Kas tas ir – mājas vecākais?

Daudzu Rīgas māju iedzīvotāji ievēl pilnvaroto personu vai pat veselu mājas padomi, tā viņi var sekmīgāk sadarboties ar nama pārvaldītāju un apsaimniekotāju. Bet, tā kā mājas vecāko darbība ir kas gluži jauns, cilvēkiem rodas ne mazums jautājumu: vai mājas vecākais viņus neapkrāps, kādas ir šīs personas pilnvaras, vai tā nepieņems mājai neizdevīgus lēmumus, kā kontrolēt šā cilvēka darbu?

Rīgā ir daudz sekmīgi strādājošu māju vecāko, taču ne jau visur vecākajiem uzreiz izdodas veiksmīgi sadarboties ar mājas iemītniekiem, jo cilvēki baidās tikt pievilti. Lūk, ko pastāstīja mūsu lasītāja Ludmila:

„Mūsu mājā Kurzemes prospektā notiek kaut kas dīvains. Viens kaimiņš ļoti vēlējās kļūt par mājas vecāko. Viņš sāka apstaigāt dzīvokļus, bet daudzi iedzīvotāji atteicās parakstīt balsošanas protokolu par mājas vecākā pilnvaru piešķiršanu šim cilvēkam. Tomēr pēc tam viņš pasludināja sevi par mājas vecāko un pat reģistrēja dzīvokļu īpašnieku biedrību, kurā bez viņa ir vēl divi vai trīs dzīvokļu īpašnieki.

Es kopā ar dažiem kaimiņiem gribēju aprunāties ar šo cilvēku, taču mums neizdevās ne viņu sastapt, ne dabūt viņa telefona numuru. Drīz vien iedzīvotāji, kuriem bija iebildumi pret pašpasludināto pilnvarnieku, uzzināja, ka viņš atkal staigājot pa māju un vācot parakstus par remontu. Viņš atnāca arī pie manis, un es apjukumā parakstīju aptaujas lapu, jo mājā patiesi jau sen nav veikti nekādi remonta darbi.

Pēc tam mēs ar kaimiņiem attapāmies un sapratām, ka būtu jāredz kaut kādi dokumenti. Uzskatu, ka mājas vecākajam vajadzētu mums parādīt vismaz aptuvenu remonta tāmi un atklāt, kas veiks darbus: vai tas būs pašvaldības namu apsaimniekošanas uzņēmums, vai arī kāda pašu iedzīvotāju izraudzīta firma. Diemžēl neko ne redzēt, ne uzzināt nav izdevies, mājas vecākais kāpņu telpās izlicis tikai balsošanas rezultātus. Mēs nekādi nevaram panākt tikšanos ar viņu!

Personiski mani visvairāk uztrauc tas, ka šis cilvēks, apejot lielāko daļu mājas iedzīvotāju, ir izveidojis dzīvokļu īpašnieku biedrību. Var taču gadīties, ka biedrības vārdā viņš pārņem mājas pārvaldīšanas tiesības un pats sāk to apsaimniekot. Klīst baumas, ka viņš jau esot apsaimniekojis kaut kādas mājas, taču izputējis. Baidos, ka mans paraksts var tikt izmantots pavisam citā nolūkā, ne tajā, ko pasludinājis apšaubāmais vecākais. Piemēram, ka ar minēto aptaujas lapu viņam izdodas pārņemt mājas pārvaldīšanu vai saņemt kredītus. Namu pārvalde mums palīdzēt nevar. Pat nevaru iedomāties, kur vēl varētu iet un klāstīt savas bažas.

Pievienoju mūsu mājas iemītnieku jautājumus. Lūdzu, publicējiet atbildes avīzē, jo līdzīgā situācijā taču var nokļūt jebkura māja!”

Atbildes uz mūsu lasītājas atsūtītajiem jautājumiem palīdzēja sagatavot Rīgas domes Mājokļu un vides departamenta speciālisti.

