Vai esat savas mājas saimnieks?

Dzīvokļu īpašnieku tiesības, ja māja nav pārņemta viņu valdījumā. Latvijā dzīvokļu īpašnieki savā valdījumā pārņēmuši tikai nedaudz vairāk par 20% daudzdzīvokļu māju.

Kaut arī kopš daudzdzīvokļu māju nodošanas privatizācijai ir pagājis vairāk nekā 20 gadu un likuma „Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” 51. pantā noteikts, ka dzīvokļu īpašniekiem sešu mēnešu laikā pēc tam, kad pieņemts lēmums par mājas privatizācijas sākšanu jārīko kopsapulce, lai izveidotu dzīvokļu īpašnieku sabiedrību un apsaimniekotu māju pašu spēkiem vai nodotu pārvaldīšanas tiesības ar savstarpēju līgumu pilnvarotai personai, tas izdarīts nedaudz vairāk par 20% māju. Tas ir ļoti maz, it īpaši, ja salīdzinām, ka Igaunijā un Lietuvā šis rādītājs pārsniedz 90%, raksta lvportals.lv.

Reizi gadā var paust savu gribu

Cilvēku rīcība, privatizējot tikai atsevišķu īpašuma daļu – dzīvokli –, bet nevēloties pārņemt savā valdījumā māju kopumā, liecina, ka dzīvokļu īpašniekiem faktiski nerūp visas ēkas tehniskais stāvoklis un ilgmūžība. Viņiem it kā būtu jābūt apmierinātiem ar to, ko un kā dara mājas īpašnieka (pašvaldības) pilnvarots pārvaldnieks – pašvaldības uzņēmums, kas specializējies daudzdzīvokļu māju apsaimniekošanā un parasti ir bijušās namu pārvaldes pēctecis.

Kaut gan paši nav uzņēmušies nekādu atbildību, dzīvokļu īpašnieki ļoti bieži ir neapmierināti gan ar mājas apsaimniekotāja pakalpojumu kvalitāti, gan izmaksām un bieži sašutumā jautā – vai pārvaldnieka rīcība ir likumīga, kā cīnīties pret netaisnību?

Te nu jāatceras – ja neesi mājas īpašnieks, teikšana ir ierobežota.

Tomēr arī tad, ja māja arvien pieder pašvaldībai, likumdevējs dzīvokļu īpašniekiem ir garantējis tiesības paust pārvaldniekam savu viedokli, pat balsot pret viņa iecerēto rīcību. Tiesa gan, tas iespējams reizi gadā, un īpašniekiem svarīgi par to zināt, lai nepalaistu garām reto iespēju, kas noteikta Ministru kabineta (MK) noteikumos Nr. 408 „Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksas aprēķināšanas noteikumi”.

Šis normatīvais akts nosaka kārtību, kādā dzīvojamās mājas pārvaldnieks izveido dzīvojamās mājas uzturēšanas un apsaimniekošanas darbu tāmi turpmākajam gadam, aprēķina dzīvokļa īpašniekam maksu par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu, paziņo šo pārvaldīšanas maksājumu apmēru kalendārajam gadam, informē dzīvokļu īpašniekus par tāmē paredzētajām izmaksām, kā arī sagatavo dzīvokļu īpašniekiem pārskatu par pārvaldīšanas maksājumu izlietošanu kārtējā gadā.

Par tāmes izveidošanas principiem un pārvaldīšanas maksājumu aprēķināšanas metodiku sīkāk izlasāms minētajā normatīvajā aktā, taču iedzīvotājiem vissvarīgākais ir iegaumēt to brīdi un iespēju, kad viņi var teikt savu vārdu. To nosaka MK noteikumu 10. punkts: par aprēķinātajiem pārvaldīšanas maksājumiem nākamajam gadam pārvaldnieks rakstiski paziņo dzīvokļa īpašniekam līdz attiecīgā gada 15. oktobrim. Paziņojumā norāda laiku un vietu (piemēram, mājas lieta, interneta mājaslapa, informatīvs stends), kur dzīvokļa īpašnieks var iepazīties ar tāmi, kā arī dzīvojamās mājas uzturēšanas darbu plānu. Ja dzīvokļa īpašnieks rakstiski pieprasa, pārvaldnieks pēc šī pieprasījuma saņemšanas vienas nedēļas laikā attiecīgo informāciju viņam piegādā individuāli.

Pats svarīgākais – ne vēlāk kā sešu nedēļu laikā pēc šo noteikumu 10. punktā minētajā paziņojumā norādītās dienas dzīvokļu īpašnieku kopība pieņem lēmumu par pārvaldnieka sagatavotā dzīvojamās mājas uzturēšanas darbu plāna un aprēķināto pārvaldīšanas maksājumu apstiprināšanu vai noraidīšanu.

