Kā mainīsies maksa par dzīvokli?

Dzīvokļu īpašnieki savām mājām piedāvāto apsaimniekošanas tāmi 2021. gadam var apstrīdēt līdz 27. novembrim

Līdz 15. oktobrim tie namu pārvaldnieki, kuri apkalpo dzīvokļu īpašnieku pārvaldīšanā nepārņemtās mājas, iedzīvotājiem ir aprēķinājuši un darījuši zināmu apsaimniekošanas maksu 2021. gadam. Dzīvokļu īpašnieki ar mājas ieņēmumu un izdevumu plānu var iepazīties pie namu pārvaldnieka vai uzņēmuma interneta vietnē. Līdz 27. novembrim iedzīvotājiem ir iespēja apstrīdēt pārvaldnieka piedāvājumu vai veikt savus labojumus.

Bez lieka skaļuma

„Nemanāmi un bez liekiem brīdinājumiem mūsu pārvaldnieks portālā e-parvaldnieks.lv publicēja tāmi un remontdarbu plānu nākamajam gadam. Mūsu mājā apkalpošanas izmaksas ir palielinājušās par 30%,” sociālajā tīklā Facebook raksta rīdzinieks Dmitrijs Kuzņecovs. „Kā ir mainījusies tāme jūsu mājā?”

Daudzi rīdzinieki, kuri atbildēja Dmitrijam, rakstīja, ka mājas pārvaldnieks apkalpošanas izmaksas ir paaugstinājis nenozīmīgi, bet kaut kur tās pat samazinājušās. „Mūsu mājā maksu par apsaimniekošanu sola samazināt par 0,03 eiro par dzīvojamās platības kvadrātmetru,” raksta Romāns Gladiļins. „Taču dzīvokļu īpašniekiem ir jābūt uzmanīgiem – pārvaldnieks var izdomāt daudz ko, piemēram, tāmes apspriešanai paredzētajā termiņā klusiņām publicēt citu tās variantu ar augstākām cenām.” Savukārt Karīna Mazura ziņo, ka pārvaldnieks jau trešo gadu pēc kārtas remontdarbu plānā paredz stikloto lodžiju, kas savieno divas piecstāvu ēkas, atjaunošanu. Šo darbu izmaksas pastāvīgi pieaug: „2019. gadā pārvaldnieks remontu apsolīja par 2400 eiro, 2020. gadā – par 3150 eiro, bet 2021. gada plānā lodžiju remonts mums maksās jau 6577 eiro. Tā mēs drīz uzšausimies kosmosā...”

Viss samazinās, vien maksa par dzīvokli pieaug

Latvijas ekonomika piedzīvo kritumu, oktobrī tika fiksēta deflācija, samazinās pat transporta izdevumi. Ar ko ir saistīts apsaimniekošanas maksu pieaugums?  

– Saeimā turpinās budžeta likumprojektu paketes apspriešana, – stāsta ekonomikas maģistre un Rīgas apsaimniekotāju asociācijas eksperte Taisija Štāle. – Šī pakete ietver arī plānotās nodokļu izmaiņas, kas tiešā veidā skars arī apsaimniekošanas maksas. Piemēram, no 2021. gada 1. janvāra Latvijā plānota minimālās algas paaugstināšana līdz 500 eiro. Tas nozīmē, ka pārvaldniekiem būs par 16% jāpaaugstina laika likme mazāk apmaksātajiem darbiniekiem – sētniekiem. Dažām mājām maksas pieaugums var būt jūtamāks, jo 2021. gadā darba devējiem būs jāmaksā par katru darbinieku sociālās apdrošināšanas iemaksas atbilstoši minimālajai algai.

Ja sētnieks strādā vienā mājā, tad obligātās sociālās iemaksas var pārsniegt viņa reālo algu – brīdina Taisija Štāle.

– Piemēram, ir mājas, kurās sētnieki nopelna tikai 100–150 eiro, tomēr darba devējam ir pienākums par šādiem darbiniekiem veikt minimālās apdrošināšanas iemaksas – aptuveni 175 eiro.

Izrādās, ka lielās mājas, kurās sētnieki jau agrāk pelnīja aptuveni 500 eiro, nejutīs jaunās nodokļu politikas ietekmi, bet, jo mazāka ir māja un mazāka alga sētniekam, jo jūtamāk var pieaugt iedzīvotāju izdevumi.

