„Gribam visu risināt paši!”

Kā izvēlēt mājas vecāko, lai kontrolētu pārvaldnieka ieplānoto remontu izpildi?

„Pirms gada izvēlējām mājas vecāko. Par tā saukto dzīvokļu īpašnieku pilnvaroto personu kļuva viens no kaimiņiem, starp citu, ļoti izglītots cilvēks. Kopsapulcē 2/3 īpašnieku nobalsoja, lai mājas vecākais pārstāvētu mūsu intereses visos jautājumos, kas saistīti ar remontdarbu izpildi. Taču tas tā nenotiek. Mēs krājām naudu jumta remontam, bet pārvaldnieks šo naudu nolēma iztērēt balkonu remontam, nekonsultējoties ar mūsu pilnvaroto personu. Mēs  uzskatām, ka tas nav pareizi. Kā rīkoties?”

Šķiet, ka atbilde ir tikai viena – pārvaldnieks tā rīkoties nedrīkst, taču tik vienkārši tas nav. Normatīvie akti noteic, ka dzīvojamās mājās, kuras dzīvokļu īpašnieki nav pārņēmuši savā valdījumā, visus jautājumus attiecībā uz remontdarbiem tik tiešām risina pārvaldnieks. Tieši viņš izveido remontdarbu plānu nākamajam gadam un līdz konkrētā gada 15. oktobrim dzīvokļu īpašniekiem paziņo vietu, kur ar šo plānu iespējams iepazīties. Plānā pārvaldnieks uzskaita darbus, kādus veiks nākamajā gadā par īpašnieku sakrāto naudu. Pēc 15.oktobra dzīvokļu īpašniekiem ir iespēja nobalsojot pieņemt izmaiņas šajā plānā, piemēram, mainīt plāna prioritātes.

Tā rīkoties nav viegli, jo katru reizi sasaukt sapulci ir apgrūtinoši. Daudz vienkāršāk ir vienā reizē savākt 2/3 īpašnieku balsu mājas pilnvarotajai personai un uzdot viņam visu kontrolēt dzīvokļu īpašnieku vārdā.

Dzīvokļu īpašnieku vērībai – sapulces protokolā, kurā tiek noteiktas  pārstāvim dotās pilnvaras, nebūs pietiekami ar norādi „pārstāvēt dzīvokļu īpašnieku intereses visos ar mājas remontiem saistītajos jautājumos”, tā tiks uzskatīta par pārāk izplūdušu. Efektīvi būs norādīt pilnvarotās personas precīzu atbildību sarakstu. Kā to izdarīt – stāsta SIA Rīgas namu pārvaldnieks administratīvās pārvaldes projektu koordinatore Marina Ignatjeva.

– Vai mājas pilnvarotajai personai dzīvokļu īpašnieki var uzdot mainīt prioritātes pārvaldnieka izveidotajā remontdarbu plānā?

– Jā, tādu pilnvarojumu viņam var dot. Katru gadu līdz 15. oktobrim pārvaldniekam ir pienākums  dzīvokļu īpašniekiem sagatavot jauno apsaimniekošanas tāmi un remontdarbu plānu nākamajam gadam. Katrs dzīvokļa īpašnieks šo dokumentu izdrukātā veidā var saņemt uzņēmuma Rīgas namu pārvaldnieks klientu apkalpošanas  centros. Pieņemsim, ka plānā ir paredzēts vispirms remontēt jumtu, pēc tam krāt naudu cauruļu nomaiņai. Pilnvarotā persona, ja vien viņai ir šāds pilnvarojums no dzīvokļu īpašniekiem, drīkst samainīt šos darbus vietām: vispirms uzkrājumus izmantot cauruļu nomaiņai, pēc tam – krāt naudu jumtu remontam.

– Vai pilnvarotajai personai ir tiesības papildināt pārvaldnieka izveidoto remontdarbu plānu vai arī izsvītrot no plāna atsevišķus darbus?

– Nē. Kopš 2017. gada ir spēkā Ministru kabineta noteikumi, kuri noliedz valdījumā nepārņemto māju dzīvokļu īpašniekiem  svītrot no pārvaldnieka plāna paredzētos remontdarbus, taču pilnvarotā persona vai dzīvokļu īpašnieki kopā drīkst mainīt remontdarbu plāna secību. Tādā veidā darbs, kuru īpašnieki nevēlas, var nonākt saraksta beidzamajā vietā.

– Pieņemsim, ka pārvaldnieks ir ieplānojis balkonu remontu un jau paspējis noslēgt līgumu ar darbu izpildītāju, taču pilnvarotā persona uzskata, ka balkona remontu daudz ekonomiskāk izpildīt uz trīspusēja līguma pamata, kas slēgts starp dzīvokļu īpašniekiem, pārvaldnieku un darbu izpildītāju. Šāds līgums dzīvokļu īpašniekiem ļauj izvēlēties darbu izpildītāju par ekonomiski izdevīgāko cenu. Vai mājas vecākajam ir tiesības uzstāt uz trīspusēja līguma slēgšanu?

