Ja pārvaldnieka darbs neapmierina
- Detaļas
- Kategorija: Namu pārvalde
- Publicēts Ceturtdiena, 20 Novembris 2014 12:12
„Ko darīt, ja pārvaldnieks neievēro normatīvo aktu prasības par dzīvojamo māju apsaimniekošanu, piemēram, nesniedz iedzīvotājiem ziņas par plānotajiem remonta darbiem un mājas uzkrājumiem?”
Vispirmām kārtām dzīvokļu īpašniekiem jāiegaumē, ka īpašuma tiesības ne tikai nozīmē tiesības rīkoties ar īpašumu, bet arī uzliek noteiktus pienākumus. Kādi ir šie pienākumi? Uz jautājumu atbildi sniedz Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 5. pants, kur teikts, ka dzīvokļa īpašnieka pienākums ir „nodrošināt dzīvojamās mājas pārvaldīšanu”.
Skan vienkārši, bet teiktajā ir dziļa jēga. Dzīvokļu īpašnieku pienākums ir pieņemt ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu saistītus lēmumus un slēgt darījumus. Tāpat viņu pienākums ir gādāt, lai pārvaldnieks labi pildītu savus uzdevumus (tai skaitā ievērotu normatīvo aktu prasības un laikus sagatavotu pārskatus iedzīvotājiem, sniegtu viņiem informāciju par māju utt.). Ja pārvaldnieks to nedara, ir jārīkojas.
Bet, pirms pārejam pie rīcības, pastāstīsim, ko nozīmē mājas laba pārvaldīšana. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma izpratnē mājas pārvaldītāji ir paši dzīvokļu īpašnieki. Apvienojušies viņi pārvaldīšanas tiesības var deleģēt namu pārvaldīšanas un apsaimniekošanas uzņēmumam vai privātpersonai.
Saskaņā ar likumu dzīvojamās mājas īpašnieka pienākums ir organizēt šādas obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības:
■ uzturēt (fiziski saglabāt) dzīvojamo māju;
■ plānot, organizēt un pārraudzīt pārvaldīšanas darbu;
■ vest dzīvojamās mājas lietu;
■ slēgt līgumu par piesaistītā zemesgabala lietošanu (ja zeme kopā ar dzīvojamo māju neveido vienotu nekustamo īpašumu);
■ sniegt informāciju valsts un pašvaldību institūcijām.
Pieņemsim, ka pēc privatizācijas iedzīvotāji māju ir pārņēmuši, bet paši nespēj vai nevēlas to pārvaldīt. Tādā gadījumā viņiem kopīgi jāizvēlas mājas pārvaldnieks. Noslēdzot dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumu, dzīvokļu īpašnieki uzdod pārvaldniekam veikt obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības. Pārvaldīšanas uzdevums ir ļoti svarīgs dokuments: tas nosaka, kādus darbus konkrēti iedzīvotāji uztic pārvaldniekam. Viņi var tam uzticēt VISAS OBLIGĀTĀS pārvaldīšanas darbības vai arī tikai daļu no tām (piemēram, pārvaldnieka pārziņā būs grāmatvedība un līgumu slēgšana ar pakalpojumu sniedzējiem, bet iedzīvotāji paši nodrošinās mājas tehnisko uzturēšanu, jo viņu vidū ir pieredzējuši celtnieki un inženieri).
Gadījumā, ja pārvaldnieks pienācīgi neveic viņam uzdotās pārvaldīšanas darbības, piemēram, neved mājas lietu, nereģistrējas Dzīvojamo māju pārvaldnieku reģistrā vai arī nesniedz jebkura veida informāciju, dzīvojamās mājas īpašnieks var izbeigt ar viņu pārvaldīšanas līgumu un uzticēt mājas pārvaldīšanu citai personai.
Dzīvojamās mājas īpašnieks savu pilnvarojumu pārvaldniekam var atsaukt jebkurā laikā. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma izpratnē jēdziens „dzīvojamās mājas īpašnieks” nozīmē visu attiecīgās mājas dzīvokļu īpašnieku kopību. Lai atteiktos no neapmierinoši strādājoša pārvaldnieka, jāsasauc dzīvokļu īpašnieku kopsapulce vai jāsarīko rakstiska aptauja. Līgums skaitās izbeigts, ja „par” balsojuši vairāk nekā 50% dzīvokļu īpašnieku. Reizē būtu lietderīgi darba kārtībā iekļaut jautājumu par jauna pārvaldnieka izraudzīšanu.
