Lodžiju aizstiklošana: aizliegt nedrīkst, atļaut

Pagājušajā gadā Rīgas pilsētas būvvalde saņēmusi 70 iesniegumus par lodžiju aizstiklošanas projektu saskaņošanu

Dzīvokļa īpašniece ir nokļuvusi nelāgā situācijā: sieviete par 700 eiro veica lodžijas aizstiklošanu, bet pēc diviem gadiem saņēma būvvaldes priekšrakstu par stiklojuma demontāžu. Kādēļ inspektori sodīja tieši Inesi, un kā viņai legalizēt aizstiklojumu? – šādu jautājumu uzdevām būvvaldes speciālistiem.

No lodžijas – vienas bēdas

Rīdziniece Inese dzīvoja denacionalizētā mājā un pilsētas pašvaldības piešķirto dzīvokli saņēma tikai 2015. gadā. Mājā ir 89 dzīvokļi, no kuriem 10 ir pašvaldības īpašums.

– Piešķirtais dzīvoklis bija ārkārtīgi sliktā stāvoklī, nebija pat grīdas segumu. Visu remontu mēs veicām pašu spēkiem, – stāsta sieviete. Galvenais dzīvokļa trūkums bija tā atrašanās vieta – pirmajā stāvā, blakus kāpņutelpai.

– Vispirms mums vairākas reizes izsita logiem stiklus. Otrs, kas man likās uztraucošākais, – caur lodžiju iekļūt dzīvoklī ir vienkāršāk par vienkāršu. Sevišķi pēc tam, kad dēls man to uzskatāmi bija parādījis. Trešais mīnuss – logu priekšā aug ceriņš, tādēļ man visu laiku lodžijā bija jātīra nobirušās lapas, – savas mazās un lielās neērtības pārskaita Inese.

Paklausījusi radinieku padomiem, viņa nolēma vērsties pie lodžiju aizstiklošanas speciālistiem. Pēc divām nedēļām viņa baudīja klusumu savā tīrajā lodžijā un apkārtni vēroja caur stikla paketēm. Pēc sievietes teiktā, šis ieguvums viņai izmaksāja 660 eiro.

– Aukstajā gadalaikā dzīvoklī kļuva siltāk nekā iepriekš. Tagad lodžijā visu cauru gadu aug puķes. Varu pat kartupeļu maisu novietot, – par ieguvumiem priecājas pašvaldības dzīvokļa īrniece.

Diemžēl prieks par papildu iegūto komfortu nevilkās tik ilgi, kā cerēts. Šogad sieviete saņēma divas vēstules: vienu – no Mājokļa un vides departamenta, otru – no būvvaldes.

– No šiem dokumentiem uzzināju, ka lodžiju aizstiklošana ir nelikumīga būvniecība. Man tika dots pusgads, lai stiklojumu nojauktu vai arī būvniecību saskaņotu.

Atzīšos, man nebija pat nojausmas par kaut kādu būvniecībai nepieciešamu dokumentāciju. Mūsu mājā aizstiklotas ir ļoti daudzas lodžijas. Vai tiešām visi kaimiņi būvniecību ir saskaņojuši? – pārsteigta vaicā Inese.

Arī sociālo tīklu lietotāji katrs atšķirīgi reaģēja uz situāciju, kādā ir nonākusi Inese, un dalījās ar viedokļiem.

– Visticamāk būvvaldes inspektora priekšraksts ir tapis pēc kāda mājas iedzīvotāja sūdzības, – uzskata Olga Balgaja. – Kā citādi lai izskaidro faktu, ka Rīgā vismaz 50% lodžiju ir aizstiklotas, bet brīdinājumus saņem daži atsevišķi dzīvokļu īpašnieki?

– Es iegādājos dzīvokli ar jau aizstiklotu balkonu, – uztraucas Jeļena. – Pagaidām būvvalde ir pievērusi acis, bet tas nenozīmē, ka neuztraucos. Daži rīdzinieki pavēsta, ka arī saskārušies ar līdzīgām situācijām, taču pratuši būvniecību legalizēt.

Mēs arī iegādājāmies 602. sērijas trīsistabu dzīvokli ar jau aizstiklotu lodžiju. Saskaņošanas procesu sāku 2018. gadā, bet beigu dokumentus saņēmu tikai šī gada augustā. Projekta pasūtīšana un dokumentu saskaņošana man izmaksāja aptuveni 300 eiro.

Inese negrasās novākt stiklojumu, pie kura radītā komforta jau pierasts.