Lasītāju jautājumi liecina, ka dzīvokļu īpašnieki ļoti bieži šīs savas tiesības neizmanto. Piemēram, gada pirmajos mēnešos žēlojas par it kā nepamatoti paaugstinātu mājas apsaimniekošanas maksu, kas nevarot būt likumīga, arī par neizprotamiem remontiem un to izmaksām, kas izraisījušas lielu pārsteigumu. Tad nav skaidrības – vai dzīvokļa īpašnieks pārvaldnieka paziņojumu ir palaidis garām nepamanītu un nav iepazinies ar pārvaldnieka piedāvātajiem skaitļiem (loģiski – ja tā rīkojies vairums īpašnieku, izpalikusi arī kopsapulce par pārvaldnieka priekšlikumu apstiprināšanu vai noraidīšanu), vai arī pārvaldnieks ir ignorējis savu pienākumu par informācijas sniegšanu iedzīvotājiem.

Par ko var lemt, bet par ko – ne

Ja dzīvokļu īpašnieku kopība minētajā termiņā nav pieņēmusi lēmumu par mājas uzturēšanas darbu plāna un pārvaldīšanas maksājumu apstiprināšanu, nav iesniegusi nekādus priekšlikumus, pārvaldnieka izstrādātais variants stājas spēkā nākamā gada 1. janvārī vai citā pārvaldnieka noteiktajā termiņā. Dzīvokļu īpašniekiem tad nebūs nekāda pamata un tiesību pārvaldnieka rīcību apstrīdēt.

Ja nu tomēr dzīvokļu īpašnieki pārvaldnieka paziņojumu saņēmuši, ar to iepazinušies un vēlas izteikt savu viedokli balsojot, tad jāņem vērā, par ko viņiem ir vai nav tiesību lemt. MK noteikumu 15. punktā ir šāds regulējums: pieņemot lēmumu par uzturēšanas darbu plāna un pārvaldīšanas maksājumu apstiprināšanu vai noraidīšanu, dzīvokļu īpašnieku kopība:

■ nevar atteikties no obligāto pārvaldīšanas darbību nodrošināšanas (sk. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 6. pantu);

■ nevar atteikties no dzīvojamās mājas uzturēšanas darbu plānā ietverto dzīvojamās mājas remontu, atjaunošanas vai pārbūves darbu veikšanas;

■ var pieņemt lēmumu par atšķirīgu pakalpojuma izmaksu noteikšanu, norādot priekšlikumu pārvaldīšanas darbības nodrošināšanai (piemēram, cits pakalpojuma sniedzējs, citas darba veikšanas metodes);

■ var pieņemt lēmumu par citu dzīvojamās mājas remonta, atjaunošanas vai pārbūves finansējuma avotu;

■ var pieņemt lēmumu par citu dzīvojamās mājas remontu, atjaunošanas vai pārbūves darbu veikšanas laiku vai finansējuma sadalījumu pa gadiem;

■ var pieņemt lēmumu par dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamā zemesgabala un koplietošanas telpu sanitārās kopšanas nodrošināšanu bez pārvaldnieka starpniecības, lēmumā nosakot darbu kārtību un dzīvokļu īpašnieku atbildību;

■ var pieņemt lēmumu par apdrošināšanas izmaksu ietveršanu tāmē;

■ var pieņemt lēmumu par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību pārņemšanu;

■ var pieņemt lēmumu par personas pilnvarošanu dzīvokļu īpašnieku kopības saziņai ar pārvaldnieku.

Savukārt pārvaldniekam ir pienākums divu nedēļu laikā sniegt dzīvokļu īpašnieku kopības pilnvarotajai personai vai dzīvokļu īpašniekiem rakstisku atbildi par iespējām nodrošināt obligātās uzturēšanas darbības, ievērojot dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumā noteikto. Ja dzīvokļu īpašnieku kopība ir lēmusi par atšķirīgu remonta, atjaunošanas vai pārbūves veikšanas laiku, pārvaldnieks atbildē norāda, vai uzturēšanas darbu veikšana dzīvokļu īpašnieku kopības piedāvātajā termiņā neapdraudēs dzīvojamās mājas turpmāku ekspluatāciju.

Ja pārvaldnieks ir noraidījis dzīvokļu īpašnieku kopības apstiprināto priekšlikumu, tad atliek viens ceļš – lemt par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību pārņemšanu. Ja dzīvokļu īpašnieki to nedara, pārvaldnieka izveidotais uzturēšanas darbu plāns un aprēķinātie pārvaldīšanas maksājumi stājas spēkā nākamā gada 1. janvārī vai citā pārvaldnieka noteiktajā termiņā.

