Viens nav karotājs

Kas svarīgāks – individuālais pārvaldīšanas līgums vai dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums? Mūsu lasītājs apstrīdēja apsaimniekošanas maksas celšanu un zaudēja. Kāpēc?

Noteikumus, pēc kuriem dzīvo māja, nosaka dzīvokļu īpašnieku un pārvaldnieka savstarpēji noslēgts līgums. Tas ir mājokļa apsaimniekošanas principu stūrakmens. Bet ko darīt, lai šie principi nevērstos pret pašu dzīvokļa īpašnieku? Mūsu lasītāja Roberta Mūrnieka nedienas komentē jurists Aleksandrs Kvedars.

„Es nepiekrītu rēķiniem!”

Roberts Mūrnieks dzīvo mājā, kuras iemītniekiem rūp savs īpašums. Pēdējo septiņu gadu laikā viņi izmēģinājuši vairākus mājas pārvaldīšanas veidus. Vispirms par pārvaldnieku izraudzījās vienu no kaimiņiem, bet tā darbs neapmierināja. Tas pamudināja īpašniekus uzaicināt profesionālu pārvaldnieku, taču ar pirmo sadarbība lāgā nevedās. Tagad māju apsaimnieko uzņēmums, ko iedzīvotāji izvēlējās tikai šā gada vasarā. Ar tā darbu cilvēki ir apmierināti, pretenziju nav, bet...

– Man turpinās konflikts ar iepriekšējiem pārvaldniekiem, – pastāstīja Roberts Mūrnieks, – es apstrīdu viņu savulaik atsūtītos dzīvokļa rēķinus. Mani sauc par parādnieku un liek maksāt vairāk nekā 1000 eiro, bet es parādu neatzīstu. Palīdziet saprast, kam taisnība!

Vai vajag maksāt 1000 eiro?

Pēc Roberta teiktā, 2007. gadā pirmais pārvaldnieks noslēdza ar dzīvokļu īpašniekiem individuālus pārvaldīšanas līgumus, kuros maksa par apsaimniekošanu bija noteikta 0,20 latu apmērā par dzīvojamās platības kvadrātmetru.

– Diemžēl nākamais pārvaldnieks nolēma, ka 0,20 latu ir par maz, un pacēla apsaimniekošanas maksu līdz 0,35 latiem par kvadrātmetru. Viņš gādāja, lai īpašnieku kopsapulce pieņemtu attiecīgu lēmumu, un lielākā daļa kaimiņu maksas paaugstinājumam piekrita. Bet es nolēmu nemaksāt. Man taču ir individuāls pārvaldīšanas līgums, kurā melns uz balta rakstīts, ka apsaimniekošanas maksa ir 0,20 latu!

Vairākus gadus Roberts ar namu pārvaldi norēķinājās pēc iepriekšējā tarifa. Taču šogad iedzīvotāji nomainīja pārvaldnieku. Šoreiz Roberts piedalījās kopsapulcē un balsoja gan par jauno pārvaldnieku, gan jauno apsaimniekošanas tarifu – 0,65 eiro par kvadrātmetru.

– Tā kā jaunais pārvaldnieks piedāvāja mājai koplīgumu un es pats biju balsojis par maksas celšanu, kopš 1. augusta apmaksāju rēķinus pilnā apjomā, – stāsta dzīvokļa īpašnieks. – Taču iepriekšējā namu pārvalde turpina mani uzskatīt par parādnieku un pieprasa 1000 eiro. Vai man tiešām jāmaksā?

Viss – Dzīvokļa īpašuma likumā

Tātad situācija ir skaidra: īpašnieku kopsapulce 2007. gadā balsoja par apsaimniekošanas maksas celšanu, bet viena dzīvokļa īpašnieks, atsaucoties uz veco individuālo līgumu, atteicās maksāt „lieko” summu. Kam taisnība? To centāmies noskaidrot kopā ar juristu Aleksandru Kvedaru.

