Dzīvoklis mans. Kas rūpēsies par visu māju?

Latvijā grib piespiest iedzīvotājus pārņemt dzīvojamo māju pārvaldīšanu! Mēģinām noskaidrot, kam un kāpēc tas vajadzīgs

Pagājuši tieši 20 gadi, kopš pieņemts likums „Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”. Pietiekami ilgs laiks, lai šis nebūt ne vieglais process – dzīvojamā fonda īpašuma piederības maiņa – būtu pabeigts pilnīgi un galīgi. Vai tā ir noticis?

Ja raugāmies, ka ikviens, kurš mitinājās valsts vai pašvaldības daudzdzīvokļu mājā un vēlējās par valdības izsniegtajiem privatizācijas sertifikātiem iegūt savu mājokli īpašumā, patiešām ir ticis pie sava atsevišķā īpašuma un kopīpašuma domājamām daļām vismaz dažu tūkstošu eiro vērtībā, tad mērķis ir sasniegts. Ja ķeramies pie jautājuma saknes un atceramies, ka privatizācijas sākotnējais mērķis bija dzīvojamo māju nodošana dzīvokļu īpašnieku valdījumā, tad skaidri redzams – līdz galam neesam tikuši, un šī nepabeigtība nes līdzi problēmas, kuras vai nu izliekamies neredzam, vai nezinām, kā ar tām tikt galā.

Dzīvokļi privatizēti, mājas kopumā – nē

Likuma „Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” 50.panta septītā daļa:

„7) Valsts dzīvojamās mājas valdītāja vai pašvaldības pienākums ir pārvaldīt dzīvojamo māju līdz tās pārvaldīšanas tiesību nodošanai dzīvokļu īpašnieku sabiedrībai vai ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarotai personai, ja dzīvojamā mājā nav privatizēti visi privatizācijas objekti. Pienākums pārvaldīt dzīvojamo māju valsts dzīvojamās mājas valdītājam vai pašvaldībai ir arī tad, ja dzīvojamā mājā ir privatizēti visi privatizācijas objekti, bet nav sasaukta dzīvokļu īpašnieku kopsapulce saskaņā ar šā likuma 51.panta otro daļu.”

Protams, minētais likuma 51.pants ir uzmanības vērts, un, lūk, kaut vai daļa no tā normām.

„(1) Daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieku kopsapulce, lai izveidotu dzīvokļu īpašnieku sabiedrību vai Civillikumā noteiktajā kārtībā noslēgtu savstarpēju līgumu par daudzdzīvokļu mājas kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu, sasaucama ne vēlāk kā sešu mēnešu laikā pēc tam, kad pieņemts lēmums par attiecīgās dzīvojamās mājas privatizācijas uzsākšanu.

(2) Valstij piederošā privatizējamā daudzdzīvokļu mājā dzīvokļu īpašnieku kopsapulci sasauc dzīvojamās mājas valdītājs, bet pašvaldībai piederošā privatizējamā daudzdzīvokļu mājā – pašvaldība, ja, neraugoties uz to, ka iestājušies šā panta pirmajā daļā minētie apstākļi, līdz minētajam laikam šāda sabiedrība nav izveidota vai līgums nav noslēgts. Daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieku kopsapulci var sasaukt arī viens vai vairāki daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieki. Uz dzīvokļu īpašnieku kopsapulci uzaicināmi visi dzīvojamā mājā esošo dzīvokļu īpašnieki. Uzaicinājums uz kopsapulci izsniedzams pret parakstu dzīvokļa īpašniekam vai viņa ģimenes locekļiem.

(3) Pašvaldība vai valsts dzīvojamās mājas valdītājs nodod dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības dzīvokļu īpašnieku sabiedrībai vai ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarotai personai, /../ ja dzīvojamā mājā privatizēta ne mazāk kā puse no visiem mājā esošajiem privatizācijas objektiem./../”

Deviņdesmitajos gados, kad patiešām bija privatizēta aptuveni puse no dzīvokļiem vai tuvu tam, pašvaldību privatizācijas komisijas aktīvi iesaistījās iedzīvotāju sapulču rīkošanā, izglītojot un aģitējot par biedrību dibināšanu un māju pārņemšanu savā apsaimniekošanā. Saieti, vismaz Rīgā, parasti izvērtās skaļās ķildās un pretenzijās pret namu pārvaldēm un parasti beidzās bez jebkāda rezultāta.

