Kādēļ dibināt dzīvokļu īpašnieku biedrību?

Mājas Rīgā, Kristapa ielā 23, pieredze: iedzīvotāji apvienojušies un pilnībā kontrolē mājas finanšu izlietojumu

Daudzu daudzdzīvokļu māju iedzīvotājiem ir zināms, ka viņi var apvienoties, nodibinot dzīvokļu īpašnieku biedrību. Pieredze rāda, ka organizēšanās šādā veidā ļauj efektīvāk piedalīties savas mājas pārvaldīšanā. Kā nodibināt biedrību un kāpēc tā nepieciešama, stāsta Rīgas domes Mājokļu un vides departamenta Apsaimniekošanas pārvaldes Īres un sociālo dzīvokļu pārvaldīšanas nodaļas galvenais speciālists eksperts Ēriks Vītols.

Katras mājas dzīvokļu īpašnieki var apvienoties dzīvokļu īpašnieku biedrībā. Parasti tas tiek darīts ar mērķi pārņemt mājas pārvaldīšanas tiesības, taču nav pareizi domāt, ka biedrības nodibināšana dzīvokļu īpašniekiem automātiski uzliek pienākumu māju pārvaldīt pašiem. Nē, viņi var noslēgt pakalpojumu līgumus ar profesionāliem pārvaldīšanas uzņēmumiem, to starpā – ar to pašu uzņēmumu, kas māju apkalpoja pirms biedrības izveidošanas.

Ja mājā dzīvokļu īpašnieku biedrības nav, sadarbība ar izvēlēto apsaimniekošanas uzņēmumu tiks nodināta uz dzīvokļu īpašnieku savstarpēja līguma pamata. Līgums kalpo par sadarbības pamatu – tas nosaka pienākumus un tiesības abām līgumslēdzējām pusēm, to starpā, kā apkalpot māju un cik par to maksāt.

Mūsu māja ir unikāla!

Par savu pieredzi, kas uzkrāta, pārvaldot māju, stāsta dzīvokļu īpašnieku biedrības „Kristaps 23” valdes priekšsēdētāja Oksana Isajeva. Darbu savas mājas labā Oksana sauc par hobiju, jo to dara bez atlīdzības.

Oksana ir valdes priekšsēdētāja 60 dzīvokļu mājā, kas atrodas Āgenskalna priedēs. Iedzīvotāji apvienojušies un pārņēmuši mājas pārvaldīšanas tiesības jau pirms astoņiem gadiem. Pēc Oksanas teiktā, tas bijis iespējams, pateicoties kaimiņu saliedētībai un iniciatīvai. Pašlaik katrā no četrām mājas Kristapa ielā 23 kāpņutelpām ir izvēlēts kāpņutelpas vecākais, kurš palīdz biedrības priekšsēdētājai risināt daudzas problēmas.

– Savulaik mēs nolēmām aiziet no uzņēmuma Kurzemes nami, par iemeslu tam bija pārvaldnieka piedāvātie plāni remontiem, – stāsta Oksana. – Pārvaldnieks no mūsu uzkrājumiem tērēja ļoti lielas summas, bet saņemt par to atskaites nebija iespējams. Viss mainījās pēc tam, kad nodibinājām biedrību un noslēdzām apsaimniekošanas līgumu ar uzņēmumu Rīgas namu аpsaimniekotājs. Šis apsaimniekotājs saskaņā ar līgumu kārto mājas lietvedību, izraksta rēķinus un sagatavo pārskatus.

Galvenais, ko ieguvusi biedrība „Kristaps 23”, ir kontrole pār kopējiem dzīvokļu īpašnieku uzkrājumiem. Biedrībai ir savs konts, kurā nonāk visi mājas iedzīvotāju komunālie maksājumi. Pēc dzīvokļu īpašnieku lēmuma biedrība naudu pārskaita komunālo pakalpojumu samaksai, pārvaldniekam par darbu un apmaksā veiktos remontdarbus. Tādā veidā iedzīvotāji zina, kā iztērēts katrs cents.

– Pateicoties tam, ka nodibinājām biedrību, tagad paši varam lemt, kurš veiks remontdarbus mājā. Paši izvēlamies būvniekus, kuri mums piedāvā visizdevīgākos noteikumus par kvalitatīvu darbu, paši noslēdzam ar viņiem līgumus, – stāsta Oksana Isajeva. – Šo astoņu gadu laikā esam paspējuši paveikt daudz: nosiltināt mājas sienas, pagalmā izklāt bruģi. Kad veicām lielu ceļa remontu, mums uzreiz nebija visa summa samaksai par darbu, tāpēc lūdzām savu apsaimniekotāju kļūt par finanšu garantētāju, noslēdzot ar būvniekiem trīspusēju līgumu. Pēc tam pusgada laikā norēķinājāmies ar apsaimniekotāju.

