Dzīvokļu īpašniekiem – jaunas tiesības un pienākumi

■ Kuras izmaiņas Dzīvokļu īpašuma likumā tiešā veidā skars dzīvokļu īpašniekus?

■ Kuram ir pienākums noslēgt līgumu par piesaistītā zemes gabala lietošanu?

■ Vai iespējams pēc īpašnieku ierosinājuma iztiesāt īpašnieku no privatizēta dzīvokļa arī tad, ja viņam nav parādu?

Pārvaldīšanas uzņēmumu uzdevums nav tikai izrakstīt rēķinus un saņemt naudu par pakalpojumiem, nodrošināt ar sētnieku pakalpojumiem un organizēt dzīvojamās mājās remontdarbus. Katru dienu pārvaldnieki risina dažādas sarežģītības juridiskus jautājumus, lai aizsargātu dzīvokļu īpašnieku intereses. Par to, ar kādiem uzdevumiem beidzamajā laikā nodarbojusies uzņēmuma Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde (NĪP) Juridiskā daļa, stāsta pārvaldīšanas uzņēmuma administratīvais direktors Jānis Zeltiņš

Kas mainījies Dzīvokļu īpašuma likumā?

Pārvaldīšanas jautājumos ieinteresētiem un par savas mājas ekspluatāciju domājošiem dzīvokļu īpašniekiem jau ir zināms, ka no 2017. gada 1. janvāra spēkā stājušies grozījumi Dzīvokļu īpašumu likumā, kuri precizē viņu tiesības un pienākumus.

– Dzīvokļu īpašniekiem ir jābūt lietas kursā par svarīgākajiem grozījumiem, – uzskata Jānis Zeltiņš. – Piemēram, grozījumi noteic, ka, pārdodot dzīvokli, darījuma dalībnieki nekavējoties rakstveidā paziņo dzīvojamās mājas pārvaldniekam par dzīvokļa īpašnieka maiņu. Jaunais īpašnieks pēc darījuma noslēgšanas iesniedz īpašuma tiesības apliecinošu dokumentu dzīvojamās mājas pārvaldniekam. Ja tā vēl nav zemesgrāmatas apliecība, tad pārvaldniekam iesniedzams pirkšanas–pārdošanas līgums. Šāds precizējums likumā jau sen bija vajadzīgs, jo līdz šim nereti bija gadījumi, kad izveidojās savdabīga ”divīpašnieku” situācija: vecais īpašnieks, kurš laimīgi dzīvokli pārdevis, par to vairs negrib domāt un nedomā, savukārt jaunais ieguvējs, kamēr savu īpašumu nav nostiprinājis zemesgrāmatā, īpašnieks vēl neskaitās. Pa vidu paliek pārvaldnieks ar neatbildētu jautājumu: kam izrakstīt rēķinu? No likuma viedokļa – maksātājam jābūt vecajam īpašniekam, bet realitātē šādi rēķini visbiežāk palika neapmaksāti.

– Pateicoties grozījumiem likumā, situācija ir mainījusies, – skaidro J. Zeltiņš.

– Īpašniekam uzlikts pienākums informēt pārvaldnieku, kam dota iespēja operatīvi uzzināt par dzīvokļu īpašnieku maiņu, tādēļ viņš var brīdināt iepriekšējo īpašnieku, ka rēķini par dzīvokļa apsaimniekošanu un komunālajiem pakalpojumiem tiks izrakstīti uz viņa vārda un viņš par to apmaksu būs atbildīgs līdz brīdim, kamēr jaunais īpašnieks nebūs reģistrējies zemesgrāmatā. Ja pircējs ar zemesgrāmatas nodaļas apmeklēšanu vilcināsies, kas starp citu vispār nav likuma pārkāpums, pārvaldnieks viņu var censties ietekmēt, iesaistot dzīvokļa pārdevēju.

– Taču šie nav vienīgie grozījumi attiecībā uz dzīvokļa īpašnieku maiņu, – stāsta NĪP administratīvais direktors. – No 2017. gada 1. janvāra likumā nostiprināts dzīvokļa jaunā īpašnieka pienākums iesniegt pārvaldniekam īpašuma tiesības apliecinošu dokumentu – zemesgrāmatas apliecību.

Svarīgi grozījumi skar tos īpašniekus, kas dzīvokļa īpašumu grasās iegādāties izsoles ceļā. Likumā skaidri noteikts, ka turpmāk visi maksājumi dzīvokļa īpašuma ieguvējam ir jākārto no tās dienas, kad stājies spēkā tiesas nolēmums par izsoles akta apstiprināšanu, tādā veidā atrisinot līdz šim pastāvošos strīdus par to, kuram no kura laika jāmaksā, ja notikusi izsole.

