Jo lielāka uzticēšanās, jo mazāki parādi!

Kā glābās mājas, ko krīzes gados apzaga pārvaldnieki? Jaunā pārvaldnieka aprūpē iedzīvotāji samaksājuši netaisnīgos parādus un tagad paši lemj, kad sākt apkures sezonu.

Pirms dažiem gadiem Rīgu piemeklēja blēdību epidēmija. Negodīgi vai ne pārāk prasmīgi pārvaldnieki iekasēja no iedzīvotājiem naudu par apkuri un ūdeni, bet „aizmirsa” to pārskaitīt pakalpojumu sniedzējiem. Drīz vien tādas namu pārvaldes pieteica maksātnespēju vai gluži vienkārši pazuda, pametot savus klientus ar milzīgie parādiem par piegādāto siltumenerģiju un ūdeni. Kas notika ar šīm mājām? Kā mums izdevās noskaidrot, septiņos gados lauvas tiesa no tām tikušas galā ar problēmām un pat pārvērtušās par paraugmājām. Tagad tās visas laikus saņem siltumu un var nebaidīties no sala.

Ir siltums!

Lielāko daļu šādu māju 2008.–2012. gadā savā aprūpē pārņēma AS Rīgas namu apsaimniekotājs. Uzņēmums apkalpo 145 daudzdzīvokļu mājas Rīgā un Salaspilī, un 60 no tām ir tieši šādas iepriekšējo pārvaldnieku apzagtās. Tagad visās AS Rīgas namu apsaimniekotājs mājās gan remontdarbi tiek veikti, gan apkure laikus pieslēgta.

– Vispār visās mūsu apsaimniekotajās mājās paši iedzīvotāji vai viņu pilnvarotie pārstāvji nosaka, kad sākt apkures sezonu. Dažas mājas tika pieslēgtas jau 1. oktobrī, – pavēstīja AS Rīgas namu apsaimniekotājs valdes priekšsēdētājs Igors Trubko. – Izņēmums ir viena māja, kur iedzīvotāji apņēmušies tiesāties ar uzņēmumu Rīgas siltums par iepriekšējā pārvaldnieka atstātajiem parādiem. Mūsu namu pārvalde sola norēķināties ar pakalpojumu sniedzēju, taču Rīgas siltums turpina pieprasīt naudu no iedzīvotājiem un nevēlas mājai pieslēgt apkuri.

– Kā ir ar iedzīvotāju parādiem par pagājušo apkures sezonu?

– Mēs apkopojām rezultātus par visu uzņēmumu un konstatējām, ka AS Rīgas namu apsaimniekotājs klientu maksājumu disciplīna ir ļoti augsta, cilvēki laikus samaksā 98% rēķinu. Domāju, cilvēki redz, ka viņu nauda tiek tērēta pašu labklājības celšanai, tāpēc arī nekavē maksājumus. Turklāt mūsu juristi ir noslēguši ar ļoti daudziem dzīvokļu īpašniekiem vienošanās jeb mierizlīgumus par veco parādu pakāpenisku dzēšanu.

Kā noslēgt mierizlīgumu?

– Sakiet, lūdzu, ar kādiem nosacījumiem jūs slēdzat tādas vienošanās?

– Maksājumu grafiks principā tiek slēgts, ievērojot iedzīvotāju vēlmes. Mums pašiem ir tikai viens nosacījums: soda sankcijas tiek svītrotas tikai pēc tam, kad ir samaksāts pamatparāds.

– Cik ilgi var novilcināt vecā parāda samaksu?

– Katrā gadījumā tas tiek lemts individuāli, jo mēs izrādām pretimnākšanu saviem klientiem. Galvenais, lai cilvēks gan maksātu kārtējos rēķinus, gan dzēstu parādu saskaņā ar mierizlīguma nosacījumiem. Tā droši vien nedara neviens cits apsaimniekotājs, bet mēs tiešām pēc pamatparāda samaksas norakstām klientiem visas kavējuma naudas.

– Kāpēc?

– Mūsu izpratnē naudas sods nav peļņas avots pārvaldniekam, tas ir tikai instruments, kas motivē cilvēku kārtīgi maksāt par dzīvokli. Kad šis mērķis ir sasniegts, nav pamata turpināt cilvēku sodīt.

– Bet ko tad, ja cilvēks nevēlas slēgt vienošanos?

