Desmit naivi jautājumi par īpašumu izsoli

Katru dienu Latvijā notiek nekustamo īpašumu pārdošanas izsoles. Protams, zem katras izsoles – cilvēku stāsts, un tas nav priecīgs. Zaudēt savu dzīvokli izsolē var praktiski jebkurš. Tiesa, ja jums nav parādu, neuztraucieties. Atņemt un pārdot jūsu dzīvokli tiesu izpildītājs var tikai ar tiesas lēmumu un rakstisku kreditora lūgumu.

2007. gadā Jeļena Žukova (39 gadi) paņēma kredītu dzīvokļa iegādei – 110000 eiro. Viņa iegādājās mājokli ļoti neizdevīgā laikā – trekno gadu kulminācijā pirms nekustamo īpašumu tirgus sabrukuma. Par ķīlu kalpoja viņas vecāku dzīvoklis.

Drīz sākās krīze, kas ietekmēja arī Jeļenu – maksāt par kredītu viņa nespēja. 2010. gadā viņai nācās pārdot nopirkto dzīvokli. Pārdeva tajā laikā neslikti – par 65 000 eiro. Taču ar šādu naudu nepietika, lai segtu aizdevumu. Viņa palika bez mājokļa un ar nenomaksāto kredītu.

Tad viņa pārcēlās dzīvot pie saviem vecākiem kopā ar dēlu Artūru, kuram tolaik bija 11 gadi. Viņa noslēdza jaunu līgumu – par aizdevuma pārfinansēšanu.

To arī viņa, protams, nespēja apmaksāt. Rezultātā banka lauza arī to.

Aizgāja bez cenas

“Šeit ir daudz jautājumu, – saka Jeļenas māsa Veronika (32 gadi). – Dzīvoklis piederēja mammai un tētim. Kad banka lauza līgumu, tā nosūtīja arī viņiem ierakstītu vēstuli. Taču, kad to atnesa, mammas nebija mājās, un to paņēma Ļena, kura vecākiem to neatdeva”.

Rezultātā to, ka vienīgo dzīvokli pārdod, Jeļenas mamma Gaļina (60 gadi) uzzināja, kad ar lietu sāka nodarboties tiesu izpildītājs.

“Kad mamma saprata, ka var palikt uz ielas, viņai palika slikti. Tēti piemeklēja infarkts. Mamma lūdza, lai visu pārraksta viņai, taču neko vairs nevarēja darīt, – stāsta Veronika. – Lai gan, ja mamma būtu laikus uzzinājusi, ka māsai ir problēmas ar maksājumiem, un banka vēlas lauzt līgumu, viņa, protams, to neatstātu pašplūsmā. Viņai bija savs bizness, tētis arī labi nopelnīja, strādāja un saņēma arī pensiju. Protams, viņi paši maksātu par kredītu, neviens nevēlas vecumdienās zaudēt jumtu virs galvas!”

Gaļina rakstīja vēstules uz banku, lūdza atrisināt situāciju, taču bija par vēlu – dzīvokli pārdeva zem āmura.

“Tētis paņēma kredītu – viņi bija gatavi izpirkt savu dzīvokli, – stāsta Veronika. – Pirmo reizi to nepārdeva, otro reizi arī, bet trešajā izsolē to pārdeva burtiski piecās minūtēs – viņi pat nepaspēja noorientēties. Rezultātā dzīvokli, kurā viņi nodzīvoja daudzus gadus, nopirka svešs cilvēks, un viņi faktiski palika bez jumta virs galvas“.

Veronika uzsver, ka rodas daudz jautājumu un arī par darījuma cenu – divistabu dzīvokli 2011. gadā tirgū piedāvāja tikai par 25 000 eiro!

“Ja paskatās vidējo cenu par kvadrātmetru tajā laikā, tad dzīvoklim ar šādu platību vajadzēja maksāt minimums 45 000 eiro”, – norāda viņa.

Sitiens pēc sitiena

Diemžēl nelaime nenāk viena. Kad dzīvokli pārdeva, Jeļenas un Veronikas tēvs nolēma, ka viņam pietiek, un aizgāja pie citas sievietes.

