Kas samaksās par visu?

Turpmāk, iegādājoties dzīvokli, būs svarīgi pārliecināties, vai bijušajam īpašniekam nav parāda par dzīvokļa apsaimniekošanu un siltumu

Valdība atbalstīja grozījumus Dzīvokļa īpašuma likumā un Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā, kas paredz ieviest likumisku reālnastu jeb principu „parāds seko dzīvoklim”. Kas par to ir jāzina arī tiem, kuri godīgi apmaksā visus komunālos rēķinus?

Ekonomikas ministrijas darbinieki skaidro, ka likumprojekts izstrādāts, lai aizsargātu dzīvokļu īpašnieku kopības, dzīvojamo māju pārvaldnieku un komunālo pakalpojumu sniedzēju tiesiskās intereses pret dzīvokļu īpašnieku rīcību gadījumos, kad viņi nesamaksā par saņemto pakalpojumu un nepilda lojalitātes pienākumu pret dzīvokļu īpašnieku kopību attiecībā uz uzkrājumu veidošanu dzīvojamai mājai. Tāpat likumprojekts nosaka tiesību un pienākumu apjomu tām personām, kuras uzskatāmas par potenciālajām dzīvokļa īpašuma ieguvējām.

■ ■ ■

Normatīvie akti dzīvojamo māju pārvaldīšanas jomā nosaka dzīvokļu īpašnieku pienākumu veikt norēķinus par pakalpojumiem, piemēram, nodrošināt dzīvojamās mājas pārvaldnieku ar viņam uzdoto uzdevumu izpildei nepieciešamo finansējumu. Dzīvokļu īpašniekiem jānorēķinās arī par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu (komunālajiem pakalpojumiem), piemēram, ūdeni, siltumenerģiju u.tml.

Visbeidzot, katra dzīvokļa īpašnieka pienākums ir veikt maksājumus dzīvojamās mājas uzkrājumu fondā.

■ ■ ■

Praksē veidojas situācijas, kad, pārdodot dzīvokli, tā īpašnieks nesedz parādsaistības, kas veidojušās pirms dzīvokļa īpašuma atsavināšanas. Turklāt parādi mājas iedzīvotājiem var veidoties ne tikai par saņemtajiem pakalpojumiem, ko dzīvokļu īpašnieku kopība saņēmusi kopīgajām vajadzībām (koplietošanas telpu elektroenerģija u.tml.), bet arī par katra dzīvokļa īpašnieka saņemtajiem pakalpojumiem.

Kaut gan kopība nav atbildīga un attiecīgi no kopības mantas nav sedzami izdevumi par pakalpojumiem, ciktāl tie kalpo dzīvokļu īpašnieku individuālajam patēriņam, praksē joprojām parādu dzēšanai tiek izmantoti kopības uzkrājumi.

Turklāt, raugoties no pakalpojuma sniedzēja skatu punkta, pakalpojums tiek nodrošināts visiem mājas iedzīvotājiem līdz noteiktai piederības robežai. Tātad arī katra dzīvokļa īpašnieka saņemtie pakalpojumi, par kuriem netiek veikta samaksa, ietekmē pakalpojumus mājas iedzīvotājiem kopumā. Dzīvokļu īpašnieku kopības (pārvaldnieka) centieni panākt parādnieka saistību izpildi, tostarp tiesas ceļā, bieži vien nevainagojas panākumiem, jo parādniekam nav mantas, pret kuru vērst piedziņu, bet attiecīgais dzīvokļa īpašums primāri kalpo hipotekāro kreditoru prasījumu apmierināšanai, kad bieži vien pāri nepaliek finanšu līdzekļi, lai segtu parādsaistības, kas saistītas ar mājas pārvaldīšanas un uzturēšanas izdevumiem.

Šobrīd, pārdodot dzīvokļa īpašumu, iepriekšējā dzīvokļa īpašnieka parādi netiek deleģēti jaunajam dzīvokļa īpašuma ieguvējam, kas parāda atgūšanu padara sarežģītu vai pat neiespējamu.

Ņemot vērā pašreizējo situāciju, Ekonomikas ministrija piedāvā līdzsvarot dzīvokļa īpašuma atsavinātāja, ieguvēja un pārējo dzīvokļu īpašnieku tiesības, lai neveidotos situācijas, kad viena dzīvokļa īpašnieka parāds par pārvaldīšanas izdevumiem un pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu, negatīvi ietekmētu pārējo dzīvokļu īpašnieku tiesības saņemt pakalpojumus.