Kaut arī privatizācijas process pamatā sen jau aiz kalniem, joprojām vēl ir daudz tādu gadījumu, kad pēc privatizācijas dzīvokļa īpašumi zemesgrāmatā nav reģistrēti. Grozījumi ievieš skaidrību arī šajās situācijās un noteic, ka līdz dzīvokļa īpašuma pirmreizējai reģistrēšanai zemesgrāmatā uz dzīvokļa īpašuma ieguvēju attiecas visas šā likuma normas, kas nosaka dzīvokļa īpašnieka tiesības, pienākumus un atbildību, izņemot tās likumā noteiktās tiesības, kuras dzīvokļa īpašuma ieguvējs iegūst tikai pēc dzīvokļa īpašuma reģistrēšanas zemesgrāmatā. Tas nozīmē, ka šādam īpašniekam tāpat kā pārējiem ir jāapmaksā rēķini par pārvaldīšanu un apsaimniekošanu, komunālajiem pakalpojumiem un zemes nomu.

Kārtis galdā!

Iespējams, domājot par tālāku nākotni, likumā parādījušies grozījumi, kuri noteic dzīvokļa pārdevējam pienākumu informēt dzīvokļa īpašuma ieguvēju par visiem parādiem, kuri attiecas uz dzīvokļa īpašuma lietošanu.

– Mēs ceram, ka norma iekļauta ar domu par tālāku nākotni, kad Latvijā varētu ieviest tik nepieciešamo ”parāda piesaistīšanu dzīvokļa īpašumam”, nevis kā pašlaik – tā īpašniekam. Lai nu kā, patlaban pircējiem vismaz ir tiesības uzzināt parādu apmēru.

Svarīgi grozījumi skar dzīvokļu īpašnieku kopības kompetenci noteikt kopīpašuma lietošanas ierobežojumus. Mainīts obligātais nepieciešamo balsu īpatsvars saistībā ar kopīpašumā esošās daļas lietošanas kārtības noteikšanu dzīvokļu īpašnieku starpā. Ja līdz šim lēmuma pieņemšanai bija jānodrošina 100% īpašnieku akcepts, tad grozījumi noteic, ka lēmuma pieņemšanai pietiek ar ¾ visu dzīvokļu īpašnieku balsu. Tas ievērojami atvieglo kārtības noteikumu pieņemšanu, piemēram, kurš un kā lieto mājas pagrabu vai bēniņus vai arī autostāvvietu pie mājas, – skaidro J. Zeltiņš.

Kā jau ierasts, uzņēmums Jelgavas nekustamo īpašumu pārvalde lielu uzmanību velta attiecību sakārtošanai starp dzīvokļu un zemes zem mājas īpašniekiem.

– 2016. gadā Latvijā mainījās judikatūra attiecībā uz līgumiem starp dzīvokļu un zemes īpašniekiem, – stāsta J. Zeltiņš. – Augstākā tiesa atzina, ka tiesas spriedums, kurā konstatētas piespiedu zemes nomas attiecības, aizstāj jebkuru citu aktu. Tas nozīmē, ka pēc tiesas lēmuma, kurā noteiktas piespiedu zemes nomas attiecības, strīdā iesaistītās puses līgumu var arī neno­slēgt, tā kā tiesas spriedumā jau ir atrunātas visas nepieciešamās šo attiecību detaļas.

2016. gadā mainījās judikatūra arī attiecībā uz pārvaldnieka statusu dzīvojamās ēkas pārvaldīšanas procesā. Civillietu departaments par kļūdainu atzīst dažādu instanču tiesu nolēmumos līdz šim pausto uzskatu, ka pārvaldnieks ir piespiedu nomas subjekts.

Neatrisināts joprojām ir jautājums par mājai piesaistītā sveša zemes gabala uzturēšanu.

J. Zeltiņš stāsta:

– Mēs uzskatām, ka zemes īpašniekam obligāti jāpiedalās zemes uzturēšanas izmaksās, taču no dzīvokļu īpašniekiem dzirdam sūdzības, ka tas tā nenotiek. Zemes īpašnieki visbiežāk atsakās kaut vai daļēji segt šos izdevumus.

Pašlaik, aizstāvot veselas māju grupas intereses Jelgavā, Meiju ceļā, uzņēmums ir ierosinājis prasību pret zemes īpašnieku, pieprasot kompensāciju par visiem iedzīvotāju izdevumiem, kas saitīti ar šī zemes gabala uzturēšanu. Apelācijas instances tiesa atzina, ka Latvijas likumdošana attiecībā uz šo jautājumu ir nepilnīga, un lēma par labu zemes īpašniekam, taču mēs esam nolēmuši nepadoties, jo problēma skar minimums 100000 dzīvokļu īpašnieku Latvijā, kuri nevar panākt zemes īpašnieku līdzdalību zemes uzturēšanā, sētnieku un citu pakalpojumu veicēju darbu apmaksā. Patlaban esam iesnieguši kasācijas sūdzību Augstākajā tiesā un gaidām rezultātu.

Kam ir pienākums slēgt līgumu?