Kas un kā ievēl mājas vecāko? Kāds dokuments apstiprina viņa pilnvaras?

Cilvēki bieži vien jauc tādus jēdzienus kā mājas vecākais, pilnvarotā persona un pārvaldnieks, tāpēc vispirms būs lietderīgi paskaidrot, ko nozīmē katrs no šiem terminiem. Mājas vecākā statuss Latvijas likumdošanā nav noteikts. Šim cilvēkam nav obligāti nepieciešama speciālā izglītība, vecāko vienkārši ievēl dzīvokļu īpašnieku kopība, lai viņš pildītu vidutāja funkcijas starp mājas iedzīvotājiem un pārvaldnieku. Pārvēlēt mājas vecāko var tādā pašā veidā kā ievēlēt.

Savukārt pārvaldnieks ir pilngadīga un rīcībspējīga fiziskā vai juridiskā persona, kas uz pārvaldīšanas līguma pamata veic dzīvojamās mājas īpašnieka uzdotās pārvaldīšanas darbības. Šīs personas juridisko statusu nosaka Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums.

Lasītāja jautā, vai jebkurš dzīvokļa īpašnieks var pārņemt mājas pārvaldīšanu. Atbilde: nē, nevar, ja vien viņam nav piešķirtas attiecīgas pilnvaras. Tikai dzīvokļu īpašnieki kopsapulcē vai rakstiskas aptaujas veidā var pieņemt kopīgu lēmumu par to, kam uzticēt pārstāvēt savas mājas intereses. Par tādu pārstāvi var kļūt juridiska vai fiziska persona, kurai piešķirtās pilnvaras aprakstītas un nostiprinātas līgumā. Lai pieņemtu tādu lēmumu, „par” jānobalso dzīvokļu īpašniekiem, kas pārstāv 50 + vienu procentu mājā esošo dzīvokļu īpašumu.

Kas attiecas uz vienkārša starpnieka (mājas vecākā) ievēlēšanu sakariem ar namu pārvaldi, pašvaldības SIA Rīgas namu pārvaldnieks ir ar mieru sadarboties ar personu, par kuru balsojuši īpašnieki, kas pārstāv 2/3 no mājā esošajiem dzīvokļu īpašumiem.

Lai ievēlētu personu, kas, pamatojoties uz pilnvarojuma līgumu, pārņem no pašvaldības mājas pārvaldīšanas tiesības, pietiek ar vienkāršu balsu vairākumu.

Mūsu mājā par vecāko ir balsojuši tikai daži kaimiņi, kas šo cilvēku atbalsta, pārējo viedokli neviens nav vaicājis. Vai tas ir pareizi?

Kā jau bija teikts, lai ievēlētu tā dēvēto mājas vecāko, nepieciešams, lai par viņu balsotu dzīvokļu īpašnieki, kas pārstāv divas trešdaļas dzīvojamajā mājā esošo dzīvokļu īpašumu.

Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 19. un 20. pantu lēmumu dzīvokļu īpašnieku kopība var pieņemt vai nu kopsapulcē, vai arī rakstiskas aptaujas veidā. Abos gadījumos par pieņemamo lēmumu jābūt informētiem VISIEM dzīvokļu īpašniekiem. Ja mājā tiek sasaukta kopsapulce, ne vēlāk kā nedēļu pirms tās rakstveidā vai citā dzīvokļu īpašnieku kopības noteiktajā kārtībā uz to uzaicināms katrs dzīvokļa īpašnieks. Kopsapulce ir lemttiesīga, ja tajā piedalās dzīvokļu īpašnieki, kuri pārstāv vairāk nekā pusi no visiem dzīvokļu īpašumiem. Ja mājā tiek rīkota aptauja, tās organizētājiem katram dzīvokļa īpašniekam jānosūta lēmuma projekts par izlemjamo jautājumu, dodot divas nedēļas laika atbildes apdomāšanai.  Ja dzīvokļa īpašnieks noteiktajā termiņā nav sniedzis rakstveida atbildi, uzskatāms, ka viņš balsojis pret lēmuma pieņemšanu. Lēmuma pieņemšanu, vienkārši apstaigājot dzīvokļus ar aptaujas lapu, likums nepieļauj.

