Juris Vidžis: „Paldies visiem, kuri uzticas JNĪP!”

Jelgavas dzīvokļu īpašniekiem – labas ziņas

Pagājušajā gadā uzņēmums Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde (JNĪP) nosvinēja divdesmit gadu jubileju. Tie bija divdesmit gadi saspringta darba ar mērķi uzlabot māju apsaimniekošanas kvalitāti, saka uzņēmuma valdes loceklis Juris Vidžis. Mēs sarunājāmies par to, ko jaunu JNĪP klienti sagaidīs 2019. gadā.

Tas bija interesants laiks

2018. gadā par godu savai jubilejai uzņēmums rīkoja konferenci, kurā atcerējās visu paveikto divdesmit gadu laikā.

– 1998. gadā, kad mūsu uzņēmums tika dibināts, Latvijā tikpat kā nebija normatīvo aktu bāzes, kas regulētu pārvaldīšanas un apsaimniekošanas nozari, – atminas Juris Vidžis. – Atcerēsimies, ka arī iedzīvotāju apziņā notika liels lūzums: vēl vakar viņi bija dzīvokļu īrnieki, bet pēc privatizācijas pēkšņi kļuva par pilntiesīgiem īpašniekiem. Vairs nevarēja sūdzēties un prasīt, lai kāds atnāktu un ieguldītu līdzekļus mājas remontā, bet vajadzēja pašiem pieņemt kopīgus lēmumus, krāt naudu darbu veikšanai utt. Tas kļuva par lielu izaicinājumu visiem Latvijas iedzīvotājiem, ne tikai jelgavniekiem.

– Tas noteikti bija nopietns izaicinājums arī pārvaldniekiem?

– Protams! Piemēram, mēs no paša darbības sākuma katrai mājai ieviesām atsevišķu uzskaiti par saņemtajiem un iztērētajiem līdzekļiem. Vēl pēc pusotra gada sākām organizēt pirmās dzīvokļu īpašnieku sapulces, kurās informējām par māju stāvokli un finansēm. Tas bija interesants laiks. Iesākumā mēs pieļāvām lielu kļūdu: vienā zālē aicinājām uzreiz vairāku māju pārstāvjus. Saprotams, ka katrs vēlējās runāt tikai par savu māju. Tagad mēs katru māju aicinām uz atsevišķu ikgadējo sapulci, kurā ir individuāla darba kārtība. Tikai tāds modelis ļauj produktīvi apspriest mājas vajadzības.

Ko nozīmē pilnvarojuma līgums?

– Kādus vēl rezultātus 20 gados ir sasniedzis uzņēmums?

– 98% klientu ir izvēlējušies JNĪP kā savas mājas pārvaldnieku, noslēdzot ar mums pārvaldīšanas pilnvarojuma līgumu. Pārējos 2% mēs apsaimniekojam pilsētas pašvaldības uzdevumā.

– Kāda ir atšķirība starp šo divu kategoriju klientiem?

– Mums ir daži klienti, kuri arī nesaprot šo atšķirību. Vienkāršs pārvaldīšanas līgums starp JNĪP un mājas kopību tiek noslēgts, kad par to ir nobalsojis dzīvokļu īpašnieku vairākums (50% + 1 balss). Savukārt pārvaldīšanas pilnvarojuma līgums tiek slēgts, kad par to nobalso vismaz 2/3 mājas dzīvokļu īpašnieku. Ja ir otrā tipa līgumattiecības, pārvaldnieks iegūst pilnvaras ne tikai veikt apsaimniekošanas darbības, bet pārstāvēt dzīvokļu īpašnieku intereses dažādās instancēs un situācijās, piemēram, slēgt līgumus viņu vārdā utt.

Mājās, kuras pārvaldām pašvaldības vārdā, visu nosaka Ministru kabineta noteikumi. Katru gadu tiek izveidotas pārvaldīšanas darbu izmaksu tāmes, kurās jāiekļauj arī mājas atjaunošanas izmaksas. Dzīvokļu īpašnieki var piekrist vai nepiekrist. Faktiski citos jautājumos pārvaldnieks bez īpaša pilnvarojuma var rīkoties dzīvokļu īpašnieku vārdā.

