Jauni likuma grozījumi: kas mainīsies dzīvojamo māju pārvaldīšanā

Februārī uzņēmums Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde (JNĪP) rīkoja seminārus dzīvokļu īpašniekiem, kuros speciālisti stāstīja par aktuālajām izmaiņām normatīvajos aktos mājokļu pārvaldīšanas un apsaimniekošanas jomā. Piemēram, šā gada 15. janvārī spēkā stājās grozījumi Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā. Mājokļu īpašniekiem ir jāizprot likumā izdarīto grozījumu būtība un jāzina savas tiesības, pienākumi un atbildība, uzskata JNĪP.

Uzņēmuma juridiskās daļas vadītāja Jana Antsone informē par galvenajām izmaiņām normatīvajos aktos, ar kurām dzīvokļu īpašnieki šogad saskarsies.

– Galvenais jaunums ir tas, ka Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma jaunā redakcija ļauj iedzīvotājiem izvēlēties, kā norēķināties par pakalpojumiem – ar pārvaldnieka starpniecību vai nepastarpināti ar pašu pakalpojuma sniedzēju, – stāsta Jana Antsone. – Vēršu uzmanību uz to, ka Jelgavā jau daudzus gadus tiek praktizēti tiešie norēķini: dzīvokļu īpašnieki par siltumu maksā pašam piegādātājam, SIA Fortum Jelgava.

Kas iedzīvotājiem mainīsies, ja tie pieņems lēmumu norēķināties pa tiešo ar pakalpojuma sniedzēju? Gadījumā, ja dzīvokļu īpašnieki vēlēsies mainīt kārtību, kādā tie norēķinās, tad jāsaprot, ka tas radīs papildu izmaksas, jo pakalpojuma sniedzējs būs spiests izveidot uzskaites sistēmu, lai nodrošinātu iespēju dzīvokļu īpašniekiem veikt tiešos norēķinus. Uzskatu, ka likuma grozījumi nav jāuztver kā signāls tam, ka obligāti jāmaina pastāvošā kārtība, atgādināšu, ka grozījumi likumā tika pieņemti, lai izvairītos no situācijām, kad negodprātīgi pārvaldnieki izlieto dzīvokļu īpašnieku finanšu līdzekļus citiem mērķiem, nevis pakalpojumu apmaksai.

– Grozījumi Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā paredz ne tikai tiešo norēķinu ieviešanu, – precizē Jana Antsone, – ir arī citas, ne mazāk svarīgas izmaiņas. Mēs kā dzīvojamo māju pārvaldnieks ilgi gaidījām no likumdevējiem risinājumu jautājumam par maksātnespējīgiem parādniekiem un parādniekiem, kas miruši, neatstājot mantiniekus. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma jaunajā redakcijā beidzot pateikts, ka dzīvokļa īpašnieka nāves vai dzīvokļa īpašnieka maksātnespējas gadījumā pārvaldniekam jānoraksta viņa parāds par apsaimniekošanu un pakalpojumu sniedzējiem tāpat jārīkojas ar parādiem par ūdeni, siltumu un  atkritumu izvešanu.

Šāds risinājums atvieglos pārvaldniekam darbu un nosacīti atbrīvos pārējos dzīvokļu īpašniekus no nepieciešamības maksāt svešus parādus. Taču jāatceras, ka jaunā norma attieksies tikai uz to personu parādiem, kuras par maksātnespējīgām būs atzītas pēc likuma grozījumu stāšanās spēkā.

Runājot kopumā par situāciju ar parādniekiem, Jana Antsone ir noskaņota optimistiski. Situācija ir izlīdzinājusies, saka JNĪP juridiskās daļas vadītāja.

– Mēs dzīvokļu īpašnieku uzdevumā ar nemaksātāju sākam strādāt, tiklīdz viņa parāds sasniedz triju mēnešu maksājumu apmēru. Pārvaldīšanas likuma jaunajā redakcijā parādījusies norma, ka pārvaldnieka pienākums ir savlaicīgi informēt mājas īpašniekus par parādiem, bet JNĪP to dara jau daudzus gadus.

