Pienācis laiks izvēlēties!
- Detaļas
- Kategorija: Namu pārvalde
- Publicēts Ceturtdiena, 18 Augusts 2016 15:02
Neapmierināti ar pašreizējo pārvaldnieku? Iemācīsim, kā nekļūdīties, izvēloties jaunu namu pārvaldi!
Aizvadītajos gados daudzi Latvijas iedzīvotāji paši izvēlas kompānijas, kurām vēlas uzticēt savas mājas pārvaldīšanu. Dzīvokļu īpašnieki saprot, ka labs pārvaldnieks – tas ir arī palīgs, darbu izpildītājs un padomdevējs. Taču ļoti rūpīgi jāizvēlas apsaimniekošanas organizācija, jo šai kompānijai jūs uzticat veikt ne tikai mājas labiekārtošanu, bet arī savu naudu.
Kā pareizi izvēlēties namu pārvaldi? Par to stāsta Taisa Štāle, AS Rīgas namu apsaimniekotājs padomes priekšsēdētāja, ekonomikas maģistre un grāmatvede ar lielu stāžu.
Pirmais solis
Izvēlieties dažas namu pārvaldes un palūdziet, lai viņi izstrādā jūsu mājas apsaimniekošanas piedāvājumu. Tajā parasti ir ietverta apsaimniekošanas tāme.
Dokuments parāda, cik daudz naudas pārvaldnieks vēlas saņemt no kvadrātmetra dzīvojamās mājas platības katru mēnesi un kādus pakalpojumus viņš ir gatavs piedāvāt par tādu cenu. Nerēķiniet, ka zema cena – tā ir panākumu atslēga.
Obligāti pārliecinieties, ko tieši namu pārvalde piedāvā jums par šo naudu (prasīt ziedu stādīšanu pie mājas durvīm nav obligāti, bet iekšējo komunikāciju apsaimniekošana, mājas tehniskā apsekošana, remontdarbu plānošana, juridisko pakalpojumu piedāvāšana, sanitārā tīrīšana – tas ir obligāti).
Bijuši gadījumi, ka “lētas” kompānijas nav iekļāvušas pakalpojumu paketē tehnisko apkalpošanu, juridiskos pakalpojumus, lifta un apkures sistēmas apkalpošanu, īpašuma apdrošināšanu, iemaksas rezerves fondā un maksu par zem mājas esošās zemes nomu. Šīs pozīcijas iedzīvotājiem piedāvāja apmaksāt pēc līguma atsevišķi (sapulcē par to nerunāja, tāmē nenorādīja), kas paaugstināja reālo maksu par “kvadrātu” gandrīz divas reizes.
Kas ir Rīgas namu apsaimniekotājs?
– Jūs, Štāles kundze, esat apsaimniekošanas organizācijas (no 2005. līdz 2013. gadam bijāt pārvaldes valdes priekšsēdētāja) padomes priekšsēdētāja. Šī organizācija jau 10 gadus apsaimnieko daudzas mājas Rīgā un Salaspilī. Kā attīstās jūsu uzņēmums Rīgas namu apsaimniekotājs?
– Mūsu klientu skaits salīdzinājumā ar 2006. gadu ir palielinājies vairāk nekā septiņas reizes, un tas ir galvenais rādītājs. Tāpēc ir palielinājies arī mūsu darbinieku skaits. Šodien Rīgas namu apsaimniekotājs administrācijā strādā 18 cilvēki. Tie ir inženieri, grāmatveži, juristi un tehniskā dienesta priekšnieks. Par kārtību mājās rūpējas vēl 12 meistari, elektriķi un santehniķi. Diennakti ir pieejama avārijas brigāde. Mājās strādā vairāk nekā 100 sētnieku.
– Kā iedzīvotāji var pārliecināties, ka jūsu uzņēmums ir uzticams?
– Svarīgi ir divi rādītāji. Pirmais – tas ir mūsu apgrozāmo līdzekļu apmērs, kuri atbilstoši 2015. gada bilancei sastāda 800 000 eiro. Tā ir rezerve, ko namu pārvalde var izmantot, lai laikus norēķinātos ar pakalpojumu sniedzējiem parādnieku vietā un jebkuros apstākļos nodrošinātu klientiem siltumu un karsto ūdeni, kā arī palīdzētu mājām ar remontu.
– Un kāds ir otrs rādītājs?
– Tā ir mūsu uzņēmuma reputācija. Daudzas mājas mēs apsaimniekojam kopš 2006. gada, un desmit gadu laikā tajās ir veikti galvenie darbi. Tas nozīmē, ka iedzīvotāji uzskata mūs par ilgstošu partneri un ar sadarbību ir apmierināti. Dzīvokļu īpašnieki, kuri vēlas pāriet pie Rīgas namu apsaimniekotājs, var personīgi parunāties ar mūsu pastāvīgajiem klientiem un pārliecināties, ka mēs viņus nepieviļam. Ir arī citi namu pārvaldes darba kvalitātes rādītāji, kurus var uzzināt, iepazīstoties ar visiem bilances pielikumiem. Piemēram, šāds rādītājs – uzkrājumi šaubīgiem parādiem. Mums šiem mērķiem uzkrāti 480000 eiro. Tas nozīmē, ka, arī zaudējot šādu summu, uzņēmums turpinās normāli strādāt.
Otrais solis
Novērtējiet namu pārvaldes finansiālo stabilitāti. Šādā nolūkā ir jādodas uz Uzņēmumu reģistru un jāpasūta tur visu organizāciju, kuras piedalās nosacītā konkursā par tiesībām apsaimniekot jūsu māju, gada bilances, kā arī jāsaņem aprēķins par viņu peļņu un zaudējumiem. Šādus dokumentus var atrast arī internetā, izmantojot datu bāzi Lursoft.