– Tādā gadījumā saņemtā soda nauda tiek izmantota tiesas izdevumu segšanai un mūsu juristu, kuri nodarbojas ar parāda piedziņu civilā kārtībā, darba samaksai.

Namu pārvalde iegulda savus līdzekļus

– Zinu, ka daudzus no jūsu tagadējiem klientiem ir apzaguši iepriekšējie pārvaldnieki. Jūs pārņēmāt mājas ar lielām problēmām, ar neiedomājamiem parādiem. Kā tomēr izdodas tām laikus pieslēgt apkuri?

– Uzņēmuma Rīgas namu apsaimniekotājs darbības desmit gados esam radījuši prāvu statūtu kapitālu, bet visu peļņu novirzījām rezerves izveidei, kura varētu kompensēt nenodrošinātos iedzīvotāju parādus. Līdz ar to tagad uzņēmuma rīcībā ir pietiekami lieli apgrozāmie līdzekļi, lai mēs varētu laikus norēķināties ar pakalpojumu sniedzējiem pat tad, ja iedzīvotāji vēl nav paspējuši samaksāt. Šai ziņā mēs darbojamies ar pulksteņa precizitāti!

– Kāpēc namu pārvaldei vajadzētu ieguldīt savu naudu, kaut arī tikai uz laiku, lai samaksātu iedzīvotāju rēķinus?

– Ja aplūkojam jebkurā pārvaldīšanas un apsaimniekošanas uzņēmumā ienākošo līdzekļu struktūru, redzam, ka 75% iedzīvotāju naudas ir tranzīta maksājumi, kas pēc tam jāpārskaita pakalpojumu sniedzējiem. Iznāk, ka jebkurš šāds uzņēmums darbojas kā banka, kuras uzdevums ir tālāk nodot klientu naudu. Mēs cenšamies godprātīgi pildīt šo funkciju un pasargāt cilvēkus no iespējamām nepatikšanām, kas jebkurā mājā var rasties aizkavētu maksājumu dēļ.

Kā klājas iepriekšējo pārvaldnieku pieviltajiem?

– Kā šobrīd klājas tām mājām, ko pirms gadiem septiņiem vai desmit apzaga iepriekšējie pārvaldnieki?

– Mūsu aprūpē ir 60 tādas mājas. Agrāk tās pārvaldīja un apsaimniekoja tādas kompānijas kā Laf Nami, Māju serviss KSA, Namu apsaimniekošana un citas. Tad šīs namu pārvaldes tika slēgtas vai pieteica maksātnespēju, „aizmirstot” iedzīvotāju samaksāto naudu pārskaitīt siltumenerģijas un ūdens piegādātājiem. Ar lielām pūlēm mēs kopā ar pakalpojumu sniedzējiem izstrādājām šo šķietamo parādu samaksas grafikus. Iedzīvotāji bija ar mieru katru mēnesi mājas fondā papildus iemaksāt 0,10–0,20 eiro par dzīvojamās platības kvadrātmetru, lai atkārtoti samaksātu rēķinus un nepaliktu bez komunālajiem pakalpojumiem. 30 mājas jau atdevušas netaisnīgi uzrēķināto parādu, vēl 15 to izdarīs līdz nākamā gada beigām. 2018. gadā mums vairs nebūs nevienas mājas pat ar formālu parādu pakalpojumu sniedzējiem, un nākotnē mēs visus iedzīvotāju uzkrājumus varēsim ieguldīt mājokļu remontā un labiekārtošanā.

– Ar kādām summām iepriekšējie pārvaldnieki bija sodījuši savus klientus?

– Piemēram, mājai Rīgā, Dzirciema ielā 59, pārnākot mūsu aprūpē, bija atstāts 54 tūkstošu latu liels parāds. Katru gadu mēs sapulcinām šo māju iedzīvotājus, lai pavēstītu, cik daudz naudas savākts iepriekšējā pārvaldnieka radītā parāda dzēšanai, un darītu zināmu, ka šī nauda pārskaitīta pakalpojumu sniedzējiem. Saskaņā ar pārvaldīšanas līguma nosacījumiem mums šādas darbības jāsaskaņo ar dzīvokļu īpašniekiem.

– Bet cilvēki joprojām nav zaudējuši cerību dabūt atpakaļ nozagto naudu! Ko jūs darāt, lai to atgūtu?

