Dzīvokļu īpašnieku interešu aizstāvība – viena no galvenajām prioritātēm!

Stāstām, kā piedalīties mājas pārvaldīšanā, kam jāslēdz zemes nomas līgums un cik ātri nemaksātājam pēc zaudētas tiesas prāvas jānokārto parādi!

Uzņēmumam Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde (JNĪP) ir sava juridiskā daļa, un tās speciālisti ir allaž gatavi ar padomu palīdzēt dzīvokļu īpašniekiem. JNĪP juristi palīdz cilvēkiem izprast mājas pārvaldīšanas nianses, dzīvokļu īpašnieku tiesības un pienākumus.

„Pārvaldīšanas pamatā – sakārtoti dokumenti!”

Šodien JNĪP administratīvā direktore Jana Antsone un juridiskās daļas vadītājs Jānis Zeltiņš atgādina dzīvokļu īpašniekiem, ka nozīmīgs faktors mājas pārvaldīšanas procesā ir dzīvokļu īpašnieku sadarbība ar pārvaldnieku, un stāsta, ko iedzīvotāji var gaidīt no likuma par dalītā īpašuma tiesisko attiecību izbeigšanu, kas jau nodots izskatīšanai Saeimā.

– Dzīvokļu īpašniekiem ir jāapzinās ka visus ar mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu saistītos jautājumus pārvaldnieks risina tikai sadarbībā ar dzīvokļu īpašniekiem. Tāpēc mēs aicinām dzīvokļu īpašniekus būt atsaucīgiem un pēc īpašuma iegādes paziņot par to mājas pārvaldniekam. Saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu un Dzīvokļa īpašuma likumu piedalīties jebkādu jautājumu risināšanā, kas attiecas uz dzīvojamās mājas kopīpašumā esošo daļu var tikai dzīvokļu īpašnieki.

Gadās, ka aktīvu līdzdalību mājas pārvaldīšanā uzsāk dzīvokļu īpašnieku ģimenes locekļi vai dzīvokļa īrnieki, taču šādā gadījumā, neesot atbilstošai pilnvarai pārstāvēt dzīvokļa īpašnieka intereses ar pārvaldīšanu saistītos jautājumos, personām tiek atteikts saņemt jebkādu informāciju par dzīvojamo māju vai dokumentiem, kas attiecas uz mājas pārvaldīšanu.

Pārvaldnieks ir dzīvokļu īpašnieku pilnvarots pārstāvis, kurš darbojas uz likumīgi pieņemta dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pamata. Dzīvokļa īpašniekiem ir jāapzinās, ka jebkura jautājuma risināšanā vai lēmuma pieņemšanā, kas attiecas uz mājas pārvaldīšanu, katra individuāla dzīvokļa īpašnieka līdzdalība ir ļoti būtiska un dažkārt pat izšķiroša, lai nonāktu pie saskaņota lēmuma un tā izpildes. Taču pastāv arī būtiska tiesiskā specifika pārvaldīšanas jomā – viena dzīvokļa īpašnieka viedokli pārvaldnieks var pieņemt tikai zināšanai, savukārt kopīgu un saskaņotu lēmumu – izpildei.

Vēršam uzmanību, ka ir pienācis ikgadējo atskaites sapulču laiks un jautājums par dzīvokļu īpašnieku līdzdalību sapulcēs ir ļoti aktuāls gan dzīvokļu īpašniekiem, gan pārvaldniekam. Ļoti būtiski ir ikkatras mājas ietvaros dzīvokļu īpašniekiem zināt vienam otru, paļauties uz to, ka jautājumi, kas tiek apspriesti par nākotnes ieguldījumiem un projektiem, tiks risināti to personu starpā, kuras ir tiesīgas piedalīties lēmumu pieņemšanā. Mums kā pārvaldniekam ikdienas darbā ir patīkami konstatēt, ka ir mājas, kurās šie jautājumi ir sakārtoti un dzīvokļu īpašnieki, zinot viens otru, spēj panākt saskaņotus lēmumus savā starpā un realizēt tos sakārtojot un attīstot savu īpašumu, – saka Jana Antsone.

Ar iegūto informāciju rīkojieties apdomīgi!