Jelgavas iedzīvotājiem joprojām nav skaidrs jautājums – kam ir pienākums noslēgt līgumu ar zemes īpašnieku: pārvaldniekam, mājas pilnvarotajam pārstāvim vai katram dzīvokļa īpašniekam? Jānis Zeltiņš atbild:

– Mana atbilde – likums pieļauj visus trīs variantus. Jelgavā nav mazums māju, kuras pienākumu noslēgt līgumu dzīvokļu īpašnieku vārdā un pēc tam administrēt visus maksājumus (izrakstīt rēķinus, saņemt un uzskaitīt apmaksu) ir uzticējušas mums – pārvaldniekam. Taču ir arī tādas mājas, kurās dzīvokļu īpašnieki par nomu ir noslēguši individuālus līgumus ar zemes īpašnieku, no kura saņem rēķinus un norēķinās, naudu pārskaitot viņa kontā.

To, kā un kam slēgt līgumu par zemes nomu, var nolemt tikai katras konkrētās mājas dzīvokļu īpašnieku kopība. Jelgavā ir arī tādi piemēri, kad starp īpašniekiem nav nekādu līgumu, un arī šāda situācija ir pieļaujama. Ja dzīvokļu īpašnieki ir gatavi apmaksāt zemes īpašnieka izrakstītos rēķinus un starp pusēm nav domstarpību par uzkopšanas jautājumiem, tad var iztikt arī bez līguma.

Parādu atgūšana?

Situācija ar parādiem par dzīvokļu apsaimniekošanu un komunālajiem pakalpojumiem Jelgavā paliek nemainīga. Ir īpašnieki, kurus NĪP ir spiesta sūdzēt tiesā dzīvokļu īpašnieku vārdā, lai atgūtu uzkrātos parādus par mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu.

– Šādiem īpašniekiem vienmēr ir arī parāds komunālo pakalpojumu piegādātājiem par siltumu, ūdeni un kanalizāciju, kā arī sadzīves atkritumu izvešanu un citiem ar dzīvokļa īpašuma lietošanu saistītiem pakalpojumiem, – stāsta J. Zeltiņš. – Ja katrs pakalpojuma piegādātājs parādnieku iesūdzētu atsevišķi, tiesas tiktu pārslogotas. Lai no tā izvairītos, mūsu uzņēmums pret parādnieku gatavo apvienoto prasību. Tas nozīmē, ka mēs piedzenam ne tikai parādu par apsaimniekošanu un pārvaldīšanu, bet pakalpojumu sniedzēju vārdā – arī par patērēto ūdeni, siltumu, izvestajiem sadzīves atkritumiem utt. Mūsuprāt, šādu prasību nākotnē būs arvien vairāk un vairāk.

Dzīvoklis ir jāuztur kārtībā

Lai cik tas šķistu neticami, ikviens dzīvokļa īpašnieks daudzdzīvokļu mājā savu īpašumu var zaudēt arī tad, ja nav parādnieks. Pagājušajā gadā Jelgavas tiesa nosprieda par labu 10 dzīvokļu īpašnieku prasībā pret vienu kaimiņieni, kura savā dzīvoklī pieļāva galēji antisanitāru situāciju, kas pārējiem iedzīvotājiem dzīves apstākļus padarīja neiespējamus. Smirdoņa, netīrība, atkritumu kaudzes – tā rakstīts policijas ziņojumā pēc tam, kad likumsargi bija iekļuvuši sievietes dzīvoklī. J. Zeltiņa viedoklis ir šāds:

– Mājas dzīvokļu īpašnieki izmantoja savas Dzīvokļa īpašuma likumā nostiprinātās tiesības un pilnvaroja Jelgavas nekustamā īpašuma pārvaldi ar tiesas palīdzību panākt kaimiņienes izlikšanu no dzīvokļa. Jau pirmās instances tiesa sprieda par labu dzīvokļu īpašniekiem un pašlaik zvērināts tiesu izpildītājs organizē minētā dzīvokļa pārdošanu izsolē. Saimnieci, kurai ir problēmas ar kārtības ievērošanu, no dzīvokļa izliks, bet viņai izmaksās visus no pārdošanas iegūtos līdzekļus pēc tiesas nodevu un zvērinātā tiesu izpildītāja izdevumu ieturēšanas.

Līdz šim Jelgavā ar tiesas spriedumu tika izlikti pašvaldības dzīvokļu īrnieki, kuri neievēroja pārējo kaimiņu tiesības dzīvot labvēlīgā vidē. Šoreiz gadījums bija daudz nopietnāks – īpašnieci, kurai nav parādu, no privatizēta dzīvokļa izlika par sanitāro noteikumu neievērošanu.

Kā mājas iedzīvotājiem, tā pārvaldniekam šis pozitīvais tiesas spriedums bija ļoti svarīgs, jo turpmāk kalpos par brīdinājumu visiem tiem, kuri ir iedomājušies savā dzīvoklī uzvesties kā personīgā cietoksnī un nerēķināties ar apkārtējo dzīves apstākļiem. Tiesas spriedums pierādīja, ka ikvienam dzīvokļa īpašniekam ir pienākums ievērot pārējo kopīpašnieku tiesības uz drošu un sakārtotu apkārtējo vidi, kā to paredz likums.