– Vai dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības pašiem izlemt, cik lielas pilnvaras dot pārvaldniekam?

– Protams! Mēs dzīvokļu īpašnieku kopībai piedāvājam līguma projektu, kurā katra māja var veikt savus labojumus. Interesanti, ka pirmais mūsu izveidotais līgums bija tikai divas lapas garš. Patlaban līgumā esam paredzējuši dažādas situācijas, tādēļ tas ir visai apjomīgs. Tā tas ir – jo precīzāk līgums nosaka attiecības starp pārvaldnieku un dzīvokļu īpašniekiem, jo vieglāk pēc tam ir strādāt.

Naudas lietas mājai jālemj pašai

– Kādus grozījumus JNĪP līgumā ievieš mājas?

– Dzīvokļu īpašnieki var, piemēram, noteikt, ka pārvaldnieks līgumu ar pakalpojuma sniedzēju drīkst slēgt tikai ar kopības lēmumu. Cits piemērs: māja gatavojas renovācijai, ir nepieciešami naudas līdzekļi. Šajā gadījumā mēs uzstājam, lai lēmumu par aizdevumu izlemtu paši īpašnieki sapulcē, kurā visi varētu uzdot jautājumus, tikt uzklausīti un saņemt izsmeļošas atbildes.

– Citiem vārdiem, ja pilnvarojums līgumā nav ierakstīts, ka dzīvokļu īpašnieki pilnvaro pārvaldnieku viņu vārdā ņemt aizdevumus, tad viņš nedrīkst to darīt un nedarīs?

– Jā, ikviens jautājums, kas saistīts ar kredītu, ļoti rūpīgi jāapspriež dzīvokļu īpašnieku starpā un lēmumu šajā jautājumā vajag pieņemt tikai mājas kopībai.

Starp iedzīvotājiem un pārvaldnieku ir jāvalda uzticībai

– Vairums māju Jelgavā ir nobalsojušas par pilnvarojuma līgumu. Kā jums izdevās panākt tik labu balsojumu tik daudzās mājās?

– Mēs nepārtraukti strādājam ar dzīvokļu īpašniekiem. Atsevišķās mājās pirms līguma parakstīšanas sasaucām pat vairākas sapulces. Liela nozīme ir savstarpējai uzticībai starp dzīvokļu īpašniekiem un pārvaldnieku. Ja klienti redz, ka mēs godprātīgi pildām visus ar mājas apsaimniekošanu saistītos darbus un ievērojam viņu lēmumus, tad kādēļ dzīvokļu īpašniekiem neslēgt ar mums pilnvarojuma līgumu?

– Pieņemsim, ka mājā 65% īpašnieku nobalso par pilnvarojuma līgumu ar JNĪP. Vai atlikušajai mazākuma daļai šī līguma nosacījumi būs saistoši?

– Šīs attiecības regulē likums, kurā ir noteikts, ka ikviens vairākuma pieņemtais lēmums ir saistošs visiem dzīvokļu īpašniekiem konkrētajā mājā.

Top jauni līgumi ar pakalpojumu piegādātājiem

– Jūs pieminējāt līgumus ar komunālo pakalpojumu sniedzējiem. Pagājušajā gadā JNĪP plānoja šādus līgumus pārslēgt katrai mājai atsevišķi. Vai to ir izdevies paveikt?

– Mēs tik tiešām kopš pagājušā gada strādājam pie šī jautājuma, jo Pārvaldīšanas likums noteic, ka katram pakalpojuma sniedzējam nepieciešams noslēgt atsevišķu līgumu ar katru māju.

Vēsturiski ir izveidojies, ka Jelgavā siltumenerģijas piegādi un sadali mājām veic siltumapgādes uzņēmums. Pašlaik katrai mājai ir noslēgts līgums par siltumenerģijas piegādi. Ir panākta vienošanās ar sadzīves atkritumu apsaimniekotāju Jelgavas komunālie pakalpojumi un ūdenssaimniecības pakalpojumu sniedzēju – uzņēmumu Jelgavas ūdens – par to, ka palīdzēsim viņiem noslēgt līgumus ar katru māju. Protams, lēmumu par līguma slēgšanu ir jāpieņem pašai mājai.