■ ■ ■

Kā jau tika minēts, arī viena dzīvokļa īpašnieka parāds par saņemtajiem pakalpojumiem palielina visas mājas iedzīvotāju kopējo parādu, radot pakalpojumu atslēgšanas risku, tādējādi liekot ciest arī godprātīgajiem dzīvokļu īpašniekiem. Piemēram, normatīvie akti nosaka, ka gadījumā, kad parādi par siltumapgādi sasniedz 20% no dzīvojamās mājas kopējā 12 mēnešu perioda rēķina vai ja nav sākta parādu piedziņa, attiecīgais pakalpojums var tikt pārtraukts. Vienlaikus dzīvojamās mājas uzturēšanai nepieciešamo pakalpojumu iespējamā pārtraukšana ir būtisks risks, taču ne vienīgais, ar kuru parādnieka rīcības (bezdarbības) rezultātā saskaras dzīvokļu īpašnieku kopība. Minētajā gadījumā var tikt traucēta ēkas uzturēšana vai uzlabošana, kas savukārt nozīmē, ka tiek pasliktināta dzīvokļu īpašnieku dzīves vides kvalitāte.

Uzskatāms, ka arī katra dzīvokļa īpašnieka neizpildītais vai nepienācīgi izpildītais lojalitātes pienākums pret dzīvokļu īpašnieku kopību, neveicot iemaksas uzkrājumu fondā, tāpat kā nemaksāšana par mājas pārvaldīšanu, skar dzīvokļu īpašnieku dzīves vides kvalitāti.

■ ■ ■

Šobrīd, lai izvairītos no pakalpojuma pārtraukšanas, godīgie maksātāji, sadarbojoties ar pārvaldnieku, ir spiesti rast risinājumus parādu nomaksai. Kā rezultātā parādus tiešā (piemēram, pieņemot lēmumu par parādu samaksu no uzkrājumu fonda vai par kredīta ņemšanu parādu atmaksai) vai netiešā (piemēram, pārvaldniekam palielinot maksu par īpašuma pārvaldīšanu un gūtos ieņēmumus novirzot parādu atmaksai) veidā apmaksā pārējie dzīvokļu īpašnieki.

Parādu atmaksa sevišķi apgrūtinoša ir nelielu māju iedzīvotājiem, kā arī iedzīvotājiem, kuri dzīvo mājās, ko pārvalda mājas īpašnieku veidota biedrība vai individuāls pārvaldnieks, jo šādos gadījumos var nebūt pietiekami daudz līdzekļu uzkrājumu fondā (vai vispār nebūt uzkrājumu fonda), vai arī pārvaldniekam var nebūt citu līdzekļu, ko novirzīt parādu atmaksai, tādējādi pakļaujot iedzīvotājus vēl lielākam pakalpojumu atslēgšanas riskam.

Kā redzams praksē, dzīvokļu īpašnieki (pārvaldnieks) meklē alternatīvus problēmu risinājumus. Taču, ja uzkrātie finanšu līdzekļi tiek novirzīti parādu segšanai, nevis dzīvojamās mājas uzlabojumiem, vispirms cieš godprātīgie dzīvokļu īpašnieki, turklāt tiek traucēta dzīvojamās mājas turpmākā ekspluatācija. Tāpat, veidojoties situācijai, kad dzīvokļu īpašnieku kopība samaksā cita dzīvokļa īpašnieka parādus, neveicina īpašnieku uz attīstību vērstu domāšanu, tāpēc, ņemot vērā, kādiem mērķiem praksē uzkrājumi tiek izlietoti, nereti novērojama pasivitāte un piesardzība tos veidot.

■ ■ ■

Problēmas būtību iezīmē arī dati attiecībā uz parādu apmēru. Piemēram, saskaņā ar Latvijā lielākā dzīvojamo māju pārvaldnieka sniegtajiem datiem Ekonomikas ministrijai jāsecina, ka 2021. gadā kopumā notikuši 5009 darījumi, kuru rezultātā notikusi dzīvokļa īpašumtiesību maiņa. Ņemot par izejas datiem 2021. gada maijā un jūnijā fiksētos īpašumtiesību maiņas gadījumus, jāsecina, ka zināmi 912 gadījumi, tātad 2021. gadā gandrīz 7% gadījumu atsavinātajiem dzīvokļa īpašumiem bijis parāds par kopējo summu 36 097 eiro. Īpašumtiesību maiņas gadījumā no gandrīz 7% parādnieku parāds labprātīgi ticis samaksāts tikai trešdaļā gadījumu.

