«Pieprasu īres maksas samazināšanu!»

Kā īrniekam pareizi sazināties ar dzīvokļa īpašnieku, lai saņemtu atlaidi, bet dzīvokļa saimniekam – pasargāt sevi no īrnieka parādnieka?

Pēc ārkārtējās situācijas beigām daļa Latvijas iedzīvotāju ir palikuši bez darba. Ja šie cilvēki ir kāda dzīvokļa īrnieki, tad cenšas pierunāt saimnieku samazināt īres maksu vai arī izbeigt līgumu pirms termiņa, lai atrastu lētāku mājokli. Par pušu tiesībām šādā situācijā stāsta Rīgas domes Mājokļu un vides departamenta Īres valdes galvenā speciāliste Viktorija Samoteja.

– Kā pareizi paprasīt dzīvokļa īpašniekam, lai viņš uz krīzes laiku samazinātu īres maksu?

– Likuma Par dzīvojamo telpu īri 13. panta pirmajā daļā teikts, ka dzīvojamās telpas īres līguma sākotnējos noteikumus var izmainīt tikai pēc dzīvokļa īpašnieka un īrnieka rakstveida vienošanās. Tas nozīmē, ka īres maksas samazināšana iespējama tikai pēc pušu abpusējas piekrišanas. Nekāda pašdarbība šeit nav pieļaujama – īrnieks nevar vienpusēji izlemt, ka tagad viņš maksās mazāk.

Ir tomēr situācijas, kad mājokļa īpašnieks ne tikai var, bet viņam ir pienākums nākt īrniekam pretī un veikt īres maksas un maksas par komunālajiem pakalpojumiem pārrēķināšanu. Tas jādara, ja dzīvojamo telpu nav iespējams izmantot atbilstoši līguma noteikumiem (piemēram, līgumā teikts, ka dzīvoklī ir ūdens un centrālā siltumapgāde, bet īpašnieks ir atslēdzis šos pakalpojumus – redakcijas piezīme).

– Pieņemsim, ka dzīvokļa īpašnieks nevēlas samazināt īres maksu, bet īres līgums ir spēkā vēl pusgadu vai pat gadu. Vai īrnieks var vienkārši aizbraukt uz citu dzīvokli, kuru viņam izdevies nolīgt par izdevīgāku cenu?

– Jā, šādā gadījumā īrniekam ir tiesības pirms termiņa izbeigt dzīvokļa īres līgumu, rakstiski informējot iznomātāju mēnesi pirms paredzamā dzīvokļa atbrīvošanas datuma. Tātad, ja īrnieks vēlas 20. augustā izvākties no īrētā mājokļa, tad ne vēlāk kā 20. jūlijā viņam par to jāpaziņo dzīvokļa īpašniekam. Tomēr var gadīties, ka saimnieks nepiekrīt īrnieka lēmumam un pat vēršas tiesā, lai pieprasītu īres maksas atlikumu. Tādā gadījumā tiesa izlems, kurai pusei ir taisnība.

– Kā rīkoties, ja dzīvokļa īpašnieks piekrīt izbeigt līgumu, bet patur iemaksāto ķīlas naudu?

– Viss atkarīgs no konkrētā dzīvokļa īres līguma nosacījumiem. Savukārt likuma Par dzīvojamo telpu īri 12.¹ pantā teikts:  „Ja, dzīvojamās telpas īres līgumam izbeidzoties, drošības nauda līguma saistību izpildes nodrošināšanai netiek izmantota vai tiek izmantota daļēji, tā pilnībā vai tās atlikusī daļa atdodama īrniekam ne vēlāk kā tajā pašā dienā, kad dzīvojamā telpa tiek atbrīvota, ja īres līgumā nav noteikts citādi.”

Savukārt, izīrējot valstij vai pašvaldībai piederošu dzīvojamo telpu, drošības nauda nedrīkst pārsniegt attiecīgās dzīvojamās telpas 12 mēnešu īres maksas apmēru.

■ ■ ■

– Pašlaik daudziem cilvēkiem ir samazinājušies ienākumi. Vai ir iespēja vienoties ar īpašnieku par īres maksas atlikšanu?

