Vilcināties ar lēmuma pieņemšanu nedrīkst

Kā tiks organizēta ēku atjaunošana 2022. gadā, un kā rīkoties dzīvokļu īpašniekiem, lai nezaudētu valsts atbalstu?

Katram no mums savu māju gribas redzēt labiekārtotu, siltu un drošu, taču remontdarbu vai renovācijas organizēšana prasa laiku un tā nav iespējama bez dzīvokļu īpašnieku aktīvas līdzdalības. Ko un kā ieplānots atjaunot Jelgavā 2022. gadā? Par apsaimniekošanas uzņēmuma SIA Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde plāniem stāsta uzņēmuma tehniskais direktors Oļegs Kukuts.

Par mājas tehnisko apsekošanu

– Daudzu remontdarbu organizēšana sākas ar mājas tehnisko apsekošanu, – stāstu sāk Oļegs Kukuts. – Uzņēmums Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde (JNĪP) jau vairākus gadus aicina dzīvokļu īpašniekus balsot par savu ēku tehnisko apsekošanu. 2021. gada laikā daudzu māju dzīvokļu īpašnieki pieņēma šo lēmumu, tomēr ir adreses, kurās dzīvokļu īpašnieku kopība vēl nav devusi izšķirošo piekrišanu.

Kādēļ mājai nepieciešama tehniskā apsekošana? Gan ēkas kopumā, gan tās atsevišķo konstruktīvo elementu – sienu, jumta un balkonu – tehniskais stāvoklis ar katru gadu pasliktinās. Mums ir jāseko līdzi tam, kas ar šīm mājām notiek. Regulāri veicam ēku vizuālo apsekošanu, lai laikus pamanītu bojājumus un savestu māju kārtībā, bet, ja rodas aizdomas par drošas ekspluatācijas apdraudējumu, pieaicinām kvalificētu būvspeciālistu ēkas tehniskai apsekošanai un neatliekamo darbu plāna izveidošanai.

Arī renovācijas jautājumi ir saistīti ar tehnisko apsekošanu – ja mājai ir tehniski bojājumi, tad tikai speciālista atzinums ļaus saprast, vai mājai remonts jāveic nevilcinoties vai arī konstrukciju stāvoklis dod laiku piedalīties ēku atjaunošanas programmā, piesaistot valsts atbalstu.

Jelgavā – jau 25 renovētas mājas

– Bieži dzīvokļu īpašnieki domā, ka piedalīties mājas renovācijas programmā ir vienkārši: šodien viņi pieņems lēmumu par piedalīšanos valsts programmā, bet rīt jau mājā sāksies darbi, – turpina JNĪP tehniskais direktors.

Reālajā dzīvē darbu organizēšanas procedūra prasa laiku, jo ietver daudz posmu: dzīvokļu īpašnieku kopīgu lēmumu pieņemšanu, projektēšanu, iepirkumu procedūru, finansētāja piesaisti, saskaņošanu ar finanšu institūciju Altum, kura uzrauga valsts programmas. Tiešie renovācijas darbi var sākties tikai pēc gada vai pat vairākiem.

Patlaban Jelgavā esam atjaunojuši 25 mājas. Jāuzsver, ka visās ēkās veikta kompleksa renovācija, nevis tikai ārsienu siltināšana. Visās mājās, kuras esam atjaunojuši, ievērots viens princips, lai ēka kļūtu drošāka ekspluatācijai un darbi būtu veikti tā, lai ievērojami pagarinātos ēkas kalpošanas laiks.

2021. gadā mēs pabeidzām atjaunošanas darbus daudzdzīvokļu mājā Mātera ielā 22, kā arī sākām būvniecības procesu objektā Mātera ielā17 un Lielā ielā 13. Patlaban tiešie būvdarbi abās mājās ir pabeigti, turpinās darbi, kas saistīti ar objektu nodošanu ekspluatācijā.

2022. gadam plāni ir lieli

– Protams, 2021. gadā bijām plānojuši sākt renovācijas darbus daudz vairāk mājās, taču pagājušais gads izrādījās būvniecībai ļoti sarežģīts. Latvijā novērojām neredzēti strauju būvdarbu un būvmateriālu izmaksu pieaugumu pat līdz tādai pakāpei, ka tirgū radās deficīts. Kā jau iepriekš minēju, starp dienu, kad noslēdzas konkurss par mājas renovāciju, līdz dienai, kad dzīvokļu īpašnieki kopējā balsojumā apstiprina būvnieku piedāvāto darbu izmaksu tāmi, var paiet aptuveni seši mēneši. 2021. gada otrajā pusē notika lielākais būvniecības izmaksu pieaugums, kā rezultātā iepirkumos uzvarējušās firmas nespēja nodrošināt būvdarbus par cenām, kas bija spēkā iepirkumu brīdī, un atteicās slēgt līgumus par būvdarbu veikšanu.