– Dzīvokļu īpašnieku tiesības un pienākumi noteikti Dzīvokļa īpašuma likumā, – skaidro Aleksandrs Kvedars. – Cita starpā dzīvokļu īpašniekiem jāpiedalās mājas pārvaldīšanā un jānorēķinās par saņemtajiem pakalpojumiem. Nosakot pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksu, izšķirīgā balss ir attiecīgās mājas dzīvokļu īpašnieku kopsapulcei. Ja vairākums dzīvokļu īpašnieku balsojuši par maksas paaugstināšanu, šis lēmums jāpilda visiem mājas iemītniekiem!

– Vai tad vecie līgumi neaizsargā paaugstinājuma pretiniekus?

– Sāksim ar to, ka pārvaldīšanas un apsaimniekošanas līgumi var būt gan individuāli, gan kolektīvi. Taču šā dokumenta teksts jāapstiprina dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē. Pēc tam, kad dzīvokļu īpašnieku vienkāršs vairākums nobalsojis par līguma pamatprincipiem (apsaimniekošanas maksa, kavējuma naudas apjoms, pārvaldnieka pilnvaru saraksts utt.), šie nosacījumi kļūst saistoši visiem mājas iedzīvotājiem.

– Pat tiem, kuriem uz rokas ir vecie līgumi ar citiem nosacījumiem?

– Tieši tā! Atcerēsimies, par ko runājām pašā sākumā. Mājas pārvaldīšanas nosacījumus nosaka īpašnieku kopsapulce.

Jūsu paraksts pat nav vajadzīgs!

– Bet ja nu es atsakos parakstīt jauno līgumu?

– Tam nav nekādas nozīmes. Piemēram, ja vairākums jūsu kaimiņu ir balsojuši par to, lai mājai būtu koplīgums, un ir ievēlējuši pilnvarotos pārstāvjus, kuri paraksta līgumu visas mājas vārdā, jūsu individuālais paraksts pat nav vajadzīgs.

– Pieņemsim, ka par līgumu kopsapulcē balsojuši 55% dzīvokļu īpašnieku, bet pēc sapulces to parakstījuši tikai 40%. Vai šāds dokuments būs saistošs visiem?

– Jā, tādā gadījumā kopsapulces apstiprinātie galvenie līguma nosacījumi vienalga būs saistoši visiem mājas iedzīvotājiem.

Ko darīt, ja pārvaldnieks rīkojas patvaļīgi?

– Ja iedzīvotāji kopsapulcē apstiprinājuši apsaimniekošanas maksas celšanu, vai pārvaldniekam ir jānoslēdz ar viņiem līgumi ar jaunajiem nosacījumiem?

– Nē, tas nav obligāti. Pamatdokuments būs kopsapulces lēmuma protokols, tas dod pārvaldniekam tiesības mainīt apsaimniekošanas maksu.

– Bet ko tad, ja tāda protokola nav vai pārvaldnieks to nevar uzrādīt?

– Tādā gadījumā tiek uzskatīts, ka dzīvokļu īpašnieki nav atbalstījuši lēmumu par apsaimniekošanas maksas paaugstināšanu. Pieņemsim, ka pārvaldnieks kādā jaukā dienā nolemj izrakstīt iedzīvotājiem lielākus rēķinus, un 99% dzīvokļu īpašnieku to pat nepamana vai tarifa paaugstinājumam nepiešķir nekādu nozīmi. Viņi gadiem kārtīgi maksā rēķinus, bet viena dzīvokļa īpašnieks ietiepjas un turpina maksāt pa vecam. Likuma izpratnē tas nozīmē, ka 99% īpašnieku visus šos gadus pēc pašu gribas ir sponsorējuši pārvaldnieku. Neviena tiesa nenosauks par parādnieku dzīvokļa īpašnieku, kurš atteicies to darīt.