12 pazīmes, ka laiks izvēlēties Jauno pārvaldnieku!
■ Tagadējais pārvaldnieks neparāda iedzīvotājiem pilnu atskaiti par iegūtajiem un izlietotajiem mājas līdzekļiem, kā arī par veiktajiem remontiem. Šādai atskaitei ir jābūt sagatavotai vismaz reizi gadā (pēc pieprasījuma – biežāk).
■ Pārvaldnieks neļauj dzīvokļu īpašniekiem iepazīties ar dokumentiem, tāmēm un rēķiniem no mājas lietas, kuriem atbilstoši likumam ir jābūt pieejamiem pēc pirmā pieprasījuma.
■ Pārvaldnieks neņem vērā dzīvokļu īpašniekus vai sniedz viņiem formālas atbildes.
■ Pārvaldnieks izliek rēķinus par ūdens zudumiem, bet nevēlas izskaidrot cēloni šiem zudumiem pat tad, ja iedzīvotāji iesniegumā lūguši veikt šādu izpēti.
■ Jūs saņemat brīdinājumu no Rīgas siltums vai Rīgas ūdens par to, ka jūsu mājai ir sakrājušies lieli parādi. Visdrīzāk pārvaldnieks vienkārši nav pārskaitījis iedzīvotāju naudu piegādātājiem.
■ Pārvaldnieks nesakopj jūsu pagrabu, ļauj tur vairoties blusām, nemeklē kompromisa risinājumu, kur izvietot kaķus.
■ Pārvaldnieks nereaģē vai reaģē ar lielu kavēšanos, ja jūs ziņojat par avāriju pagrabā, kāpņu telpā vai jūsu dzīvoklī, atsūta meistarus tikai pēc pāris dienām vai bez paskaidrojuma iesaka vērsties pie privātiem meistariem.
■ Pārvaldnieks gadiem sola saremontēt jumtu, caurules, sakārtot karstā ūdens cirkulāciju vai siltuma temperatūru, taču neko nedara tāpēc, ka “iedzīvotāji vēl nav sakrājuši naudu” vai “mājā ir daudz parādnieku”.
■ Pārvaldnieks ļauj jūsu mājas iedzīvotājiem sakrāt lielus parādus, un neveic darbu ar parādniekiem, nevēršas tiesā.
■ Pārvaldnieki neaicina mājas pārstāvjus uz remontdarbu pieņemšanu, tāpēc iedzīvotāji nevar pārliecināties, ka darbi ir veikti.
■ Pārvaldnieks nereaģē, ja iedzīvotāji sūdzas par sētnieku, jūsu mājā nedēļām ilgi netīra kāpņu telpu, gadiem nemazgā logus.
■ Pārvaldnieks nevar ar dokumentiem rokās paskaidrot, kur izlietota iedzīvotāju nauda, ko viņi maksājuši atbilstoši gada tāmei par “juridiskajiem pakalpojumiem”, “tehnisko mājas apsekošanu” un tamlīdzīgi.
Trešais solis
Namu pārvaldes gada bilanci var izlasīt tikai ekonomists vai grāmatvedis. Jūsu mājā noteikti būs tāds speciālists.
Vienkāršais iedzīvotājs var novērtēt uzņēmuma uzticamību pēc trijiem rādītājiem – tā parādu apmēra (vai firmai ir lieli bankas kredīti), attiecības starp tā zaudējumiem un pamatkapitāla lielumu, naudas pieejamības pārvaldnieka kontos. Saprotams, ka šī attiecība nedrīkst būt negatīva.
Ceturtais solis
Kā uzzināt, vai namu pārvalde spēs apsaimniekot jūsu māju ilgi un veiksmīgi? Tas daudzviet ir atkarīgs no organizācijas pamatkapitāla apmēra. “Daudzās mājās ir iedzīvotāji – parādnieki,” saka Taisa Štāle, “tāpēc namu pārvaldei ir jābūt gatavai iejusties amortizatora lomā – apmaksāt daļu mājas parādu no saviem līdzekļiem, lai vēlāk tiktu skaidrībā ar nemaksātājiem tiesā”.
Ne katrai firmai ir pietiekami savu līdzekļu, lai to izdarītu. Taisa Štāle saka: namu pārvaldes pamatkapitālam ir jāatbilst apsaimniekojamo māju daudzumam. Organizācijai uz katru māju rezervē jābūt pieciem-sešiem tūkstošiem eiro.
Piektais solis
Kopsapulcē iedzīvotājiem ir tiesības uzdot namu pārvaldes pārstāvjiem jebkurus jautājumus. Bieži jautā par apsaimniekošanas cenu, pakalpojumu paketi un tā tālāk, un saņem no pārvaldniekiem saldus un mierinošus solījumus. “Mēs strādājam tirgū desmit (piecpadsmit, divdesmit) gadus, mums ir pieredze, viss būs kārtībā,” apgalvo šādi speciālisti.
Tomēr Taisa Štāle iesaka iedzīvotājiem uzdot potenciālajam pārvaldniekam papildus jautājumu: “Cik daudz māju paliek ar jums visus desmit – divdesmit gadus?” Ilgtermiņa klientu skaits – tas ir viens no galvenajiem apsaimniekošanas organizācijas uzticamības rādītājiem. Svarīgi, cik māju ir atnākušas uz namu pārvaldi un cik aizgājušas šajā periodā. Diez vai kāds no iedzīvotājiem vēlēsies kuģot uz slīkstoša kuģa (uzņēmums, kurš zaudē klientus). Zem jautājuma zīmes var būt pārvaldnieki, kuri neattīsta savu biznesu, tas var novest pie stagnācijas un pakalpojumu kvalitātes pasliktināšanās.