Šis pavērsiens būvniecības tirgū mūs atsvieda laikā apmēram par pusgadu, bijām spiesti rīkot jaunus būvdarbu veicēju atlases konkursus. Tāda pati situācija veidojās arī citās pilsētās Latvijā, kas radīja nopietnu trauksmi programmas dalībniekiem un ieviesējiem. Radās pat bažas, vai valstī izsludinātais mērķis – aptuveni 800 renovētas daudzdzīvokļu mājas – būs reāli izpildāms.

Saprotams, ka ir žēl ieguldītā laika un spēka un sākt visu no jauna ir ļoti grūti, tomēr mēs to darām un ceram, ka paspēsim laikus izpildīt visas procedūras un apgūt mājām rezervēto finansējumu.

Labā ziņa, ka atsevišķās mājās būvnieki tomēr neatsakās no saviem sākotnējiem finanšu piedāvājumiem. Šajās mājās mēs organizējam dzīvokļu īpašnieku atkārtotu balsošanu, kuras laikā dzīvokļu īpašniekus aicinām pieņemt vairākus lēmumus: par renovācijas darbu izdevumu apmēru katram konkrētam dzīvoklim, par konkrētā būvniecības uzņēmuma apstiprināšanu, par renovācijas darbu finansēšanas avotu un par visiem finansējuma saņemšanas nosacījumiem.

Beidzamais laiks, lai pieņemtu galveno lēmumu

– Pandēmijas ierobežoti, dzīvokļu īpašnieki ne drīkstēja, ne vēlējās apmeklēt kopsapulces, tādēļ mēs attīstījām tehnoloģiju, kas ļauj kopējos lēmumus pieņemt uzņēmuma izstrādātajā informatīvajā sistēmā (www.jnip.lv). Šī jaunā iespēja jau ir ieguvusi augstu dzīvokļu īpašnieku novērtējumu un ļāvusi viņiem piedalīties lēmumu pieņemšanā pat Covid-19 pandēmijas ierobežojumu laikā.

Tāpat mēs rīkojam tiešsaistes sapulces, lai informētu dzīvokļu īpašniekus par renovācijas iespējām un ar to saistīto lēmumu pieņemšanas nepieciešamību. Šādā sapulcē mēs varam apspriest visus jautājumus tikpat veiksmīgi, kā tikšanās laikā klātienē.

Jelgavā ir mājas, kuru dzīvokļu īpašnieki jau ir apstiprinājuši galīgo atjaunošanas izmaksu tāmi un ar to saistītos finansējuma jautājumus, piemēram, arī ļoti interesantā, pat unikālā māja Pasta ielā 34, kas, iespējams, būs pirmā 12 stāvu siltinātā māja Latvijā.

Tāpat galīgo lēmumu pieņēmuši arī dzīvokļu īpašnieki vienā no mazākajām pilsētas mājām, kas pieteikta atjaunošanas programmā, – Kalnciema ceļā 47. Koka mājiņas divos stāvos ir pieci dzīvokļi bez centralizētās apkures un karstā ūdens sagatavošanas sistēmām. Darbi šajā mājā sāksies jau pavasarī, un tas pierāda, ka renovācijas programmā sekmīgi var piedalīties ne tikai labiekārtotas lielās mājas, bet arī mazākas, ar individuālu apkures sistēmu.

Nepieciešamo gala lēmumu par renovāciju patlaban ir pieņēmušas četras mājas, lēmuma pieņemšanas procesā ir vēl piecu māju dzīvokļu īpašnieki. Viņus var saprast, to pašlaik pieņemt nav vienkārši, jo būvniecības cenas ir augstas. Svarīgi būtu paturēt prātā, ka ātrāk sākta un pabeigta mājas atjaunošana ļaus dzīvokļu īpašniekiem ātrāk sākt taupīt uz patērētās siltumenerģijas rēķina.

Energoresursu cena turpina paaugstināties. Jelgavā pērnā gada nogalē siltumenerģija sadārdzinājās par 6%, martā mūs gaida pieaugums vēl par 13%. Ņemot vērā šķeldas cenas pieaugumu, varam būt gandrīz droši, ka šis pieaugums nebūs beidzamais.

