«Tas ir vietējā pircēja tirgus…»

Nekustamo īpašumu sertificēto aģentu dienas Latvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācija pirmo reizi sarīkoja pagājušā gada augustā ar mērķi nodrošināt iespēju cilvēkiem personīgi iepazīties ar nekustamo īpašumu aģentu darbu. Pirms darījuma slēgšanas cilvēkiem rodas milzum daudz jautājumu, taču pilnvērtīgu un uzticamu informāciju par tirgū notiekošo iegūt ir samērā sarežģīti.

■ Vai pašlaik ir izdevīgi pirkt dzīvokli, lai pelnītu, to izīrējot?
■ Kurā nekustamā īpašuma segmentā aug cena?
■ Ko mainīs jaunais likums Par dzīvojamo telpu īri?
■ Kā būt pārliecinātam par to, ka nekustamā īpašuma aģents neapkrāps?

Šī gada februārī Latvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācija (LANĪDA) organizēja jau tradicionālās Nekustamo īpašumu sertificēto aģentu dienas. Pasākuma norises vietā – tirdzniecības centrā Spice – katrs interesents speciālistiem varēja uzdot sevi interesējošus jautājumus par nekustamā īpašuma iegādi vai pārdošanu, par nodokļiem, cenām un daudz ko citu. Uz redakcijas jautājumiem atbild LANĪDA izpilddirektore Irina Sjarki.

Kreditēšanai atsākoties, aug cenas

– Kādas tendences patlaban ir vērojamas Latvijas nekustamo īpašumu tirgū?

– Pirmais un galvenais faktors, kas ietekmē visu tirgu, ir banku, kuras no 2016. gada piešķir arvien vairāk hipotekāro kredītu, pieaugošā aktivitāte, – stāsta I. Sjarki. – Patīkami, ka Latvijas iedzīvotāji intensīvi izmanto valsts atbalsta programmu mājokļa iegādei, ko nodrošina finanšu institūcija Altum. Šī programma ir domāta jaunām ģimenēm ar bērniem, un viņus pārsvarā interesē dzīvokļi jaunbūvēs, kurus var iegādāties par saprātīgu, ekonomisku cenu. Turklāt jāatzīmē, ka patlaban vērojama dzīvokļu īres tirgus aktivizēšanās.

– Likās, ka beidzamajos gados dzīvokļu īres tirgus samazinājās. Kā jums šķiet, īres maksu kāpums Rīgā turpināsies?

– Ja mēs runājam par sērijveida māju dzīvokļiem Rīgas mikrorajonos, tad šeit cenas ir sasniegušas maksimumu. Arī Rīgas centra namos īres cenu kāpums ir mitējies, taču ne tādēļ, ka dzīvokļi vēsturiskajās mājās nevarētu maksāt dārgāk, bet tāpēc, ka patlaban galvaspilsētā trūkst cilvēku, kuri būtu gatavi maksāt par dzīvi šādos dzīvokļos.

– Vai tas nozīmē, ka Rīgā ir samazinājies dzīvokļus īrējošo ārzemnieku skaits?

– Latvijā vienmēr būs ārzemnieki, kuri īrēs dzīvokļus. Tie ir vēstniecību darbinieki, citu valstu speciālisti, kurus strādāt uzaicina vietējie uzņēmumi. Lielas dzīvokļu īrētāju grupas aizplūšana no valsts bija atbildes reakcija uz Latvijas un Krievijas savstarpējo attiecību saasināšanos. Senāk vairums atbraucēju no Krievijas, kas šeit ieradās uz nedēļu nogalēm vai atvaļinājuma laiku, izvēlējās noīrēt dzīvokli, nevis numuru viesnīcā. Tagad izjūtam šo cilvēku skaita samazināšanos.

Kur ir vērts ieguldīt?

– Vai Latvijā uzkrātos līdzekļus ir izdevīgi ieguldīt nekustamajā īpašumā, lai pēc tam to izīrētu un tādā veidā pelnītu?

– Uzskatu, ka pašlaik tas ir ļoti izdevīgs ieguldījums. Tikai jāatceras, ka jebkuram nekustamā īpašuma segmentam ir raksturīga viļņveida attīstība. Patlaban ir iespēja samērā lēti iegādāties dzīvokli kādā no Rīgas mikrorajoniem un to izīrēt, taču pēc diviem, trim gadiem situācija var mainīties. Cilvēkiem, kuri iegādājas dzīvokli ar domu, ka tas nesīs viņiem peļņu līdz mūža galam, es sagādāšu vilšanos – tas tā nebūs. Jārēķinās, ka būs arī, teiksim, dīkstāves periodi.