“Viņš iesniedza šķiršanos, – stāsta Veronika. – Jeļenas māsa vēl ātrāk aizbrauca strādāt uz Somiju. Mamma palika viena ar Artūru. Taču tas viss viņai bija liels trieciens, un viņai sākās depresija. Mamma pusgadu gulēja un vienkārši skatījās griestos, es viņai vedu ēdienu, jo viņa nekur ārā negāja, biznesu nācās pārtraukt, jo viņa ar to nespēja nodarboties tādā stāvoklī…”

Jeļenas māsa uzskata, ka, protams, bankai vajadzēja nodot vēstuli, kurā teikts, ka cilvēki var zaudēt savu vienīgo mājokli, tieši viņiem rokās.

“Taču notika tā, ka par maksimums nenomaksātiem 1500 eiro – māsai vajadzēja maksāt novembrī, bet februārī banka jau pārtrauca līgumu – mamma un tētis zaudēja dzīvokli,” sašutusi ir viņa.

Kad noskaidrojās, ka dzīvokli nopirka svešs cilvēks, Veronika aktīvi mēģināja atrisināt problēmu.

“Jāteic, ka par šo situāciju es neuzzināju uzreiz – tikai tad, kad lieta bija aizgājusi pārāk tālu, – uzsver viņa. – Nedēļu pēc izsoles mēs sēdējām ar pircēju kafejnīcā, un es viņam piedāvāju atpirkt dzīvokli par 30 000 eiro. Viņš nedēļas laikā ”uzvārījās” par 5000 eiro! Taču viņš gribēja 50 000”.

Pirms izlikšanas, piebilst Veronika, viņas mamma burtiski uz ceļiem lūdza jauno īpašnieku dot viņiem iespēju izpirkt dzīvokli par 35 000 eiro. Lūdza viņu ar mazdēlu likt mierā…. Taču viņš – ne par ko! Viņš saprot, ka var “uzvārīties”, un pārējais viņu neinteresē”, – stāsta Veronika.

Viņa uzskata: nav izslēgts, ka viņš ir pazīstams ar tiesu izpildītāju, kuram paziņoja, ka tiek pārdots īpašums par pazeminātu cenu.

“Divos naktī viņš pārskaitīja nodrošinājuma naudu, bet no rīta 10 jau notika izsole”,– saka Veronika, kura to visu uzskata par dīvainu. Kā arī to, ka banka necentās atrisināt problēmu ar dzīvokļa saimniekiem, bet vienkārši to novirzīja uz izsoli.

Bez jumta virs galvas

“Starp izsoli un izlikšanu ir pagājuši trīs gadi. Mamma, kad pēc pusgada atguvās, neapzinājās, ka dzīvoklis ir pārdots, – stāsta Veronika. – Vairākkārt es viņai skaidroju, bet viņa domāja, ka dzīvoklis ir viņas. Klusām veica tajā remontu, nomainīja logus, gatavojās mainīt durvis. Taču pagājušajā gadā atnāca papīri no tiesas. Jaunais pircējs prasīja 11 918 eiro par to, ka viņi tajā dzīvoja trīs gadus. Kaut gan viņš ne par ko nemaksāja – mamma maksāja par visiem komunālajiem pakalpojumiem”.

Šodien tiesas izpildītāji pieprasa, lai parādu nomaksātu 17-gadīgais Artūrs, un nobloķēja bankas kontu, uz kura puikam pārskaita stipendiju.

Jaunais īpašnieks panāca savu, un iepriekšējo īpašnieku ģimeni izlika, un kompensāciju par īri saņēma caur tiesu. Šodien mēs stāstām, kā rīkoties, ja jūsu dzīvoklis ir nonācis izsolē.

Kā dzīvoklis nonāk izsolē?