– Gan pārvaldniekam, gan arī pašiem dzīvokļu īpašniekiem jārūpējas par iegūto personas datu un ar māju saistītās informācijas neizpaušanu trešajām personām, – saka Jana Antsone. – Mūsu uzņēmums ir izstrādājis Informatīvo sistēmu, kurā reģistrējoties, dzīvokļu īpašnieki var piedalīties savas mājas pārvaldīšanā arī attālināti, ar interneta starpniecību. Dzīvokļu īpašniekiem, kas sistēmā reģistrējušies un apstiprinājuši savu identitāti, ir pieejama plaša informācija, kas attiecas uz dzīvojamās mājas pārvaldīšanu, kā arī Informatīvā sistēma dod iespēju izmantot neskaitāmas funkcijas, kas būtiski atvieglo ikdienas rūpes par savu īpašumu. Iespējams nākotnē dzīvokļu īpašnieki varēs tiešsaistes režīmā piedalīties kopsapulcēs. Ņemot vērā, ka Informatīvā sistēmā ir pieejami dokumenti, kas attiecas tikai uz konkrētās mājas pārvaldīšanas jautājumiem un daļa dokumentu var saturēt arī personas datus, mēs aicinām klientus būt apdomīgiem un nenodot trešajām personām savas personiskās paroles, kas nodrošina piekļuvi sistēmai, jo tas pasargās pašu dzīvokļu īpašnieku no problēmām, kas var rasties, ja tiek pārkāpts Fizisko personu datu aizsardzības likums, kā arī radīs komunikācijai drošu vidi dzīvojamā mājā, zinot, ka dzīvokļu īpašnieki darbojas vienotās interesēs, atbildīgi izturoties pret kopējo īpašumu.

Pārvaldnieks tiesājas iedzīvotāju uzdevumā!

JNĪP juridiskās daļas vadītājs Jānis Zeltiņš stāsta, ka uzņēmums aizvien aktīvi sadarbojas ar dzīvokļu īpašniekiem un jebkuru pārvaldīšanas uzdevumu veic tikai pēc saskaņošanas ar dzīvokļu īpašniekiem.

– Vairāk nekā 92% JNĪP pārvaldīšanā esošo māju noslēgušas ar uzņēmumu pārvaldīšanas pilnvarojuma līgumus. Tas nozīmē, ka mājas pārvalda paši dzīvokļu īpašnieki, bet JNĪP kā pārvaldnieks pilda uz pilnvarojuma līguma pamata uzdotās pārvaldīšanas darbības. Piemēram, dzīvokļu īpašnieki var uzdot pārvaldniekam mājas īpašnieku vārdā tiesāties ar parādniekiem.

Jāatzīst, ka daļai dzīvokļu īpašnieku nav pilnīgas izpratnes par pārvaldīšanas darba specifiku, tādēļ ikdienas darbā bieži nākas sniegt skaidrojumus dzīvokļu īpašniekiem, ka saistības, kas rodas pārvaldīšanas procesa ietvaros ir pret māju, nevis pārvaldnieku. Katrs individuāls nemaksātājs atstāj negatīvu iespaidu uz mājas kopējo bilanci. Pārvaldnieks, pamatojoties uz dzīvokļu īpašnieku doto uzdevumu, pārstāv dzīvokļu īpašnieku kopējās intereses, vēršoties tiesā pret nemaksātājiem, tas nozīmē, ka pārvaldnieks prasību tiesā sniedz dzīvokļu īpašnieku vārdā un uzdevumā kā pilnvarots pārstāvis, piedzenot parādu no nemaksātājiem par labu mājas īpašniekam, atgriežot piedzīto naudas summu mājas ieņēmumos.

Kad māja atgūs naudu?

– Uzdodot uzdevumu pārvaldniekam sniegt tiesā prasību par parāda piedziņu pret parādnieku, dzīvokļu īpašnieki arī lemj par finansējuma nodrošināšanu tiesvedībai, – atgādina Jānis Zeltiņš. – Gadījumā, ja šajā laikā parādnieks ierodas JNĪP un ir gatavs slēgt mierizlīgumu un pakāpeniski samaksāt parādu, mēs sagatavojam vienošanos par parāda atmaksu un šādas vienošanās nosacījumus saskaņojam ar dzīvokļu īpašnieku pilnvaroto personu – kontaktpersonu, jeb mājas vecāko.

Dzīvokļu īpašnieki parasti ar nepacietību gaida, kad beigsies tiesāšanās ar parādnieku un tiks pieņemts spriedums par parāda piedziņu. Gadās, ka jau nākamajā dienā pēc tiesas sprieduma stāšanās spēkā dzīvokļu īpašnieki aktīvi interesējās par naudas līdzekļu atgūšanu mājas ieņēmumos. Šādu nepacietību var saprast, jo mājai nepieciešama nauda, piemēram, lai sāktu remontu. Vēršu uzmanību uz to, ka tiesas spriedums ir tikai pamats, lai dzīvokļu īpašnieki varētu uzsākt piespiedu piedziņu un nodot izpildu rakstu Zvērinātam tiesu izpildītājam.