– Kāds nekustamais īpašums no investīciju ieguldīšanas viedokļa ir izdevīgākais?

– Patlaban Latvijas nekustamā īpašuma tirgus ir vietējā pircēja tirgus, un acīmredzami vietējo pircēju visvairāk interesē sērijveida mājas Rīgas mikrorajonos un Pierīgā. Nevar sacīt, ka šo īpašumu cenas būtu lēcienveidīgi palielinājušās, kā tas notika pirms 2008. gada krīzes, tomēr beidzamā gada laikā ir neliels pakāpenisks pieaugums. Domāju, ka tas turpināsies arī turpmāk.

Īres tirgus piedzīvos izmaiņas

– Ekonomikas ministrijā tiek gatavots jaunā likuma Par dzīvojamo telpu īri projekts. Speciālisti stāsta, ka, pateicoties šim likumam, uzņēmējiem būs izdevīgi Latvijā būvēt īres namus. Kā jūs domājat, mūsu valstī tie ir vajadzīgi?

– Tā sauktais īres namu segments ir ļoti populārs Eiropā, pašlaik tas sekmīgi attīstās arī Lietuvā. Tur tiek būvētas mājas ar konkrētu mērķi – dzīvokļu izīrēšanai, un šī biznesa attīstītāji sagaida noteiktu peļņu. Ja Ekonomikas ministrijas ierēdņi sakārtos likumu Par dzīvojamo telpu īri līdz perfektai stadijai, investori un nekustamo īpašumu attīstītāji tūdaļ ieradīsies arī Latvijā.

– Kas viņiem traucē pašlaik?

– Ilustrēšu situāciju ar piemēru: patlaban spēkā esošais likums Par dzīvojamo telpu īri noteic, ka dzīvokļa īpašnieks nedrīkst operatīvi izlikt nomnieku, ja viņš nemaksā nomas maksu. Izlikšanai ir nepieciešams tiesas spriedums, bet šādas tiesas Latvijā, kā mēs zinām, velkas gadiem. Visu šo laiku dzīvokļa īpašnieks negūst ienākumus, vēl vairāk, – viņš cieš zaudējumus.

– Kas sagaida esošos īres dzīvokļu īpašniekus mikrorajonos, ja Latvijā tiks uzbūvēti lieli īres nami?

– Lielu attīstītāju parādīšanās Latvijā viņu situāciju nekādā veidā nepasliktinās, jo jaunbūvētie īres dzīvokļi būs paredzēti jaunai īrnieku kategorijai. Tie būs, piemēram, iebraukušie uzņēmumu darbinieki vai studenti, kuri noīrē dzīvokli tikai uz mācību gadu. Latvijā tas ir ļoti vajadzīgs, turklāt ne tik daudz nekustamā īpašuma tirgus attīstībai, cik visas ekonomikas augšupejai kopumā. Ja atbraukušajiem būs iespēja iznomāt kvalitatīvus dzīvokļus uz sev nepieciešamu neilgu laiku, tas piesaistīs vēl vairāk studentu un strādnieku.

Vai var uzticēties nekustamā īpašuma aģentam?

– Lasītāji bieži jautā, vai māklerim ir jābūt sertifikātam un kā visdrošāk pārliecināties, ka viņš nav krāpnieks?

– Sāksim ar to, ka vārdu ”mākleris” mēs sen vairs nelietojam tādēļ, ka apzīmējums nav visai precīzs, turklāt beidzamajā laikā ir ieguvis visai negatīvu pieskaņu.

Kopš 2010. gada Latvijas nekustamā tirgus dalībnieki strādā pēc Eiropas profesionālās darbības standarta, kur šīs nozares darbiniekus sauc par nekustamā īpašuma aģentiem. Atgriežoties pie jautājuma par to, kas var strādāt par nekustamā īpašuma aģentu, atbildu, ka pašlaik mūsu valstī nepastāv nekādu ierobežojumu, tādēļ sevi saukt par aģentu ir atļauts jebkuram cilvēkam.

– Tas nozīmē, ka par nekustamā īpašuma aģentu var kļūt arī cilvēks bez pieredzes un kvalifikācijas?

– Tieši tā. Iespējams, tādēļ mēs asociācijā no šādiem cilvēkiem saņemam zvanus: ”Redzat, tā kā esmu izlēmis nodarboties ar nekustamo īpašumu, lūdzu, atsūtiet man līgumu formas!” Protams, šādu situāciju nevar uzskatīt par normālu.