– Šobrīd mums jau ir Ogres tiesas spriedums, kas nosaka, ka vietējam siltumapgādes uzņēmumam nav tiesību no iedzīvotājiem piedzīt naudu, kas pēc dokumentiem skaitās iepriekšējā pārvaldnieka parāds. Uzņēmums Salaspils siltums nelikumīgi piedzina no cilvēkiem šos parādus, draudot pārtraukt sniegt pakalpojumu, bet tagad visa iedzīvotāju nauda tam jāatdod atpakaļ. Tikai jāsaprot, ka šādu uzvaru mums izdevās gūt, pateicoties kādai juridiskai niansei: siltumenerģijas piegādes līgumu ar SIA Salaspils siltums bija noslēguši nevis iedzīvotāji, bet gan iepriekšējais pārvaldnieks – SIA Enerģētiķis 33. Tātad no pārvaldnieka arī jāpiedzen. Savukārt Rīgā, kur AS Rīgas siltums ir noslēdzis tiešus līgumus ar katru māju, pagaidām mums vēl nav izdevies pierādīt iedzīvotāju taisnību. Mūsu prasība šobrīd atrodas Augstākajā tiesā. Manuprāt, neviens normatīvais akts nedod tiesības pakalpojumu sniedzējiem prasīt, lai iedzīvotāji divreiz maksātu par vienu un to pašu pakalpojumu. Diemžēl pakalpojumu sniedzēji darbojas ultimāta formā – vienkārši atslēdz mājai siltumu vai ūdeni. Neko tādu neviens nevar izturēt!

– Par ko tad jūs īsti tiesājaties ar uzņēmumu Rīgas siltums?

– Mēs atklājām, ka uzņēmumam ir atšķirīga attieksme pret iepriekšējo pārvaldnieku apzagtajām mājām: dažām Rīgas siltums norakstīja daļu parāda, no citām turpināja pieprasīt pilnu summu. Uzskatām, ka tas ir ētikas normu un Konkurences likuma pārkāpums, un vēlamies, lai tiesa uzliek par pienākumu pakalpojumu sniedzējam pret visiem Rīgas iedzīvotājiem izturēties vienādi.

Kas sodīs zaglēnus?

– Tas labi, bet vai tiešām paši pārvaldnieki, kas pret iedzīvotājiem izturējušies negodīgi, nesaņems pelnīto sodu?

– Pēc apzagto māju pārņemšanas mēs iedzīvotāju vārdā ne reizi vien vērsāmies prokuratūrā, saņēmām atteikumu, pārsūdzējām lēmumu ģenerālprokuroram un nelikāmies mierā, kamēr pret šiem pārvaldniekiem netika ierosinātas krimināllietas. Diemžēl mēs nezinām, kā noris izmeklēšana. Prokuratūrā skaidro, ka tā ir slepena informācija.

Korekcija sarukusi līdz 1–2%

– Kādus jaunus projektus jūsu uzņēmums realizējis šogad?

– Esam veikuši ļoti daudz remontdarbu: modernizējām siltummezglus, mainījām aukstā un karstā ūdens sadales caurules, remontējām liftus un jumtus. Dažās mūsu mājās iedzīvotāji nolēma uzstādīt attālināti nolasāmus precīzus ūdens patēriņa skaitītājus. Zināms efekts ir: mājās ar jaunajiem skaitītājiem maksa par ūdens uzsildīšanu samazinājusies no 6–8 eiro līdz 2–3 eiro par kubikmetru. Acīmredzot agrāk cilvēki ar prasmīgām rokām tomēr ir ietekmējuši dzīvokļos uzstādīto skaitītāju rādījumus, bet tagad ir spiesti maksāt godīgi. Tikai uz tā rēķina, ka karstā ūdens sagatavošanas cena samazinājusies divkārt, iedzīvotāji pilnībā kompensējuši jauno skaitītāju uzstādīšanas izmaksas.

– Cik tādi skaitītāji maksā?

– Viena skaitītāja cena ir virs 50 eiro, izdevumi katram dzīvoklim bija no 100 līdz 200 eiro. Bet mēs piedāvājām iedzīvotājiem par skaitītājiem norēķināties pakāpeniski 12 līdz 36 mēnešu laikā, tāpēc ekonomija jūtama daudz vairāk nekā izdevumi.

– Vai samazinājās arī ūdens korekcija?