■ ■ ■

Ar likumprojektu paredzēts noteikt dzīvokļa īpašuma atsavināšanas nosacījumus, lai izvairītos no tā, ka dzīvokļa īpašuma atsavināšanas rezultātā palielinātos dzīvojamās mājas kopējais parāds par pakalpojumiem. Tiek iedarbināts princips „parāds seko dzīvoklim”, kas pēc noklusējuma nozīmē, ka jaunajam īpašniekam ir jārēķinās ar iespēju, ka potenciālais dzīvokļa īpašums, ko tas iegādājas, var būt ar apgrūtinājumu.

Ar parādu apgrūtināta dzīvokļa īpašuma labprātīgas atsavināšanas gadījumā jaunā ieguvēja pienākums būtu samaksāt priekšgājēja parādus, kas radušies ne agrāk kā gadu pirms dzīvokļa īpašuma atsavināšanas.

Likumprojektā noteikts, ka puses pašas var brīvi vienoties par to, kura no tām samaksās parādus. Ja vienošanās nepastāv, primāri parādus sedz jaunais dzīvokļa īpašnieks. Vienlaikus viņš saglabā regresa prasījuma tiesības pret personu, kura atsavinājusi dzīvokļa īpašumu.

■ ■ ■

Pozitīvie aspekti šādam regulējumam ir katrai no Likumprojektā skartajām grupām.

Pakalpojumu sniedzējiem un dzīvokļu īpašnieku kopībai palielinās izredzes atgūt nesaņemtos maksājumus, bet dzīvokļu īpašniekiem turpmāk nevajadzēs maksāt par kaimiņu, jo maksājuma saistības pāriet jaunajam dzīvokļa īpašniekam. Dzīvokļu īpašniekiem tiek nodrošināta pakalpojumu nepārtrauktība (piemēram, apkure ziemas periodā) pretstatā situācijām, kad par attiecīgo pakalpojumu nav samaksāts un, tuvojoties jaunajai apkures sezonai, pakalpojuma sniedzējs to nenodrošina, kamēr netiek segti parādi, ko nereti dara no uzkrājumiem.

Vienlaikus šāds likumprojektā iekļauts regulējums, kas vērsts uz noteiktu personu grupu tiesisko interešu aizsardzību, skar arī citu personu grupu intereses, piemēram, potenciālos dzīvokļa īpašuma pircējus.

Ja līdz šim, iegādājoties dzīvokļa īpašumu, jaunajam dzīvokļa īpašniekam nebija jāatbild par iepriekšējā īpašnieka parādiem, tad, stājoties spēkā jaunajam regulējumam, var rasties situācijas, kad tiek iegādāts apgrūtināts nekustamais īpašums. Tāpēc kā negatīvais aspekts minama iespēja, ka jaunajam ieguvējam var nākties atbildēt par iepriekšējā īpašnieka parādiem. Vienlaikus likumprojektā noteikti atsevišķi aizsardzības mehānismi (pirmkārt, dzīvokļa īpašuma ieguvējs atbild par parādiem, kas radušies ne agrāk kā gadu pirms dzīvokļa īpašums pārgājis viņa īpašumā. Otrkārt, dzīvokļa īpašuma ieguvējs var vērst pret reālnastas tiesīgo personu visas dzīvokļa īpašuma līdzšinējā īpašnieka ierunas).

Uzsverams, ka šāda privāttiesiska vienošanās par to, kura no pusēm segs jau radušos ar nekustamo īpašumu saistītos parādus, neizslēdz iespēju, ka piedziņa tiek vērsta pret nekustamā īpašuma ieguvēju.

■ ■ ■

 Lai dzīvokļa īpašuma ieguvējs nodrošinātos un spētu atgūt līdzekļus bezstrīdus kārtībā, šādos gadījumos pusēm būtu jāizskata iespēja noslēgt vienošanos notariālā akta formā, kas ļautu ieguvējam atgūt līdzekļus bezstrīdus procesā. Likumprojekts neaizliedz pusēm vēl pirms dzīvokļa īpašuma iegādes vienoties par darījuma summas samazināšanu parāda apmērā, kas gulstas uz dzīvokļa īpašumu.

Svarīgi zināt, ka maksājumi par likumiskās zemes lietošanas tiesībām nav viens no šī likumprojekta priekšmetiem.

Grozījumi abos likumos vēl jāapstiprina Saeimā.