– Ceru, ka dokumenti būvniecības saskaņošanai man izmaksās lētāk nekā konstrukciju nojaukšana, – prāto sieviete. Dzīvokļa īpašniekam – pilsētas pašvaldībai tā valdītāja Mājokļu un vides departamenta personā – nekādu iebildumu pret būvniecības legalizāciju nav.

Kam jāpiekrīt?

Kādēļ pašvaldību uztrauc lodžijas aizstiklošanas jautājums? Izrādās, ka Dzīvokļu īpašuma likumā noteikts, ka mājas kopīpašumā esošajā daļā ietilpst un visiem dzīvokļu īpašniekiem pieder atsevišķas dzīvojamās mājas un tās ārtelpu (galeriju, balkonu, lodžiju, terašu) ārējās norobežojošās konstrukcijas.

Nesaskaņota iejaukšanās šo daļu izskatā ne tikai maina mājas kopskatu, bet var izraisīt kopīpašnieku neapmierinātību. Jau kopš 2014. gada ir spēkā normatīvs, kurš noteic, ka visām lodžijām vienā mājā ir jābūt aizstiklotām pēc vienota projekta. Kā liecina mūsu minētais piemērs, šis jautājums ir aktuāls tūkstošiem rīdzinieku. Kaut gan būvvaldē ir iesniegti tikai 70 projekti, pilsētā ir ap 200 tūkstošiem lodžiju un balkonu. Rīgas būvvaldes speciālisti izskaidro, ko īpašniekam ņemt vērā pirms aizstiklošanas darbu veikšanas un ko darīt, lai legalizētu jau paveiktos darbus.

Kā pareizi sākt lodžijas aizstiklošanu

Atbild Rīgas pilsētas būvvaldes Tiesiskā atbalsta nodaļas vadītāja Dace Skalbe:

– Būvniecības kārtību Rīgā regulē Būvniecības likums, Ministru kabineta noteikumi Nr. 500 Vispārīgie būvnoteikumi un citi normatīvie dokumenti. Lodžijas iestiklošanas saskaņošanai ar mājas dzīvokļu īpašnieku kopību pietiek ar vairākumu. Jāuzmanās tikai dzīvokļu īpašumos nesadalīto māju kopīpašniekiem – tur saskaņojums atbilstoši Civillikumam nepieciešams ar 100% kopīpašnieku.

– Vai dzīvokļa īpašniekam, kurš vēlas iestiklot lodžiju, ir tikai jāiegūst kaimiņu piekrišana vai jāsasauc arī kopsapulce?

– Dzīvokļa īpašuma likums skaidru atbildi uz šo jautājumu nesniedz. Manuprāt, pareizāk ir organizēt sapulci, kuras lēmums būs saistošs visiem. Šādā sapulcē var balsot arī dzīvokļu īrnieki uz īpašnieku izsniegto pilnvarojumu pamata. (Balsojumam pilnīgi pietiekama ir dzīvokļa īpašnieka parakstīta rakstveida pilnvara, bez notariāla apliecinājuma – red. piez.)

Pēc palīdzības – pie speciālistiem

– Ja dzīvokļa īpašniekam ir izdevies savākt nepieciešamo piekritēju skaitu, ko viņam darīt tālāk?

Atbild Rīgas pilsētas būvvaldes Arhitektu nodaļas vadītāja vietnieces pienākumu izpildītāja arhitekte Kristīne Zīverte:

– Nākamais solis – ir jāpasūta lodžijas aizstiklošanas skiču projekts. Šo projektu var pasūtīt visu dzīvokļu īpašnieku vārdā un apmaksāt no mājas kopējiem uzkrājumiem. Tam būs nepieciešams sapulces lēmums. Ja ieinteresētajam īpašniekam negribas gaidīt, viņš skiču projektu var pasūtīt par saviem līdzekļiem un pēc tam veikt saskaņošanu vai nu sapulcē, vai aptaujas veidā.

– Kur meklēt sertificētu speciālistu?

– Ar šo uzdevumu tiks galā kā arhitekts, tā būvinženieris, kurš nodarbojas ar projektēšanu. Vajadzīgos ekspertus iespējams meklēt Latvijas Arhitektu savienības mājaslapā www.latarh.lv vai arī būvniecības informācijas sistēmā www.bis.gov.lv sertificēto speciālistu reģistrā.

Kad speciālista izvēle ir notikusi, viņa uzdevums ir sagatavot atbilstošo dokumentāciju. Konkrētā projekta saskaņošana notiek neatkarīgi no tā, vai mājā jau ir citas aizstiklotas lodžijas.