Neskatoties uz to, ka tiesas ir ilgstošs un arī samērā dārgs process, piespiedu piedziņa nereti var ilgt pat vairākus gadus. Vispirms Zvērināts tiesu izpildītājs centīsies parādu piedzīt no parādnieka ienākumiem, ja šādā ceļā to atgūt nav iespējams, tad dzīvokļu īpašnieki var lemt par piedziņas vēršanu pret parādnieka kustamu un nekustamu mantu, piemēram, pārdot izsolē parādnieka dzīvokli. Civilprocesa likums nosaka, ka parādnieka rīcībā ik mēnesi obligāti jāatstāj nauda minimālās algas apmērā (2016. gadā – 370 eiro), uz kuru nedrīkst vērst piedziņu. Ja cilvēks mēnesī pelna vai pensijā saņem mazāk par 370 eiro, parādu piedzīt no ienākumiem nav iespējams. Kā pēdējais variants – vērst piedziņu uz nekustamo īpašumu. Šādā gadījumā tiek rīkota izsole un īpašums tiek pārdots. Nereti šāds situācijas risinājums, protams, ir labvēlīgs pārējiem dzīvokļu īpašniekiem ar to, ka īpašumu iegādājās persona, kas godprātīgi piedalās mājas pārvaldīšanā un veic maksājumus, taču jāatzīst, ka piedziņas vēršana uz parādnieka mājokli ir kā galējais solis, JNĪP aicina dzīvokļu īpašniekus nepieļaut šādu situācijas virzību un tomēr meklēt iespējamos risinājumus, lai nevienas puses intereses netiktu aizskartas.

Ja māja atrodas uz privātas zemes

– Pēdējā laikā daudzu māju iedzīvotāji visā Latvijā saskaras ar dalītā īpašuma problēmu. Situācija no valsts puses ir atstāta pašplūsmā, rodas lieli sarežģījumi dzīvokļu un zem mājām esošās zemes īpašnieku savstarpējās attiecībās, – saka Jana Antsone. – Ir situācijas, kad šos sarežģītos jautājumus nākas risināt tiesas ceļā.

Vispirms ir svarīgi izprast pašus dalītā īpašuma pamatprincipus. Saskaņā ar Latvijas Republikas Augstākās tiesas Senāta Civillietu departamenta 2009.gada 21.janvāra spriedumu lietā Nr. SKC–3 pēc mājokļu privatizācijas pabeigšanas zemes īpašnieki stājās piespiedu zemes nomas tiesiskajās attiecībās ar privatizēto objektu īpašniekiem. Tas nozīmē, ka gadījumos, kad pārvaldnieks kā dzīvokļu īpašnieku pilnvarota persona viņu vārdā slēdz zemes nomas līgumu, viņš pilda tikai starpnieka lomu un nav atbildīgs par līguma nosacījumu ievērošanu vai neievērošanu. Sīkāk par atbildības sadalījumu var izlasīt žurnālā Jurista vārds (2015. g. 42. nr., „Kurš ir atbildētājs prasībās par likumisko zemes nomu”).

– Kas jādara jelgavniekiem, lai sakārtotu attiecības ar zemes īpašniekiem? Vispirms svarīgi ir noskaidrot, vai māja tiek pārvaldīta uz pilnvarojuma līguma pamata vai pašvaldības uzdevumā, – saka Jana Antsone. – Pirmajā gadījumā visas tiesības un pienākumi ir atrunāti noslēgtajā pilnvarojuma līgumā. Ja dzīvokļu īpašnieki nav devuši pārvaldniekam uzdevumu noslēgt viņu vārdā zemesgabala nomas līgumu, tad šis pienākums gulstas uz pašiem dzīvokļu īpašniekiem. Mājās, kur dzīvokļu īpašnieki nav pārņēmuši pārvaldīšanas tiesības no pašvaldības un pārvaldīšanas minimums tiek noteikts ar likumu, jāvērtē zemes īpašnieka izvirzītās prasības attiecība uz zemes nomas maksas apmēru. Ja zemes īpašnieks vēlas vienoties ar dzīvokļu īpašniekiem par likumā noteiktajiem 6 % vai mazāku summu, tad pārvaldnieks dzīvokļu īpašnieku vārdā var slēgt līgumu uz šādiem nosacījumiem, savukārt, ja zemes īpašnieka prasības pārsniedz likumā noteiktās robežas, tad šī jautājuma risināšana automātiski pāriet uz dzīvokļu īpašniekiem un zemes īpašnieku.