– Kā to var risināt?

– Mūsu asociācija ieviesa nekustamo īpašumu aģentu sertifikāciju, turklāt mūsu sertificēšanas centrs ir nokārtojis valsts akreditāciju. Sertifikāta saņemšanai aģentam ir jānoklausās apmācība, jāapliecina savas zināšanas, reāli jāstrādā nekustamā īpašuma tirgū un jāsaglabā nevainojama reputācija. No vienas puses – asociācijā var iestāties jebkurš cilvēks, bet no otras – aģenta sertifikātu iegūst tikai savu kvalifikāciju apliecinājuši profesionāļi.

– Vai Latvijā ir vēl kāds sertifikācijas centrs?

– Cik man zināms, tādu vairāk nav. Pašlaik aģenti sertifikāciju var nokārtot tikai Latvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācijā.

– Cik Latvijā ir sertificētu nekustamā īpašuma aģentu?

– Vairāk nekā 160 speciālistu, kas nav maz. Taču paši saprotiet, ka patlaban Latvijas tirgū strādā ap tūkstoti aģentu un lielākā daļa nav gatavi kārtot eksāmenus un regulāri atskaitīties par savu profesionālo darbību.

– Kādēļ nekustamā īpašuma pārdevējam vai pircējam par starpnieku labāk izvēlēties sertificētu aģentu?

– Tas ir svarīgi kaut vai tādēļ, ka asociācija apdrošina sertificēto speciālistu profesionālo atbildību. Ko tas nozīmē? Gadījumos, kad tiks pierādīts, ka aģents ar savu profesionālo darbību ir nodarījis materiālu kaitējumu klientam, apdrošināšanas kompānija segs visus materiālos izdevumus.

– Vai šādi gadījumi ir jau bijuši?

– Nav gan. Ja pie mums ir vērsušies klienti, tad parasti ar sūdzībām par aģenta darbības morāli – ētiskiem aspektiem, taču apdrošināšana sedz tikai materiālos zaudējumus. Turklāt daudzas problēmas mums izdodas atrisināt asociācijas līmenī, lietai nemaz nenonākot līdz apdrošināšanas kompānijai.

– Kādos gadījumos apdrošināšana var glābt aģentu?

– Piemēram, maz ticams, tomēr iespējams, ka izceļas ugunsgrēks apdrošināšanas aģenta darbavietā, kur glabājas visi klienta dokumenti, un tie cieš vai iet bojā. Ja tas notiek sertificēta aģenta praksē, tad klientam ne par ko nav jāuztraucas, visus izdevumus, kas saistīti ar dokumentu atjaunošanu, segs apdrošināšanas kompānija.

– Ja sertificēts aģents darījuma kārtošanas laikā pieļauj kļūdu, vai klientam ir iespēja par viņu sūdzēties asociācijā?

– Jā, jo mēs tiekam skaidrībā par problēmas būtību un uzaicinām abas puses uz pārrunām. Līdz šim mūsu praksē vēl nav bijis neviena gadījuma, kad konflikta situācijas risināšanas gaitā sertificēts nekustamā īpašuma aģents nebūtu ņēmis vērā asociācijas viedokli.

– Kā cilvēks var būt pārliecināts par to, ka viņa izvēlētais nekustamā īpašuma aģents ir sertificēts?

– Pats sertifikāts ir paliela izmēra, tādēļ speciālists diezin vai to katru dienu nēsā līdzi, bet aģentam ir arī plastikāta identifikācijas kartīte, uz kuras ir viņa personīgie dati un asociācijas kontakti. Turklāt ikviens klients var piezvanīt uz asociāciju un noskaidrot, kāda ir konkrētā aģenta reputācija, vai par viņu ir bijušas sūdzības un vai viņa sertifikāta darbība nav apturēta.

Vienmēr iespējams konsultēties

– Jūs atgādinājāt, ka vārdam ”mākleris” ir nelāga pieskaņa. Vai Latvijas iedzīvotājiem joprojām ir jābaidās no ”melnajiem mākleriem”?

– Domāju, ka ne. Ar tāda mēroga atklātām krāpšanām, kādas mēs piedzīvojām pagājušā gadsimta 90. gados, vairs saskarties nav iespējams, jo nekustamo īpašumu tirgus Latvijā ir kļuvis civilizēts. Tomēr nevar noliegt, ka mūsu nozarē jo­projām strādā uzņēmumi, kuri savā darbībā, maigi sakot, ir tālu no ētikas principu ievērošanas.

– Kā tas ir?