Nepārņemtajās mājās savi noteikumi

– Taču īpašnieku nepārņemtajās mājās pārvaldnieki paaugstina maksu bez kopsapulces lēmuma un bez jebkādiem protokoliem!

– Tā tas ir. Pārvaldniekam, ko jūsu mājai iecēlusi pašvaldība vai valsts, ir pienākums līdz katra gada 15. oktobrim informēt īpašniekus par apsaimniekošanas maksu nākamajā gadā. Ja dzīvokļu īpašnieki, saņēmuši tāmi, nesasauc kopsapulci un nepiedāvā pārvaldniekam citu variantu, tāme stājas spēkā pēc noklusējuma. Turpretī tad, ja īpašnieki māju ir pārņēmuši, vienīgais apsaimniekošanas maksas maiņas pamatojums var būt kopsapulces lēmums.

– Vai var gadīties, ka manas mājas dzīvokļu īpašnieki nolemj paaugstināt apsaimniekošanas maksu, bet es par to neko nezinu?

– Tas iespējams tikai gadījumā, ja dzīvokļa īpašnieks nav piedalījies kopsapulcē, kurā spriests par šo jautājumu. Bet pārvaldnieka pienākums ir uzaicināt uz kopsapulci visus mājas dzīvokļu īpašniekus, vai arī nosūtīt tiem rakstiskas balsošanas anketas. Ja jūs atrodaties ārpus Latvijas vai nevarat ierasties uz kopsapulci cita iemesla pēc, atstājiet kādam no saviem kaimiņiem vai tuviniekiem pilnvaru, kas ļauj piedalīties balsošanā. Šāda pilnvara pat nav jāapstiprina pie notāra.

– Vai pārvaldniekam ir jāinformē par jauno apsaimniekošanas maksu vai līguma grozījumiem?

– Ja lēmums par maksas paaugstināšanu pieņemts īpašnieku kopsapulcē, pārvaldnieks nesūta iedzīvotājiem protokola kopijas. Savukārt, ja lēmums pieņemts rakstiskas aptaujas veidā, namu pārvaldes pienākums ir nosūtīt visiem dzīvokļu īpašniekiem protokola kopijas vai izrakstus no protokola. Bet gadījumā, ja jūs esat palaidis garām kopsapulci vai neesat saņēmis lēmuma kopiju, jums ir tiesības jebkurā laikā pieprasīt šo dokumentu no pārvaldnieka.

Jaunajiem īpašniekiem ir jāpakļaujas

– Daudzi nevēlas slēgt jaunus līgumus, jo baidās, ka pārvaldnieks noteiks augstus kavējuma naudas procentus. Vai tiesa, ka tikmēr, kamēr klientam nav jauna līguma, namu pārvalde no viņa var iekasēt kavējuma naudu ne vairāk kā 6% apmērā no pamatparāda gadā?

– Tie ir Civillikumā paredzētie tā sauktie likumīgie parāda procenti. Taču tas, ka nav līguma, nav glābiņš visiem parādniekiem! Ja jūsu kaimiņi ar balsu vairākumu ir nolēmuši, ka parādniekiem jāuzrēķina kavējuma nauda, teiksim 0,1% apmērā no parāda summas dienā, tad šis princips attieksies uz visiem mājas iedzīvotājiem neatkarīgi no tā, vai viņiem ir vai nav jaunais līgums.

– Kas notiek, ja mājā uzrodas jauns īpašnieks? Piemēram, cilvēks ir mantojis vai nopircis dzīvokli. Vai viņam būs saistoši kopsapulces lēmumi un koplīguma nosacījumi?

– Noteikti! Jaunais īpašnieks ir piederīgs dzīvokļu īpašnieku kopībai un no pirmās dienas pakļaujas tās vēsturiskajiem lēmumiem. Šādā gadījumā iesaku uzreiz parakstīt ar pārvaldnieku savu līguma eksemplāru vai palūgt spēkā esošās vienošanās kopiju. Tas palīdzēs cilvēkam orientēties mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas noteikumos.