gadās. Esmu piedzīvojis situācijas, kad pilnvarotā darbības laiks nav bijis noteikts un iedzīvotāji nav varējuši atlaist šo cilvēku. Rīgā ir mājas, kurās šāda „sīkuma” dēļ notiek īsti cīniņi.

Drīkst saņemt algu

– Vai var pievienoties īpašnieku sabiedrībai jau pēc tās nodibināšanas?

– Jā, dzīvokļa saimniekam tikai jāuzraksta iesniegums.

– Bet vai var likvidēt sabiedrību, kuras darbs iedzīvotājus neapmierina?

– Likums to pieļauj. Sabiedrības likvidācijas kārtība jāparedz statūtos.

– Vai sabiedrības valdes locekļi drīkst saņemt atalgojumu vai kādas atlaides?

– Jā, priekšsēdētājs un viņa palīgi drīkst saņemt algu. Naudu, kas nepieciešama samaksai par viņu pakalpojumiem, pievieno dzīvokļu rēķiniem ailē „Uzturēšanas un apsaimniekošanas izdevumi”. Bet nekādas atlaides šiem cilvēkiem nav paredzētas.

– Mūsu lasītāji ir piedzīvojuši, ka īpašnieku sabiedrības dalībniekiem liek katru mēnesi maksāt biedru naudu. Vai tas ir likumīgi?

– Jā, likumīgi, ja tāds nosacījums ietverts sabiedrības statūtos.

– Tātad cilvēkiem gluži vienkārši trūkst informācijas, tāpēc arī viņi neuzticas un neprot likt lietā savas dzīvokļa īpašnieka tiesības!

– Ja rodas kādi sarežģījumi pārvaldīšanas jautājumos, labāk uzreiz nākt pie mums! Aģentūra Rīgas mājoklis tālab arī eksistē, lai palīdzētu cilvēkiem ar padomu un darbiem.