Likumi Latvijā pieļauj dažus gadījumus, kad dzīvokļu pārdošana izsolē neprasa ilgstošas tiesas prāvas. Īpašumu var pārdot bez ilgas kavēšanās, ja ir:

■ lēmums par bezstrīdu parāda piespiedu piedziņu, ko nodrošina publiska hipotēka;

■ īpašnieka piekrišana par labprātīgu dzīvokļa pārdošanu izsolē.

Skaidrs, ka “labvēlīgu” izsoļu ir pavisam maz. Liela daļa dzīvokļu aiziet zem āmura sitiena pret īpašnieka vēlēšanos piespiedu parāda piedziņas procesā.

Ja jūs esat parādā naudu (privātpersonai, bankai, namu pārvaldei un tamlīdzīgi), kreditoram nav tiesību prasīt, lai jūsu dzīvoklis tiktu pārdots izsolē un ieņēmumi tiktu iegūti uz parāda dzēšanas rēķina. Šāda prasība viņam jāizvirza tiesā.

Pieņemsim, ka dzīvokļa īpašnieks patiešām ir vainīgs: tiesa atzinusi, ka no viņa jāatgūst nauda. Kas notiek tālāk? Tiesa izsniedz izpildrakstu. Tas ir lēmums par naudas atgūšanu, uz kura pamata rīkosies tiesu izpildītājs.

Ja cilvēks ir ar mieru labprātīgi atmaksāt parādu, tiesu izpildītājs nav nepieciešams. Tiesu izpildītājs sāk darbu, ja parādnieks nevēlas vai negrib kreditoram atgriezt naudu. Viņš pieņem mērus, lai piespiedu kārtā piedzītu parādu. Viens no līdzekļiem šādai piespiedu parāda piedziņai – dzīvokļa pārdošana izsolē.

Kas pieņem lēmumu par dzīvokļa pārdošanu izsolē?

Ne kreditors, ne tiesu izpildītājs nevar uzreiz pieņemt lēmumu par izsoles rīkošanu. Sākumā, kā jau minēts, kreditoram ir jāsaņem izpildraksts – tiesas lēmums.

Pēc tam, kad izpildraksts nonāk pie tiesu izpildītāja, saskaņā ar likumu izpildītājam ir jānovērtē, kādi mēri piespiedu piedziņai konkrētajā situācijā būs mērķtiecīgākie.

Civilprocesa likums nenosaka stingru kārtību, kādā tiek piemēroti līdzekļi piespiedu piedziņai. Šī iemesla dēļ Latvijā reizēm notiek skandāli ar pārāk dedzīgu tiesu izpildītāju piedalīšanos. Piemēram, vienā gadījumā tiesu izpildītājs Uldis Zeps gandrīz vai pārdeva Jūrmalas iedzīvotājas Skaidrītes M. dzīvokli izsolē. Tādā veidā viņš mēģināja piedzīt parādu par administratīvo sodu – 30 latiem. Citā gadījumā tiesu izpildītājs gandrīz vai izlika izsolē cilvēka dzīvokli, kurš bija aizņēmies tikai 0,76 latus.

Tiesu izpildītāju padomē atzīst, ka šādas darbības – pārmērīgas un nepareizas, un tiesu izpildītāji ir saņēmuši rājienus. Taču parādniekiem no tā nekļūst vieglāk: daudzos gadījumos viņu dzīvoklis patiešām var nonākt izsolē maza parāda dēļ. Pietiek ar to, ka tiesu izpildītājs nav pratis vērst parāda piedziņu no parādnieka nekustamā īpašuma vai viņa ienākumiem (piemēram, cilvēks nopelna mazāk par 320 eiro mēnesī).

Kad ir aizliegts piedāvāt dzīvokli izsolē?

Aizliegums vērst parāda piedziņu uz privātpersonas īpašumu aprakstīts Civillikuma 570. panta otrajā daļā. Parādnieka dzīvokli nedrīkst piedāvāt izsolē, ja cilvēks saņem algu, pensiju vai stipendiju, bet parāda apjoms nepārsniedz to mēneša ienākumu daļu, uz kuru pēc likuma var vērst piedziņu.

