Pārvaldnieks – palīgs iedzīvotājiem

Būt dzīvokļa īpašniekam ir aizraujoša nodarbība. Ja cilvēks patiešām rūpējas par savu īpašumu, tad ne dienu viņu neliek mierā doma, kā uzlabot mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu. Simtiem rīdzinieku ar mūsu avīzes starpniecību iepazīstas, lai pārrunātu apsaimniekošanas jautājumus. Šodien parunāsim par galvenajām apsaimniekošanas problēmām un ar piemēriem parādīsim, kā šīs problēmas iespējams veiksmīgi atrisināt.

AS Rīgas namu apsaimniekotājs (RNA) ir privātuzņēmums un aprūpē mājas, kurās izveidotas dzīvokļu īpašnieku biedrības vai arī izraudzītas pilnvarotās personas. Uzņēmums vadās pēc principa, ka lēmumus mājās pieņem tikai un vienīgi paši dzīvokļu īpašnieki, bet pārvaldnieka uzdevums ir viņiem palīdzēt un precīzi pildīt viņu norādījumus.

RNA pārvalda un apsaimnieko pusotra simta māju Rīgā un Salaspilī, un visās šajās daudzdzīvokļu mājās kūsāt kūsā darbs: pagājušajā gadā tika veikti darbi vairāk nekā 600 tūkstošu eiro vērtībā. Tikai vienā gadā vien izdevās dubultot kāpņu telpās veikto remontdarbu, balkonu atjaunošanas un jumtu nomaiņas apjomu. Un iedzīvotāji kopā ar RNA plāno 2015. gadā vēl aktīvāk gādāt par māju savešanu kārtībā.

Kā tiek organizēta dzīvokļu īpašnieku un privātā pārvaldnieka sadarbība, kā tiek risinātas samilzušās problēmas? Uz lasītāju biežāk uzdotajiem jautājumiem atbild RNA galvenā inženiere Viktorija Kurajeva.

Mūsu mājā ir nolietojušies balkoni. Lasījām avīzē, ka remonts maksā ļoti dārgi. Kādi ir iespējamie risinājumi?

– Balkonu remonts tiešām ir samērā dārgs pasākums, jo parasti tā gaitā ir jāatjauno nesošā konstrukcija, un tas saistīts ar metināšanas darbiem, kā arī jāveic kosmētiskais remonts – apdare un krāsošana. Visi šie darbi tiek veikti augstumā. Šobrīd būvfirmas piedāvā atjaunot balkonus vidēji par 400 līdz 700 eiro – atkarībā no konstrukcijas, pašreizējā stāvokļa un nepieciešamajiem darbiem.

Dzīvokļu īpašnieku biedrības valde no mājas Salaspilī, Rīgas ielā 2, kuru apkalpo Rīgas namu apsaimniekotājs, vērsās uzņēmuma tehniskajā nodaļā ar lūgumu sagatavot balkonu remonta tāmi. Savukārt firma, kuras specializācija ir balkonu remonts, nāca klajā ar cenas piedāvājumu, un dzīvokļu īpašnieki to kopīgi apsprieda. Apsvēruši un salīdzinājuši visus „par” un „pret”, viņi nolēma balkonus sakārtot. Piedāvātā cena bija adekvāta un remonts patiešām nepieciešams, lai novērstu gan pašu balkonu, gan visas mājas konstrukciju tālāku bojāšanos (mājas paneļi cieta no mitruma, kam cēlonis bija bojātā balkonu grīdas hidroizolācija). Arī metāla konstrukcijas viesa bažas: balkoni apdraudēja cilvēku drošību!

Tālāk – interesanta nianse. Tā kā ar mājas izveidotajiem remonta uzkrājumiem tādiem darbiem bija par maz, bet paši darbi bija kvalificējami kā ārpuskārtas remonts, dzīvokļu īpašnieki kopsapulcē ar balsu vairākumu piekrita darbu veikšanai atbilstoši Ministru kabineta 2010. gada 28. septembra noteikumiem Nr. 907 „Dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un komunikāciju apsekošanas, tehniskās apkopes un kārtējā remonta noteikumi”, kas paredz, ka dzīvokļu īpašniekiem nekavējoties jāpieņem lēmums par avārijas situācijas novēršanu, tas ir, ārpuskārtas remontu un tā finansēšanas avotiem.

Šajā konkrētajā gadījumā iedzīvotāji pieņēma lēmumu balkonu remonta izdevumus segt ar papildu maksājumu. Viņi vērsās RNA ar lūgumu atļaut par balkonu atjaunošanu norēķināties pakāpeniski viena gada laikā. Darbu veikšanai nepieciešamā summa tika dalīta ar balkonu īpašnieku skaitu un 12 mēnešiem. Tātad ar kopsapulces lēmumu par darbu maksāja tikai to dzīvokļu īpašnieki, kuriem ir balkoni, un tā ir ļoti svarīga nianse.

