Laiks apvienoties!

Kā mājā izveidot dzīvokļu īpašnieku biedrību, lai pretendētu uz Rīgas domes apsolīto līdzfinansējumu mājas remontam?

Pilsētas mērs Nils Ušakovs nesen izteica vilinošu priekšlikumu – ja par ideju nobalsos arī domes deputāti, tiks sākta unikāla palīdzības programma daudzdzīvokļu ēku īpašniekiem. Mājām, kurās nodibinātas dzīvokļu īpašnieku biedrības, četru gadu laikā tiks piešķirts 50% domes līdzfinansējums īpašumā veiktajiem remontiem. Skaidrs, ka šāds piedāvājums izklausās vilinošs ļoti daudziem – kurš gan nevēlas remontu par puscenu? Traucē tikai viens neizpildīts uzdevums – nav nodibināta dzīvokļu īpašnieku biedrība. Kā to pareizi izdarīt?

Atbildes uz jautājumiem, kā pareizi pieņemt lēmumu par dzīvokļu īpašnieku biedrības dibināšanu un tās reģistrāciju, sniedz Rīgas Apsaimniekotāju asociācijas konsultante juridiskajos jautājumos Olga Fjodorova.

Cik aktīvistu nepieciešams, lai izveidotu dzīvokļu īpašnieku biedrību?

– Kā noteikts Biedrību un nodibinājumu likumā, jebkuru biedrību, tostarp arī dzīvokļu īpašnieku biedrību, drīkst dibināt kā fiziskas, tā juridiskas personas, un dibinātāju skaits nedrīkst būt mazāks par diviem. No tā izriet, ka dzīvokļu īpašnieku biedrību konkrētā mājā var izveidot divi cilvēki.

Kā jārīkojas, lai jaundibināto biedrību izveidotu pareizi, ar visu dzīvokļu īpašnieku piekrišanu?

– Jebkādas pilnvaras veikt darbību jaundibinātajai biedrībai piešķir visu dzīvokļu īpašnieku kopība. Lai noteiktu pilnvarojuma apjomu, dzīvokļu īpašniekiem jāsasauc kopsapulce vai lēmums jāpieņem aptaujas veidā, nesasaucot kopsapulci. Šādā sapulcē balsstiesības ir visiem dzīvokļu īpašniekiem – gan tiem, kas iestājušies biedrībā par biedriem, gan tiem, kuri par biedrības biedriem nav kļuvuši. Balsojot dzīvokļu īpašniekiem ir jāizlemj, kādas funkcijas tiks uzticētas jaunajai biedrībai.

Tātad bez visu mājas dzīvokļu īpašnieku ziņas biedrība darboties nevarēs?

– Tieši tā. Visbiežāk dzīvokļu īpašnieki kopsapulci sasauc vēl pirms biedrības dibināšanas un cenšas izlemt divas lietas: pirmkārt, vienoties par biedrības dibināšanu, otrkārt, noteikt, kādas pilnvaras biedrībai uzticēt.

Vai ir labi, ja biedrībā vēlas iestāties visi dzīvokļu īpašnieki?

– Dzīvokļu īpašnieku biedrība var būt pavisam maza, minimums – divi cilvēki – dibinātāji, vai arī ļoti liela – tajā var iestāties ne tikai visi dzīvokļu īpašnieki, bet arī viņu ģimenes locekļi un pilnvarotās personas. Saprotams, ka biedrība, kurā iestāsies lielāks skaits konkrētās mājas dzīvokļu īpašnieku, nodrošinās lielāku ietekmi mājas iekšējo jautājumu izlemšanā.

Kādus vēl jautājumus dzīvokļu īpašniekiem būtu labi izlemt biedrības dibināšanai veltītajā sapulcē?

– Būtu labi šajā sapulcē apstiprināt biedrības statūtu projektu. Biedrības statūti ir svarīgākais dokuments, kurš noteic biedrības mērķus un regulē organizācijas pastāvēšanas un darbības kārtību. Statūtos var noteikt visas nianses: valdes skaitlisko sastāvu, revidenta vai revidentu komisijas nepieciešamību, biedru uzņemšanas, kā arī izslēgšanas kārtību. Piemēram, ir statūti, kuros noteikts, ka biedrības biedriem, kuriem ir komunālo pakalpojumu parādi, nav balsstiesību biedrības sapulcēs. Ir statūti, kuros noteikts, ka biedrības valdei ir tiesības saņemt atlīdzību par savu darbu. Šādu nosacījumu var būt bezgala daudz.