Vai dzīvokļu īpašnieki, kas nav piedalījušies mājas vecākā izraudzīšanā vai attapušies mazliet vēlāk, var apstrīdēt mājas vecākā statusu un pilnvaras? Kā to izdarīt?

Vispirms vajag pārliecināties, ka attiecīgā persona patiešām saņēmusi pilnvaras. Šis cilvēks var uzdoties par mājas vecāko, bet faktiski tāds nebūt, ja par viņu nav nobalsojušas 2/3 dzīvokļu īpašnieku. Ar kopsapulces protokolu var iepazīties pie pārvaldnieka.

Ja cilvēks tomēr ir atzīts par mājas vecāko, kaimiņi viņa pilnvaras var apstrīdēt, sasaucot jaunu kopsapulci vai veicot rakstisku aptauju.

Kādi dokumenti vajadzīgi iedzīvotāju pilnvarotam pārstāvim, lai pārņemtu mājas pārvaldīšanu? Kas pārbauda šo dokumentu esamību un pareizību un pieņem lēmumu par mājas nodošanu?

Kā jau minēts, vienkāršs mājas vecākais, kam īpašnieki nav piešķīruši īpašas pilnvaras, māju nekādā veidā pārņemt nevar. Ja dzīvokļu īpašnieku kopība pieņem attiecīgu lēmumu, pašvaldība mājas pārvaldīšanas tiesības var nodot vai nu dzīvokļu īpašnieku biedrībai, vai arī ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarotai personai. Šai gadījumā „par” jānobalso īpašniekiem, kas pārstāv vairāk nekā pusi no mājā esošajiem dzīvokļu īpašumiem.

Konsultācijas mājas pārņemšanas jautājumos un metodisko palīdzību dokumentu sagatavošanā sniedz Rīgas domes Mājokļu un vides departaments Rīgā, Brīvības ielā 49/53 (5. stāvs, 512. kabinets).

Dzīvojamo māju pārvaldīšanas tiesību nodošana (no pašvaldības – dzīvokļu īpašniekiem) notiek trijos posmos.

■ Dzīvokļu īpašnieki pieņem lēmumu par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību pārņemšanu un šai nolūkā izveido dzīvokļu īpašnieku biedrību vai ar savstarpēju līgumu pilnvaro kādu personu (fizisku vai juridisku) veikt šo tiesību pārņemšanu, abos gadījumos parakstot savstarpēju dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumu, kurā noteiktas pārvaldnieka un dzīvokļu īpašnieku tiesības un  pienākumi. Lēmumu var apstrīdēt tiesā, kura to var atzīt par neleģitīmu. Tas notiek gadījumos, kad lēmums pieņemts, pārkāpjot Dzīvokļa īpašuma likuma normas. Prasību var iesniegt triju mēnešu laikā kopš brīža, kad attiecīgais dzīvokļa īpašnieks uzzinājis vai viņam vajadzēja uzzināt par īpašnieku kopsapulces lēmumu, bet ne vēlāk kā gadu pēc lēmuma pieņemšanas.

■ Īpašuma departaments pēc visu nepieciešamo dokumentu saņemšanas gatavo Rīgas domes priekšsēdētāja lēmumu par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību nodošanu dzīvokļu īpašniekiem un sagatavo parakstīšanai mājas nodošanas – pieņemšanas aktu.