Patlaban mājas galvenā problēma ir ūdens zudumu jautājuma risināšana. Iedzīvotāji domā par iespēju uzstādīt skaitītājus ar attālinātās nolasīšanas iespēju. Tas varētu samazināt ūdens zudumus.

Turklāt pēc biedrības izveidošanas mājā ļaunprātīgu nemaksātāju nav.

– Ja kādam no iedzīvotājiem ir mainījusies finansiālā situācija, viņš pats mani brīdina, kad varēs norēķināties, – saka Oksana Isajeva. – Mūsu māja ir unikāla, jo maksājumu disciplīna sasniedz 90%, kas ir ļoti labs rādītājs.

Es visiem iesaku pārņemt mājas pārvaldīšanas tiesības. Pēc biedrības izveidošanas iedzīvotājiem uzreiz palielinās atbildības izjūta, viņi saprot, ka neviens nespēs kontrolēt mājas pārvaldīšanu labāk par viņiem pašiem.

Mācāmies saprast jēdzienus

– Vispirms iedzīvotājiem jāsaprot, kas ir dzīvokļu īpašnieku biedrība un kā tā atšķiras no dzīvokļu īpašnieku kopības, – saka Rīgas domes Mājokļu un vides departamenta Apsaimniekošanas pārvaldes Īres un sociālo dzīvokļu pārvaldīšanas nodaļas galvenais speciālists eksperts Ēriks Vītols.

■ Dzīvokļu īpašnieku biedrība ir brīvprātīga personu apvienība, kas nodibināta mājas pārvaldīšanai, bet ne peļņas gūšanai. Ar brīdi, kad biedrība ir ierakstīta Latvijas Republikas Uzņēmumu reģistrā, tā ir reģistrēta juridiska persona.

■ Dzīvokļu īpašnieku kopība ir visi dzīvokļu īpašnieki, kuriem ir īpašums konkrētajā mājā un tiesības pieņemt lēmumus šajā mājā. Faktiski visus jautājumus, kas skar kopīpašuma pārvaldīšanu un apsaimniekošanu (ar dažādu balsu skaitu), pieņem dzīvokļu īpašnieku kopība. Lielākā daļa lēmumu, to skaitā pārvaldīšanas uzdevuma došana vai mājas pilnvarotas personas izvēle un pilnvarojuma apjoma noteikšana, tiek pieņemta ar vienkāršu balsu vairākumu.

Ja māja no pašvaldības bilances ir pārņemta dzīvokļu īpašnieku pārvaldīšanā, tad maksas apmēru par apsaimniekošanu nosaka ar dzīvokļu īpašnieku kopības piekrišanu. Salīdzinājumam – ja māja nav pārņemta, tad maksas paaugstinājumu nosaka pats pārvaldnieks. Ja iedzīvotājiem šāda maksas paaugstināšana nepatīk, viņiem jāvienojas, jāpārņem mājas pārvaldīšanas tiesības un jāatrod cita mājas apsaimniekošanas forma.

Kāds ir ieguvums?

– Kāpēc dzīvokļu īpašniekiem mājas no pašvaldības bilances jāpārņem savā pārvaldīšanā?

– Likuma Par valsts un pašvaldības dzīvojamo māju privatizāciju 51. pants noteic, ka, lai izveidotu dzīvokļu īpašnieku biedrību vai noslēgtu savstarpēju līgumu par mājas kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu, ikvienas mājas dzīvokļu īpašniekiem bija jāsasauc kopsapulce ne vēlāk kā sešu mēnešu laikā pēc brīža, kad bija pieņemts lēmums par attiecīgās dzīvojamās mājas privatizācijas uzsākšanu.

Diemžēl likumā noteiktās prasības par termiņiem reti ir ievērotas, tomēr iedzīvotāji var vienoties arī tagad, kaut arī pēc privatizācijas pabeigšanas pagājuši vairāki gadi.

– Cik mājās Rīgā ir dzīvokļu īpašnieku biedrības, un cik māju ir pārņemtas no pašvaldības bilances?

