Labs mājoklis – gandrīz par velti?

Trīsistabu dzīvoklis Rīgā – tikai par 10 000 eiro! Kā neapdedzināties, izsolē pērkot nekustamo īpašumu?

Nekustamo īpašumu izsolēs iespējams atrast neticamus piedāvājumus: trīsistabu dzīvoklis labā Rīgas rajonā var maksāt mazāk nekā 10 000 eiro, pēc skata gluži labu namiņu pie jūras un saimniecības ēkas piedāvā par 5000–6000 eiro. Aiz šīm pievilcīgajām cenām bieži slēpjas zemūdens akmeņi: īpašums var būt apgrūtināts, bet pircējs līdz pat izsoles beigām to pat neuzzinās. Kā izvairīties no nepatikšanām, izsolē pērkot māju vai dzīvokli, stāsta Latvijas Zvērinātu tiesu izpildītāju padomes priekšsēdētāja Iveta Kruka.

Iedomājieties: jūs nopērkat dzīvokli, pat nezinot, kā tas izskatās, jo objekta fotogrāfijā redzama tikai mājas fasāde. Pēc tam ieraugāt, ka telpās ir iebrukuši griesti vai caurumainas grīdas, bet tie ir tikai ziediņi, odziņas vēl būs...

Jūs uzzināt, ka dzīvoklis ir ar „pārsteigumu” – teiksim, jūsu pienākums ir nepazīstamai vecenītei nodrošināt mājvietu šajā dzīvoklī līdz viņas mūža galam vai, nopērkot dzīvokli, esat spiests pārņemt iepriekšējā saimnieka noslēgto īres līgumu, saskaņā ar kuru nevarat īrnieku izlikt no šīm telpām.

Vēl kāds patiess gadījums: nekustamā īpašuma – par neticami zemu cenu pārdota labā stāvoklī esoša četristabu dzīvokļa Zolitūdē – jaunajam īpašniekam vajadzēja kādam cilvēkam ik mēnesi maksāt minimālo algu. Rezultātā neko ietaupīt neizdevās.

Vārdu sakot, lai sapņu dzīvokļa pirkšana par lētu naudu nekļūtu par vilšanos, ir jāievēro vairāki nosacījumi. Kādi – par to stāsta Iveta Kruka.

Kustamo un nekustamo īpašumu izsoles tagad notiek tikai elektroniski. Informācija par tām tiek ievietota mājaslapā izsoles.ta.gov.lv. Kā stāsta Iveta Kruka, elektroniskajām izsolēm ir vairākas priekšrocības salīdzinājumā ar tradicionālajām – dalībnieki nepazīst cits citu un nezina, kādas likmes ir izdarītas, tāpēc izsoles rezultāts ir objektīvs, to nevar ietekmēt ārēji apstākļi. Tieši tādēļ Zvērinātu tiesu izpildītāju padome un Tieslietu ministrija savulaik ierosināja ieviest elektroniskās izsoles.

Parādu bedrē

Parasti nekustamais īpašums nonāk izsolē, kad tiesa vērš piedziņu uz nekustamo īpašumu par parādu nemaksāšanu. Savukārt parādnieki reti piekrīt sadarboties ar tiesu izpildītājiem un īpašuma vērtētājiem: viņus nelaiž pāri slieksnim vai slēpj ar māju vai dzīvokli saistītu būtisku informāciju. Bieži potenciālie pircēji telpas nevar ieraudzīt pat fotogrāfijās, tātad nezina, kādā stāvoklī ir dzīvoklis.

– Piedziņa uz nekustamo īpašumu vienmēr ir galējais līdzeklis, – saka Iveta Kruka, – jo likumā ir nostiprināts princips – vērst piedziņu uz nekustamo īpašumu, ja citādi parādu samaksāt nav iespējams. Šī procedūra pamatojas uz tiesas lēmumu, kurā teikts, ka no atbildētāja par labu cietušajam ir jāpiedzen zināma naudas summa.