Piemērs. Pieņemsim, ka cilvēka parāds un izdevumi piedziņai ir vienlīdzīgi 100 eiro. Parādnieka ienākumi mēnesī – 500 eiro. Tiesu izpildītājam ir tiesības vērst piedziņu uz visiem cilvēka ienākumiem, kuri pārsniedz ar likumu noteikto minimumu – 320 eiro. Tas nozīmē, ka mūsu gadījumā tiesu izpildītājam pietiek ar vienu ieturējumu no parādnieka algas, lai segtu visa parāda summu. Kreditori saņem savus 100 eiro, bet cilvēkam uz rokas paliek 400 eiro. Šādā gadījumā kreditoram nav tiesību prasīt, lai piedziņa tiktu vērsta uz parādnieka kustamo vai nekustamo īpašumu.

Ja cilvēka parāds un izdevumi piedziņai ir vienlīdzīgi 100 eiro, bet parādnieka ikmēneša ienākumi – 320 eiro vai mazāki, tad tiesu izpildītājs nevar piedzīt ne centu no algas vai pensijas. Tas nozīmē, ka viņam ir tiesības un pienākums izmantot citus piedziņas veidus, tajā skaitā piedāvāt nemaksātāja dzīvokli izsolē.

Kā cilvēks uzzina, ka viņa dzīvoklis ir nonācis izsolē?

Protams, parādniekam ir jāuzzina par izsoli vienam no pirmajiem. Tiesu izpildītājs nosūta parādniekam ierakstītu vēstuli. Vēstulē viņš lūdz labprātīgi samaksāt kreditoram. Ja parādnieks nevar samaksāt naudu, tiesu izpildītājs sāk rīkoties tālāk. Piemēram, nodod Zemesgrāmatu nodaļā lūgumu par piedziņas atzīmes nostiprināšanu. Ar šo dienu dzīvokļa īpašniekam aizliegtas jebkuras darbības ar īpašumu, kuras palīdzētu viņam izvairīties no izsoles.

Tas nozīmē, ka līdz izsoles dienai dzīvokli nedrīkst ne pārdot, ne dāvināt. Par izsoles datumu un laiku tiesu izpildītājs paziņo ne mazāk kā mēnesi pirms izsoles dienas. Paziņojumu par izsoli tiesu izpildītājs publicē oficiālā izdevumā Latvijas Vēstnesis un izliek savā prakses vietā. Papildus šīm publikācijām paziņojums par nākamajām izsolēm tiek ievietots Latvijas Zvērinātu tiesu izpildītāju portālā (http://www.lzti.lv). Divas nedēļas pirms izsoles tiesu izpildītājs izsūta parādniekam un kreditoram atsevišķus paziņojumus.

Vai šajā etapā iespējams paglābties no izsoles?

Svarīgi atcerēties, ka parādnieka dzīvokli nepārdod izsolē uzreiz nākamajā dienā pēc tiesas. Parasti starp dienu, kad tiesu izpildītājs saņem rīkojumu par piedziņu, un izsoles dienu paiet divi, divarpus mēneši.

Līdz izsoles dienai parādniekam ir tiesības veikt apmaksu kreditoram. Ja viņš atdod parādu un apmaksā tiesu izpildītāja izdevumus, tad lieta būs slēgta un nekustamā īpašuma pārdošana nenotiks.

Ir vēl viena ļoti svarīga nianse: ja dzīvokļa īpašnieks nolemj veikt apmaksu, lai nepieļautu izsoli, NEDRĪKST vienkārši nodot naudu kreditoram. Ja tā tiek izdarīts, tad nebūs iespējams pierādīt, ka patiešām naudu esat samaksājuši. Daži parādnieki domā, ka šādas tiešas attiecības ar kreditoru palīdzēs viņiem izvairīties no tiesu izpildītāju pakalpojumu apmaksas. Veltīgas cerības! Ja cilvēks nav apmaksājis tiesu izpildītāja darbu, izsole tik un tā notiks.

Kā pareizi rīkoties? Pilnu parāda summu vajag pārskaitīt uz tiesu izpildītāja depozītkontu vai nodot viņam naudu apmaiņā pret kvīti.