Uzņēmumam ir vairākas stratēģijas darbā ar parādniekiem. Jana Antsone stāsta, ka viens no līdzekļiem ir karstā ūdens atslēgšana. Dzīvokļu īpašnieki cenšas līdz tam nenonākt, tāpēc, saņēmuši brīdinājumu par pakalpojuma iespējamu atslēgšanu, ierodas JNĪP vienoties par parāda atmaksu.

– Ja parāds turpina pieaugt un ir skaidri redzams, ka dzīvokļa īpašnieks ir pametis savu īpašumu, tad dzīvokļu īpašnieki pilnvaro pārvaldnieku piedziņu vērst pret nekustamo īpašumu, tādējādi pārtraucot nepārtraukto parāda pieaugumu, – skaidro juridiskās daļas vadītāja. – Protams, te nav runa par cilvēkiem, kuriem radušās pagaidu grūtības un kuri cenšas rēķinus kaut daļēji samaksāt. Jāatzīst, ka dažkārt īpašnieki burtiski izsoles dienā ierodas JNĪP, lai samaksātu visu parādu un nezaudētu savu mājokli.

– Kopumā ir jūtams, ka soli pa solim mēs esam izpildījuši vienu no galvenajiem pārvaldnieka uzdevumiem – izglītojuši savus klientus, to pierāda tas, ka arvien vairāk dzīvokļu īpašnieku izprot savu līdzdalību dzīvojamās mājas pārvaldīšanas procesā, ir kompetenti šajos jautājumos, tostarp labi orientējas atbilstošajos normatīvajos aktos un ir ieinteresēti veicināt sadarbību gan ar savas dzīvojamās mājas pārvaldnieku, gan citiem pakalpojumu sniedzējiem, – atzīst Jana Antsone. – Dzīvokļu īpašnieki sākuši apzinīgāk maksāt rēķinus, vienojas par parādu samaksas grafikiem un visādi citādi aktīvi piedalās sava īpašuma pārvaldīšanā.

Kādus jaunumus vēl klientiem var pavēstīt JNĪP juridiskā daļas vadītāja? Jelgavā, tāpat kā visā Latvijā, joprojām aktuāla ir daudzdzīvokļu mājām piesaistītās privātās zemes nomas problēma. Jana Antsone atgādina, ka JNĪP ir tiesības slēgt nomas līgumu tikai tad, ja mājas īpašnieki uzņēmumu ir attiecīgi pilnvarojuši:

– Visos pārējos gadījumos dzīvokļu īpašnieku kopībai pašai jākontrolē attiecības ar zemes īpašnieku. Mēs ļoti lūdzam iedzīvotājus neatstāt šo jautājumu pašplūsmai! JNĪP praksē ir gadījums, kad māja atteicās slēgt zemes nomas līgumu, jo nespēja ar īpašnieku vienoties par nodokļa kompensāciju. Zemesgabala saimnieks vērsās tiesā un piedzina no mājas iedzīvotājiem zemes nomas maksu 6% apmērā no zemesgabala kadastrālās vērtības gadā, nekustamā īpašuma nodokļa kompensāciju (vēl 1,5% no kadastrālās vērtības) par vairākiem gadiem plus vēl tiesas izdevumus. Mēs nevēlamies, ka šajās lamatās iekļūst vēl citas mājas. Iedzīvotājiem ir svarīgi pilnvarot pārvaldnieku vai pašiem veikt sarunas ar zemesgabala īpašnieku un laikus noslēgt nomas līgumu.

2013. gada rudenī spēkā stājās grozījumi Ministru kabineta noteikumos Nr. 1013 „Kārtība, kādā dzīvokļa īpašnieks daudzdzīvokļu dzīvojamā mājā norēķinās par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu”. Šie grozījumi jūtami mainīja dzīvokļu īpašnieku dzīvi mājās, kuru pārvaldīšanu īpašnieki nav pārņēmuši. Viens no jaunumiem: dzīvokļu īpašnieki var pieņemt lēmumu, ka dzīvokļos uzstādītie ūdens patēriņa skaitītāji turpmāk būs kopīpašumā un to uzstādīšanu varēs veikt par mājas kopējiem līdzekļiem. Eksperti paredz, ka jaunā kārtība reāli sāks darboties 2014. gada otrajā pusē.