– Kad 2002. gadā sāku strādāt Rīgas pašvaldībā, bilancē bija aptuveni 7500 mājas. Tagad palikušas aptuveni 4000 mājas. No vairāk nekā 3000 mājām, kuras beidzamo divdesmit gadu laikā pārņēmušas pārvaldīšanas tiesības, 2500 ir nelielas – līdz 15 dzīvokļu mājas. Piemēram, pērn pārvaldīšanas tiesības pārņēma 185 mājas, no tām 100 mājās bija nodibinātas biedrības. Dzīvokļu īpašnieku aktivitāte beidzamo trīs gadu laikā ir palielinājusies.

– Kāpēc dzīvokļu īpašniekiem ir izdevīga biedrības dibināšana? Vai komunālie pakalpojumi izmaksās lētāk?

– Komunālo pakalpojumu apmaksā starpības nav – ūdens patēriņu fiksē mājas komercpatēriņa skaitītājs, siltuma patēriņu – siltumpatēriņa skaitītājs mājas siltummezglā.

Ja iedzīvotāji ne tikai nodibina biedrību, bet arī uzdod tai patstāvīgi pārvaldīt māju, ietaupījumu var panākt uz administratīvajiem izdevumiem. Tas gan nozīmē, ka visiem darbiniekiem biedrībā (pārvaldniekam, grāmatvedim u. c.) jāstrādā bez atlīdzības. Nelielā mājā tas ir pilnīgi iespējams, bet lielas mājas grāmatvedību un pārvaldīšanu diezin vai kāds uzņemsies bez atlīdzības.

Kā reģistrēt biedrību?

– Kādām amatpersonām jābūt īpašnieku biedrībā?

– Amatpersonas nav pareizs termins. Vispirms jaunajai biedrībai jāizvēl izpildinstitūcija – valdes locekļi. Pēc tam jāsaprot, vai biedrība uzņemsies mājas pārvaldīšanu. Ja jā, tad kādam no biedrības dibināšanas iniciatoriem nāksies uzņemties mājas pārvaldnieka pienākumus, bet cits varēs sniegt grāmatvedības pakalpojumus. Biedrība var pieņemt darbā profesionālu pārvaldnieku (fizisku vai juridisku personu) ar atbilstošu kvalifikāciju, bet šim cilvēkam vai organizācijai ir jāmaksā atlīdzība. Jāapzinās, ka darbs biedrībā prasa laiku un spēku. Tam cilvēkam jābūt fanātiķim, kurš visbiežāk strādā bez maksas – uz sabiedriskiem pamatiem.

– Kādi dokumenti ir nepieciešami, lai reģistrētu īpašnieku biedrību? Kur to reģistrē?

– Reģistrācija notiek Latvijas Republikas Uzņēmumu reģistrā Pērses ielā 2 Rīgā. (Tālrunis – 67031703). Mans ieteikums – izmantot interneta vietni https://www.ur.gov.lv/lv, nepieciešamo dokumentu saraksts ir norādīts sadaļā „Registrē/Organizāciju/biedrība”. Tur var lejuplādēt dokumentu paraugus. Biedrības dibināšanas izmaksas ir nelielas – 11,15 eiro. Biedrībai pamatkapitāls nav nepieciešams, jo tiek dibināta bezpeļņas organizācija.

– Cik cilvēku jābūt biedrībā, lai to reģistrētu?

– Vismaz diviem cilvēkiem. Maksimums – visiem dzīvokļu īpašniekiem mājā.

– Cik ilgā laikā var nodibināt biedrību?

– Pēc dokumentu iesniegšanas Uzņēmumu reģistrā – sešās darbdienās. Atgādinu, ka pandēmijas laikā reģistrācijas iestāde ir pārtraukusi apmeklētāju pieņemšanu klātienē, tādēļ dokumentu paketi var nosūtīt pa pastu vai atstāt speciālajā kastē pie ieejas. Dokumentus var iesniegt arī tiešsaistē, tikai tad visiem biedrības dibinātājiem jābūt elektroniskajam parakstam. Mans padoms iniciatoriem: nodibiniet biedrību divatā vai trijatā, bet pēc tam iedzīvotājiem, kuri vēlas iestāties organizācijā, piedāvājiet uzrakstīt iesniegumu ar lūgumu viņus uzņemt.

– Pieņemsim, ka biedrība ir izveidota. Vai tā var sākt pārvaldīt māju?

