„Viņi liedza mums iebraukšanu pagalmā!”

Kādas mājas iedzīvotājiem Brīvības ielā kaimiņi liedz izmantot kopējo ceļu: kāpēc nedarbojas servitūta tiesība? 

Šajās dienās pašā Rīgas centrā starp kaimiņu māju iedzīvotājiem izcēlies konflikts. Mājas Brīvības ielā 92/94 dzīvokļu īpašnieki sūdzas, ka blakus ēkas pārvaldnieks nobloķējis viņiem iekļūšanu pašiem savā pagalmā. Kā novietot automašīnu? Kā nodrošināt atkritumu izvešanu? Kā vispār dzīvot šādos apstākļos?

Kaimiņi bloķējuši iebrauktuvi

Mājas Brīvības ielā 92/94 iedzīvotājiem nav savas iebrauktuves pagalmā. Viens ceļš, lai nokļūtu pagalmā, iet caur mājas Brīvības ielā 90 arku. Māju apsaimnieko dzīvokļu īpašnieku biedrība Nams 1938. Blakus otrā pusē esošajai kaimiņu mājai, kas atrodas Brīvības ielā 96, arī ir arka caurbraukšanai. Šo māju apsaimnieko uzņēmums Valsts nekustamie īpašumi.

Pret to, lai tiktu izmantotas viņu māju arkas, iebilst abu māju iedzīvotāji.

– Agrāk izmantojām arku Brīvības ielā 90, – stāsta nama pārstāvis Maksims. – Par servitūtu ir pat atzīme zemesgrāmatā. Bet tad šīs mājas pārvaldnieks mums vienkārši nobloķēja iebraukšanas iespēju.

Maksā, bet izmantot nedrīkst?

Pagaidām dzīvokļu īpašnieki izmanto iebrauktuves arku Brīvības ielā 96. Bet uzņēmums Valsts nekustamie īpašumi 2023. gada vasarā paziņoja, ka plāno slēgt arī šo ceļu.

– Mēs saprotam uzņēmuma nostāju, – stāsta Maksims, – uzņēmumam tiešām nav pienākuma nodrošināt mums ceļu uz pagalmu. Bet kā ar kaimiņiem? Viņi pārkāpj mūsu tiesības izmantot servitūtu.

Nepatīkamākais ir tas, ka zeme zem mājām pieder tās īpašniekam. Tas ir, iedzīvotāji maksā par tiesībām izmantot zemi pagalmā, bet jebkurā brīdī var tās zaudēt.

„Nav nekāda servitūta!”

Situāciju īpaši ir saasinājis jautājums par atkritumu izvešanu:

– Kur novietot atkritumu konteinerus? Tieši uz intensīvi noslogotās Brīvības ielas? – vaicā mājas pārstāvji.

Arī paši iedzīvotāji šī konflikta laikā nav sēdējuši ar klēpī saliktām rokām. Viņi sazinājušies ar mājas Brīvības ielā 90 apsaimniekotāju, bet biedrības Nams 1938 valdes priekšsēdētājs Vitauts Ziedonis Lācītis stingri atbildējis, ka servitūta nostiprinājuma, kas attiektos uz arku Brīvības ielā 90, nav.

Izrādās, ka šīs adreses nodalījumā zemesgrāmatas „ieraksts ir izdarīts tikai servitūta atzīmes veidā”.

Iespējams, ka servitūta nodibināšanas procesā pieļauta kļūda. Bet kā tagad rīkoties mājas Brīvības ielā 92/94 dzīvokļu īpašniekiem? Nolikt uz pilsētas galvenās ielas savus atkritumu konteinerus? Atstāt turpat arī savus privātos transportlīdzekļus, kurus vairs nevarēs novietot pagalmā? Jautājums paliek atklāts.

 
Mājas Brīvības ielā 92/94 iedzīvotājiem nav savas izbrauktuves no pagalma.

Mājas apsaimniekotājs: „Saņēmām atteikumu”

Mājas apsaimniekotāja Rīgas namu pārvaldnieks pārstāve Linda Šilska pastāstīja, ka apsaimniekotājam ir zināma situācija mājā Brīvības ielā 92/94.

– Konflikts starp blakus māju iedzīvotājiem neļauj nodrošināt viņiem ikdienā svarīgus pakalpojumus, piemēram, atkritumu izvešanu. Saistībā ar notiekošo sazinājāmies gan ar uzņēmumu Valsts nekustamie īpašumi, gan īpašnieku biedrību, sūtot rakstisku lūgumu izsniegt mums un atkritumu izvešanas uzņēmumam atslēgas (pultis) no arkām Brīvības ielā 90 un Brīvības ielā 96, lai pēc grafika varētu izvest atkritumus. Diemžēl abi kaimiņi mums atsūtīja atteikumu.

– Kas notiks tālāk?

– Ņemot vērā to, ka ar kaimiņu māju pārstāvjiem nav izdevies vienoties, Rīgas namu pārvaldnieks vērsās Rīgas valstspilsētas pašvaldības Mājokļu un vides departamentā ar lūgumu piedalīties ar atkritumu apsaimniekošanu saistītās problēmas risināšanā.

– Taču nav skaidrs, kā varēja gadīties, ka atzīme zemesgrāmatā  par tiesībām izmantot kaimiņu māju arkas iebraukšanai pagalmā nevar aizsargāt Brīvības ielas 92/94 mājas iedzīvotāju intereses? Kāpēc servitūts nav spēkā?