Saprotot, cik svarīgs un neatliekams darbs ir balkonu savešana kārtībā, namu pārvalde izrādīja mājas iemītniekiem pretimnākšanu un apstiprināja viņu piedāvāto maksājumu grafiku. Rezultātā darbi ir laikus paveikti, iedzīvotāji saņēmuši vēlamo, pakāpeniski norēķinās ar RNA un kaļ jaunus remonta plānus.

Mūsu mājā ir ļoti nolietojušies cauruļvadi. Esam sākuši krāt naudu to nomaiņai, bet, kamēr sakrāsim vajadzīgos 30 000 eiro, var notikt avārija, un tad mums nāksies tērēt naudu veco cauruļu lāpīšanai. Ko darīt, ja iedzīvotāji nav gatavi ņemt bankas kredītu?

– Atbildot uz šo jautājumu, kā piemēru minēšu RNA apsaimniekoto māju Skolas ielā 34. Ikgadējās īpašnieku sapulces darba kārtībā mājas valde iekļāva konkrētus jautājumus, un viens no tiem bija par šogad plānotajiem darbiem. Saņēmuši informāciju no RNA tehniskās nodaļas par mājas iekšējo komunikāciju neapmierinošo tehnisko stāvokli (bija gadījušies cauruļu plīsumi un sūces, „aizaugušo” cauruļvadu posmu dēļ ūdens spiediens nebija pietiekams), īpašnieki pilnvaroja RNA pasūtīt darbu tāmi. Tā kā visiem skaidrs, ka vienlaikus nomainīt visas caurules ir dārgi un pat neiespējami, Skolas ielas 34. nama dzīvokļu īpašnieki ar mūsu meistaru palīdzību nosaka problemātiskos posmus (stāvvadus) un pasūta to remontu. Tādējādi mājā cauruļvadi tiek atjaunoti pakāpeniski. Svarīgi ir zināt, ka daudzās mājās vienā šahtā atrodas gan ūdensapgādes, gan kanalizācijas caurules, tāpēc ir lietderīgi tās mainīt reizē, lai šahtas nebūtu jāatver divas un pat trīs reizes.

To visu mēs cenšamies jau iepriekš izskaidrot mājas īpašniekiem un valdei, lai mūsu klienti remonta jautājumos pieņemtu pozitīvu lēmumu. Katrā dzīvokļu īpašnieku sapulcē pārvaldnieks nāk klajā ar cenu piedāvājumu iedzīvotāju pasūtītam konkrētam darbu apjomam, pēc tam īpašnieki pieņem lēmumu gan par veicamo darbu apjomu, gan nepieciešamajiem remonta uzkrājumiem. Dzīvokļu īpašnieki savos rēķinos redz pozīciju „Remonta uzkrājumi” un zina, ka šī nauda tiks izlietota konkrētu ūdensvada posmu nomaiņai. Mājas valde allaž interesējas par turpmākajiem darbiem un lūdz sagatavot tāmes, lai par plānotajiem pasākumiem laikus informētu pārējos īpašniekus. Tātad viens no iespējamiem variantiem ir tāds, ka dzīvokļu īpašnieki iepriekš pieņem lēmumu par papildu remonta uzkrājumiem konkrētu darbu veikšanai.

Mūsu mājai tek jumts. Mums piedāvāja ļoti dārgu remontu, bet mēs nepiekrītam tāmei. Kā šādas problēmas tiek risinātas citās mājās?

– Tas, ka nepieciešams mainīt jumta segumu, parasti atklājas mājas ikgadējās tehniskās apsekošanas gaitā, ko veic apsaimniekotājs atbilstoši Ministru kabineta 2010. gada 28. septembra noteikumu Nr. 907 prasībām. Protams, pārvaldnieks pieņem arī sūdzības no iedzīvotājiem, kuru dzīvokļi cietuši no lietus vai sniega kušanas laikā.

Pārbaudījis sūdzību un novērtējis bojājumus, apsaimniekošanas uzņēmums pasūta jumta seguma remonta vai nomaiņas tāmi firmā, kas veic šāda veida darbus, un parasti iesniedz dzīvokļu īpašnieku biedrības valdei vairākus piedāvājumus, kuri parasti atšķiras ne tikai ar cenu, bet arī materiālu veidiem un darbu veikšanas metodēm. Tāpat atšķiras arī darbu apjoms: kaut kur ir lietderīgi nomainīt visu jumta segumu, kaut kur vajag tikai salabot vai atjaunot parapetu. Tas viss tiek ņemts vērā gluži tāpat kā īpašnieku vēlmes.