Diemžēl nav cita paņēmiena, kā piespiest pārvaldnieku sniegt jebkāda veida informāciju un pārskatus par paveikto un neizturēties rupji pret klientiem. Līguma izbeigšana ir pats efektīvākais instruments.
Taču pieņemsim, ka pārvaldnieks dara pāri tikai dažiem mājas iedzīvotājiem, pārējie ar viņu ir apmierināti. Tas nozīmē, ka atlaist viņu nav iespējams. Kā aizstāvēties neapmierinātajam mazākumam?
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 16. panta pirmā daļa nosaka, ka pārvaldnieks ir atbildīgs dzīvojamās mājas īpašniekam par viņam dotā pārvaldīšanas uzdevuma izpildi saskaņā ar šā likuma, Civillikuma un noslēgtā pārvaldīšanas līguma noteikumiem. Tieši tāpat viņš ir atbildīgs par visu normatīvo aktu prasību izpildi. Tas nozōmē, ka jebkurš iedzīvotājs, kas nav no pārvaldnieka saņēmis prasītos dokumentus vai ziņas, var vērsties ar prasību tiesā. Pēdējā laikā Rīgā iztiesātas vairākas tāda veida lietas. Dažos gadījumos iedzīvotāji ne tikai dabūjuši no pārvaldnieka vajadzīgos dokumentus, bet arī saņēmuši 100 līdz 300 eiro lielu kompensāciju par morālo kaitējumu.
Pēc Ekonomikas ministrijas materiāliem (www.em.gov.lv).
Zināšanas – spēks!
Dokumenti, ar kuriem varat iepazīties namu pārvaldē
Saskaņā ar Ministru kabineta noteikumiem „Mājas lietas vešanas un aktualizēšanas noteikumi” jebkuram dzīvokļa īpašniekam ir tiesības iepazīties ar mājas lietu jeb tā dēvēto mājas grāmatu. Tas ir mājas dokumentu apkopojums. Dzīvokļa īpašniekam ir tiesības lasīt visus dokumentus, kas attiecas uz viņa dzīvokli un mājas kopīpašumu. Piemēram, pārvaldniekam bez iebildumiem viņam jāuzrāda:
■ dzīvojamās mājas kadastrālās uzmērīšanas lietas kopija un citi dzīvojamās mājas pamatdokumenti;
■ dzīvojamās mājas tehniskā dokumentācija;
■ ar mājas pārvaldīšanu saistīto dokumentu kopijas;
■ dokumentu kopijas par obligāti veicamo darbu un citu mājas pārvaldīšanas darbību izpildi;
■ izdrukas no grāmatvedības dokumentiem (par iepriekšējo mēnesi), kas apliecina pakalpojumu sniedzējiem pārskaitītos maksājumus;
■ skaitītāju (gan mājas ievadā, gan dzīvokļos uzstādīto) mērījumi par iepriekšējo mēnesi, ja norēķinus par saņemtajiem pakalpojumiem veic ar pārvaldītāja starpniecību;
■ dzīvojamās mājas faktisko ieņēmumu un izdevumu pārskats par katru iepriekšējo ceturksni;
■ dzīvojamās mājas faktisko ieņēmumu un izdevumu pārskats par iepriekšējo kalendāra gadu (līdz kārtējā gada 31. maijam);
■ ar dzīvojamās mājas tehnisko uzturēšanu saistīto darbu plānošanas dokumenti;
■ ar dzīvojamās mājas tehnisko uzturēšanu saistīto darbu (siltumtīklu, elektroapgādes sistēmas tehniskā apkope, ūdensvada un kanalizācijas sistēmas apkope un citi darbi) izpildi apliecinoši dokumenti;
■ informāciju par uzkrāto līdzekļu apjomu.
Dzīvokļa vai mājas īpašniekam ir tiesības ar mājas lietu iepazīties mājas lietas kārtotāja klātbūtnē. Šai nolūkā viņam jāiesniedz rakstisks pieprasījums pārvaldniekam. Bet ar dokumentiem, kas attiecas uz citiem dzīvokļu īpašumiem, drīkst iepazīties tikai pats pārvaldnieks vai dzīvokļu īpašnieku kopības pilnvarots mājas pārstāvis.