Savukārt, jo augstāk kāpj siltumenerģijas tarifs, jo lielāks ir izdevīgums siltinātu māju īpašniekiem. Ja skatāmies uz ekonomiju, ko šajā projektu vērtēšanas kārtā pieprasa mājām sasniegt, redzam, ka tā jau pārsniedz pat 50%. Tas nozīmē, ka pēc atjaunošanas darbu pabeigšanas iedzīvotāju maksājumi par siltumu arī var samazināties uz pusi, tādēļ īpašnieki tik ļoti necietīs no tarifu kāpuma.

Mājām, kuras iesniegušas pieteikumu pašreizējā valsts atbalsta programmā, visi renovācijas darbi jāpabeidz līdz 2023. gada vidum. Tas nozīmē, ka ir pēdējais brīdis, lai pieņemtu galīgo lēmumu un sāktu būvdarbus, jo lielās mājās būvniecības process var aizņemt aptuveni pat gadu.

Ja dzīvokļu īpašnieki pašlaik novilcinās lēmuma pieņemšanu, pastāv liels risks zaudēt viņu mājai finanšu institūcijā Altum rezervēto līdzfinansējumu. Var gadīties, ka īpašnieki, mājas kopējos līdzekļus ieguldījuši būvprojekta izstrādē, tālāk tā arī netiks. Protams, ar šo jau gatavo dokumentācijas daļu viņi varēs pieteikties nākamajā valsts atbalsta programmā, par kuru pašlaik daudz runā. Šī programma, pareizāk sakot, starpprogramma, ir sagatavošanas stadijā, un gada vidū tai būtu jāsāk darboties, bet tās nosacījumi atšķirsies no iepriekšējās programmas nosacījumiem. Paredzams, ka iepriekš sagatavotos projektus varēs iesniegt tikai līdz 2022. gada beigām. Ar 2023. gada sākumu mājām, kuru īpašnieki vēlēsies veikt renovāciju, dokumenti renovācijas veikšanai būs jāsagatavo pēc citiem noteikumiem.

Pagalmu labiekārtošana: pašvaldības atbalsts ar finansējumu un projektiem

Oļegs Kukuts stāsta, ka JNĪP sāktā pagalmu labiekārtošana turpināsies arī šogad:

– Mēs aicinām dzīvokļu īpašniekus laikus lemt par pieteikumu dalībai pašvaldības līdzfinansētajā programmā un sākt nepieciešamās dokumentācijas izstrādi, lai darbus varētu izpildīt sezonai atbilstošā laikā. Ja dzīvokļu īpašnieki kavēsies ar lēmuma pieņemšanu par pagalma labiekārtošanu un nobalsos par to tikai vasaras vidū, mēs darbus varēsim organizēt nākamajā aktīvajā sezonā. Nedrīkstam aizmirst, ka pagalmu labiekārtošana saistīta ar zemes darbiem, grunts noņemšanu, atbilstošu materiālu uzklāšanu, asfaltēšanu u.tml., tādēļ vistiešākajā veidā atkarīga no laikapstākļiem.

Svarīgi, lai, labiekārtojot pagalmu, dzīvokļu īpašnieki padomātu arī par slēgta atkritumu konteineru novietošanas laukuma izveidi. Pašvaldība tādu laukumu būvniecībai piešķir līdzfinansējumu, un tas ir liels atbalsts dzīvokļu īpašniekiem. Īpašniekiem tikai jāvienojas par nosacījumiem un jāpieņem attiecīgs lēmums.

Lai atvieglotu iedzīvotājiem uzdevumu, pašvaldībā jau ir izstrādāts tipveida atkritumu savākšanas un šķirošanas slēgtā laukuma novietnes projekts, ko katrā konkrētajā gadījumā atliek tikai piesaistīt mājas teritorijai. Tas nozīmē, ka dzīvokļu īpašniekiem nepieciešams pasūtīt piesaistes projektu, kas ir daudz vienkāršāk un ātrāk, nekā pasūtīt pilnībā jaunu laukuma projektu.

Lai iedzīvotājiem vēl vairāk atvieglotu lēmuma pieņemšanu, pašvaldība ir finansējusi parauglaukuma izbūvi mājai Pasta ielā 44. Katrs interesents var atnākt un pārliecināties, kā ideja realizēta dzīvē.

Lifti: no 2022. gada – jauni noteikumi

Šajā gadā dzīvokļu īpašniekiem jādomā ne tikai par mājas siltināšanu, ne tikai par tās konstruktīvo elementu stāvokli, bet arī par liftu stāvokli. Mūsu pilsētā šis jautājums attiecas pārsvarā uz deviņu un divpadsmit stāvu mājām, kuras ir aprīkotas ar pasažieru liftiem.