– Tikai C klases skaitītāju uzstādīšana vien ļāvusi mums korekciju samazināt no 30–40% līdz 7%. Tagad iedzīvotāji, kas savos dzīvokļos uzstādījuši precīzus skaitītājus bez elektroniskās nolasīšanas sistēmas, vēlas ierīkot arī rādījumu attālinātas nodošanas sistēmu. Pieredze liecina, ka tādā gadījumā korekcija samazinās līdz 1–2%.

Niķojas kopējie skaitītāji!

– Reizēm cilvēki sūdzas, ka precīzu skaitītāju uzstādīšana dzīvokļos nelīdz, jo acīmredzot niķojas uzņēmumam Rīgas ūdens piederošie mājas kopējie skaitītāji. Vai pārvaldniekam ir kāda iespēja ietekmēt situāciju?

– Mēs patiesi ne reizi vien esam pārliecinājušies, ka mājas kopējie skaitītāji nav īsti precīzi un uzrāda lielāku ūdens patēriņu, nekā tas ir patiesībā. Ja verifikācijas gaitā izdodas pierādīt, ka mēraparāts ir melojis, SIA Rīgas ūdens bez iebildumiem nomaina savu skaitītāju un izdara pārrēķinu. Taču pakalpojuma sniedzējs allaž brīdina: ja pirmstermiņa pārbaudē defekti kopējam ūdens mērītājam netiks konstatēti, par verifikāciju nāksies maksāt pašiem iedzīvotājiem, bet tas maksā ap 100 eiro. Pagaidām gan mūsu klientiem ne reizi nav nācies no savas kabatas maksāt par aizdomīga mēraparāta pārbaudi.

– Kādus projektus plānojat realizēt nākamgad?

– Diemžēl vairākām mūsu mājām šogad tā arī neizdevās sākt kompleksu renovāciju, lai gan dzīvokļu īpašnieki bija pieņēmuši attiecīgu lēmumu. Nelaime tā, ka Ministru kabinets kavējas pieņemt noteikumus par kārtību, kādā renovācijai tiks piešķirts līdzfinansējums no ES fondiem. Ļoti žēl! Pagājušajā gadā renovētā māja Salaspilī, Miera ielā 21, ir pārliecinošs piemērs tam, ka renovācijai ir milzīga nozīme. Agrāk šajā mājā bija visdārgākā apkure visā Salaspilī, tagad tā kļuvusi par vislētāko, un iedzīvotāji jau atguvuši savus ieguldījumus.

Neļāva vecajai mājai sabrukt!

– Kāds šogad jūsu uzņēmumam ir bijis pats lielākais izaicinājums?

– Mēs apsaimniekojam nelielu koka māju Rīgā, Akmeņu ielā 26/28. Kad mūsu darbinieki šajā būvē atklāja bīstamus defektus, mēs uzreiz nolēmām, ka nepieļausim Rīgā, Buru ielā notikušās traģēdijas atkārtošanos (atgādināsim, ka māja Buru ielā gluži vienkārši sabruka – red.). Uzaicinājām būvekspertu, kurš atzina, ka mājā steidzami jāveic konkrēti remonta darbi, citādi tur uzturēties nedrīkst. Jau nākamajā dienā sasaucām dzīvokļu īpašnieku kopsapulci. Teikšu godīgi: brīdī, kad mūsu klientiem vajadzēja izvēlēties, vai nu pamest savu māju, vai arī piekrist remontam, viņi balsoja par darbu tūlītēju sākšanu un apstiprināja tāmi. Tā mēs pārliecinājāmies, cik svarīgi ir laikus sākt sarunas ar iedzīvotājiem!

– Tātad jūs strādājat tikai ar problemātiskām mājām?

– Nepavisam ne, mēs ņemam savā aprūpē jebkuru māju, kurā darbojas iniciatīvas grupa, ir nodibināta īpašnieku biedrība vai izraudzīts pilnvarotais pārstāvis. Tas, starp citu, ir mūsu svarīgākais princips. Mājas aktīvisti paši nosaka pārvaldniekam veicamo uzdevumu loku, mēs tikai izpildām viņu vēlmes un norādījumus. Naudas līdzekļu kustību, remontdarbu izpildītāju izvēli, pat sētnieka izraudzīšanu kontrolē dzīvokļu īpašnieku biedrība vai mājas vecākais.