Parādnieks nevar atdot naudu. Ko darīt?

Ja dzīvokļa īpašnieks nevar veikt samaksu un tiesu izpildītājs ir paziņojis par izsoli, atliek gaidīt izsoles dienu.

Sākot ar dienu, kad parādnieks ir saņēmis tiesu izpildītāja paziņojumu, viņam ir aizliegts:

■ atsavināt vai apgrūtināt īpašumu;

■ bojāt īpašumu, atsavināt vai bojāt tā daļas;

■ nodot īpašumu valdījumā citai personai, tajā skaitā noslēgt īres līgumu, nomas un citus līgumus, kas rada apgrūtinājumu īpašumam.

Jebkuri līgumi, kurus parādnieks noslēdz pēc piedziņas atzīmes ierakstīšanas zemesgrāmatā, kreditoram un izsoles īpašuma pircējam nav jāņem vērā.

Vai tiešām nevar apstrīdēt?

Ja jūs uzskatāt, ka tiesu izpildītājs rīkojas nepareizi, kad piedāvā dzīvokli izsolē, apstrīdēt var un vajag. Civillikuma 632. pantā teikts, ka “tiesu izpildītāja rīcību vai viņa atteikumu tādas darbības veikt… kreditors vai parādnieks var apstrīdēt rajona tiesā pēc tiesu izpildītāja amata vietas”. Šajā nolūkā tiesā jāiesniedz pamatota sūdzība. Tiesa, tas jāizdara 10 dienu laikā pēc darbības, pret kuru cilvēks ceļ apsūdzību, vai 10 dienu laikā pēc tam, kad apvainotā puse ir uzzinājusi par tiesu izpildītāja netaisnīgajām darbībām.

Tiesa šādu sūdzību izskata 15 dienu laikā. Tiesnesis var pieņemt lēmumu par izpildu darbības atlikšanu parādu piedziņas procesā, aizliegt nodot naudu vai mantas kreditoram vai parādniekam, apturēt mantu pārdošanu.

Sūdzību var iesniegt arī citi cilvēki, kuri uzskata, ka ar dzīvokļa pārdošanu izsolē tiek pārkāptas viņu tiesības. Pieņemsim, ka dzīvoklis zemesgrāmatā ierakstīts uz parādnieka vārda. Taču parādnieka laulātais var izrēķināt, ka viņam pieder puse šī īpašuma, tas nozīmē, ka izsolē pārdot visu dzīvokli nevar. Šādā gadījumā parādnieka laulātais var pieprasīt caur tiesu piedziņas atzīmes dzēšanu attiecībā pret pusi mājas, dzīvokļa vai zemes.

Vai parādnieks pats var nopirkt savu dzīvokli izsolē?

Nē, nevar. Izsolē nevar piedalīties arī parādnieka aizbildnis, personas, kas piedalās nekustamā īpašuma aprakstīšanā, un tiesu izpildītājs, kurš organizē izsoli. Ierobežojumu izpildi kontrolē tiesu izpildītājs.

Kāpēc dzīvokli izsolē pārdod par smieklīgu naudu?

Protams, dzīvoklis izsolē maksās par 30 – 40% zemāk par parasto tirgus cenu (dzīvokli novērtē sertificēts vērtētājs). Tas arī ir skaidrs, jo pārdošana ir obligāta. Ja izsole sāktos ar dzīvokļa tirgus vērtību, tad kāda interese cilvēkiem būtu iegādāties šādu īpašumu, kā arī izdarīt likmes, kuras paaugstina cenu.

Nedrīkst aizmirst, ka izsoles dalībnieki nopietni riskē. Dzīvokļa īpašnieks var pārsūdzēt tiesu izpildītāja lēmumu un paildzināt procesu, var izvest daļu aprīkojuma, demontēt grīdu vai radiatorus, var noslēgt fiktīvus īres līgumus un vēl nezin ko.