– Piemēram, šāds uzņēmums izreklamē ļoti saistošu objekta pārdošanas piedāvājumu. Klients ierodas, noslēdz līgumu par sadarbību ar konkrēto uzņēmumu, tikai pēc tam atklājas, ka vilinošais objekts ir jau pārdots vai arī vispār neeksistē. Taču sadarbības līgums ir sastādīts tā, ka to izbeigt bez bailēm zaudēt avansa maksājumu nav iespējams.

– Vai cilvēkam pirms darījuma noslēgšanas ir iespēja asociācijā saņemt konsultāciju par nekustamā īpašuma uzņēmuma sastādītu līgumu?

– Tas ir iespējams, atnākot pie mums, asociācijā, uz konsultāciju, kā arī zvanot pa tālruni 67332034 vai uzdodot jautājumu elektroniski, pasta adrese: Šī e-pasta adrese ir aizsargāta no mēstuļu robotiem. Pārlūkprogrammai ir jābūt ieslēgtam JavaScript atbalstam, lai varētu to apskatīt..

Kā, pērkot dzīvokli, pareizi kaulēties?

– Pieņemsim, cilvēks vēlas iegādāties dzīvokli un meklē to ar sludinājumu palīdzību internetā. Cik reālas ir dzīvokļu pārdevēju uzrādītās cenas, un vai Latvijā ir pieņemts tirgoties – mēģināt panākt izdevīgāku cenu?

– Patlaban Latvijas nekustamā īpašuma tirgus pieder pircējam. Šī iemesla dēļ pircēji tirgojas, un dara to ļoti aktīvi.

– Vai tas nozīmē, ka piedāvājums nekustamā īpašuma tirgū pārsniedz pieprasījumu?

– Piedāvājumu ir ļoti daudz, no pircēja viedokļa tas ir labi – ir lielas izvēles iespējas. Tajā pašā laikā piedāvājumu, kur kvalitāte atbilstu cenai, vienalga nākas pameklēt.

– Ko iesakāt vienkāršam cilvēkam, kurš nolēmis pirkt dzīvokli un ir gatavs kārtīgi kaulēties?

– Brīdī, kad dzīvoklis tiek izlikts pārdošanā, tam piepluso 5 līdz 10 procentus – tirgošanās tiesu. Šādās robežās varat tirgoties mierīgi.

Bankas, nodokļi un saimnieku zeme

– Vai ir iespējams pārdot dzīvokli, kurš ieķīlāts bankā?

– Saimnieks māju vai dzīvokli pārdot drīkst, tikai nepieciešama bankas atļauja. Bankas parasti ir labvēlīgi noskaņotas. Atteikumu var saņemt īpašnieki, kuru kredīts mērāms simtos tūkstošu, bet nekustamā īpašuma pārdošanas cena ieplānota izteikti zemāka.

– Vai iespējams pārdot dzīvokli par cenu, kas ir ievērojami zemāka par tā kadastrālo vērtību?

– Protams, pat tad, ja saimnieks ir gatavs dzīvokli pārdot, piemēram, par 100 eiro, viņam ir šādas tiesības. Tikai tas puses neatbrīvos no pienākuma samaksāt nodokli. Ja īpašuma kadastrālā vērtība ir augstāka par pārdošanas vērtību, tad nodoklis tiks aprēķināts no īpašuma kadastrālās vērtības. Ja pārdošanas cena pārsniegs kadastrālo vērtību, tad nodokļa aprēķinā vadīsies no pirkšanas–pārdošanas līgumā uzrādītās vērtības. Izmantojot iespēju, gribu pievērst uzmanību tam, ka pārdot īpašumu par nereālu cenu nav prātīgi, tādā veidā darījumā iesaistītās puses pievērsīs sev uzraugošās iestādes – Valsts ieņēmumu dienesta – uzmanību.

– Latvijā saasinās jautājums par saimnieku zemi zem daudzstāvu daudzdzīvokļu mājām. Vai šis aspekts kaut kādā veidā var ietekmēt īpašuma cenu?

– Aģenti stāsta, ka pašlaik populārākais jautājums, ko uzdod potenciālais īpašuma pircējs, ir: ”Kam pieder zeme zem mājas – iedzīvotājiem vai privātīpašniekam?” Ja tā ir īpašnieka zeme, tas pārdošanas cenu neietekmē, bet ļoti ietekmē pircēja lēmumu. No diviem, citādi pilnīgi analoģiskiem piedāvājumiem, klients visticamāk izvēlēsies to, kurš atrodas uz privatizētas zemes.