Tagad ar retiem izņēmumiem privatizēti visi dzīvokļi, kas bija šādi iegūstami īpašumā, daudzi jau pa vairākiem lāgiem pārpārdoti, bet māju pārņemšana dzīvokļu īpašnieku valdījumā it īpaši galvaspilsētā ir jūtami iestrēgusi.

Var gan tā, gan citādi

Pa šo laiku dzīvojamo māju privatizācijas likums piedzīvojis ap 30 grozījumu (kas arī kaut ko liecina par šā normatīvā akta kvalitāti). 1996.gadā tika pieņemts likums „Par dzīvokļa īpašumu”, ko 2011.gadā aizstāja Dzīvokļa īpašuma likums, kas cita starpā iedibināja jēdzienu „dzīvokļu īpašnieku kopība” kā dzīvojamās mājas pārvaldes institūciju un stingri noteica, ka dzīvokļa īpašniekam ir pienākums piedalīties dzīvojamās mājas pārvaldīšanā; lai ieviestu kārtību daudzdzīvokļu māju apsaimniekošanas sistēmā saistībā tieši ar kopīpašuma apsaimniekošanu, 2010.gadā spēkā stājās Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums.

Tomēr likumi un to grozījumi nav spējuši izkustināt lielu daļu atsevišķo īpašnieku no statiskā patērētāju stāvokļa, kad rūpju lokā pārsvarā atrodas tikai savs apdzīvotais „būrītis”, bet par to, kas notiek ar jumtu, pamatiem, pagrabu, liftiem un kāpņu telpām, ir galīgi vienalga, kamēr šo elementu kvalitāte nesagādā pārmērīgas neērtības. Jo, raugi, lai nodibinātu dzīvokļu īpašnieku biedrību, kas pārņemtu māju ar visām finansēm savā valdījumā un algotu kaut vai to pašu namu pārvaldi nu jau kā pakalpojuma sniedzēju, uzdodot konkrētus veicamos darbus, kā arī sekojot tēriņiem, kādam ir diezgan nopietni jāpiepūlas.

Arī dzīvokļu īpašnieku sapulces sarīkošana vai aptaujas veikšana, lai izvēlētos mājas pārvaldnieku/apsaimniekotāju, slēgt ar to pilnvarojuma līgumu, deleģējot pienākumu veikt attiecīgas pārvaldīšanas darbības un nosakot finanšu līdzekļu uzkrājumu izlietošanas kārtību, prasīs zināmu laika un enerģijas patēriņu.

Vieglāk ir palikt pie vecās sistēmas, ka pašvaldība arvien tur savā valdījumā māju, maksāt apsaimniekošanas maksu, par ko ēka tiek kā nebūt uzturēta, un vēl rakstīt sūdzības, ka apsaimniekotājs krāpjas un slikti strādā. Saskaņā ar jau minētā likuma „Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”50.panta ceturto daļu, ja dzīvokļu īpašnieki nav vienojušies par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas kārtību un maksu par to, pārvaldīšanas un apsaimniekošanas darbu tāmi sastāda un maksu par pakalpojumiem aprēķina pārvaldnieks, ievērojot Ministru kabineta noteikumus Nr.1014 „Kārtība, kādā aprēķināma maksa par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu”.

Taču šis ir gadījums, kad normatīvie akti neparedz, ka pārvaldniekam (pašvaldībai) būtu saistoši dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumi.

Kā motivēt dzīvokļu īpašniekus interesēties par savu māju?

Problēmas attiecībās starp namu apsaimniekotājiem un neaktīvajiem dzīvokļu īpašniekiem ir diezgan jūtamas, apliecina arī Saeimas Valsts pārvaldes un pašvaldības komisijas Mājokļa jautājumu apakškomisijā iesniegtie sabiedrisko organizāciju un SIA „Rīgas namu pārvaldnieks” priekšlikumi normatīvo aktu grozījumiem.

Apakškomisijas sēdē 10.jūnijā SIA „Rīgas namu pārvaldnieks” (RNP) valdes priekšsēdētājs Ivo Lecis sacīja: „Dzīvojamo māju pārvaldīšanas normatīvo aktu pamats pirmām kārtām ir likums „Par valsts un pašvaldības dzīvojamo māju privatizāciju”, kurā ir noteikts tāds kā pārejas periods līdz dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību pārņemšanai dzīvokļu īpašnieku biedrības valdījumā vai līguma noslēgšanai ar dzīvokļu īpašnieku kopības izvēlētu pārvaldnieku. Kamēr tas nav izdarīts, šis pienākums ir jāveic pašvaldībai.”