Protams, gadās, ka dzīvokļu īpašniekiem piedāvātās tāmes šķiet nepamatoti dārgas vai neatbilstošas viņu paredzētajam darbu apjomam. Tādos gadījumos iedzīvotāji var piedāvāt savu problēmas risinājuma variantu. Viņiem ir tiesības pašiem sameklēt darbu izpildītājus sev pa prātam un pasūtīt mājai izdevīgāku tāmi. Ja dzīvokļu īpašnieku kopība nobalsos par alternatīvo priekšlikumu, mēs noteikti noslēgsim ar tādu firmu trīspusēju līgumu un uzticēsim tai remontu. Tādā gadījumā par pieņemto lēmumu (konkrētās firmas izvēli, darbu veidu un apjomu, samaksas termiņu un summu) solidāri atbildīgas būs namu pārvalde un mājas valde.

Arī šoreiz precedents nav tālu jāmeklē. RNA apsaimnieko dzīvojamo māju Brīvības gatvē 362. 2013. gadā, pārbaudot sūdzības par tekošo jumtu un veicot apsekošanu, tika konstatēts, ka mājai nepieciešams mīkstā jumta seguma daļējs remonts. Tika veikta cenu aptauja, kurā piedalījās divas firmas. Mājas īpašnieki sapulcē izvērtēja RNA piedāvājumu, bet beigu beigās lēma pa savam un vērsās kādā plaši pazīstamā firmā, kura piedāvāja mājai izdevīgu risinājumu. Iedzīvotāji pilnvaroja RNA noslēgt ar šo firmu līgumu. Darbi tika veikti kā ārpuskārtas remonts avārijas novēršanai atbilstoši Ministru kabineta noteikumiem Nr. 907. RNA piedāvāja finansējumu nodrošināt ar papildu maksājumu pēc grafika 15 mēnešos. Remonta izdevumus sadalīja proporcionāli katra īpašnieka dzīvojamās platības lielumam. Tādā veidā RNA izdevās ātri izpildīt īpašnieku kopības lēmumu, un tagad problēmu ar jumtu mājai vairs nav. Naudu par remontu iedzīvotāji atbilstoši grafikam jau samaksājuši.

Mūsu mājā ir ļoti daudz parādnieku, četru sekciju mājai parāds ir gandrīz 20 tūkstoši eiro. Namu pārvalde tiesājas ar nemaksātājiem, bet lieta uz priekšu virzās ļoti lēni. Ir dzirdēts, ka citi pārvaldnieki nodrošina augstu rēķinu apmaksas procentu. Kā tas iespējams?

– Esam ievērojuši, ka dažas namu pārvaldes ar parādniekiem strādā ikgadējas akcijas veidā, kas parasti tiek rīkota gada beigās. Ja tādas akcijas laikā parādnieks ierodas pie pārvaldnieka un paraksta mierizlīgumu – vienošanos par parāda pakāpenisku samaksu, viņam dzēš iekrājušos soda procentus. Bet tad iedzīvotāji nomierinās un gaida nākamo akciju. Parādi gada laikā atkal iekrājas, situācija nonāk strupceļā. Savukārt mēs savā uzņēmumā ar parādniekiem strādājam regulāri. Cilvēks var ierasties pie mūsu darbiniekiem jebkurā pieņemšanas laikā un noslēgt vienošanos par parāda samaksu (iespējams, uzreiz vai pa daļām). Tādā gadījumā soda procenti tiek norakstīti. Mēs vienmēr esam gatavi izrādīt iedzīvotājiem pretimnākšanu! Līdz ar to rēķini tiek maksāti daudz akurātāk, un maksājumu disciplīna mūsu pārvaldītajās mājās ir virs 96%. Tas ir ļoti augsts rādītājs.

Protams, tiek sūtīti arī atgādinājumi un brīdinājumi, ja tas nelīdz, gatavojam dokumentus iesniegšanai tiesā. Bet tas ir galējais līdzeklis. Bez tam, ja iedzīvotājiem ir iespēja pašiem rīkoties ar mājas naudu un kopā ar citiem īpašniekiem balsot par prioritāri vecamajiem darbiem, viņiem ir stimuls laikus samaksāt rēķinus. Viņi taču redz, ka nauda tiek tērēta tieši tiem darbiem, kurus viņi atzinuši par īpaši nepieciešamiem.

Pie mūsu mājas ir ļoti izdangāts ceļš, jau gadiem gaidām remontu, bet naudu jaunam ceļa segumam sakrāt nevaram, jo mājā ir daudz citu neatliekamu darbu. Esam dzirdējuši, ka dažu māju iemītnieki Rīgā izgudrojuši, kā lēti aizlāpīt bedres. Kā tas tiek darīts?