Uzskatām, ka ļoti svarīgi dzīvokļu īpašniekiem un zemes īpašniekam ir pašiem izrādīt iniciatīvu un labprātīgi vienoties par abpusēji izdevīgākajiem nosacījumiem dalītā īpašuma gadījumā. Dažu māju īpašnieki zina, ka viņu īpašums atrodas uz privātas zemes, bet zemes īpašnieki gadiem nedod ziņu un nemēģina ar viņiem noslēgt zemes nomas līgumu. Satrauktie cilvēki ir vērsušies JNĪP pēc palīdzības, bet zemes īpašnieki arī uz mūsu kopīgajām vēstulēm nereaģē. Ko darīt? Vienā gadījumā zemes īpašnieks par sevi deva ziņu tikai 2014.gadā un uzreiz iesniedza tiesā prasības pieteikumu, pieprasot zemes nomas maksas samaksu.

Protams, var gadīties, ka zem mājas esošā zemesgabala īpašnieks aizmirsis noslēgt līgumu, piemēram, kārtojot mantojuma lietas. Pieredze rāda, ka nereti zemes ir iegādājušies zemes uzpircēji un daži no tiem izstrādājuši ļoti specifisku stratēģiju kā vērsties tiesā ar prasību, lai iedzīvotāji uzreiz samaksā nomas maksu par pieciem vai desmit gadiem.

Patlaban Latvijā top likums par dalītā īpašuma izbeigšanu. Saeimā 1.lasījumā tiek skatīts likumprojekts “Piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likums.” Likuma mērķis ir nodrošināt iespēju izbeigt piespiedu dalītā īpašuma tiesiskās attiecības un izveidot vienotu nekustamo īpašumu Civillikuma 968. panta izpratnē. Piespiedu dalītā īpašuma tiesiskās attiecības izbeidzamas, dzīvokļu īpašnieku kopībai šajā likumā noteiktajā kārtībā izmantojot izpirkuma tiesību, un izpirkuma tiesības izmantošanai nav nepieciešama piespiedu dalītā īpašuma zemes gabala īpašnieka piekrišana. Tas paredz mājas īpašniekiem tiesības izpirkt zemi zem mājas. Mūsuprāt, valsts jau pirmsākumos nedrīkstēja pieļaut dalītā īpašuma rašanos, līdz ar to šobrīd atbildība par sekām, kas ir radušās ir jāuzņemas valstij un tai ir jāpalīdz sakārtot šo īpašumtiesību jautājumu, lai tas nebūtu pretrunā ar valsts pamatlikumiem.

Kā jau minēju, dalītā īpašuma izveidošana Latvijā ir radījusi virkni sarežģītu jautājumu, kurus tagad nākas risināt tiesas ceļā. Šādas tiesvedības ilgst gadiem, un tas ir nepatīkami gan dzīvokļu īpašniekiem, gan pārvaldniekam. JNĪP uzskata, ka Tieslietu ministrijai globāli būtu jāraugās uz tieslietu sistēmas sakārtošanu un jādomā par specializētu tiesu institūtu izveidi tieši attiecībā uz pārvaldīšanas un īres jautājumiem. Ņemot vērā, ka mājokļu jautājums aizņem lielu daļu no tautsaimniecības nozares kopumā, tad šādu specializētu tiesu ieviešana atslogotu gan pašus tiesnešus, gan rastu risinājumu ilgstošiem parādu piedziņas procesiem.

Viens no Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma pamatprincipiem ir tāds, ka – pārvaldīšanas procesa nepārtrauktība nodrošina dzīvojamās mājas lietošanas īpašību (kvalitātes) saglabāšanu visā tās ekspluatācijas laikā. Ilgstošie tiesas procesi, kuros dzīvokļu īpašnieki risina savstarpējos strīdus par parāda piedziņu mūsuprāt, padara apgrūtinošu šo pārvaldīšanas procesa nepārtrauktības nodrošināšanu, jo kamēr notiek strīds tiesā un lieta nonāk līdz izpildei, dzīvokļu īpašnieki, kas godprātīgi piedalās mājas pārvaldīšanā ir spiesti meklēt visdažādākos finanšu risinājumus kā nepalikt.