– Vai māja var pilnvarot pārvaldnieku noslēgt šo līgumu dzīvokļu īpašnieku vārdā?

– Var, bet dzīvokļu īpašniekiem tik un tā pirms tam ir jāapspriež un jāapstiprina līguma noteikumi.

– Kā plānojat klientus iepazīstināt ar jaunajiem līgumiem par atkritumu izvešanu un ūdensapgādi?

– Martā sāksim ikgadējo atskaišu sapulču ciklu visās mājās, kuras apsaimnieko JNĪP. Šajās tikšanās reizēs iepazīstināsim iedzīvotājus ar līguma noteikumiem. Pieņemu, ka saņemsim vajadzīgo lēmumu.

Īpašniekiem jāapzinās balsojuma nozīme

– Izskatās, ka Jelgavā dzīvokļu īpašnieki apzinās sapulču nozīmi. Kā jums izdevās mainīt iedzīvotāju attieksmi?

– Mēs esam pārliecināti, ka apzinātu lēmumu sapulcē vai aptaujā spēj pieņemt tikai informēts cilvēks, tādēļ arī izglītojam dzīvokļu īpašniekus. Informēts dzīvokļa īpašnieks pieņem apzinātus lēmumus, un veidojas sadarbība un uzticība ar pārvaldnieku.

– Kā uzrunāsiet un informēsiet klientus izmantot savas tiesības un ievērot pienākumus 2019. gadā?

– Jau 2011. gadā mēs ieviesām savu informatīvo sistēmu (www.jnip.lv). Šo sistēmu var izmantot dzīvokļu īpašnieki, lai iegūtu pilnu informāciju par māju.

– Kā rīkoties tiem, kuri nelieto internetu?

– Visa informācija par dzīvojamo māju tiek apkopota mājas lietā. Katram īpašniekam ir tiesības iepazīties ar to. Informāciju var iegūt no jūsu avīzes, no atskaitēm, kuras izvietojam ierastajās vietās – dzīvokļu pastkastēs. Kontaktpersonas aicināsim uz sanāksmi un informēsim par jaunumiem pārvaldīšanā un normatīvajos aktos.

Laiks pieslēgties centralizētajai kanalizācijai

– Kuras izmaiņas normatīvajos aktos jums šķiet būtiskākās 2019. gadā?

– Svarīgi ir daudzi normatīvi, bet īpaši gribētu uzsvērt Ministru kabineta noteikumus Nr. 384 Noteikumi par decentralizēto kanalizācijas sistēmu apsaimniekošanu un reģistrēšanu. Jāpiezīmē, ka pārvaldām 56 mājas bez centralizētās kanalizācijas.

– Kādu risinājumu piedāvājat iedzīvotājiem?

– Mēs veicām nelielu izpēti: neviena izsmeļamā bedre neatbilst jauno noteikumu prasībām. Ar katras šādas mājas īpašniekiem mēs sapulces laikā spriedīsim, kā rīkoties tālāk. Jelgavā ir rajoni, kuros ar Eiropas Savienības līdzfinansējumu tika izbūvēti jauni maģistrālie kanalizācijas tīkli, tādēļ mājas īpašniekiem atliek tikai pieslēgt māju. Ieguldīt mājas naudu pieslēguma izbūvē ir daudz tālredzīgāk, nekā to tērēt vecās smeļamās bedres atjaunošanai.

Saeimai jātiek galā ar dalīto īpašumu

– Ļoti labi, ka iepriekšējā sasaukuma Saeima sāka diskusiju par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu Latvijā, – uzskata Juris Vidžis. – Šis jautājums jāatrisina pēc iespējas ātrāk, jo tas skar ne tikai dzīvokļu īpašniekus, bet arī pārvaldniekus.

– Kādā veidā?