Vai dzīvokļu īpašniekiem būs sarežģīti pašiem uzrakstīt statūtus?

– Dibinot biedrību, vislabākais ieteikums ir par pamatu izvēlēties standarta statūtu paraugu, kuru var saņemt Rīgas Apsaimniekotāju asociācijā un pēc tam to pielāgot atbilstoši konkrētas mājas specifiskajām prasībām. Turklāt nav jāuztraucas par kādu neprecizitāti, jo arī pēc statūtu reģistrācijas tos var precizēt. Tikai tam jānotiek ar biedrības kopsapulces piekrišanu, kam seko izmaiņu reģistrācija Uzņēmumu reģistrā.

Kas var kļūt par biedrības vadītāju?

– Kopsapulcē biedrības dibinātāji var izvēlēties biedrības priekšsēdētāju vai valdi. Likums nenosaka, cik locekļiem jābūt biedrības valdē – var būt viena vai vairākas personas. Turklāt kā biedrības priekšsēdētājs, tā valdes locekļi var tikt izvēlēti ne no dzīvokļu īpašnieku vidus, bet pieaicināti no malas (ja statūtos nav paredzēts citādi). Ja biedrības biedri par valdes locekli izvēlējušies personu, kura nav biedrības biedrs, tad būs nepieciešama viņa rakstiska piekrišana.

Kādi dokumenti nepieciešami biedrības reģistrēšanai?

– Pieņemsim, ka dzīvokļu īpašnieki ir izpildījuši savu “mājas darbu”: nobalsojuši par biedrības veidošanu, dibinātāji apstiprinājuši biedrības statūtus un parakstījuši lēmumu par biedrības dibināšanu. Šāds lēmums sastādāms brīvā formā, bet tam noteikti jāietver informācija par fiziskajām personām, kuras dibina biedrību: piemēram, “Es, Jānis Ozols, un es, Juris Bērzs, plānojam dibināt biedrību ar mērķi apsaimniekot dzīvojamo māju utt.” Biedrības darbības mērķus var paredzēt kaut vai veselu sarakstu, tikai tiem visiem jābūt fiksētiem dibināšanas lēmumā. Tāpat ir jābūt norādītai jaundibinātās biedrības juridiskajai adresei. Ja juridiskā adrese pieder kādam no dibinātājiem, problēmu nav, taču, ja juridiskā adrese atradīsies svešas personas īpašumā, tad Uzņēmumu reģistrā iesniedzamajiem dokumentiem jāpievieno īpašnieka rakstveida piekrišana. Uzņēmumu reģistrā biedrības dibinātājiem ir jāiesniedz dibināšanas lēmums un statūti. Maksa par biedrības dibināšanu nav liela – 14 eiro.

Vai vienā mājā var būt nodibinātas vairākas dzīvokļu īpašnieku biedrības?

– Tas ir iespējams, jo likums nekādus ierobežojumus nenosaka. Taču to, kura no biedrībām saņems dzīvokļu īpašnieku pilnvarojumu pārstāvēt viņu intereses, savā kopsapulcē izlemj īpašnieku kopība.

Kādus dzīvokļu īpašnieku pilnvarojumus biedrība var saņemt?

– Kā likums, pirmais, ko dzīvokļu īpašnieki pilnvaro biedrībai, ir izpildīt likuma Likums par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju prasību un pārņemt dzīvojamo māju dzīvokļu īpašnieku valdījumā. Tas nenozīmē, ka mājai ir jāatsakās no esošā apsaimniekotāja. Apsaimniekošanas uzņēmums var turpināt pildīt darbus kā iepriekš, tikai viņam tas būs jādara, ņemot vērā dzīvokļu īpašnieku noteikto kārtību.

Tātad māju pārņemt savā valdījumā nosaka likums. Kā to izdarīt?