– Ja liftu nākas apstādināt tā sliktā tehniskā stāvokļa dēļ, tas rada ievērojamas neērtības dzīvokļu īpašniekiem, kuriem uz augšējiem stāviem jākāpj pa kāpnēm, – saka Oļegs Kukuts. – Lai izvairītos no šādām situācijām, mēs aicinām dzīvokļu īpašniekus sekot liftu tehniskajam stāvoklim.

Ar 2022. gada 1. aprīli stājas spēkā jauni liftu apkalpošanas un apsekošanas būvnormatīvi. Šie noteikumi paredz sarežģītāku un padziļinātu iekārtas apsekošanu, kas garantē tā drošu ekspluatāciju. Ko tas nozīmēs dzīvokļu īpašniekiem? Tikai to, ka liftiem būs nepieciešamas papildu pārbaudes, iespējams, tehniskas korekcijas un pārbūves, kas var izraisīt zināmu pakalpojumu izmaksu pieaugumu, taču tas viss ir vērsts uz liftu lietošanas drošību. Atgādinu, ka lifti tiek pieskaitīti bīstamajām iekārtām un ar tām joki ir mazi.

Izdevīgi aizdevumi māju remontiem

Pēc JNĪP tehniskā direktora teiktā, arī 2022. gadā dzīvokļu īpašniekiem ir pieejams jauns finansējuma avots nākotnē plānotiem remontdarbiem.

– Mēs redzam, kas notiek, piemēram, ar māju jumtiem, – stāsta Oļegs Kukuts. – Daudziem stāvoklis ir neapmierinošs, vecie jumti ar šīfera vai bitumena viļņoto segumu jau sen nokalpojuši savu ekspluatācijas termiņu. Dzīvokļu īpašniekiem jāpieņem lēmums par to remontu, tajā pašā laikā mājām ļoti bieži nav pietiekams uzkrāto līdzekļu apjoms un finansējumu nākas piesaistīt no malas.

Lai rastu atbalstu šādā situācijā nonākušiem namiem (situācija ir analoga ne tikai Jelgavā, bet arī jebkurā citā Latvijas pilsētā), 2020.–2021. gadā lūdzām rast risinājumu valsts pārvaldes institūcijās. Pērnā gada otrajā pusē finanšu institūcija Altum atvēra īpašu fondu daudzdzīvokļu māju remontdarbu finansēšanai. Fonda nosacījumi paredz, ka dzīvokļu īpašnieki var saņemt aizdevumu remontdarbiem.

Iepriekš dzīvokļu īpašnieki bieži nevarēja saņemt aizdevumu bankā, jo bankas pieprasīja ķīlu, turklāt stingri vērtēja mājas maksātspēju. Tā vairumā gadījumu dzīvokļu īpašnieki palika pie sasistas siles un uzkrājumus veidoja paši, kas prasīja ilgu laiku.

Tagad dzīvokļu īpašnieki var pretendēt uz Altum aizdevumu periodā līdz 20 gadiem, ar izdevīgu fiksētu likmi 3,5% gadā. Tas ļauj uzreiz sākt remontdarbus un novērst mājas tehniskā stāvokļa pasliktināšanos.

Patlaban mēs jau veicam pārrunas ar mājām, kurām nepieciešami līdzekļi jumta seguma atjaunošanai. Lai dzīvokļu īpašnieki varētu izmantot Altum fondu remontdarbu veikšanai, viņiem nepieciešams dot uzdevumu pārvaldniekam organizēt iepriekšējus sagatavošanās darbus – izstrādāt projektu, veikt iepirkumu, sagatavot kopības lēmumu par kopējās būvniecības tāmes apstiprināšanu, sagatavot un iesniegt pieteikumu Altum.

Kopumā remontdarbu apjoms JNĪP apsaimniekotajās mājās ik gadu palielinās, jo mājas pakāpeniski noveco un prasa arvien lielāku uzmanību.

Nobeigumā atgriezīšos pie tā, ar ko sāku šo sarunu. Lūgums dzīvokļu īpašniekiem aktīvi piedalīties mājas pārvaldīšanā un pieņemt lēmumu par tehniskās apsekošanas veikšanu un atzinuma sagatavošanu savai mājai. Šis dokuments ļaus precīzi noteikt mājai nepieciešamos remontdarbus to prioritārā secībā.

Kādu ietaupījumu dod mājas renovācija?

Apkures izmaksas ziemas periodā 2021. gadā (EUR/m²)

Katra kvartāla mājas ir pilnīgi vienādas, tām ir viena sērija un vienādi tehniskie raksturlielumi