– Kam jāmaksā par arhitekta darbu?

– Par to lemj mājas dzīvokļu īpašnieku kopsapulce.

– Cik laika aizņem skiču projekta saskaņošana būvvaldē, un cik tas maksā?

– Dokumentu pakete ir jāiesniedz klientu centrā. Būvvaldes jurists kopā ar arhitektu dokumentus izskata divu nedēļu laikā. Iedzīvotājiem saskaņošanas process ir bez maksas. No jaunā gada dokumentus būs iespējams iesniegt elektroniskā veidā. Pirms lodžijas iestiklošanas māju pārvaldošā uzņēmuma speciālistiem ir jāapseko objekts un jāsniedz slēdziens par konstrukciju stāvokli.

Racionāla ideja

– Vai vienas mājas iedzīvotāji var vērsties pie citas mājas dzīvokļu īpašniekiem, kuriem jau ir saskaņots projekts, to iegādāties un pēc tam saskaņot būvvaldē?

– Nē, tas nav iespējams, bet cilvēki var izmantot to pašu arhitektu, kurš ir strādājis tādas pat sērijas mājā.

Ideju līmenī būvvaldes speciālisti kopā ar citu institūciju kolēģiem ir izstrādājuši priekšlikumu sērijveida apbūves lodžiju aizstiklošanai. Ideja ir iestrādāta Rīgas attīstības ģenerālplāna līdz 2030. gadam sadaļā „Lodžiju aizstiklošana”. Plāna sabiedriskās apspriešanas stadija ir beigusies. Paredzēts, ka izmantot piedāvātās skices nebūs obligāts iedzīvotāju pienākums, jo viņi tāpat varēs pasūtīt individuālu projektu arhitektam. Taču, ja cilvēks izvēlēsies kādu no būvvaldes sagatavotajiem projektiem, tad to saskaņot vairs nevajadzēs. Būs nepieciešama tikai mājas īpašnieku vairākuma piekrišana. Pagaidām šī ir tikai ideja, jo Rīgas attīstības ģenerālplāns līdz 2030. gadam vēl ir jāpieņem.

Pa iestaigātu taciņu

– Projekts ir saskaņots, un lodžija – iestiklota, bet tagad to pašu vēlas arī kaimiņš. Kā rīkoties viņam?

– Katrs nākamais konkrētās mājas dzīvokļa īpašnieks vēršas savā apsaimniekošanas uzņēmumā, kurā glabāsies viens būvvaldē saskaņotais skiču projekts. Šī projekta izmantošana katram nākamajam dzīvokļa īpašniekam būs obligāta. Tas nozīmē, ka projekts ir jāsaskaņo tikai vienu reizi.

Nelikumīga būvniecība nav spriedums

– Apskatīsim situāciju, kāda ir samērā tipiska, – cilvēks iegādājas dzīvokli ar nelegāli aizstiklotu lodžiju. Kā labāk – rīkoties tā, kā nosaka likums, vai tomēr paļauties uz to, ka „gan jau nekas nenotiks”?

– Šādam cilvēkam es ieteiktu vispirms vērsties pie mājas pārvaldnieka, lai noskaidrotu, vai nav jau iesniegts aizstiklošanas projekts. Tāpat šādu informāciju var pieprasīt būvvaldes arhīvā. Ja šāds projekts jau eksistē, tad atliek tikai pārbaudīt, vai tas ir piemērojams konkrētās lodžijas aizstiklošanai. Bieži gadās, ka neatbilstības ir ne tikai krāsu, bet arī logu vērtņu skaita vai virziena, kādā tās atveras, ziņā. Konstatētās neatbilstības ir jānovērš. Ja projekts atbilst situācijai dabā, dzīvokļa īpašniekam ne par ko nav jāuztraucas.

– Kā rīkoties, ja mājā nav vienota saskaņota projekta?

– Tad dzīvokļa īpašniekam jāizpilda iepriekš aprakstītie soļi: jāsaņem kaimiņu vairākuma piekrišana, jāpasūta projekts un pēc tam tas jāsaskaņo kopsapulcē.

Sods par dzīvokļa iegādāšanos ar nelikumīgi aizbūvētu lodžiju nav paredzēts. Īpašniekam tikai jālegalizē šī būvniecība.

– Pieņemsim, ka mājā ir daudz nelegāli aizstiklotu lodžiju, tādēļ katras izskats ir atšķirīgs un neviens no dzīvokļu īpašniekiem nevēlas kaut ko mainīt. Kas notiks šādā situācijā?