– Tas ir iespējams, tikai vienošanās starp nomnieku un iznomātāju par īres maksas apmēra samazināšanu vai par maksājumu atlikšanu jānoformē rakstveidā. To var uzskatīt par vienošanos par maksājumu samazināšanu noteiktā periodā vai par maksājumu atlikšanu līdz noteiktam termiņam. Tādējādi izīrētājs un īrnieks apliecina, ka īres līguma nosacījumu izmaiņas ir pieņemamas abām pusēm un neviens necels pretenzijas.

Īrnieks beidzis apmaksāt rēķinus

– Ko darīt mājokļa īpašniekam, ja šajā krīzes laikā īrnieks maksā īri, bet vairs nemaksā par komunālajiem pakalpojumiem?

– Likumā Par dzīvojamo telpu īri skaidri teikts, ka īres maksa par dzīvojamo platību ir jāmaksā dzīvojamās platības īres līgumā norādītajos termiņos. Maksu par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvojamās telpas lietošanu, veic termiņos un kārtībā, kāda paredzēta normatīvajos aktos vai īres līgumā. Ja īrnieks pakalpojumus apmaksā daļēji, tā uzskatāma par daļēju samaksu. Īrnieks var vienoties ar izīrētāju par maksājumu atlikšanu, bet tam jābūt noformētam rakstveidā.

– Pieņemsim, ka vienošanās nav un īrnieks patvaļīgi pārstājis apmaksāt komunālos pakalpojumus? Cik ātri pret šādu parādnieku var celt prasību tiesā?

– Saskaņā ar likuma Par dzīvojamo telpu īri 28.2. pantā noteikto izīrētājs var izbeigt dzīvojamās telpas īres līgumu, izliekot īrnieku kopā ar viņa ģimenes locekļiem un citām personām bez citas dzīvojamās telpas ierādīšanas gadījumā, ja īrnieks vairāk nekā trīs mēnešus nemaksā dzīvojamās telpas īres maksu, lai gan viņam bija nodrošināta iespēja lietot dzīvojamo telpu saskaņā ar dzīvojamās telpas īres līgumu un normatīvajiem aktiem.  To darīt var tikai ar tiesas spriedumu.

– Kā sākt nemaksātāja izlikšanas procedūru?

– Vispirms dzīvokļa īpašniekam īrnieks rakstiski jābrīdina par dzīvojamās telpas īres līguma izbeigšanu. Tas jādara ne mazāk kā vienu mēnesi pirms prasības iesniegšanas tiesā. Gadījumā, kad dzīvokļa vai mājas īpašnieks nezina sava īrnieka atrašanās vietu, prasību var iesniegt tiesā, ja brīdinājums ir publicēts laikrakstā Latvijas Vēstnesis vienu mēnesi pirms prasības iesniegšanas. Pēc tam jāvēršas tiesā ar prasību izbeigt īres līgumu un piedzīt parādu.

– Mēs labi zinām, ka tiesvedība – tas ir ilgi. Vai ir iespējams vienoties, ka parādnieks izvācas, kamēr parāds nav pieaudzis vēl lielāks?

– Jā, īres līgumu var izbeigt pēc pušu savstarpējas vienošanās. Proti, puses var vienoties par noslēgtā īres līguma izbeigšanu un atbrīvot dzīvojamo telpu agrāk, nekā norādīts noslēgtajā īres līgumā.

■ ■ ■

– Īrnieki parādnieki ļoti negribīgi vēlas kontaktēties ar dzīvokļa īpašnieku. Vai ir iespējams vienkārši izlikt parādnieka mantas aiz durvīm?

– Nē, šāda pašdarbība nav pieļaujama. Tas draud ar īrnieka vēršanos policijā, kam var sekot kriminālatbildība dzīvokļa īpašniekam. Izlikt cilvēku, kurš kaut kur dzīvo, un nav svarīgi, uz kāda pamata, var tikai ar tiesas spriedumu. Tikai pēc tam, kad tiesa būs izskatījusi jautājumu par personas tiesībām lietot dzīvojamo platību un attiecīgais tiesas spriedums stājies likumīgā spēkā, pieļaujama personas piespiedu izlikšana. Tiesības izlikt parādnieka mantas aiz durvīm ir tikai tiesu izpildītājam.

– Kurš atmaksās namu apsaimniekotājam komunālo pakalpojumu parādus, kurus atstājis īrnieks parādnieks?