Īpašnieku nepārņemtajās mājās mainījušies arī ūdens uzskaites starpības sadales principi. Noteikumos izdarītie grozījumi uzliek pienākumu pārvaldniekam ūdens patēriņa starpību sadalīt tikai tiem dzīvokļu īpašumiem, kuros nav uzstādīti individuālie ūdens patēriņa skaitītāji. Ja tādu dzīvokļu mājā nav, ūdens patēriņa starpību drīkst norakstīt noteikumu pārkāpējiem, ja pārvaldnieks pārbaužu gaitā tādus atklāj. Piemēram, ja cilvēks savam ūdens skaitītājam uzstādījis magnētu un ir pieķerts šajā pārkāpumā, viņam nāksies apmaksāt visas mājas ūdens patēriņa starpību. Tiesa, ja pārkāpēju mājā nav un visos dzīvokļos ir uzstādīti skaitītāji, ūdens patēriņa starpību sedz atbilstoši atsevišķo īpašumu skaitam. Nedaudz mainīta arī kārtība, kādā tiek iekasēta maksa par lifta uzturēšanu. Tagad pārvaldniekam šis maksājums jāiekļauj kopējā apsaimniekošanas maksā, neizceļot rēķinā atsevišķā rindiņā. Bet lielākās pārmaiņas MK noteikumu Nr. 1013 jaunajā redakcijā skārušas maksu par atkritumu izvešanu. Iepriekšējā kārtība paredzēja, ka par atkritumiem maksāja proporcionāli dzīvoklī deklarēto personu skaitam – jo vairāk iemītnieku dzīvoklī, jo vairāk jāmaksā par atkritumu izvešanu, bet saskaņā ar jaunajiem grozījumiem par sadzīves atkritumu apsaimniekošanu un asenizāciju – atbilstoši atsevišķo īpašumu skaitam. Protams, dzīvokļu īpašnieki likumā noteiktajā kārtībā var pieņemt lēmumu atstāt iepriekšējo aprēķina kārtību.

Vēlreiz uzsveru, ka visas Ministru kabineta noteikumu Nr. 1013 normas attiecas tikai uz tām mājām, kur īpašnieki nav pārņēmuši pārvaldīšanas tiesības un nav noslēguši pilnvarojuma līgumu ar izraudzīto pārvaldnieku. JNĪP klientu vidū tādu palicis pavisam maz. Aptuveni 85% no uzņēmuma pārvaldīšanā esošajām mājām īpašnieki jau pārņēmuši pārvaldīšanas tiesības.

– Pārņemtās mājas īpašnieki noslēdz ar JNĪP pilnvarojuma līgumu, kurā aprakstīta metodika, pēc kādas dzīvokļu īpašniekiem tiek sadalīta maksa par pakalpojumiem, – skaidro Jana Antsone. – Pārvaldīšanas tiesisko attiecību nostiprināšana līgumā īpašniekiem nodrošina arī to, ka ārēji normatīvie akti nevar mainīt viņu reiz pieņemto kārtību. Aicinām dzīvokļu īpašniekus, kuri vēl nav pieņēmuši pārvaldīšanas tiesības un nav noslēguši līgumu ar pārvaldnieku, jebkurā laikā pieteikties juridiskajā daļā uz konsultāciju, lai pārrunātu gan likuma normas, gan līguma nosacījumus un sakārtotu šos jautājumus.

Nobeigumā gribu teikt, ka esam gandarīti par to, ka visu sadarbības gadu laikā kopā ar saviem klientiem esam paveikuši neskaitāmus lielus darbus, sakārtojuši savstarpējās tiesiskās attiecības, kā arī izvēlējušies tādas pārvaldīšanas metodes, kuras nupat tikai tiek pieņemtas un ieviestas visā valstī. Tas liecina tikai par to, ka esam uz pareizā ceļa kopējo mērķu sasniegšanai.