Šo iemeslu dēļ dzīvokļus izsolē nekad nepārdos par īsto tirgus cenu. Pēc tam, kad tiesu izpildītājs ir paziņojis parādniekam un kreditoram par dzīvokļa novērtējumu, viņiem ir tiesības 10 dienu laikā lūgt otrreizēju novērtējumu. Tiesa, tādā gadījumā kreditoram vai parādniekam pašiem jāapmaksā procedūra.

Vai var gadīties, ka dzīvokli izsolē nenopērk?

Jā, tas ir izplatīts gadījums. Izsole var tikt atzīta par nenotikušu pēc tiesu izpildītāja lēmuma.

Tiesu izpildītājs var atzīt izsoli par nenotikušu, ja:

■ uz izsoli nav ieradies neviens dalībnieks;

■ neviens no tiem, kas ieradās uz izsoli, nepiedāvāja cenas, kas pārsniedza sākotnējo dzīvokļa vērtību;

■ izsoles uzvarētājs mēneša laikā nav apmaksājis visu noteikto summu.

Taču arī tur var būt apstākļi, kas var apbēdināt parādnieku. Ja izsole nav notikusi, jo neviens nav izdarījis likmes, tiesu izpildītājs piedāvā kreditoram vai dzīvokļa līdzīpašniekam atstāt īpašumu sev par sākotnējo cenu. Ja izsoles uzvarētājs nav veicis apmaksu, tad dzīvoklis tiks piedāvāts tam dalībniekam, kurš izdarījis priekšpēdējo likmi.

Pieņemsim, ka neviens nevēlējās nopirkt dzīvokli izsolē vai atstāt to sev. Šādā gadījumā tiesu izpildītājs rīko otru izsoli. Tajā dzīvoklis tiks piedāvāts par 75% no sākotnējās vērtības.

Ja otra izsole arī nenotiks, tad dzīvoklis paliek iepriekšējā īpašnieka īpašumā, piedziņas atzīme zemesgrāmatā tiks dzēsta. Bet! Parādniekam, protams, pāragri dusēt uz lauriem: piedziņas process var tikt uzsākts no jauna jebkurā dienā.

Kā rīkoties, ja izsole notikusi ar pārkāpumiem?

Atšķirībā no izsoles atzīšanas par nenotikušu atzīt to par nelikumīgu var tikai tiesa. Sūdzību par tiesu izpildītāja darbībām, kuras dod pamatu atzīt izsoli par spēkā neesošu, ieinteresētās personas var iesniegt 10 dienu laikā no izsoles dienas apgabaltiesā teritorijā, kur atrodas īpašums.

Interesanti, ka iesniegt apelāciju par tiesu izpildītāja darbībām tādā gadījumā var ne tikai parādnieks vai kreditors, bet jebkura trešā persona.

Tiesas lēmums par to, ka izsolei nav likumīga spēka, tikai aizkavēs īpašuma zaudēšanu. Tādā gadījumā tiks rīkota atkārtota izsole.

Izsole notikusi: vai bijušais īpašnieks saņems naudu?

Civillikumā teikts, ka no summas, kuru tiesas izpildītājs saņēmis no dzīvokļa pārdošanas izsolē, pirmām kārtām tiks dzēsti izdevumi tiesas lēmuma izpildei. Tālāk

tiesu izpildītājs apmierina kreditoru prasības. Protams, šādām prasībām jābūt apstiprinātām ar izpilddokumentiem. Bet summa, kura paliek pēc parādu apmaksas, tiesu izpildītājam ir jānodod bijušajam dzīvokļa īpašniekam. Vai cilvēks, kurš palicis bez mājokļa, kaut ko saņems, atkarīgs no parāda summas un cenas, par kuru dzīvoklis tika pārdots izsolē. Diemžēl mūsu lasītajiem ir bēdīga pieredze: daži pēc izsoles pazaudēja labus divistabu un trīsistabu dzīvokļus, bet saņēma no tiesu izpildītāja dažus simtus eiro. Vēl sliktāk, ja par dzīvokli neizdevās iegūt pietiekami daudz naudas, lai apmierinātu kreditoru apetīti. Tādējādi cilvēks zaudē īpašumu un paliek uz mūžu parādā.