– Ja dzīvokļu īpašniekiem izdodas vienoties ar zemes īpašnieku par nomas maksas apmēru, tad arī turpmāk starp viņiem veidojas normālas attiecības. Reizēm gadās, ka pusēm neizdodas vienoties, un tad zemes īpašniekam šķiet, ka par zemes nomu jāsamaksā trešajai personai. Zemes īpašnieks vēršas tiesā un saņem spriedumu, ka maksāt nāksies… pārvaldniekam. Tas notiek, neskatoties uz to, ka piespiedu nomas attiecības pēc likuma pastāv tikai starp zemes īpašnieku un mājas dzīvokļu īpašniekiem. Mūsu praksē ir bijuši pat gadījumi, kad zemes īpašnieks nepastarpināti izraksta rēķinus dzīvokļu īpašniekiem, bet pēc tam izdomā par parādniekiem rēķinu iesniegt pārvaldniekam un beigās vēl vēršas ar prasību tiesā. Šo absurdo prasību gan tiesa noraidīja. Citiem vārdiem, es ļoti ceru, ka kāds no jaunā sasaukuma deputātiem pats dzīvo mājā, kura atrodas uz saimnieka zemes, jo tikai šāds cilvēks spēs līdz galam izprast šo problēmu un cīnīties par tās risināšanu.

Kā rīkojas apdrošinātāji?

– Šī ir tikai viena no netaisnībām, taču tādu ir daudz…

– Piekrītu. Piemēram, pēdējā laikā mēs redzam, ka apdrošināšanas kompānijas apdrošina dzīvokļus bez to tehniskā stāvokļa novērtēšanas. Kā apdrošinātājs var noteikt apdrošināšanas prēmijas apmēru, ja vispār nav bijis mājā un redzējis tās iekšējo sistēmu stāvokli? Nesen apdrošināšanas kompānija sniedza prasību tiesā pret JNĪP par to, ka pārvaldnieks it kā nav veicis mājā nepieciešamos darbus, kā rezultātā cietis viņu klienta īpašums. Uz jautājumu, kā apdrošinātāji novērtēja māju pirms konkrētās polises noformēšanas, kompānijas pārstāvis atbildēja: „Mēs tikai noskaidrojām, ka mājai ir pārvaldnieks, un sapratām, ka bez jebkāda riska varēsim atgūt naudu regresa kārtībā!” Tāda apdrošinātāju rīcība nav pareiza. Mēs ar šo jautājumu vērsāmies Finanšu un kapitāla tirgus uzraudzības komisijā, bet diemžēl apmierinošu atbildi nesaņēmām, turklāt vienkāršotās procedūras prasības gadījumā gala instance ir apgabaltiesa.

Uzlabosies rēķinu apmaksas iespējas

– Jūs aktīvi piedalāties pārvaldnieku problēmu risināšanā valsts līmenī. Kādas izmaiņas 2019. gadā gaida jūsu klientus Jelgavā?

– Diemžēl esam secinājuši, ka mūsu norēķinu punktu uzturēšanas izmaksas aug. Visi punkti ir izvietoti cilvēkiem ērti sasniedzamās vietās pilsētā – lielveikalos –, tādēļ īres maksa ir augsta. Norēķinu punkti strādā līdz desmitiem vakarā, kas palielina darbaspēka izmaksas. Citiem vārdiem, esam nonākuši pie secinājuma, ka norēķinu punktu uzturēšana ir neekonomiska.

Pirmais – visnepatīkamākais – varam vienkārši slēgt norēķinu punktus. Otrs – sniegt šajos punktos papildu pakalpojumus, kas ļautu kompensēt izmaksas, kas rodas no to tiešās darbības, un trešais – ieviest reālu komisijas maksu rēķinu apmaksai.

– Kuru risinājumu izvēlēsieties?

– Pagaidām vēl domājam, taču saprotam, ka vienkārši slēgt norēķinu punktus nav saprātīgi, tādēļ esam sākuši pārrunas ar tirdzniecības uzņēmumiem par iespēju mūsu klientiem norēķināties šo veikalu kasēs.

Atgādinām klientiem – izmantojiet mūsu informatīvo sistēmu, kurā iespējams rēķinu samaksāt ar internetbankas starpniecību.