– Lēmumu, ka biedrība tiek pilnvarota pārņemt māju no valsts vai pašvaldības bilances, pieņem dzīvokļu īpašnieku kopsapulce ar vienkāršu vairākuma (50% +1 balss) balsojumu. Pēc tam biedrības pilnvarotie pārstāvji vēršas Rīgas domes Mājokļu un vides departamentā (ja tas notiek citā pilsētā, tad jāvēršas analoģiskā pašvaldības struktūrvienībā). Pašvaldības darbinieki izskaidros, kā izpildīt nepieciešamās formalitātes. Dzīvokļu īpašniekiem jāzina, ka biedrības dibināšana notiek dažu dienu laikā, bet mājas pārņemšanas procedūra, kaut arī likums nosaka termiņu – viens mēnesis –, parasti ievelkas.

Kam ir pienākums iesniegt dokumentus Uzņēmumu reģistrā un pašvaldībā?

– Tai jābūt personai, kuru pilnvarojis dzīvokļu īpašnieku vairākums. Šī iemesla dēļ ieteicams jau pirmajā dibināšanas sapulcē izvēlēt cilvēku, kuram biedrības dibinātāji uzticēs pārstāvēt biedrību Uzņēmumu reģistrā un citās iestādēs.

Vai dzīvokļu īpašnieki var apsaimniekot savu māju paši?

– Kā jau iepriekš skaidroju, pēc mājas pārņemšanas savā valdījumā dzīvokļu īpašniekiem ir vairākas iespējas: viņi par sava īpašuma apsaimniekotāju var izraudzīties privātu apsaimniekošanas uzņēmumu, palikt pie esošā apsaimniekotāja vai arī šo darbu uzticēt izveidotajai biedrībai. Tas ir ieteicams risinājums gadījumā, ja mājā ir maz vai vispār nav parādnieku, bet dzīvokļu īpašnieku vidū ir kāds pieredzes bagāts grāmatvedis, finansists, zinošs inženieris, būvnieks vai arī netrūkst meistaru, kā tautā saka “ar zelta rokām”. Tomēr jautājums par pārvaldīšanas uzdevuma uzticēšanu biedrībai būs jāizlemj dzīvokļu īpašnieku kopībai, pieņemot lēmumu kopsapulcē. Lēmums jāpieņem ar vienkāršu balsu vairākumu.

Ja pēc biedrības nodibināšanas dzīvokļu īpašnieki tomēr negrib tai uzticēt mājas apsaimniekošanu, bet vēlas kontrolēt esošā pārvaldnieka darbu? Vai un kā tas izdarāms?

– Rīgā tik tiešām ir biedrības, kuras izvēlējušās kompromisu – apsaimniekošanas pakalpojumu saņem no profesionāla uzņēmuma, bet darbu kvalitāti un naudas apriti kontrolē pašas. Piemēram, mājā Kristapa ielā 2 Rīgā iedzīvotāji maksājumus veic biedrības kontā. Pēc tam biedrības vadība veic norēķinus ar komunālo pakalpojumu piegādātājiem un samaksā apsaimniekotāja izrakstīto rēķinu. Šāda kārtība iedzīvotājiem ļauj sekot līdzi katram centam.

Vai biedrības priekšsēdētājam par darbu jāsaņem atalgojums?

– Atalgojuma un tā apmēra noteikšana ir biedrības biedru kompetencē – viņi to lemj savā kopsapulcē.

Ko darīt, ja dzīvokļu īpašnieki nav apmierināti ar biedrības darbu?

– Ja biedrībā iestājies pietiekams skaits dzīvokļu īpašnieku, viņi var sasaukt kopsapulci un pārvēlēt biedrības vadību. Ja biedrībā ir tikai daži biedri, tad jautājums jārisina dzīvokļu īpašnieku kopsapulcei. Patiesībā tas nav sarežģīti – pilnvarojumu, ko kopsapulce biedrībai devusi, iespējams tādā pat veidā atsaukt – ar vairākuma piekrišanu. Pēc tam dzīvokļu īpašniekiem atliek izlemt, ko darīt tālāk, – viņi var dibināt jaunu biedrību, kurai spēs uzticēties.