– Diemžēl vēl ļoti daudz iekškvartālu ceļu un piebrauktuvju dzīvojamajām mājām ir bēdīgā stāvoklī. Mājokļu īpašnieki cer, ka bedres un grambas aizdarīs un ceļus sakārtos Rīgas dome. Bet jāsaprot, ka ātri salabot visus ceļus domei nav pa spēkam.

Pavisam bēdīgā stāvoklī savulaik bija arī iekškvartāla ceļš pie mājas Brīvības ielā 362. Dzīvokļu īpašnieki ne reizi vien vērsās RNA ar sūdzībām par ceļa bedrēm, kurās viens otrs bija sadauzījis automašīnu, dažviet nevarēja iziet no mājas, neiekāpjot peļķē, bet neatliekamās medicīniskās palīdzības un citu dienestu mašīnu vadītāji gluži vienkārši atteicās iebraukt pagalmā. RNA tehniskais dienests painteresējās attiecīgās firmās, cik var izmaksāt nepieciešamie remonta darbi, un mums uzreiz kļuva skaidrs, ka tāda nauda mājas kontā tuvākajā laikā neparādīsies, jo uzkrājumi tiek veidoti pašā mājā veicamajiem remontdarbiem (un tādu vēl ir ļoti daudz), bet ne teritorijas apsaimniekošanai. Tā arī cilvēki būtu turpinājuši dauzīt mašīnas un lēkāt pāri grambām, ja viens no šīs mājas dzīvokļu īpašniekiem nebūtu piedāvājis vismaz problēmas pagaidu risinājumu, kas pilnībā apmierināja gandrīz visus kaimiņus, proti, mājas piebraucamā ceļa bedres aizbērt ar šķembām. Vēl vairāk, šis cilvēks piedāvājās pats organizēt šķembu piegādi un sarunāt tehniku to izlīdzināšanai. Mājas iedzīvotāji atbalstīja šo iniciatīvu, sapulcē vairāk nekā 51% dzīvokļu īpašnieku parakstījās par piedāvāto variantu un iesniedza RNA lūgumu sākotnēji samaksāt par šķembām, transportu un darbu. Iedzīvotāji apsolīja par ceļa labošanu samaksāt atsevišķi un lūdza šo papildu maksājumu iekļaut pamatrēķinā, sadalot uz trim mēnešiem.

Protams, šķembas ir tikai pagaidu risinājums, bet problēmu tas likvidēja un nebija pārāk dārgs. Cik labi, ka mums ir ar iniciatīvu apveltīti cilvēki, kas ir gatavi palīdzēt risināt mājai kopējos jautājumus!

Mūsu mājas iedzīvotāji nelabprāt maksā par dzīvokli, jo nejūt, ka nauda tiktu kontrolēta. Jūsu avīzē lasīju, ka kāda māja Iļģuciemā atvērusi savu kontu, kurā tiek ieskaitīti visi iedzīvotāju maksājumi. Pārvaldnieks naudu samaksai par atkritumu izvešanu, ūdenspiegādi vai remontu var paņemt tikai ar iedzīvotāju piekrišanu. Kā to panākt?

– Uzņēmumā Rīgas namu apsaimniekotājs kopš sākta gala katrai mājai ir sava finanšu uzskaite. Absolūti visi maksājumi tiek veikti ar dzīvokļu īpašnieku biedrības valdes atļauju, vai tie būtu ikmēneša maksājumi par atkritumu izvešanu, lifta remontu un apkopi, ārdurvju koda slēdzeņu apkalpošanu, komunālajiem pakalpojumiem, izdevumi par neplānotiem remontdarbiem vai avārijas likvidēšanas pasākumiem. Pēc mūsu līguma nosacījumiem mājas valdei ir tiesības saskaņot remontdarbus noteiktas summas ietvaros – atkarībā no konkrētās mājas budžeta. Tādas tiesības valdei dotas ar īpašnieku kopsapuldes lēmumu un fiksētas sapulces protokolā. Mums atliek tikai pildīt iedzīvotāju gribu. Tāpēc, tiklīdz mājā atklājas kāda problēma, kuras risināšana prasa ārpuskārtas izdevumus (piemēram, jānomaina cirkulācijas sūknis), mēs sazināmies ar valdi, saskaņojam maksājumu un tikai pēc tam pārskaitām naudu darbu izpildītājiem. Ja remontam nepieciešamā summa pārsniedz limitu, kurā pēc īpašnieku pilnvarojuma jāiekļaujas valdei, mājā jāsasauc kopsapulce un ar balsu vairākumu jāizlemj, vai darbus veikt un kādā veidā par tiem samaksāt.

Tikai jāiegaumē: ja mājā nav valdes vai pilnvaroto personu, tad ne par kādu atsevišķu līdzekļu uzskaiti nevar būt ne runas. Tātad kārtība jebkurā mājā sākas ar dzīvokļu īpašnieku apvienošanos un viņu vēlēšanos dzīvot labāk.