Aptaujas notiks, izmantojot informatīvo sistēmu

– Kādus vēl jaunumus JNĪP sagatavojis saviem klientiem?

– Šogad piedāvāsim dzīvokļu īpašniekiem ērtāku iespēju piedalīties kopējā balsojumā par dažādiem jautājumiem mājā. Šim nolūkam informatīvās sistēmas lietotājiem būs radīta iespēja balsot attālināti. Piedalīties balsojumā varēs dzīvokļu īpašnieki, kuri būs reģistrēti dzīvokļu īpašnieku reģistrā.

– Kā rīkoties īpašniekam, kas nesen iegādājies īpašumu, un tas vēl nav piereģistrēts?

– Likumā precīzi norādīts, ka dzīvokļa īpašnieka pienākums ir 10 dienu laikā pēc pirkuma līguma noslēgšanas paziņot par to pārvaldniekam.

– Dzīvokļu īpašuma likumā noteikti divi veidi, kā dzīvokļu īpašnieki var pieņemt lēmumu: balsojot sapulcē vai rakstveida aptaujā, nesasaucot kopsapulci. Vai jūsu sistēma nav pretrunā ar likumu?

– Jums nav taisnība, jo likumā ir noteikti trīs veidi – lēmumu var pieņemt sapulcē, aptaujā vai citādi, savstarpēji vienojoties. Šā gada atskaišu sapulcēs mēs informēsim īpašniekus par jaunajām iespējām.

– Pieņemsim, ka īpašniekiem tas šķitīs izdevīgi, bet ko darīt cilvēkiem, kuri internetu nelieto?

– Kārtība būs iepriekšējā, tāda, kura noteikta likumā.

– Pieņemsim, ka dzīvokļa īpašnieks atrodas Lielbritānijā. Kā viņš uzzinās par mājā notiekošo aptauju, ja informatīvajā sistēmā ieskatās reizi mēnesī?

– Tas, ka cilvēks atrodas Īrijā vai Anglijā, viņu neatbrīvo no pienākuma aktīvi interesēties par savu nekustamo īpašumu Latvijā. Tas – pirmkārt. Otrkārt, mēs izsūtīsim paziņojumus par aptauju, jo kā pārvaldnieki esam ieinteresēti saņemt pēc iespējas vairāk balsu katrā aptaujā.

Personas dati ir drošībā

– Lai piedalītos balsošanā, katram īpašniekam nāksies autorizēties uzņēmuma informatīvajā sistēmā un savus personas datus nosūtīt, izmantojot internetbanku. Vai šie dati būs drošībā?

– Protams, jo mēs esam atbildīgi par personu datiem. Esam ļoti rūpīgi izstudējuši 2018. gadā pieņemto Eiropas Savienības Vispārīgo personas datu aizsardzības regulu un varam apgalvot, ka izmantojam tikai tos personas datus, kas ir nepieciešami mūsu darbā.

Personas datu aizsardzībai ir arī otra puse. Piemēram, ir cilvēki, kuri bez autorizēšanās informatīvajā sistēmā sūta jautājumus uz JNĪP elektronisko pastu. Ja cilvēks nav apliecinājis savu identitāti, mēs nevaram būt pārliecināti, ka ar mums saistās patiesais konkrētā dzīvokļa īpašnieks. Uz šīm vēstulēm mums pat nav tiesību atbildēt pēc būtības.

– Neatbildēsiet nemaz?

– Atbildam, ka saņemto informāciju pieņemam zināšanai un aicinām izmantot informatīvās sistēmas saziņas iespējas vai iesniegt rakstisku iesniegumu. Ikvienam dzīvokļa īpašniekam vai tā pilnvarotajai personai ir iespēja izmantot mūsu sistēmu, kas ļauj reģistrētai personai veidot tiešu kontaktu ar pārvaldnieku.

– Paldies par sarunu!

– Savukārt es vēlos ar avīzes starpniecību pateikties visiem Jelgavas iedzīvotājiem, kuri uzticējuši savas mājas pārvaldīšanu mums – Jelgavas nekustamā īpašuma pārvaldei.