Pēc tiesas cilvēkam tiek dots laiks labprātīgai parāda samaksai. Tiesa izsniedz izpildrakstu par parāda piespiedu piedziņu tikai tādā gadījumā, ja atbildētājs parādu nemaksā.

– Kādā veidā parāds tiek piedzīts?

– Tiesu izpildītājs veic pasākumus, piemēram, vērš piedziņu uz parādnieka algu vai no viņa konta noņem nepieciešamo summu, vai piedāvā parādniekam pārdot kustamo mantu, piemēram, automašīnu, ja parāds nav ļoti liels. Piedziņa uz nekustamo īpašumu ir tiesas procesa pēdējā stadija. Neapšaubāmi, mēs par to brīdinām parādnieku. Cilvēks var mums izteikt savas pretenzijas un sūdzības vai piedāvāt savu parāda nomaksas variantu. Ja tas mūs neapmierina, tiek vērtēts nekustamais īpašums. Par to tiek ziņots visām ieinteresētajām pusēm, parādniekam ir tiesības lūgt atkārtotu vērtēšanu. Ne vienmēr atkārtotais vērtējums būs augstāks, bet vērā tiek ņemta augstākā summa. Tikai pēc tam tiek izsludināta izsole, tomēr vēl septiņas dienas pirms izsoles beigām parāda summu drīkst apmaksāt. Tad izsole tiks apturēta un potenciālajiem pircējiem tiek atmaksāta par dalību izsolē iemaksātā nauda.

– Kāpēc objekta sākuma cena var būt zemāka nekā vērtējums?

– Ja tā ir atkārtota izsole, sākumcenai jābūt par 25% zemākai nekā vērtējuma summa.

– Ja par objektu neviens neinteresējas, to var nopirkt par sākumcenu vai ir vēl jāpiemaksā?

– Pastāv tāds jēdziens kā likmes lielums. Lai nopirktu nekustamo īpašumu, ir jāveic vismaz viens solis – jāizsaka viens piedāvājums. Tas nedrīkst būt augstāks par 10% no vērtējuma summas un nedrīkst būt zemāks par 1%. Tiesu izpildītājs izlemj, kāda būs likme.

– Kas ir īpašuma apgrūtinājums?

– Apgrūtinājums ir tie faktori, kas samazina īpašuma vērtību.

Esiet uzmanīgi!

– Visi apgrūtinājumi tiek norādīti informācijā par objektu?

– Ne vienmēr, tāpēc pirmais padoms: uzmanīgi izpētiet vērtējumu. Tiesu izpildītājs vērtētājam sniedz visu informāciju, kāda ir viņa rīcībā. Otrs padoms: pirms izlemjat pirkt, ir jāsazinās ar to tiesu izpildītāju, kas vada izsoli. Iespējams, viņam ir parādījusies jauna jums noderīga informācija par objektu.

– Kāpēc izsolēs piedāvāto nekustamo īpašumu cena parasti ir daudz zemāka nekā to tirgus vērtība?

– Vērtētājam parasti nav iespējas ieiet dzīvoklī vai mājā, jo parādnieki ļoti reti piekrīt sadarboties, tāpēc vērtētājs pieļauj, ka īpašums var būt viduvējā vai sliktā stāvoklī. Attiecīgi šāda īpašuma cena izsolē būs zemāka nekā tā tirgus vērtība. Pircējam jāņem vērā arī tas, ka viņam būs jāgaida, kamēr tiesa apstiprinās izsoles rezultātus.

– Jūs teicāt, ka vērtētājs parasti nevar ieraudzīt dzīvojamās telpas. Arī pircējs, pirms izlemt par pirkumu, nevar tās apskatīt?

– Parasti – nevar, tomēr labāk iepriekš sazināties ar tiesu izpildītāju un uzzināt, vai ir iespējams apskatīt objektu. Ja parādnieki ir gatavi sadarboties, problēmu nebūs. Lai gan biežāk tas attiecas uz kustamo īpašumu, uz mašīnām, bet uz nekustamajiem īpašumiem – reti.

– Dažos sludinājumos ir teikts: pārdod 1/2 vai 1/3 no dzīvokļa vai ir norādīta telpa, tās grupa un numurs. Kā lai pircējs saprot, ko tieši viņš pērk?