– Šajā gadījumā mums vispirms ir jāsaprot jēdzieni. Civillikuma 927. pants nosaka, ka īpašumtiesības nodrošina personai pilnīgu varu pār noteiktu īpašumu. Personai (vai dzīvokļu īpašnieku sabiedrībai) ir tiesības brīvi rīkoties ar savu īpašumu un pieprasīt to atpakaļ, ja īpašums iepriekš nodots trešajām personām. Civillikuma 1039. punktā teikts, ka īpašnieks var aizliegt visiem citiem ietekmēt viņa lietu, kā arī to lietot vai izmantot, kaut arī viņam pašam no tā nerastos nekāds zaudējums. Tātad dzīvojamās mājas īpašnieki ir tiesīgi ierobežot citu personu pārvietošanos īpašumā. Izrādās, ka kaimiņmājas iedzīvotājiem faktiski ir tiesības ierobežot citu personu iekļūšanu caur viņiem piederošo arku.

Jūsu tiesības uz kaimiņa ceļu

– Kā šajā gadījumā palīdzētu servitūts?

– Servitūts saskaņā ar Civillikuma 1130. pantu ir tāda tiesība uz svešu lietu, ar kuru īpašuma tiesība uz to ir lietošanas ziņā aprobežota kādai noteiktai personai vai noteiktam zemes gabalam par labu, t. i., servitūts ir svešas lietas lietošanas tiesība, kas piešķirta servitūta izlietotājam. Reālservitūta, tai skaitā ceļa servitūta, pastāvēšanai atbilstīgi Civillikuma 1141. pantā noteiktajam vajadzīgi divi nekustami īpašumi, no kuriem viens apgrūtināts otram par labu; pirmais ir saistītais jeb kalpojošais, otrai tiesīgais jeb valdošais.  Brīvības ielas 92/94 mājas iedzīvotāji uzskata, ka viņiem ir servitūts kaimiņa arkas lietošanai, bet Brīvības ielas 90 nama apsaimniekotājs to noliedz.

– Saskaņā ar Civillikuma 1231. un 1235. pantu servitūtu var nodibināt uz likuma, tiesas sprieduma, līguma vai testamenta pamata. Servitūta tiesības tiek uzskatītas par nodibinātām un ir saistošas abām pusēm tikai pēc to nostiprināšanas zemesgrāmatā.

– Iedzīvotāji apgalvo, ka zemesgrāmatā ir tāda atzīme...

– Šajā gadījumā ir nepieciešams detalizēts skaidrojums. Saskaņā ar Zemesgrāmatu likumu ierakstus zemesgrāmatas nodalījumos var izdarīt ierakstu (pantu) un atzīmju veidā. Tajā pašā likumā teikts, ka ieraksti par tiesību un ierobežojumu piešķiršanu tiek ierakstīti atzīmju veidā. Tātad Senāta judikatūra atzīst, ka servitūta nodibināšanu nevar nodrošināt ar atzīmi zemesgrāmatā. Izrādās, ka servitūts sāks darboties tikai pēc tam, kad par to būs izdarīts pilns ieraksts zemesgrāmatā.

Atzīme pārvēršas par ierakstu

– Kas dzīvokļu īpašniekiem jādara, lai atzīme zemesgrāmatā kļūtu par ierakstu?

– Senāta judikatūra nosaka, ka atzīmei zemesgrāmatā ir pagaidu raksturs, tas ir, tai vai nu jāpārvēršas ierakstā, vai arī tā tiek dzēsta. Tas dod laiku valdošā īpašuma īpašniekam ierakstīt servitūtu zemesgrāmatā. Izrādās, ka pašiem Brīvības ielas 92/94 mājas īpašniekiem ir aktīvi jārīkojas un jāiesniedz prasība, lai atzīme pārvērstos par īstu ierakstu.

– Kas viņiem šajā nolūkā tieši būtu jādara?

– Saskaņā ar likumu par nekustamā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatā atzīme tiek aizstāta ar ierakstu pēc tam, kad zemes īpašnieks iesniedz lūgumu par tās nostiprināšanu. Izrādās, ka, lai situāciju atrisinātu, Brīvības ielas 92/94 nama dzīvokļu īpašniekiem ir vai nu jāvienojas ar kaimiņiem par servitūta nodibināšanu, vai arī tas jāpieprasa tiesas ceļā. Tiesa, šajā gadījumā servitūta nodibināšanu apgrūtinās tas, ka māja atrodas uz īpašnieka zemes. Pareizi būtu, ja iedzīvotāji izlemtu par zemesgabala izpirkuma tiesību izmantošanu.

Gatavi palīdzēt, nepieciešams īpašnieku lēmums

– Kā iedzīvotājiem no neauglīgas spriedelēšanas pāriet uz reālu rīcību?

– Lēmums par turpmāko rīcību saistībā ar servitūta nodibināšanu un zemes iegādi ir jāpieņem dzīvokļu īpašnieku kopībai.

– Kā Rīgas namu pārvaldnieks var palīdzēt saviem klientiem?

–  Dzīvokļu īpašnieku civiltiesisko strīdu risināšana nav obligāta pārvaldīšanas darbība, tātad nav apsaimniekotāja kompetencē. Ja dzīvokļu īpašnieku kopība šajā jautājumā vēlas saņemt juridisko palīdzību no uzņēmuma Rīgas namu pārvaldnieks, tad iedzīvotājiem par šo pakalpojumu jānoslēdz līgums un ar balsu vairākumu jāpilnvaro mūsu uzņēmumu pārstāvēt mājas iedzīvotāju intereses šajā jautājumā.