Galvaspilsētā šo obligāto pārvaldīšanas uzdevumu pašvaldības personā veic RNP, un, kā informēja Ivo Lecis, Rīgas pilsētas pašvaldībai pārvaldīšanā joprojām ir vairāk nekā 4000 dzīvojamo māju, kas aptver 150 tūkstošus klientu.

„Pašvaldībai ir obligāts pienākums pārvaldīt dzīvojamo māju, bet likumā nav noteikts pienākums pārvaldniekam noslēgt līgumu ar dzīvokļu īpašnieku kopību šajās mājās, kurās nav pārņemtas pārvaldīšanas tiesības un pienākumi. Mēs īstenojam tos pienākumus, kas noteikti Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā kā obligātie pārvaldīšanas pienākumi, un ikdienā īstenojam kopību pieņemtos lēmumus, ja tādi ir, kaut gan īstenībā tas nav likumīgi.”

Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācijas valdes priekšsēdētājs Ģirts Beikmanis atzina:

„Šī problēma pastāv ne tikai Rīgā, bet arī Daugavpilī un vēl dažās vietās, kur dzīvokļu īpašnieki nav aktīvi māju pārņemšanā savā valdījumā un arī nenoslēdz pilnvarojuma līgumus ar apsaimniekotājiem. Mūsu asociācija atbalsta priekšlikumus par grozījumiem normatīvajos aktos, jo veidojas prettiesiska situācija, ka tiek izpildīti dzīvokļu īpašnieku pieņemtie lēmumi bez tiesiska pamata. Taču grozījumiem, mūsuprāt, jābūt tādiem, kas dzīvokļu īpašniekus motivētu kaut kad pārņemt mājas savā pārvaldīšanā vai slēgt pilnvarojuma līgumus. Kaimiņi igauņi deviņdesmitajos gados noteica ar likumu, ka līdz noteiktam brīdim īpašniekiem mājas ir jāpārņem, citādi tiks nozīmēts piespiedu pārvaldnieks, un tā šis jautājums tika atrisināts. Latvijā jau gadus piecpadsmit to nespējam izdarīt.”

Nekustamā īpašuma speciālistu apvienības valdes priekšsēdētājs Raitis Kalniņš, kas savukārt norūpējies par finanšu uzkrājuma izlietošanas kārtību kooperatīvo sabiedrību pārvaldītajās mājās, arī uzsvēra, ka dzīvokļu īpašnieki ir ļoti neaktīvi un sasaukt sapulces ir faktiski neiespējami un tātad neiespējami arī pieņemt māju apsaimniekošanai svarīgus lēmumus.

Latvijas Komercbanku asociācijas konsultants Kazimirs Šļakota, kurš arī izteica gatavību piedalīties darba grupā, vērsa klātesošo uzmanību, ka tādējādi ir apdraudēta arī māju siltināšanai pieejamā ES finansējuma pilnvērtīga izmantošana.

Diskusijā atklājās arī vairāki citi ar apsaimniekotāju un dzīvokļu īpašnieku sadarbību un tiesībām saistīti jautājumi, tādēļ tika nolemts uzņemties vasaras „mājasdarbu” – šovasar namu apsaimniekotāju organizācijas, Saeimas deputāti un pašvaldību namu apsaimniekošanas uzņēmumi kopīgi apzinās tās problēmas, kuras patlaban nav atrisinātas ar mājokli saistītajos normatīvajos aktos un sarindos tā pēc svarīguma un aktualitātes.

Deputāts Viktors Valainis uzņēmās vadīt neformālu darba grupu, kas līdz septembrim šo uzdevumu veiks. Apakškomisijas deputāti sprieda, ka rudenī varētu atvērt uzreiz trīs likumus – Dzīvokļu īpašuma likumu, Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu un likumu „Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” – un sākt darbu pie kompleksu grozījumu veikšanas tajos.

Tātad šķiet, ka dzīvokļu īpašnieku snaušanas laiks pārskatāmā nākotnē beigsies un tiks atrasti kādi iedarbības mehānismi, kā viņus ar likumu piespiest patiešām piedalīties savas mājas pārvaldīšanā.