– Tiesu izpildītājs norāda pārdodamā īpašuma sastāvu. Ja telpas apraksts nav saprotams, ir vērts to precizēt sarunā ar tiesu izpildītāju. Mēdz gadīties, ka tiek pārdota puse vai trešā daļa no dzīvokļa. Klasisks piemērs: trīs bērni ir mantojuši dzīvokli, katrs – vienu trešdaļu. Ja kāds no viņiem kādam ir kaut ko parādā, var pārdot tikai savu daļu. Ar to ir jārēķinās.

– Iepriekš nav zināms, kādi būs kaimiņi?

– Jā. Ja mājai, piemēram, ir divi stāvi un katram ir cits īpašnieks, šādu īpašumu dalīt būs vienkāršāk un pircējs šo kārtību pārņems, zinot, ka drīkstēs izmantot tikai otro stāvu.

Dzīvoklis ar nastu

– Ko darīt, ja pircēju interesē nekustamais īpašums, kas apgrūtināts ar īres līgumu? Šo līgumu var lauzt?

– Automātiski nevar. Likums noteic, ka jaunajam īpašniekam ir jāpārņem iepriekšējā saimnieka noslēgtais īres līgums. Problēmu rada tas, ka šāda informācija ne vienmēr ir pieejama pirms izsoles. Dažkārt tā nonāk atklātībā tikai pēc izsoles, un jaunajam īpašniekam ar to ir jārēķinās. Ja ar īrnieku neizdodas vienoties par īres līguma pārtraukšanu, pircējam nāksies vērsties tiesā, lai īrniekus izliktu no dzīvokļa. Šīs neskaidrības varētu novērst izīrēto nekustamo īpašumu reģistrs. Tiesu izpildītāju padome ļoti vēlas tādu izveidot. Ja līgums būs ierakstīts reģistrā, tas būs jāievēro, ja nebūs reģistrēts – tad nē. Pašlaik viss ir atkarīgs no parādnieka: ja viņš laikus paziņo par īres līgumu, pircējam šī informācija ir. Ja nepaziņo, informācija var nonākt atklātībā vēlāk.

– Ja tā notiks, īpašuma pircējam tas būs jāievēro gadiem ilgi?

– Jā, saskaņā ar likumu jaunais īpašnieks pārņem īres līgumus, tomēr viņš var vērsties tiesā, lai līgumu lauztu.

– Tiesa parasti nostājas jaunā īpašnieka pusē?

– Tas ir atkarīgs no dažādiem kritērijiem. Piemēram, ja īrnieks vairāk nekā trīs mēnešus nemaksā īri, tas ir iemesls īres līguma laušanai.

– Esmu dzirdējusi, ka ir tāds termins „reālnasta”. Kas tas ir?

– Tas ir īpašs nekustamā īpašuma apgrūtinājums, kas parasti izpaužas kā saimnieka pienākums kādam izmaksāt naudas līdzekļus. Senāk mājas vai lauku saimniecības īpašniekam kā reālnasta varēja būt pienākums, piemēram, kādam cilvēkam reizi gadā izsniegt trīs maisus kartupeļu. Mūsdienās reālnasta biežāk izpaužas naudā un pāriet pie cilvēka, kas pērk māju, dzīvokli vai lauku saimniecību. Tā var izpausties arī kā pienākums kādam cilvēkam katru mēnesi maksāt minimālo algu. Ir arī laba ziņa: reālnasta vienmēr ir ierakstīta zemesgrāmatā, tātad potenciālais pircējs par to var savlaicīgi uzzināt. Dzīvoklim var būt arī citi apgrūtinājumi, piemēram, īres līgums. Vai tiesības uz dzīvokli: sirmgalvis drīkst dzīvot šajā dzīvoklī līdz sava mūža galam, un pircējs līdz tam nevar tur apmesties. Vērtētājs šo apgrūtinājumu ņem vērā, tāpēc parasti šāda īpašuma vērtējuma summa ir zemāka. Ja izsoles dalībnieks ir sapratis, ko pērk un kādi ir iespējamie riski, viņš būs gatavs šai situācijai.

