„Esam gatavi gādāt par iedzīvotāju drošību!”

Jelgavā tuvākajos trīs gados ir lieli plāni māju atjaunošanai, tikai  nepieciešama aktīva dzīvokļu īpašnieku līdzdalība

Uzņēmuma Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde tehniskais direktors Oļegs Kukuts stāsta, ka 2020. gadā uzņēmums veicis divu daudzdzīvokļu māju atjaunošanu. Šim gadam plāni ir vēl ambiciozāki.

– Vispirms jāizsaka pateicība tiem dzīvokļu īpašniekiem, kuriem ir saimnieciska attieksme pret savu īpašumu: regulāri interesējas par māju stāvokli, piedalās kopsapulcēs, pieņem lēmumu par nepieciešamajiem darbiem, – saka Oļegs Kukuts. – Ja runājam par māju atjaunošanu, tad pašreizējā finanšu institūcijas Altum programma jau ir noslēgusies. Tas nozīmē, ka jauni iesniegumi par iespēju saņemt ES fondu līdzfinansējumu pagaidām netiek pieņemti.

– Cik māju Jelgavā plānots renovēt?

– Pašreizējās programmas ietvaros esam iesnieguši pieteikumus par divdesmit māju atjaunošanu, un mums ir trīs gadi, lai plānotos darbus paveiktu.

– Vai tiksiet galā?

– Varētu šķist, ka divdesmit māju atjaunošana trīs gadu laikā nav daudz. Taču, ja mēs vērtējam māju skaitu, ko esam atjaunojuši iepriekš, kļūst skaidrs, ka mums priekšā patiešām liels izaicinājums. Pagājušajā gadā mēs atjaunojām divas mājas – Māras ielā 5 un Mātera ielā 22. Runa nav par to, ka celtnieki vienlaikus var veikt darbus tikai noteiktā skaitā māju. Ir arī citas problēmas, piemēram, ar to finansējuma daļu, kas gulstas uz dzīvokļu īpašniekiem.

– Taisnība, jo iedzīvotājiem pašiem jāfinansē ne mazāk par 50% no darbu izmaksām, bet tam parasti ir nepieciešams kredīts.

– Ir gadījumi, kad aizdevumu kredītiestādē vispār nevar saņemt, gadās, ka aizdevumu nevar saņemt laikus, un šādi gadījumi arī izskaidro darbu izpildes laika pagarināšanos.

■ ■ ■

– Kādām mājām ir grūtības ar aizdevuma piesaisti?

– Parasti tās ir mazas mājas, kurām renovācijas izmaksas, izteiktas uz dzīvojamās platības vienu kvadrātmetru, ir pietiekami augstas. Šādu māju dzīvokļu īpašniekiem ir īpaši grūti pretendēt uz bankas kredītu savas izmaksu daļas finansēšanai. Bankas, piešķirot finansējumu, pārbauda gan iedzīvotāju maksātspēju, gan viņu maksājumu disciplīnu pagātnē. Ir skaidrs, ka kredītiestādēm ir savi iekšējie noteikumi, tāpēc visām mājām saņemt kredītu praktiski nav reāli.

– Ja māja nevar saņemt kredītu bankā, tad nepieciešamo aizdevumu tām var piešķirt finanšu institūcija Altum. Kāpēc dzīvokļu īpašnieki neizmanto šo iespēju? 

– Altum izsniegtais aizdevums finansē tikai uz mājas atjaunošanu attiecināmās izmaksas. Reālā situācija ir tāda, ka atsevišķas konstrukcijas daudzām mājām, kas iesaistījušās programmā, savu laiku jau ir nokalpojušas un to atjaunošanai nepieciešamas papildu izmaksas. Ja finanšu institūcijas Altum aizdevums nedrīkst pārsniegt 50% no uz programmu attiecināmajām izmaksām, bet atjaunošanas ietvaros mājai ir nepieciešami papildu darbi un aizdevumu banka atsaka, mājas atjaunošanas darbi, visticamāk, var arī nesākties.

– Jelgavā ir mājas, kurās radusies šāda situācija?

– Jā, pagājušajā gadā Jelgavā šādas problēmas bija divām mājām. Viena māja pilnībā  atteicās no tālākās dalības programmā, bet otras mājas dzīvokļu īpašnieki ir apņēmības pilni projektu novest līdz galam, tādēļ mēs viņu vārdā joprojām turpinām pārrunas ar bankām. Gadās, ka sarunu rezultātā bankas pārskata savus kritērijus un kļūst elastīgākas aizdevuma izsniegšanā. 

