Problēmas ir jārisina laikus

Uzņēmuma Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde (JNĪP) Juridiskajā daļā dzīvokļu īpašnieki, kuri nokļuvuši grūtā situācijā, var saņemt konsultācijas. Galvenais, lai dzīvokļa īpašnieks vai pašvaldības dzīvokļa īpašuma īrnieks būtu gatavs risināt parāda jautājumus. Daļas vadītāja Jana Antsone apgalvo: jebkurš klients, vēršoties JNĪP, var saņemt ieteikumus problēmas risinājumam.

Saņemt lietišķu padomu

Vispirmām kārtām dzīvokļu īpašnieki pie juristiem vēršas tad, ja iekrājies parāds par kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanu un pakalpojumiem.

– Ja cilvēks ir palicis parādā, viņam ir svarīgi pašam vērsties JNĪP, lai kopā ar speciālistiem izvērtētu situāciju un vienotos par parāda pakāpenisku samaksu. Ja mums nav informācijas par cilvēku vai dzīvokļa īpašnieks izvairās no sarunām, agrāk vai vēlāk mums nāksies vērsties tiesā, – saka Jana Antsone. – Savukārt cilvēks, kurš labprātīgi atnācis uz JNĪP, saņems lietišķu padomu situācijas risināšanai.

Īres parādnieki pamet mājokļus

Jana Antsone gribētu atsevišķi uzrunāt pašvaldības dzīvokļu īrniekus, kuri nespēj samaksāt dzīvokļa rēķinus. Nereti īrnieki pamet dzīvokli un vai nu aizbrauc peļņā, vai dodas dzīvot uz laukiem. Viņi ir pārliecināti, ka līdz ar to beidzas viņu saistības un pienākums apmaksāt rēķinus par dzīvokļa īri un pakalpojumiem.

– Bet tā nav! – norāda Jana Antsone. – Ja cilvēks nav nodevis telpas un nav par to paziņojis pašvaldībai kā telpu īpašniekam un pārvaldniekam, uz viņa vārda turpina pienākt rēķini, jo saistības izbeidzas tikai tad, kad telpas ir atbrīvotas un parāds tiek nomaksāts. Atbrīvojot telpas, īrnieks tās nodod un izīrētājs pieņem, abpusēji parakstot pieņemšanas – nodošanas aktu.

Ja īrnieks telpas ir pametis un parāds pieaug, JNĪP juristi pašvaldības kā dzīvojamo telpu īpašnieka vārdā un uzdevumā ir spiesti vērsties tiesā, pieprasot ne tikai lielā parāda samaksu, bet arī parādnieka izlikšanu no mājokļa. Tas nozīmē, ka parādniekam būs jāsamaksā gan dzīvokļa rēķini un valsts nodevas, gan jāapmaksā tiesu izpildītāja pakalpojumi, kas saistīti ar sprieduma izpildi.

Jaunā norma aizsargā pret svešiem parādiem

– Bieži vien māju pilnvarotie pārstāvji uzdod jautājumus par to cilvēku parādiem, kuri miruši, taču uz to atstāto mantu nav pieteikušies mantinieki, vai arī par tiem dzīvokļu īpašniekiem, kuri pieteikuši maksātnespēju, – saka Jana Antsone.

Vēl pavisam nesen šādi parādi palika mājas kopējā bilancē. Agrāk vai vēlāk svešo parādu nācās dzēst visiem dzīvokļu īpašniekiem (piemēram, izmantojot kopējos finanšu līdzekļus). Bet JNĪP juriste atgādina, ka kopš 2014. gada 15. janvāra spēkā ir grozījumi Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā, kuri atvieglo īpašnieku stāvokli.

Tagad dzīvokļu īpašniekiem vairs nav jādzēš maksātnespējīgo kaimiņu parādi. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā teikts: „Ja konstatēta dzīvojamās mājas īpašnieka maksātnespēja vai dzīvojamās mājas īpašnieks miris un ar obligāto izdevumu vai citu ar mājas pārvaldīšanu saistītu parādu piedziņa nav iespējama, pārvaldnieks paziņo par to pakalpojuma sniedzējam, pievienojot attiecīgo informāciju apliecinošus dokumentus”. Tālāk likumā teikts, ka „minētajā gadījumā pakalpojuma sniedzēja pienākums ir samazināt tā uzskaitē esošo parādsaistību apmēru par neatgūstamā parāda summu”.