Vienīgā iespēja daļēji izvairīties no apsaimniekošanas maksas palielināšanās ir izmantot likumā piedāvāto iespēju – dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē pieņemt lēmumu atteikties no sanitārās uzkopšanas un apņemties to veikt saviem spēkiem, tomēr tik vienkārši tas var neizdoties – problēma paliek. 

Vidējā alga pieaugusi par gandrīz 4%

– Dzīvojamās mājas apsaimniekošanas maksā ietilpst daudzas pozīcijas, – stāsta Taisa Štāle. – To veido pārvaldīšanas uzņēmuma administrācijas izmaksas un maksa par mājas sanitāro uzkopšanu, plānveida apsekošanu un mājas tehnisko uzturēšanu. Aptuveni 60% no šiem izdevumiem veido darba algas un ar tām saistītie nodokļi. 

Šī iemesla dēļ apsaimniekošanas maksu ietekmē ne tikai minimālās, bet arī vidējās algas pieaugums valstī. Pēc beidzamajiem publiskotajiem datiem, 2020. gada otrajā ceturksnī vidējā alga gada griezumā ir pieaugusi par 3,9% un ir 1118 eiro pirms nodokļu nomaksas vai 824 eiro uz rokas.

Vēl ir tāds faktors kā būvniecības izmaksas. Būvniecības uzņēmumu piedāvāto tāmju pieaugums var ietekmēt remontdarbu izmaksas mājā, tomēr būvniecības izmaksas COVID-19 epidēmijas laikā neaug tik strauji, kā iepriekš tika gaidīts. Piemēram, līdz 2020. gada septembrim būvniecības darbu izmaksas palielinājās tikai par 0,7% gada griezumā.

Tik saldie pārpalikumi

Mūsu aptaujātie eksperti atzīst, ka pārvaldniekam ir ļoti grūti izveidot precīzu apsaimniekošanas maksas plānu 2021. gadam, jo skaidrības joprojām nav par minimālajām apdrošināšanas iemaksām un mikrouzņēmumu nodokļu izmaiņām.

– Nav izslēgts, ka atsevišķi pārvaldnieki centīsies palielināt pakalpojumu cenu nedaudz vairāk, lai radītu rezerves iespējamai nodokļu paaugstināšanai, – saka Taisa Štāle. – Tad galvenais ir kārtība, pēc kādas pārvaldnieks apkalpo māju.

Pēc Taisas Štāles teiktā, daļa pārvaldnieku par pašu noteiktās apsaimniekošanas maksas izlietojumu vairs neatskaitās iedzīvotājiem. Ja pārvaldnieks ir noteicis cenu un gada laikā izlietojis mazāk iedzīvotāju samaksātās naudas, nekā paredzējis, tad ietaupītie līdzekļi nonāk viņa paša budžetā.

Savukārt pārvaldnieki katru gadu izveido dzīvokļu īpašniekiem sīkus pārskatus par līdzekļu izlietojumu katrā pakalpojumu pozīcijā. Ja ir izdevies ieekonomēt, tad saskaņā ar līgumu pārvaldnieks pārskaita iedzīvotāju samaksāto līdzekļu atlikumu kopējā mājas uzkrājumu fondā.

Taisa Štāle min šādu piemēru:

– Plānojot sanitārās uzkopšanas izdevumus mājā, pārvaldniekam ir pienākums paredzēt ne tikai sētnieka algu, bet arī ieplānot rezervi viņa slimības gadījumam un atvaļinājumam. Pieņemsim, ka sētnieks visu gadu nav slimojis un darba devējam nav bijis jāalgo aizvietotājs. Tādā gadījumā ietaupītā nauda nonāk atpakaļ mājas uzkrājumu fondā.

Kā uzzināt, ko pārvaldnieks ir darījis ar konkrētās mājas līdzekļu atlikumu 2020. gadā?