■ ■ ■

– Kādi papildu darbi var būt nepieciešami mājai jaunināšanas laikā?

– Parasti tie ir darbi, kuri tiešā veidā neietekmē energoefektivitātes paaugstināšanos, piemēram, jumta seguma nomaiņa, kāpņutelpas remonts, kanalizācijas sistēmas nomaiņa. Šo darbu rezultātā mājas kopējā energoefektivitāte nepaaugstinās, bet atteikties no tiem nav iespējams, jo gan kanalizācijas sistēmas, gan jumti daudzās mājās ir neapmierinošā stāvoklī. Iedzīvotāji gaida renovācijas programmas sākšanos, lai uzreiz atrisinātu mājas galvenās problēmas, nevis atliktu tās uz vēlāku laiku.

– Vai vairumā gadījumu programmas un aizdevuma saskaņošana notiek veiksmīgi?

– Jā, praktiski visi māju atjaunošanas projekti, kurus iesniedzām finanšu institūcijā Altum, jau ir saskaņoti. Nesaskaņoti ir tikai pāris pieteikumu, bet tuvākajā laikā mēs gaidām pozitīvu risinājumu arī tiem. Sešās mājās jau tika izsludināts iepirkums darbu veikšanai, un šie iepirkumi finanšu institūcijā Altum ir jau apstiprināti. Tas nozīmē, ka pavisam drīz šajās mājās mēs varēsim sākt darbus.

Ir vēl kāda problēma. Katras mājas dzīvokļu īpašniekiem jāpieņem kopīgs lēmums un jāapstiprina gan būvkompānija, kurai tiks uzticēta renovācija, gan kopējais finansējuma apjoms, gan aizdevuma nosacījumi un aizdevuma apmērs katram dzīvoklim. Un tie nav visi jautājumi, par kuriem dzīvokļu īpašniekiem jāvienojas, pirms finanšu institūcijā Altum tiek parakstīts granta līgums un aizdevuma līgums ar banku.

– Tātad dzīvokļu īpašniekiem priekšā vēl ir galīgais balsojums?

– Jā, un šis dzīvokļu īpašnieku beidzamais lēmums ir ļoti svarīgs. Par to pozitīvi jānobalso īpašniekiem, kuri pārstāv vismaz 2/3 no kopējā dzīvokļu īpašumu skaita konkrētajā mājā.

■ ■ ■

– 2021. gadā taču stājās spēkā grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā, un šādu jautājumu izlemšanai pietiek ar vienkāršu dzīvokļu īpašnieku balsu vairākumu. Kāpēc jūs joprojām vēlaties 2/3 balsu? 

– Vēlos uzsvērt, ka finanšu iestādēm, kas piešķir aizdevumus, ir savi noteikumi. Piemēram, banka izvērtē katras mājas pieteikumu atsevišķi un, piešķirot aizdevumu, var piemērot katrai mājai atšķirīgu kredīta procentu likmi, individuālu grafiku un kredīta atmaksas termiņu. Saskaņā ar saviem iekšējiem noteikumiem banka var izvirzīt dažādas prasības par īpašnieku balsu skaitu, kuriem jāpiekrīt kreditēšanas noteikumiem. Parasti banka vēlas, lai šos noteikumus vispārējā balsošanā atbalstītu vismaz 70% dzīvokļu īpašnieku.

Pēc būtības mēs šo prasību atbalstām – ja dzīvokļu īpašnieki kreditēšanas nosacījumus pieņem ar vienkāršu balsu vairākumu, tas var izrādīties ne gluži godīgi pret mazākumu. Ja nosacījumus atbalsta 70% mājas dzīvokļu īpašnieku, tas daudz nopietnāk atspoguļo mājas īpašnieku viedokli.

■ ■ ■

– Kā rīkoties, lai mājas renovācijas laikā nerastos papildu izmaksas un dzīvokļu īpašniekiem būtu iespēja izmantot finanšu institūcijas Altum aizdevumu?

– Lielas papildu izmaksas parādās mājās, kuru īpašnieki nav pievērsuši uzmanību sava kopējā īpašuma tehniskajam stāvoklim un laikus nav pieņēmuši lēmumus par komunikāciju un konstrukciju remontu vai nomaiņu. Mēs aicinām dzīvokļu īpašniekus neaizmirst par šīm lietām un ieklausīties pārvaldnieka rekomendācijās par neatliekamiem darbiem mājā. Viennozīmīgi tas iedzīvotājiem nedotu iespēju novest māju līdz stāvoklim, kad atjaunošanas darbi jau prasa lielus finanšu ieguldījumus.