– Biedrības nodibināšanas fakts pats par sevi vēl nenozīmē, ka tai ir atļauts pārvaldīt māju. Pieņemsim, ka pieci iniciatori ir reģistrējuši biedrību un ievēlējuši valdes locekļus. Lai māju no pašvaldības bilances pārņemtu dzīvokļu īpašnieku pārvaldīšanā un sāktu pārvaldīšanas darbības, saskaņā ar likuma Par valsts un pašvaldības dzīvojamo māju privatizāciju 51. pantā noteikto biedrībai jāsaņem pārējo dzīvokļu īpašnieku pilnvarojums. Pilnvarot biedrību veikt mājas pārvaldīšanu var tikai dzīvokļu īpašnieku kopsapulce ar balsu vairākumu (50% +1). Sapulces lēmums jāatspoguļo protokolā. Tā kā sapulču sasaukšana pandēmijas apstākļos ir apgrūtināta, dzīvokļu īpašniekiem jāizmanto iespēja pieņemt lēmumu bez kopsapulces sasaukšanas – veicot rakstveida aptauju (tikko minētā likuma 51.¹ pants).

Pārvaldes formas

– Kādas ir biedrības iespējas pārvaldīt māju?

– Ja dzīvokļu īpašnieki nolēmuši uzņemties mājas pārvaldīšanu paši, viņiem ir vairākas iespējas:

■ biedrība pārņem mājas pārvaldīšanas tiesības no pašvaldības bilances un no jauna noslēdz līgumu ar iepriekšējo pārvaldnieku, līgumā paredzot, ka biedrība kontrolēs apsaimniekotāja darbu, remontdarbu izpildi un finanšu izlietojumu;

■ biedrība, kas pārņem mājas pārvaldīšanas tiesības no pašvaldības, izvēlas citu apsaimniekotāju, slēdz ar to līgumu un kontrolē tā darbu;

■ biedrība pārņem māju pārvaldīšanā un apkalpo to pašas spēkiem. Tas nozīmē – patstāvīgi izvēlas pakalpojumu sniedzējus un remontdarbu veicējus un noslēdz ar tiem līgumus. Statistika liecina, ka šādu māju nav daudz – aptuveni 1/3 no visām, kuras pārņēmušas pārvaldīšanas tiesības. Pārējās ir slēgušas pilnvarojuma līgumus ar pārvaldīšanas uzņēmumiem.

– Trešajā variantā, ja biedrība pati apsaimnieko māju, tai jāatver savs konts bankā un jānodod visi nodokļu pārskati?

– Jā, būs jāatver konts bankā, kur iedzīvotāji apmaksās komunālos maksājumus, turklāt būs jāpieņem darbā grāmatvedis, kurš izrakstīs rēķinus un no iedzīvotājiem saņemto naudu pārskaitīs pakalpojumu sniedzējiem. Šajā kontā arī uzglabāsies nauda uzkrājumam remontdarbiem.

– Vai īpašnieku biedrība pati var noteikt maksu par komunālajiem pakalpojumiem?

– Nē, jo biedrība ir tikai īpašnieku gribas izpildītāja un nekā neatšķiras no jebkura cita apsaimniekošanas uzņēmuma. Tā nevar izlemt tādus jautājumus kā maksa par mājas apsaimniekošanu vai uzkrājumu apmērs. Šos jautājumus ar balsu vairākumu izlemj tikai dzīvokļu īpašnieki kopsapulcē. Piemēram, dzīvokļu īpašnieki kopsapulcē var nobalsot par uzdevumu biedrībai – siltināt ēku, salabot jumtu, izremontēt mājas fasādi. Savukārt biedrības valde izvēlas remontdarbu veicējus un paraksta ar tiem līgumus.

– Kādas kontroles sviras ir biedrībai? Kā tā var kontrolēt izvēlēto pārvaldnieku?

– Bez tā, kādas tiesības noteiktas normatīvajos aktos, kontroles mehānismam ir jābūt noteiktam mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas līgumā.

Lielas mājas, mazas mājas

– Vai pārņemt pārvaldīšanas tiesības lielu vai mazu māju īpašniekiem ir vienādi izdevīgi?

– Biedrību darbs efektīvāks ir mazās mājās. No visām mājām, kuras pārvalda pašu biedrība, 2/3 ir mazas mājas – no 4 līdz 16 dzīvokļiem. Šādai mājai biedrība ir labākais un ekonomiski visizdevīgākais pārvaldības modelis.

Mazās mājas es vienmēr esmu aicinājis pārņemt pārvaldīšanas tiesības – neviens labāk negādās par šādu māju kā paši iedzīvotāji. Lielajās mājās, kur ir 70–80 un vairāk dzīvokļu īpašnieku, reti pārvaldīšanas uzdevumu uzņemas biedrība. Tur pastāv noteikti riski.

