Nekustamā īpašuma pārdošana. Kad jāmaksā nodoklis?

Kopš 2010.gada likums nosaka pienākumu maksāt iedzīvotāju ienākuma nodokli, pārdodot nekustamo īpašumu, ja veidojas apliekamais ienākums – starpība starp nekustamā īpašuma pārdošanas cenu un tā iegādes vērtību. Likums paredz virkni situāciju, kad nodoklis nav jāmaksā. Atkarībā no tā, kā īpašums iegūts, atšķiras iegādes vērtības noteikšana. Īpašs regulējums ir situācijām, ja tiek pārdots vienīgais īpašums.

Nodokļa maksāšanu nosaka likums «Par iedzīvotāju ienākuma nodokli», kā arī Ministru kabineta noteikumi Nr.899 «Likuma «Par iedzīvotāju ienākuma nodokli» normu piemērošanas kārtība».

Likums paredz, ka ienākumu no nekustamā īpašuma pārdošanas apliek ar nodokli kā ienākumu no kapitāla pieauguma. Nodokļa likme ir 15% no starpības, kāda veidojas, no pārdošanas ieņēmuma atņemot īpašuma iegādes vērtību. Ja šāda starpība – kapitāla pieaugums – neveidojas, nodoklis nav jāmaksā.

Ir vēl virkne situāciju, kurās likums ienākuma guvēju no nodokļa maksāšanas atbrīvo.

Kādos gadījumos nodoklis nav jāmaksā?

1. Likumā ir noteikts, ka nodoklis nav jāmaksā, ja pārdotais īpašums ir bijis īpašumā (no dienas, kad tas reģistrēts zemesgrāmatā) ilgāk par 60 mēnešiem un vismaz 12 mēnešus pēc kārtas (šo 60 mēnešu periodā) līdz pārdošanas līguma noslēgšanas dienai ir fiziskās personas deklarētā dzīvesvieta, kas nav deklarēta kā papildu adrese. Deklarēšanas kritērijs ir jebkuri 12 mēneši šajos piecos gados. Tātad netiek prasīts, lai cilvēks būtu deklarējies savā īpašumā, piemēram, tikai pēdējā gada laikā pirms tā pārdošanas.

Protams, ka šis noteikums neattiecas uz zemes pārdošanu, jo savā īpašumā klajā laukā deklarēties nav iespējams.

Vēl šajā vispārējā normā ir jāpievērš uzmanība nosacījumam par īpašuma reģistrāciju zemesgrāmatā, kas ir svarīgi arī vairākos citos nodokļa no kapitāla pieauguma piemērošanas gadījumos. Mēdz būt, ka cilvēki nopērk īpašumu un dažādu iemeslu dēļ (piemēram, lai nemaksātu nekustamā īpašuma nodokli, valsts nodevas) vilcinās ar tā ierakstīšanu zemesgrāmatā. Ja nākas īpašumu pārdot, atskaites punkts būs ieraksts zemesgrāmatā, nevis pirkuma līguma datums.

Īpašs regulējums ir mantojumam. Jo, ja nekustamais īpašums, kuru atsavina, ir mantots no fiziskās personas, kuru ar maksātāju saista laulība vai radniecība līdz trešajai pakāpei Civillikuma izpratnē, uzskata, ka nekustamais īpašums ir nodokļa maksātāja (saprotamāk – īpašuma pārdevēja jeb ienākuma guvēja) īpašumā no dienas, kad attiecīgais nekustamais īpašums reģistrēts zemesgrāmatā kā mantojuma atstājēja īpašums. Tātad, ja cilvēks ieguvis mantojumā īpašumu 2014.gadā, bet mantojuma atstājējs to bija reģistrējis zemesgrāmatā 2008.gadā, nodokļa piemērošanai tiks ņemts vērā 2008.gads.

2. Nodoklis no pārdošanas ienākuma nav jāmaksā arī tad, ja nekustamais īpašums piederējis (no dienas, kad reģistrēts zemesgrāmatā) ilgāk par 60 mēnešiem un pēdējos 60 mēnešus līdz tā pārdošanas dienai bijis vienīgais nekustamais īpašums.

Tātad šajā gadījumā nav prasības par deklarēšanos. Un šis vienīgais īpašums, ko var pārdot bez nodokļa, var būt jebkurš – māja, zeme, arī lauksaimniecības zeme, mežs, zeme ar mežu.

3. Vēl viena situācija, kad nav jāmaksā nodoklis: ja īpašums reģistrēts zemesgrāmatā kā vienīgais nodokļa maksātāja nekustamais īpašums un šo ienākumu no jauna iegulda funkcionāli līdzīgā nekustamajā īpašumā 12 mēnešu laikā pēc nekustamā īpašuma atsavināšanas vai arī pirms nekustamā īpašuma atsavināšanas.

Šī likumā ir jauna norma (spēkā no 2014. gada). Visbiežāk cilvēkiem ir neskaidrības, kas tad ir funkcionāli līdzīgs īpašums. Piemēram, ja tiek pārdots dzīvoklis, tad vietā var nopirkt dzīvokli vai arī māju, vai arī māju ar zemi?