Mums ir arī ļoti pozitīvi piemēri: tās ir mājas, kuru dzīvokļu īpašnieki pēc pārvaldnieka ieteikuma veic regulārus, pakāpeniskus ieguldījumus remontdarbos. Savukārt renovācijas izmaksas šīm mājām nepārsniedz programmas attiecināmās izmaksas vai arī neattiecināmo izmaksu procents ir ļoti zems. Šādu māju dzīvokļu īpašnieki mazāk maksā par sava īpašuma atjaunošanu un rezultātā ir tikai vinnējuši.

– Vai pārvaldnieks vienmēr precīzi var zināt, kādi remontdarbi mājai ir nepieciešami?

– Šim nolūkam pārvaldnieks regulāri veic mājas vizuālo apskati, taču tā ir tikai vizuāla ārējā apsekošana, kas ne vienmēr ļauj atklāt visas mājā esošās problēmas. Tas ne vienmēr ir iespējams arī tāpēc, ka vizuālajā apsekošanā nav saskatāmas atsevišķas konstrukcijas vai komunikācijas. 

– Kā pārvaldnieks rīkojas, lai atklātu slēptos defektus?

– Šādā gadījumā ļoti efektīva ir padziļināta mājas tehniskā apsekošana, ko uztic veikt sertificētam būvspeciālistam. Šādas apsekošanas laikā, ja pat ir niecīgas bojājuma pazīmes, speciālists var atvērt mājas konstrukcijas un precīzi noteikt bojājuma esamību, bīstamību un ietekmi uz māju kopumā. 

Tehniskā apsekošana ļauj atklāt mājas vājās vietas un saprast, kādi darbi ir nepieciešami pirmām kārtām.

– Vai varat noorganizēt mājas tehnisko apsekošanu?

– Ne tikai varam. Vēl vairāk – mēs esam piedāvājuši dzīvokļu īpašniekiem veikt viņu māju tehnisko apsekošanu. Šim nolūkam īpašniekiem jāpieņem kopības lēmums.

– Kāda bija dzīvokļu īpašnieku reakcija?  

– Daudzas mājas ir pieņēmušas lēmumu, tomēr daļā māju dzīvokļu īpašnieki par šādiem darbiem nav nobalsojuši. Mēs tik un tā aicinām arī  šīs mājas pieņemt kopīgu lēmumu par tehniskajiem risinājumiem, jo tas ir viņu interesēs.

Ja nākamajā plānošanas periodā šīs mājas nolems piedalīties atjaunošanas programmā, tehniskās apsekošanas atzinums vienalga būs nepieciešams. Pēc atzinuma saņemšanas pārvaldnieks pakāpeniski varēs veikt steidzamākos nepieciešamos darbus. Tādējādi renovācijas laikā iedzīvotāju izmaksas par darbiem, kuru izmaksas nav attiecināmas uz projektu, būs nebūtiskas.

■ ■ ■

– Visā Latvijā ir aktualizējies jautājums par nepieciešamību remontēt balkonus. Arī Jelgavā?

– Iedzīvotājiem vajadzētu saprast un atcerēties, ka balkons nav noliktava vai šķūnītis. Bieži dzīvokļu īpašnieki uz balkona novieto vecus skapjus, dažs pamanās izstumt pat dīvānu, taču balkoni ir aprēķināti konkrētai slodzei. Ja cilvēka izliktās vecās mēbeles samirkst, tās kļūst daudz smagākas un tas palielina slodzi uz balkona nesošo plātni, kā rezultātā konstrukcija var neizturēt un nokrist . Tas var nodarīt kaitējumu ne tikai konkrētiem cilvēkiem, bet visai mājai.

Uzmanība jāpievērš balkona norobežojošajām konstrukcijām – margām. Jelgavā bija gadījumi, kad margas sabruka un nokrita. Lai no tā izvairītos, nepieciešama mājas tehniskā apsekošana un būvspeciālista ieteikumi balkonu remontam.

– Īpašniekiem, kuru dzīvokļiem ir lodžijas, šādas rūpes nav zināmas?