– Jāņem vērā, ka liela daļa aizstiklojumu ir ļoti seni, iespējams, pat no padomju laikiem. Atzīmēšu, ka kvalitāti un likumību būvniecībai, kas veikta pirms 1993. gada, būvvalde nevērtē. Taču, ja būvvalde saņem sūdzību par lodžiju, kas aizstiklota pēc minētā laika, tad mēs veicam apsekošanu un sākam administratīvo lietu, kuras ietvaros dzīvokļa īpašniekam piedāvājam saskaņot projektu vai atjaunot lodžijas iepriekšējo izskatu. Uzlikt iedzīvotājiem sodu nav būvvaldes mērķis. Atcerēsimies, ka krīzes gados valdība aicināja iedzīvotājus lodžijas aizstiklot ar mērķi paaugstināt siltumnoturību mājā. Ņemot to vērā, būvvalde aicināja valdību fiksēt esošos aizstiklojumus kā faktu, kura likumība netiktu pārskatīta. Kamēr šāda lēmuma nav, inspektori fiksē noteikumu pārkāpumus tikai tajos gadījumos, ja ir saņemta sūdzība no kaimiņiem vai uzskatāmi redzams, ka lodžija nesen aizstiklota.

– Pieņemsim, ka mājā ir saskaņots vienots projekts. Vai tas nozīmē, ka visiem pārējiem dzīvokļu īpašniekiem arī būs jāaizstiklo savas lodžijas?

– Nē, tāda pienākuma viņiem nebūs, taču, ja kāds no īpašniekiem to vēlēsies darīt, tad – tikai saskaņā ar šo apstiprināto projektu.

Mūžam modrie kaimiņi

– Kā jūs uzzināt par nelikumīgiem aizstiklojumiem?

– Pirmais, tās ir plānveida pārbaudes, ko veicam paši. Otrs – mūžīgi modri kaimiņi. Pēc saņemtas sūdzības inspektori aizbrauc uz norādīto adresi, konstatē faktu, pēc tam datubāzē pārbauda, vai ir bijis saskaņojums. Konstatējot pārkāpumu, dzīvokļa īpašniekam tiek sūtīta vēstule, kurā piedāvāti divi risinājuma varianti – laikā no 3 līdz 6 mēnešiem sakārtot projekta dokumentāciju vai arī atjaunot lodžijas sākotnējo izskatu. Ja objektīvu apstākļu dēļ cilvēkam nav iespējams izpildīt mūsu lēmumu, viņam ir tiesības vērsties būvvaldē un lūgt termiņa pagarinājumu. Ja cilvēks to visu ignorē, tiek sākts administratīvais process un īpašnieks var saņemt sodu. Brīdinām, ka fiziskai personai sods sākas no 50 eiro.

Maksāt nāksies nepārtraukti

– Pieņemsim, ka cilvēkam ir vieglāk samaksāt sodu. Vai pēc tam viņš tālāk var dzīvot mierīgi?

– Nevar gan, jo pārkāpums nav novērsts. Ja redzam, ka cilvēks uz mūsu brīdinājumiem nereaģē, mums ir tiesības sodu uzlikt atkārtoti, ar nosacījumu, ka katru reizi soda apmērs palielinās. Ceru, ka ikviens cilvēks saprot, ka viņam, kaut arī iztērējot zināmu naudas summu, daudz izdevīgāk ir izpildīt būvniecības normatīvu, nekā bezgalīgi maksāt sodus.

Dace Skalbe:

– Praktiskajā dzīvē bieži gadās, ka viena kaimiņa uzrakstītās sūdzības dēļ mājā ierodas inspektors, kurš ierauga ļoti daudz nelikumīgi aizstiklotu lodžiju.

Divi projekti

– Latvijā ir daudz sērijveida māju, kuru dzīvokļiem ir divas dažāda izmēra lodžijas. Tas nozīmē, ka īpašniekam būs jāsaskaņo divi projekti – katrai lodžijai savs?

– Tieši tā. Vienīgi kaimiņu piekrišana ir jāpanāk vienu reizi, bet projekti jāgatavo divi, un abi jāsaskaņo būvvaldē.

– Vai ir atļauts aizstiklot arī balkonu?

– Balkonu aizstiklošana ir iespējama tikai gadījumā, ja tiek īstenota visas fasādes renovācija, kuras izpildīšanai jāpasūta būvprojekts un visu balkonu pārbūve jāveic reizē. Skaidrs, ka tik apjomīgu darbu veikšanai nepieciešama dzīvokļu īpašnieku piekrišana.