„Tā ir valstiska mēroga problēma!”

Arī Jelgavā gaida, kad likumdevējs piedāvās risinājumu dalītā īpašuma jautājumā, vairāk atlikt nav iespējams

Kas jāsaprot un jāzina dzīvokļu īpašniekiem, lai viņu mājai nekrātos parādi? Uz šo un citiem ar apsaimniekošanu saistītiem jautājumiem atbild uzņēmuma Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde (JNĪP) administratīvais direktors Jānis Zeltiņš.

– Visi zinām, ka dzīvojamās mājas noveco, tādēļ prasa arvien lielāku uzmanību. Cik lielā mērā dzīvokļu īpašnieki ir gatavi iesaistīties mājokļu uzturēšanā?

– Dzīvojamās mājas un tajās esošās iekārtas un inženiertīkli noveco. Neskatoties uz to, ka šo māju īpašniekiem ir zināms, cik vecās mājās viņi dzīvo, pārvaldnieks atbilstoši normatīvajos aktos noteiktajam regulāri analizē un informē dzīvokļu īpašniekus par esošo situāciju un nepieciešamību iesaistīties lēmumu pieņemšanā un finansējuma nodrošināšanā. Regulāri informē arī par veiktajiem avārijas remontiem un nepieciešamību veikt iekārtu un inženiertīklu nomaiņu.

Dzīvojamās mājas īpašniekiem rodas papildu izdevumi avārijas remontiem, jo nolietotas iekārtas un inženiertīkli var radīt avārijas situāciju jebkurā brīdī.

Jāatgādina, ka, privatizējot dzīvokļus daudzdzīvokļu dzīvojamās mājās, dzīvokļu īpašnieki ieguva ne tikai atsevišķo dzīvokļa īpašumu, bet arī kopīpašuma domājamo daļu (jumtu, pagrabtelpas, iekšējos inženiertīklus u.c.). Līdz ar to dzīvokļa īpašnieka pienākums neaprobežojas tikai ar atsevišķa dzīvokļa īpašuma uzturēšanu un minimālas pārvaldīšanas maksas noteikšanu.

– Dzīvokļu īpašnieki ir priecīgi par remontu mājā, jautājums tikai, vai viņiem ir pa spēkam savākt nepieciešamo naudas daudzumu?

– Dzīvokļa īpašniekam ir pienākums uzturēt savu dzīvojamo māju tādā stāvoklī, lai no tās nerastos kaitējums. Dzīvokļu īpašnieki nedrīkst ignorēt pienākumu piedalīties dzīvojamās mājas pārvaldīšanā. Maksa par daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanu daļai no dzīvojamām mājam nepārsniedz dzīvokļa īpašniekiem vēlamo maksu par kvadrātmetru. Pārvaldniekam, nosakot pārvaldīšanas maksu, jārēķinās ar dzīvojamās mājas īpašnieku maksātspēju, bet dzīvojamās mājas īpašniekiem jāapzinās, ka, nosakot sev vēlamo maksu, līdzekļu var nepietikt.

– Kā pieņemt adekvātu lēmumu?

– Pirmais ieteikums būtu aktīvāk iesaistīties savas mājas apsaimniekošanā, kaut vai godprātīgi apmeklējot pārvaldnieka organizētās sapulces. Daudzos gadījumos iesaistīšanās dzīvojamās mājas sakārtošanā līdz šim bijusi diezgan pasīva. Dzīvokļu īpašnieku aktivitāte, apmeklējot sapulces 2018. gadā, bija aptuveni 11,2%, savukārt 2019. gadā – 10,8%. Ar šādu aktivitāti ir sarežģīti risināt dzīvojamām mājam svarīgus jautājumus. Protams, jārēķinās, ka dzīvojamās mājas sakārtošanai ir nepieciešams apjomīgs finansējums, bet ilgstoša jautājuma risināšana šo procesu nepadarīs lētāku.

– Ko darīt, ja daudzi dzīvokļi tiek izīrēti vai īpašnieki atrodas ilgstošā un tālā prombūtnē, piemēram, ārzemēs, un objektīvi nespēj piedalīties dzīvokļu īpašnieku sapulcē?

– Lai risinātu dzīvokļu īpašnieku lēmumu pieņemšanas problēmu, pārvaldnieks izstrādājis rīku – informatīvo sistēmu www.jnip.lv, kas ļauj piedalīties lēmuma pieņemšanā attālināti, jo iespējams, ka daļai īpašnieku šāda iesaistīšanās dzīvojamās mājas pārvaldīšanā un problēmu risināšanā būs vienīgā iespēja piedalīties. Nevar izslēgt tehnoloģiju lomu cilvēku ikdienā, kas varētu apsaimniekošanas jautājumiem piesaistīt gados jaunāku īpašnieku. Atgādinām, ka lēmuma pieņemšana elektroniski neizslēdz tradicionālo lēmumu pieņemšanas veidu. Tie dzīvokļu īpašnieki, kuri nebūs iepazinušies ar piedāvāto lēmumu projektu elektroniski, informāciju arī turpmāk saņems papīra formātā sava dzīvokļa pastkastē.

■ ■ ■

– 2019. gadā ir mainījusies zemes īpašniekiem piederošās zemes nomas maksas aprēķināšanas kārtība. Kas par to ir jāzina dzīvokļu īpašniekiem?