Pirmkārt, kārtīgi izlasiet savas mājas pārvaldīšanas–apsaimniekošanas līgumu. Tas pārvaldniekam ir jāsniedz pēc pirmā pieprasījuma. Otrkārt, varat paņemt savas mājas tāmi, piemēram, 2020. gadam, un salīdzināt to ar kopējo līdzekļu izlietojuma pārskatu, kuru pārvaldnieks sagatavos un publicēs 2021. gada 15. aprīlī. Tāmes un pārskata salīdzinājums ļaus redzēt, cik naudas iztērējis mājas pārvaldnieks un vai atlikums nonācis uzkrājuma fondā.

Jūsu tiesības

Uz jautājumiem par apkalpošanas maksu atbild Rīgas apsaimniekotāju asociācijas valdes priekšsēdētājs Igors Trubko.

– Kurš likums regulē kārtību, kā pārvaldniekam jānosaka maksa par mājas apsaimniekošanu?

– Dzīvokļu īpašnieku pārvaldīšanā nepārņemtajās mājās šo kārtību nosaka Ministru kabineta noteikumi Nr. 408. Mājās, kuru pārvaldīšanas tiesības pārņēmuši dzīvokļu īpašnieki, apsaimniekošanas maksa tiek mainīta atbilstoši mājas apsaimniekošanas līgumam.

– Vairums māju Rīgā jau līdz 15. oktobrim varēja iepazīties ar apsaimniekošanas tāmēm 2021. gadam. Ko darīt iedzīvotājiem, ja viņi nepiekrīt pārvaldnieka izcenojumiem?

– Dzīvokļu īpašniekiem sešu nedēļu laikā jāorganizē kopsapulce vai aptauja, lai nobalsotu par izmaiņām piedāvātajā tāmē, bet priekšlikumiem jābūt ļoti konkrētiem. Piemēram, iedzīvotāji var paši atrast sētnieku, kas piekrīt veikt sanitāro apkopi par mazāku samaksu.

– Pieņemsim, ka īpašnieki kopsapulcē nobalsojuši par apsaimniekošanas maksas samazināšanu 2021. gadam. Ko darīt, ja pārvaldnieks nepiekrīt?

– Pārvaldnieks tiešām var nepiekrist iedzīvotāju piedāvātajam variantam. Šādā gadījumā ir iespējami divi scenāriji. Pirmais: no 2021. gada 1. janvāra stāsies spēkā pārvaldnieka piedāvātā tāme. Otrais: dzīvokļu īpašnieki nobalso par mājas pārvaldīšanas tiesību pārņemšanu un izvēlas citu pārvaldnieku, kurš piekrīt apkalpot māju uz savstarpēji saskaņotiem noteikumiem.

– Pārvaldnieks piedāvā mājā veikt lielus remontdarbus un pieprasa, lai iedzīvotāji veic lielas ikmēneša iemaksas. Ko darīt, ja iedzīvotāji nevar tik daudz samaksāt?

– Ja dzīvokļu īpašnieki māju nav pārņēmuši pārvaldīšanā, tad viņiem ir iespēja kopsapulcē nobalsot par pārvaldnieka piedāvāto remontdarbu prioritāšu maiņu (piemēram, izlemt, ka vispirms mājā nepieciešams remontēt jumtu, bet tikai pēc tam mainīt stāvvadus – redakcijas piez.). Dzīvokļu īpašniekiem ir iespēja nobalsot arī par to, lai līdzekļus noteiktiem remontiem krātu ilgāku laika periodu, nekā piedāvājis pārvaldnieks. Tas nozīmē, ka viņu ikmēneša iemaksas nākotnē plānotajiem remontdarbiem var samazināties divas–trīs reizes.  

– Ja māja ir pārņemta dzīvokļu īpašnieku pārvaldīšanā, vai viņiem ir tiesības atteikties no remontdarbiem, kurus tie uzskata par nevajadzīgiem? 

– Jā, šādu māju dzīvokļu īpašnieki paši var izlemt, kādus remontdarbus mājā veikt un kā plānot uzkrājumu fondu.

– Vai pārvaldniekam ir tiesības bez dzīvokļu īpašnieku piekrišanas nomainīt individuālos ūdens patēriņa skaitītājus uz vienota parauga mēraparātiem?

– Jā, dzīvokļu īpašnieku pārvaldīšanā nepārņemtajā mājā pārvaldniekam ir tiesības plānot šādu darbu.