– Nebūt ne, līdzīgā situācijā ir arī lodžiju īpašnieki: viņiem jāseko, lai neatveras lodžijas priekšējā paneļa metināšanas šuves, vai nerodas citi bojājumi, kas var ietekmēt konstrukcijas stiprību. Visbiežāk pašiem dzīvokļu īpašniekiem nav pa spēkam novērtēt bojājumu apjomu, tādēļ mēs viņus aicinām par jebkurām pamanītajām izmaiņām konstrukcijās ziņot pārvaldniekam. Tas attiecas ne tikai uz balkoniem vai lodžijām, bet arī uz jebkurām mājas konstrukcijām.

■ ■ ■

– Jūs daudz runājat par nepieciešamību pieņemt dzīvokļu īpašnieku kopīgos lēmumus. Kā to izdarīt pandēmijas laikā?

– Jā, koronavīrusa pandēmija rada lielas grūtības. Skaidrs, ka arī vēlāk pasaule vairs nebūs tāda, kāda tā bija pirms tam. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas nozari gaida pārmaiņas, arī mūsu uzņēmums mainās, pielāgojoties jaunajiem apstākļiem valstī. Mēs mācāmies strādāt tā, lai pandēmijas laikā dzīvokļu īpašniekiem būtu vieglāk pārvaldīt savas mājas.

Ārkārtējās situācijas apstākļos mēs nevaram rīkot kopsapulces, tāpēc esam izveidojuši jaunu interneta platformu, lai pieņemtu risinājumus tiešsaistē.

– Dzīvokļu īpašnieki bieži ar piesardzību attiecas pret jaunajām tehnoloģijām.

– Mēs garantējam drošību un ērtumu visiem mūsu tiešsaistes sistēmas lietotājiem. Pieņemt kopīgus lēmumus internetā ir tikpat vienkārši un ērti, kā apmaksāt dzīvokļa rēķinus internetbankā. 

– Ko darīt, ja dzīvokļa īpašnieks vēl neizmanto jūsu sistēmu internetā jnip.lv?

– Šādus dzīvokļu īpašniekus mēs aicinām tomēr piereģistrēties sistēmā un saņemt attālinātu pieeju informācijai par savu māju un daudziem citiem noderīgiem līdzekļiem. Ja dzīvokļa īpašnieks šaubās, vai viņš pats varēs veikt reģistrāciju un piereģistrēties sistēmā, tad viņam jāzvana uz klientu apkalpošanas centru pa tālruni 63021828 un jālūdz palīdzību operatoram.

Tāpat internetā mēs rīkosim arī pārskata kopsapulces par 2020. gadu. Mājās, kurās plānota renovācija, mēs šādās sapulcēs paziņosim dzīvokļu īpašniekiem, kādā etapā ir plānotie darbi un kādi lēmumi vēl būs nepieciešami no dzīvokļu īpašnieku kopības.

– Kad sāksies aktīva māju atjaunošanas darbu sezona?

– Jau tuvākajā laikā sāksies atjaunošanas darbi mājā Mātera ielā 17. Paralēli plānojam sākt mājas atjaunošanas darbus Lielā ielā 13. Kopumā 2021. gadā mūsu plānos ir vismaz piecu māju renovācija, un tas ir liels izaicinājums. 

■ ■ ■

– Par ko vēl būtu jāatceras dzīvokļu īpašniekiem?

– Par savu māju elektrodrošību. Bieži koplietošanas elektroapgādes sistēma nav mainīta kopš mājas uzbūvēšanas un ne elektroinstalācijas, ne citu elektroietaišu jauda vairs neatbilst to iekārtu jaudai, kādas  izmanto iedzīvotāji. Tas nozīmē, ka novecojusī elektroinstalācija ir  kļuvusi nedroša. 

– Kā šajā situācijā var palīdzēt pārvaldnieks?

– Mēs piedāvājam dzīvokļu īpašniekiem veikt likumā paredzēto elektrosistēmas monitoringu. Īpašniekiem tikai jāpieņem lēmums par šādas obligātās pārbaudes veikšanu (reizi desmit gados – red. piezīme). Tas garantēs drošību gan mājas iedzīvotājiem, gan visiem apkārtējiem.

Tāpat dzīvokļu īpašnieki var pieņemt lēmumu par koplietošanas elektroinstalācijas nomaiņu. Visbiežāk koplietošanas telpās ir vecie elektrības vadi no alumīnija, bet dzīvokļos visbiežāk instalēti modernie vadi no vara. Uzņēmuma speciālisti ir gatavi katras mājas pārstāvjiem pastāstīt, kādi darbi nepieciešami, lai mājā būtu droši.