– Tik tiešām, jautājums par piespiedu zemes nomu joprojām ir aktuāls. Jānorāda, ka pārvaldnieks nevar atrisināt valstisku problēmu, jo piespiedu dalītais īpašums ir valstiska problēma, tomēr pārvaldnieks aktīvi piedalās normatīvā regulējuma pilnveidošanas procesā un cenšas rast kompromisu, slēdzot līgumus tajās situācijās, kad var vienoties un noteikt taisnīgu nomas maksu. Jāatgādina, ka zemes piespiedu noma ir civiltiesiskas attiecības, kurās iesaistīts zemes īpašnieks un ēkas īpašnieks (īpašnieki vai dzīvokļu īpašnieku kopība). Piespiedu dalītais īpašums ir valstiska problēma, kurai ilgstoši likumdevējs meklē taisnīgu risinājumu. Līdz šim visi risinājumi ir iestrēguši, atstājot dzīvokļa īpašniekus ar viņu problēmām.

– Kas mainījās 2019. gadā?

– Likumdevēji veica grozījumus normatīvajos aktos, kas noteica nomas maksas samazināšanas kārtību: no 2018. gada 1. janvāra – līdz pieciem procentiem, no 2019. gada 1. janvāra – līdz četriem procentiem, bet no 2020. gada 1. janvāra – līdz trim procentiem no zemes kadastrālās vērtības gadā.

Viss būtu lieliski, ja nebūtu 2018. gada 12. aprīļa Satversmes tiesas spriedums, kurš pasludināja spriedumu lietā Nr.2017-17-01 Par 2017. gada 1. jūnija likuma „Grozījumi likumā „Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”” 1. panta un 2017. gada 22. jūnija likuma „Grozījums likumā „Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās”” atbilstību Latvijas Republikas Satversmes 1. un 105. pantam. Satversmes tiesas spriedums noteica šīs normas par neatbilstošām Satversmes 105. pantam un spēkā neesošām no 2019. gada 1. maija.

Vēl vairāk – no 2019. gada 1. maija normatīvajos aktos nav noteikta minimālā vai maksimālā nomas maksa. Līdz ar to pašlaik ir arvien grūtāk panākt nomas līguma noslēgšanu starp dzīvojamās mājas īpašniekiem un zemes īpašnieku.

– Ko iedzīvotājiem gaidīt nākotnē?

– Likumdevējs strādā pie diviem jautājumiem, kas saistīti ar piespiedu zemes nomas attiecību sakārtošanu. Pirmais jautājums ir dalītā īpašuma izbeigšanas likums. Savukārt otrais jautājums saistīts ar grozījumiem, kas turpmāk regulēs nomas maksas apmēru. Likumprojektā iestrādāta nomas maksa četru procentu apmēra no zemes kadastrālās vērtības.

Pareizākais veids, kā atrisināt visas piespiedu dalītā īpašuma problēmas pēc būtības, ir izbeigt dalīto īpašumu. Likumdevējam jārada tāds tiesiskais regulējums, kas būtu vērsts uz zemesgabala savienošanu ar ēku un pārtrauktu patlaban absurdo nomu un ar to saistītos strīdus.

■ ■ ■

– Kā JNĪP strādā ar parādniekiem?

– Mēs regulāri veicam maksājumu uzraudzību un sekojam līdzi maksājumu disciplīnai. Parādniekiem tiek sūtīti pirmstiesas brīdinājumi, kuros ir informācija par nenokārtotām saistībām. Praksē bieži ir gadījumi, kad parādnieki domā, ka parāda prasījumam ir iestājies noilgums, jo piemērojams Komerclikuma 406. pantā noteiktais noilguma termiņš. Šo parādnieku cerības nākas sagraut, atgādinot, ka parāda atgūšanas procesā pārvaldnieks kā pilnvarnieks rīkojas dzīvokļu īpašnieku vārdā. Pārvaldnieks ir nevis patstāvīgs subjekts, bet gan dzīvojamās mājas kopības pārstāvis. Latvijas Republikas Senāta Civillietu departaments 2019. gada 12. decembra spriedumā lietā Nr. C31346614, SKC-109/2019 norāda, ka dzīvokļu īpašnieku kopības prasījumiem pret dzīvokļa īpašnieku, tostarp gadījumos, kad tos īsteno dzīvojamās mājas pārvaldnieks kā kopības pilnvarnieks, piemērojams vispārīgais noilgums – desmit gadu. Spriedumā cita starpā norādīts, ka šāda nostāja attiecināma arī uz pakalpojuma sniedzēja prasījumiem, it īpaši, ja attiecīgo parādu kopība jau ir segusi no savas mantas.

– Ko darāt gadījumos, ja dzīvokļa īpašnieks ir miris, atstājot nesamaksātus parādus par dzīvokli?

– Gadījumā, ja dzīvokļa īpašnieks ir miris un atstātajam mantojumam nav mantinieku vai neviena persona ilgstoši nav pieteikusi tiesības uz mantojumu, dzīvokļa īpašums kā bezmantinieku manta piekrīt valstij. Normatīvie akti paredz, ka šādos gadījumos ir jāsāk mantojuma lieta un to var lūgt ieinteresētās personas, lūdzot nodibināt aizgādnību mantojumam. Ieinteresētās personas ir tiesīgas izraudzīties mantojuma aizgādni un ieteikt to apstiprināšanai bāriņtiesā. Praksē pierādījies, ka veiksmīgāk parādi tiek atgūti dzīvojamās mājās, kur problēmu risināšanā iesaistās arī dzīvokļu īpašnieku kontaktpersona vai aktīvākie dzīvokļu īpašnieki. Līdz ar to aicinām gadījumos, kad kāds dzīvokļa īpašnieks ir nomiris un netiek veikti maksājumi, dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekus vai viņu kontaktpersonu iesaistīties jautājuma risināšanā, nevis gaidīt, kad kāds šo problēmu atrisinās.