Jāpiebilst, ka MK noteikumos Nr. 408 nozīmīga vieta atvēlēta regulējumam, kā rīkoties pārvaldniekam un dzīvokļu īpašniekiem, ja dzīvojamās mājas konstrukcijas vai to elementi ir avārijas vai pirmsavārijas stāvoklī, un par to jāpieņem īpaši lēmumi. Šādu māju dzīvokļu īpašniekiem ieteicams iepazīties ar attiecīgajām normām (normatīvā akta 7., 12. un 13. punkts). Svarīgi būtu arī zināt par pārvaldnieka tiesībām papildus noteiktajiem pārvaldīšanas maksājumiem pieprasīt dzīvokļu īpašniekiem segt par ārpuskārtas remontu iztērētos līdzekļus (noteikumu 21.–23. punkts).

Dzīvokļu īpašnieku tiesības ir arī katru gadu līdz 1. aprīlim saņemt pārvaldnieka rakstisku paziņojumu, kur (piemēram, mājas lieta, interneta vietne) var iepazīties ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas ieņēmumu un izdevumu pārskatu par iepriekšējo kalendāro gadu.

Ja dzīvokļu īpašnieki visam iepriekš minētajam ir pievērsuši uzmanību, ja tiešām iedziļinās tāmēs, plānos un interesējas par savām tiesībām, tas liecina, ka viņi ir gatavi spert nākamo soli – kļūt par pilntiesīgiem īpašniekiem un pārņemt māju savā valdījumā.

Norēķini par pakalpojumiem

Valsts un pašvaldību māju dzīvokļu īpašniekiem ļoti nozīmīgi ir MK noteikumi Nr. 1013 „Kārtība, kādā dzīvokļa īpašnieks daudzdzīvokļu dzīvojamā mājā norēķinās par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu”. Kā liecina prakse, arī pēc mājas pārņemšanas savā valdījumā dzīvokļu īpašnieki lielākoties vadās pēc šā normatīvā akta regulējuma.

Minētajos MK noteikumos ierakstīti šādi pārvaldnieka pienākumi:

■ iepazīstināt katru dzīvokļa īpašnieku ar noslēgto līgumu nosacījumiem par pakalpojumu piegādi attiecīgai dzīvojamai mājai, rakstiski norādot attiecīgās informācijas sniegšanas laiku un vietu;

■ rakstiski informēt katru dzīvokļa īpašnieku par izmaiņām attiecīgo pakalpojumu piegādes līgumos, minēto informāciju nosūtot mēneša laikā no grozījumu spēkā stāšanās dienas, ja ar attiecīgajiem grozījumiem mainīta pakalpojuma samaksas kārtība; pakalpojuma piegādes nosacījumi (piemēram, pakalpojuma sniegšanas biežums, siltumnesēja parametri), kā arī kārtība, kādā tiek pārrēķināta samaksa par pakalpojumu, kas nav nodrošināts vai nav nodrošināts līgumā noteiktajā kvalitātē vai daudzumā.

Kārtību, kādā notiek savstarpējie norēķini starp dzīvokļa īpašnieku un pārvaldnieku, nosaka pārvaldīšanas līgumā, un minētā kārtība ir vienota visā dzīvojamā mājā.

Par lielāko daļu norēķinu dzīvokļu īpašniekiem, šķiet, viss ir skaidrs, bet neskaidrības un domstarpības palaikam rodas par sadzīves atkritumu apsaimniekošanu un ūdens patēriņa pārrēķiniem.

Par sadzīves atkritumu apsaimniekošanu aprēķinu dzīvokļa īpašumam veic proporcionāli dzīvoklī deklarēto personu skaitam, sadalot summu, kas veidojas pēc neapdzīvojamo telpu un mākslinieka darbnīcu īpašnieku vai nomnieku veikto maksājumu atskaitīšanas no dzīvojamās mājas kopējā maksājuma.

Šeit lietderīgi ir atgādināt dažus aspektus: lai viss ūdens patēriņa pārrēķina smagums nebūtu jāuzņemas tikai vienam vai dažiem dzīvokļu īpašniekiem, nedrīkst būt nolaidīgs un aizmirst iesniegt informāciju par ūdensskaitītāja rādījumu vismaz trīs mēnešus pēc kārtas; savā dzīvoklī ir jāuzstāda ūdens patēriņa skaitītājs; ir jānodrošina, lai pārvaldnieks var veikt iepriekš pieteikto skaitītāja pārbaudi; nedrīkst lietot bojātu skaitītāju vai tādu mērierīci, kas nav noplombēta vai kam plombējums ir bojāts, kā arī ja tā nav verificēta triju mēnešu laikā pēc verificēšanas termiņa beigām (19.1. punkts). Nevajadzētu aizmirst informēt pārvaldnieku par savu prombūtni saistībā ar to, ka ūdens patēriņa nebūs un skaitītāja rādījumi tādēļ netiks iesniegti (28. un 29. punkts).