■ Īpašuma departaments un dzīvokļu īpašnieku pārstāvis paraksta mājas nodošanas – pieņemšanas aktu un līgumu par dzīvojamās mājas neprivatizētās daļas pārvaldīšanu (ja ir neprivatizēti dzīvokļi), un pēc tam kopīpašuma pārvaldīšanas tiesības pārņem dzīvokļu īpašnieku kopība. Ne vēlāk kā mēnesi pēc mājas pārņemšanas pašvaldības namu pārvaldnieks nodod īpašnieku biedrībai vai mājas pilnvarotajai personai visus ar mājas pārvaldīšanu saistītos dokumentus, tiesības un pienākumus, kā arī neizlietotos līdzekļus un mantu.

Jāatceras, ka, pārņemot mājas pārvaldīšanas tiesības, dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības noslēgt pārvaldīšanas un apsaimniekošanas līgumu ar iepriekšējo pārvaldnieku, bet viņi iegūst plašākas pilnvaras kontrolēt mājas līdzekļus, uzdot namu pārvaldei dažādus darbus, izraudzīties remontdarbu veicējus.

Rīgas domes Īpašuma departaments ir struktūra, kas pieņem dzīvojamo māju pārvaldīšanas tiesību pārņemšanas pieteikumus un pārbauda īpašnieku kopības lēmumu likumību, kā arī sniedz konsultācijas īpašniekiem visos mājas pārņemšanas posmos.

Kā mēs varam apstrīdēt mājas nodošanu, ja uzskatām, ka mūsu paraksti iegūti ar viltu, iedodot parakstīt pavisam citu dokumentu?

Parakstot jebkuru lēmumu, dzīvokļu īpašniekiem jāpārliecinās, ka aptaujas lapā tiešām rakstīts attiecīgā lēmuma teksts (nekādā gadījumā nedrīkst parakstīties uz lapas, kur ir vieta tikai parakstiem, jo to patiešām var pievienot pavisam cita lēmuma projektam).

Ja dzīvokļa īpašnieks uzskata, ka viņa paraksts ir viltots, viņam jāvēršas policijā.

Vai gadījumā, ja rodas aizdomas par iespējamu krāpniecību, mēs varam jau laikus vērsties Rīgas domē, lai mūsu māju nenodotu attiecīgajai dzīvokļu īpašnieku biedrībai? Kas šai nolūkā vajadzīgs?

Ja protests tiks iesniegts konkrētās mājas dzīvokļu īpašnieku vairākuma vārdā, Rīgas domes Mājokļu un vides departaments kopīgi ar Īpašuma departamentu izvērtēs situāciju un apstādinās mājas pārvaldīšanas tiesību nodošanas procesu.

Vai Rīgas domei ir pienākums darīt zināmu mājas iedzīvotājiem, ka dzīvokļu īpašnieku biedrība vai mājas vecākais ir vērsies Mājokļu un vides departamentā, lai pārņemtu māju?

Atgriezīsimies pie tā, par ko jau runājām: Rīgas domes iestādes NEKAD nenodos mājas pārvaldīšanas tiesības vienkāršam mājas vecākajam. Toties māja tiks nodota dzīvokļu īpašnieku biedrībai (kooperatīvajai sabiedrībai) vai mājas pilnvarotajai personai, ja par to būs balsojusi vairāk nekā puse dzīvokļu īpašnieku.

Rīgas domei nav pienākums ziņot mājas īpašniekiem, ka viņu pilnvarotā persona ir pieprasījusi tai nodot mājas pārvaldīšanas tiesības. Mājokļu un vides departaments tikai izvērtē dokumentu atbilstību normatīvo aktu prasībām.

Vai mums būs ļauts dibināt otru dzīvokļu īpašnieku biedrību, lai īpašnieku vārdā godīgi pārvaldītu māju, vai arī pārvaldīšanas tiesības uz visiem laikiem tiks nodotas pirmajai mājā nodibinātajai biedrībai?