– Parādu apmaksa tiks prasīta no tās personas,  uz kuras vārda noslēgts līgums. Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likumā noteikto, tieši dzīvokļa īpašniekam ir pienākums apmaksāt saņemtos pakalpojumus, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma izmantošanu (piemēram, par apkuri, auksto ūdeni, kanalizāciju, sadzīves atkritumu izvešanu). Tas, ka dzīvokļa īpašniekam nav paveicies ar nomnieku, būtībā ir viņa personiskā lieta.

– Jūs vēlaties teikt, ka mājas apsaimniekotājs ar tiesas spriedumu var atņemt īpašniekam dzīvokli īrnieka radīto parādu dēļ?

– Mājas apsaimniekotāju neinteresē, kurš ir vainīgs maksājumu parādos. Tātad parādsaistības var būt par pamatu prasības iesniegšanai tiesā pret parādnieku, kurš pārvaldnieka izpratnē ir dzīvokļa īpašnieks. Tiesas sprieduma izpildi veiks tiesu izpildītājs. Ja parādnieks – dzīvokļa īpašnieks – nespēs izpildīt savas saistības, piedziņa tiks vērsta pret viņam piederošo mantu. Šajā gadījumā dzīvokli var pārdot izsolē.

■ ■ ■

– Vai var sodīt parādnieku, kurš aizbēdzis no dzīvokļa, tā arī nesamaksājot parādus? Kā nofiksēt šo parādu apmēru, lai tos pierādītu tiesā?

– Īrniekam ir jāpilda īres līgumā paredzētās saistības, to starpā jāapmaksā mājas apsaimniekotāja izrakstītie rēķini. Viņam jāatlīdzina dzīvokļa saimniekam arī jebkāds negadījums, jo to nosaka Civillikums 1775. pantā: katrs zaudējums, kas nav nejaušs, ir jāatlīdzina; kā arī zaudējumi, kurus īrnieks ar savu darbību vai bezdarbību ir nodarījis (Civillikuma 1779. pants). Savukārt Civilprocesa likuma 93. panta pirmā daļa paredz: katrai pusei jāpierāda tie fakti, uz kuriem tā pamato savus prasījumus vai iebildumus. Prasītājam jāpierāda savu prasījumu pamatotība. Atbildētājam jāpierāda savu iebildumu pamatotība. Parāda summu šādos gadījumos aprēķina saskaņā ar noslēgto dzīvojamās telpas īres līgumu. Šādus strīdus izskata vispārējās jurisdikcijas tiesā Civilprocesa likumā noteiktajā kārtībā.

– Vai dzīvokļa īres līgumu var noformēt tā, lai nomnieka parādu nenāktos piedzīt ar tiesas starpniecību, bet to uzreiz varētu nodot tiesu izpildītājam?

– Nē. Likuma Par dzīvojamo telpu īri 50. pantā skaidri noteikts, ka visi strīdi par īres jautājumiem jāizskata tiesā. Saskaņā ar Tiesu izpildītāju likuma 2. pantā noteikto zvērināti tiesu izpildītāji veic tiesu un citu institūciju nolēmumu izpildi, kā arī citas likumā noteiktās darbības. Minētajā likumā nav teikts, ka tiesu izpildītāji var piedzīt īres līguma parādus bez tiesas sprieduma. Pat ja šāds nosacījums būs ietverts īres līgumā un abas puses to būs parakstījušas, tiesu izpildītājs to nepildīs.

– Beidzot līgumattiecības ar iepriekšējo īrnieku, dzīvokļa saimnieks sāk meklēt jaunu īrnieku. Kā noformēt līgumu, lai jaunais īrnieks neapkrāptu un nepazustu no dzīvokļa kopā ar, piemēram, vērtīgu tehniku?

– Dzīvokļa īpašnieks un īrnieks noslēdz dzīvojamās telpas īres līgumu rakstveidā pēc tam, kad viņi savstarpēji saskaņojuši visus tā nosacījumus. Īres līgums nosaka īrnieka un izīrētāja tiesības un pienākumus, tajā var ierakstīt punktu par īrnieka atbildību par vērtīgām lietām dzīvoklī, piemēram, par sadzīves tehniku.

Svarīgi saprast, ka mājokļa īre ir ļoti niansēta uzņēmējdarbība. Ja reiz kāds ar to nolēmis saistīties vai nu kā izīrētājs, vai īrnieks, ieteikums pirms tam kārtīgi konsultēties ar nekustamā īpašuma juristu vai speciālistu šajā jomā.