Par funkcionāli līdzīgu nekustamo īpašumu likuma izpratnē uzskata īpašumu, kuru izmanto līdzīgiem mērķiem, piemēram, aizvietojot māju ar dzīvokli daudzdzīvokļu mājā, un otrādi; atsavinot apbūves zemi, vietā iegādājoties dzīvokli daudzdzīvokļu mājā, un otrādi. Lai piemērotu šo normu, ienākumam, kurš no jauna tiek ieguldīts funkcionāli līdzīgā nekustamajā īpašumā, ir jābūt ne mazākam kā starpībai starp nekustamā īpašuma pārdošanas cenu un tā iegādes vērtību. Ja no jauna tiek ieguldīts mazāks ienākums par noteikto, tad starpība, kas veidojas, no nekustamā īpašuma atsavināšanas cenas atņemot tā iegādes vērtību un ieguldīto ienākumu, ir uzskatāma par ienākumu no kapitāla pieauguma un apliekama ar iedzīvotāju ienākuma nodokli. Tātad, ja, piemēram, pārdodot māju un nopērkot dzīvokli, veidosies starpība, no mājas pārdošanas cenas atņemot tās iegādes vērtību un ieguldīto naudu dzīvokļa iegādei, būs jāmaksā nodoklis, ienākumam piemērojot 15% likmi.

Tāpat arī, ja 12 mēnešu laikā pēc nekustamā īpašuma (dzīvokļa) pārdošanas ienākums no nekustamā īpašuma atsavināšanas tiek ieguldīts, piemēram, jaunas zemes iegādei, un izpildīsies nosacījums par nodokļa maksātāja vienīgā nekustamā īpašuma reģistrāciju zemesgrāmatā, un tālab dzīvokļa pārdošana nebūs apliekama ar iedzīvotāju ienākuma nodokli.

VID uzsver: secība, kādā tiek pārdots vienīgais īpašums vai iegādāts jauns īpašums, nav svarīga. Svarīgs ir ienākuma ieguldīšanas fakts līdzvērtīgā īpašumā 12 mēnešu laikā pirms vai pēc nekustamā īpašuma atsavināšanas.

Piemēram. Dzīvoklis nopirkts 2010.gadā par 25 000 eiro, pārdots šogad par 30 000 eiro. Dzīvoklī neesat deklarējies, tas nav arī vienīgais īpašums. Starpība ir 5000 eiro. Tas ir ienākums, par kuru ir maksājams nodoklis 15% = 750 eiro.

Taču apliekamo ienākumu var samazināt, ja dzīvoklī ir veikti ieguldījumi, piemēram, nomainīti logi (900 eiro), ieliktas jaunas ārdurvis (600 eiro). Nodoklis jau būs mazāks – 525 eiro. Šie ieguldījumu izdevumi gan ir jāpamato ar maksājumu dokumentiem.

Iegādes vērtībā var iekļaut arī ar īpašuma iegūšanu saistītos izdevumus – valsts nodevas, komisijas naudu, citus līdzīgus maksājumus.

Likumā ir paredzētas situācijas, kā nosaka iegādes vērtību, ja nav īpašuma pirkumu apliecinošu dokumentu, kā arī tad, ja īpašums ir saņemts kā mantojums vai dāvinājums.

Ja nekustamais īpašums ir mantots, par tā iegādes vērtību uzskata mantojuma apliecībā norādīto konkrētā nekustamā īpašuma vērtību. Ja nekustamais īpašums ir dāvināts, par tā iegādes vērtību uzskata dāvinājuma līgumā norādīto konkrētā nekustamā īpašuma vērtību.

Ja nekustamais īpašums nopirkts par kredītlīdzekļiem, tad īpašuma iegādes vērtībā iekļauj arī samaksātos procentu maksājumus par kredītu šā nekustamā īpašuma iegādei, ja dokumentāri apliecināta informācija ļauj identificēt kredīta un nekustamā īpašuma iegādes saistību.

Kad nodoklis ir jāsamaksā?

Par saņemto ienākumu no nekustamā īpašuma atsavināšanas Valsts ieņēmumu dienestā noteiktos termiņos ir jāiesniedz deklarācija par ienākumu no kapitāla pieauguma un pēc tam 15 dienu laikā nodoklis jāsamaksā.

Deklarācijas iesniegšanas termiņi:

■ Līdz ienākuma gūšanas mēnesim sekojošā mēneša 15.datumam, ja ienākumi no kapitāla aktīvu atsavināšanas mēnesī pārsniedz 711,44 eiro;

■ Līdz ceturksnim sekojošā mēneša 15.datumam, ja ienākumi no kapitāla aktīvu atsavināšanas mēnesī ir no 142,30 līdz 711,44 eiro;

■ Ne vēlāk kā taksācijas gadam sekojošā gada 15.janvārī, ja ienākumi no kapitāla aktīvu atsavināšanas mēnesī ir līdz 142,29 eiro.