Mājā citu pēc citas var dibināt neskaitāmas īpašnieku biedrības, bet māju pārvaldīt varēs tikai tā biedrība, kuru tam būs pilnvarojuši paši dzīvokļu īpašnieki. Ja māju pārvalda biedrība, kurā apvienojies vairākums dzīvokļu īpašnieku, nav jēgas dibināt jaunu. Daudz prātīgāk būs biedrības biedriem ievēlēt jaunu priekšsēdētāju vai valdi.

Ja māju pārvalda juridiska persona, kas nav īpašnieku biedrība, vai ar biedrības darbību neapmierinātie dzīvokļu īpašnieki kaut kāda iemesla dēļ nevar pārvēlēt valdi, īpašnieki vispārējā balsošanā var izvēlēties citu pārvaldnieku.

Vai vispār var tikt reģistrēta dzīvokļu īpašnieku biedrība, kurā apvienojušies tikai divi trīs cilvēki?

Dzīvokļa īpašuma likumā nav norādīts, cik dzīvokļu īpašniekiem jābūt īpašnieku biedrībā. Toties Biedrību un nodibinājumu likumā teikts, ka biedrības dibināšanai pietiek ar diviem cilvēkiem. Bet tādai biedrībai tiesības pārņemt no pašvaldības mājas pārvaldīšanu ir tikai tad, ja par šādu lēmumu balsojuši īpašnieki, kas pārstāv vairāk nekā 50 procentus no attiecīgajā mājā esošajiem dzīvokļu īpašumiem.

Ko nozīmē pats īpašnieku biedrības izveides fakts? Vai tā pret mūsu gribu var pārstāvēt dzīvokļu īpašnieku intereses, un, ja var, tad kādās sfērās?

Pats biedrības izveides fakts nozīmē tikai to, ka dzīvokļu īpašnieki ir izpildījuši likuma „Par valsts un pašvaldības dzīvojamo māju privatizāciju” un Dzīvokļa īpašuma likuma prasības. Taču, lai pārņemtu mājas pārvaldīšanas tiesības, biedrībai nepieciešams dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums, ka tieši šai biedrībai ir tiesības pārvaldīt māju. Tāpat kā pilnvarotās personas gadījumā, arī par pilnvaru piešķiršanu bierībai jābalso dzīvokļu īpašniekiem, kas pārstāv dzīvokļu īpašumu vienkāršu vairākumu.

Jāatceras, ka pareizi pieņemts īpašnieku lēmums ir saistošs arī tiem īpašniekiem, kuri balsojuši pret vai atturējušies.

Vai dzīvokļu īpašnieku biedrība vai mājas vecākais, pat ja par to balsojis 51 procents dzīvokļu īpašnieku, var mājas vārdā paņemt bankā kredītu?

Dzīvokļu īpašnieku biedrībai par kredītu jāpieņem atsevišķs lēmums, tālākais ir bankas ziņā. (Redakcijas vārdā piebildīsim, ka bankas sākušas visai piesardzīgi piešķirt kredītus un parasti pieprasa, lai par aizņēmumu būtu nobalsojuši vismaz 75 procenti dzīvokļu īpašnieku).

Кas notiks, ja vakar lielākā daļa iedzīvotāju pieņēma lēmumu par remontu mājā, bet šodien atkal vairākums ir nobalsojis pret remontu? Kuru no lēmumiem pārvaldniekam vajadzētu ņemt vērā?

Ja vairākums dzīvokļu īpašnieku balso par iepriekš pieņemtā lēmuma atcelšanu, par to jāinformē pārvaldnieks, nododot viņam no jauna sasauktās kopsapulces vai balsošanas protokolu. Ja iedzīvotāji ātri mainījuši lēmumu, remonts, protams, netiks sākts. Bet pašvaldības SIA Rīgas namu pārvaldnieks katru tādu gadījumu izvērtē atsevišķi. Ja starp atšķirīgo lēmumu pieņemšanu pagājis ilgāks laiks, iespējams, ka uzņēmums jau noslēdzis līgumu par darbu izpildi un tie jau sākti. Tādā gadījumā atcelt remontu nav iespējams.