– Jā, bet tikai tādā gadījumā, ja pilnvarotajai personai dzīvokļu īpašnieki ir devuši tiesības izvēlēties darbu veicēju uz trīspusēja līguma pamata. Tādā gadījumā mājas pilnvarotais pats drīkst organizēt būvnieku cenu aptauju, izvēlēties pretendentu, apstiprināt darbu veicēju un iesniegt apsaimniekošanas uzņēmumā attiecīgu iesniegumu. Svarīgi to nedarīt beidzamajā brīdī, pirms sākas ieplānotie darbi vai pat darbiem sākoties.

– Tātad mājas pilnvarotajai personai ir ieteicams uzreiz pēc 15. oktobra doties uz apsaimniekošanas uzņēmumu un paņemt darbu plānu, lai pēc iespējas ātrāk varētu iesniegt iecerētās izmaiņas?

– Pēc Ministru kabineta  noteikumiem, dzīvokļu īpašniekiem vai viņu pilnvarotajai personai ir pienākums grozījumus iesniegt 6 nedēļu laikā pēc 15. oktobra, taču Rīgas namu pārvaldnieks grozījumus pieņem ilgāk – līdz pat laikam, kamēr nav sākti konkrētie remontdarbi.

– Pieņemsim, ka mājas īpašnieki vēlas nokrāsot ieejas durvis, bet pārvaldnieks šo darbu vispār nav paredzējis savā plānā. Vai mājas vecākais var panākt, ka dzīvokļu īpašnieku iecere tiek izpildīta?

– Nē, vispirms par ieceri nokrāsot ārdurvis vai veikt jebkuru citu plānā neparedzētu darbu ir jālemj dzīvokļu īpašnieku kopsapulcei, nobalsojot, kādā veidā izpildītais darbs tiks apmaksāts.

– Vai dzīvokļu īpašnieki var iesniegt savu ieceri pārvaldniekam, lai viņš to iekļautu nākamā gada darbu plānā?

– Mājas vecākais tiek izvēlēts galvenokārt tādēļ, lai paziņotu pārvaldniekam iedzīvotāju ieceres un vēlmes, tikai cilvēkiem jāatceras, ka pārvaldnieks atsevišķās situācijās var būt strikts, piemēram, ja mājai  ir caurs jumts, tad viņš nepiekritīs tērēt naudu ārdurvju krāsošanai. Mājas vecākajam ir tiesības pieprasīt, lai šo darbu iekļautu mājas remontdarbu plānā.

– Vai mājas pilnvarotajai personai, saņemot apsaimniekošanas tāmi nākamajam gadam, ir tiesības apstrīdēt paredzēto maksas apjomu?

– Kamēr dzīvokļu īpašnieki nav pārņēmuši māju savā valdījumā, viņiem nav tiesību apstrīdēt pārvaldnieka piedāvāto apsaimniekošanas maksu. Vienīgais pakalpojums, no kura, lai ekonomētu līdzekļus, dzīvokļu īpašniekiem atļauts atteikties, ir mājas un tai piegulošās teritorijas sanitārā apkope. Šim lēmumam jābūt pieņemtam dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē, kurā viņiem arī jāvienojas, kurš atbildēs par sanitāro situāciju mājā.

– Pieņemsim, ka dzīvokļu īpašnieki ir pilnvarojuši savu mājas vecāko piedalīties pārvaldnieka organizēto būvniecības darbu pieņemšanā?

– Jā, un to pat vajag darīt. Tam ir jābūt norādītam mājas pilnvarotajai  personai piešķirto pilnvaru uzskaitījumā.

– Kas notiek, ja mājas pilnvarotā persona atsakās parakstīt pieņemšanas–nodošanas aktu, jo uzskata darbus par nekvalitatīviem?

– Ja darbu izpildītājs būs strādājis nekvalitatīvi, pārvaldniekam būs nopietnas pretenzijas. Mājas vecākajam savi iebildumi ir jāpamato.

– Vai pilnvarotā persona var prasīt pārvaldnieku saskaņot ar viņu arī mājai steidzami veicamos avārijas darbus?

– Avāriju novēršanas darbi pārvaldniekam ir jāveic nekavējoties, tādēļ atsevišķs saskaņojums nav nepieciešams. Rīgas namu pārvaldnieks informē ne tikai mājas vecāko, bet arī dzīvokļu īpašniekus, paziņojumu par to izliekot mājas koplietošanas telpās.

– Šie paziņojumi visbiežāk parādās tikai pēc darbu pabeigšanas, un cilvēki žēlojas, ka viņiem nav bijusi iespēja noskaidrot avārijas apmēru un paveiktos darbus.

– Dzīvokļu īpašniekiem ir iespēja mājas vecāko pilnvarot piedalīties avārijas darbu pieņemšanā. Kas attiecas uz sūdzībām par neveiktiem vai sadārdzinātiem  darbiem, tad beidzamajā laikā mēs praktizējam situāciju fotofiksāciju pirms un pēc avārijas, tāpēc mums vairs nav grūti atbildēt uz iedzīvotāju jautājumu: „Vai vispār mūsu mājā bija avārija?”