– Kādi var būt šie riski?

– Lielajās mājās kaimiņi cits citu pazīst slikti, parasti pazīšanās ir sveicienu līmenī. Ja komunikācijas nav, tad arī uzticēšanās nav.

Tikai trešajā daļā no pašvaldības bilances pārņemto lielo māju pārvaldīšanas pienākumu ir uzņēmusies biedrība. Tās ir mājas, kurās ir pietiekams skaits ar iniciatīvu apveltītu cilvēku. 2/3 lielo māju, kurās ir biedrības, pārvaldīšana uzticēta profesionāliem apsaimniekošanas uzņēmumiem.

Galvenais riska faktors patstāvīgi strādājošai biedrībai ir parādnieki. Ja mājā ir vairāki dzīvokļu īpašnieki, kuri nemaksā rēķinus, tad biedrībai ar pakalpojumu sniedzējiem par šiem dzīvokļiem jānorēķinās ar pašas līdzekļiem. Īpaši grūti tas būs apkures periodā. Protams, biedrība pret nemaksātājiem cels prasību tiesā, bet naudas līdzekļu atgūšana var ieilgt.

Ja mājai ir parādi

– Ja līdz biedrības nodibināšnai mājai ir uzkrājušies parādi, tad biedrībai par tiem būs jānorēķinās?

– Saskaņā ar likumu biedrībai nav pienākuma pārņemt šos parādus no iepriekšējā pārvaldnieka. Parādā nav māja, bet gan negodīgi nemaksātāji, kas tādi arī paliek attiecībā pret iepriekšējo pārvaldnieku.

– Kā ar naudu remontdarbiem, kura tika krāta pirms biedrības dibināšanas?

– Saskaņā ar likumu pēc mājas nodošanas iepriekšējais pārvaldnieks mājas sakrātos līdzekļus remontdarbiem pārskaita jaunajam pārvaldniekam. To tas arī dara, un dzīvokļu īpašnieki var turpināt krāt tālāk. Reizēm šeit rodas cita problēma: iedzīvotāji, domājot ietaupīt pēc pārejas uz patstāvīgu apsaimniekošanas modeli, izvēlas samazināt uzkrājumu apmēru – piemēram, bijušos 40 centus samazināt uz 10 centiem par dzīvokļa platības kvadrātmetru mēnesī. Manā ieskatā, tas ir aplams lēmums, it īpaši mājās, kurās visi konstruktīvie elementi un inženierkomunikācijas savu laiku nokalpojušas.

Kā pārvēlēt biedrības valdi?

– Kāda veida palīdzību Rīgas domes Mājokļu un vides departamentā var saņemt cilvēki, kuri nolēmuši izveidot īpašnieku biedrību?

– Mēs konsultējam cilvēkus, kuri vēlas izveidot biedrību, pastāstām par to, kā sasaukt dzīvokļu īpašnieku sapulci, izsniedzam nepieciešamo dokumentu paraugus, pārbaudām, vai ir pareizi aizpildīti dokumenti. Aizvest cilvēku uz Uzņēmumu reģistru, lai reģistrētu biedrību, mēs nevaram.

– Ja mājas iedzīvotājiem biedrības priekšsēdētājs nav pa prātam, kā rīkoties, lai viņu pārvēlētu?

– Valdes locekļus pārvēlēt var tikai biedrības biedru sapulce, bet ne dzīvokļu īpašnieku kopsapulce. Ja biedrība to nedara, bet dzīvokļu īpašnieki nav apmierināti ar biedrības darbu, mans padoms dzīvokļu īpašniekiem – izveidot jaunu biedrību, kurai uzdot pārvaldīšanas uzdevumu, bet iepriekšējai šo uzdevumu atsaukt.

– Kā to izdarīt?

– Dzīvokļu īpašniekiem kopsapulcē ir tiesības izteikt biedrībai neuzticību un atsaukt tai doto pārvaldīšanas uzdevumu, izbeidzot noslēgto līgumu. Tajā pašā sapulcē dzīvokļu īpašnieki dod jaunu pārvaldīšanas uzdevumu citai biedrībai vai profesionālam apsaimniekotājam, pēc tam noslēdz jaunu pārvaldīšanas līgumu. Šādas situācijas man nav svešas, jo ir bijuši gadījumi, kad pie mājas pārvaldīšanas nonākuši ne tie godīgākie cilvēki.