Jana Antsone skaidro:

– Tas nozīmē, ka ikvienam pakalpojumu sniedzējam jānoraksta parāds par pakalpojumiem, kas savulaik sniegti nu jau mirušam vai maksātnespējīgam dzīvokļa īpašniekam, un turpmāk šī summa vairs neapgrūtinās mājas kopējo bilanci.

Pārvaldnieks pārstāv dzīvokļu īpašniekus tiesā

Tāpat JNĪP juristi atgādina dzīvokļu īpašniekiem, ka nepieciešams laikus noslēgt mājai piesaistītās zemes gabala nomas līgumu. Gadījumos, kad zeme zem daudzdzīvokļu mājas pieder citam īpašniekam, zemes nomas līguma slēgšana ir zemes īpašnieka un dzīvokļu īpašnieka abpusējs pienākums

– Dzīvokļa īpašuma likums nosaka, ka dzīvokļa īpašnieka pienākums ir maksāt nomas maksu par zemes lietošanu tās īpašniekam, savukārt Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā ir noteikts, ka līguma par piesaistītā zemesgabala lietošanu slēgšana ar zemesgabala īpašnieku ir viena no obligātajām pārvaldīšanas darbībām. Dzīvokļu īpašnieki un zemes īpašnieks, savstarpēji vienojoties, lemj, uz kādiem noteikumiem zemes nomas līgums slēdzams, – skaidro Jana Antsone.

Ja daudzdzīvokļu māju dzīvokļu īpašnieki vai viņu pilnvarotā persona nepanāk vienošanos par zemes nomas līguma noslēgšanu, zemes īpašniekiem ir tiesības vērsties tiesā.

Jana Antsone vērš uzmanību uz to, ka saskaņā ar likumu zemes nomas maksu nosaka, pusēm rakstveidā vienojoties. Ja puses nevar vienoties, zemes nomas maksa nosakāma seši procenti gadā no zemes kadastrālās vērtības. Līdz ar izmaiņām likumā „Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” no 2015. gada papildus nomas maksai nomniekam vairs nav jākompensē iznomātājam nekustamā īpašuma nodokļa par zemi maksājums.

Atklājumi zemes nomas jautājumā

Tiesa ir noraidījusi vairākas zemes īpašnieka prasības pret vairāku daudzdzīvokļu māju Meiju ceļā īpašniekiem, kuras pārstāv pārvaldnieks JNĪP, par zemes nomas maksas parāda piedziņu.

Zemes īpašnieks, nespējot vienoties ar dzīvokļu īpašniekiem par zemes nomas līguma noslēgšanu, vērsās ar prasību tiesā. Prasība aplami tika celta pret pārvaldnieku, nevis dzīvokļu īpašniekiem, un tādējādi jautājums par zemes, uz kuras atrodas vairākas daudzdzīvokļu mājas Meiju ceļā, nomu vēl aizvien nav atrisināts.

– Pēc vienas Meiju ceļa mājas dzīvokļu īpašnieku lūguma mēs vērsāmies Ekonomikas ministrijā ar jautājumu, kam jāmaksā par teritorijas kopšanu gadījumā, ja starp zemes īpašnieku un iedzīvotājiem nav noslēgts nomas līgums. Ministrijas eksperti norādīja, ka tādu uzturēšanas izdevumu atlīdzināšana, kas taisīti līdz zemes nomas līguma noslēgšanai, Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā nav noteikta, tādēļ jāvadās pēc Civillikuma, kas paredz, ka pienākums uzturēt zemes gabalu gulstas uz zemes īpašnieku, ja vien savstarpēji noslēgtā vienošanās ar dzīvokļu īpašniekiem nav noteikta cita kārtība.

JNĪP sarēķināja, ka tikai vienas Meiju ceļa mājas iedzīvotāji par strīdīgā zemesgabala kopšanu piecu gadu garumā ir samaksājuši aptuveni 15 000 eiro.

– Mums pagaidām nav zināms, vai šādas situācijas ir izvērtējuši kolēģi no citām Latvijas pilsētām, – saka JNĪP Juridiskās daļas vadītāja. – Taču mēs nepieciešamības gadījumā esam gatavi pārstāvēt dzīvokļu īpašniekus tiesā, lai noskaidrotu, kam ir pienākums segt zemes gabala uzturēšanas izdevumus līdz brīdim, kad zemes gabala īpašnieks vienojas ar dzīvokļa īpašniekiem par zemes nomas maksas apmēru un lietošanas kārtību.