– Kādi apgrūtinājumi ir bijuši jūsu praksē?

– Parasti tie bija īres līgumi, par kuriem pircēji uzzināja pēc izsoles. Reālnasta manā praksē ir bijusi tikai vienu reizi.

Vai drīkst pārdomāt?

– Pieņemsim, izsoles dalībnieks ir nopircis dzīvokli. Tas uzreiz tiek ierakstīts zemesgrāmatā?

– Kārtība ir šāda: mēneša laikā pēc tam, kad cilvēks ir iegādājies māju vai dzīvokli, viņam ir jāsamaksā nauda un valsts un kancelejas nodevas par nekustamā īpašuma reģistrēšanu zemesgrāmatā. Saņemot samaksu, tiesu izpildītājs tiesai nosūta lūgumu apstiprināt izsoli un reģistrēt īpašumu uz pircēja vārda. Tiesa pārbauda kārtību un pieņem lēmumu. Kad tas stājas spēkā, zemesgrāmata pati reģistrē nekustamo īpašumu uz jaunā saimnieka vārda.

– Ja izsoles uzvarētājs, ieraudzījis dzīvokli, saprot, ka tas viņam nav piemērots – vai viņš var pārdomāt un atgūt naudu?

– Ja cilvēks ir iegādājies nekustamo īpašumu un pārdomā 30 dienu laikā, viņš vienkārši nemaksā visu summu un zaudē iemaksātos 10% no summas.

– Šādā gadījumā māja vai dzīvoklis atkal nonāk izsolē?

– Vispirms īpašumu piedāvās iepriekšējam pretendentam. Ja viņš negribēs, tiks rīkota jauna izsole.

– Cik daudz nekustamo īpašumu tiek pārdots izsolēs?

– Precīzas statistikas nav, manā iecirknī – apmēram 8 no 10 īpašumiem tiek pārdoti. Ja objekts netiek pārdots, tātad tas atrodas tālu vai pie tā nav ērti piebraukt, vai tam ir apgrūtinājumi, vai tiek tirgota tikai īpašuma daļa.

Ievešana valdījumā

– Ja parādnieks tiesu izpildītāju nelaiž pāri slieksnim, vai potenciālais pircējs var iegūt parādnieka kontaktinformāciju un pats vienoties par telpu apskati?

– Līdz izsolei tas nav iespējams, pēc izsoles – tā var darīt, ja parādnieks piekrīt sadarboties. Ja viņš atsakās, pastāv īpaša „ievešanas valdījumā” procedūra. Tās laikā tiesu izpildītājs ieved jauno īpašnieku mājā vai dzīvoklī, un parādniekam līdz ar visiem, kas dzīvo kopā ar viņu, ir jāatbrīvo dzīvojamā platība, izvācot savas mantas. Pirmo reizi ievedot valdījumā, tiesu izpildītājs atnāk kopā ar jauno īpašnieku un zvana pie durvīm. Ja durvis neatver, procedūra tiek atlikta. Otrajā reizē iet kopā ar policiju, tās klātbūtnē durvis tiek atvērtas piespiedu kārtā.

– Kā uz to reaģē dzīvokļa iemītnieki?

– Ar īpašām problēmām neesmu saskārusies. Pašlaik vērojama laba tendence: cilvēki saprot, ka no tiesu izpildītāja nav jābaidās, ka vajag kontaktēties. Ja lieta nonāk līdz galējam līdzeklim, līdz īpašuma pārdošanai, arī paši parādnieki saprot, ka ir pieņemts tiesas lēmums un neko darīt vairs nevar.

Kur sūdzēties?

– Vai ir bijuši gadījumi, ka nekustamā īpašuma saimnieks vispār nav zinājis, ka to grasās pārdot parādu dēļ? Piemēram, cilvēks aizbrauca uz ārzemēm, ilgi nav bijis Latvijā, nav saņēmis tiesas izpildītāju pavēstes?

– Parādu piedziņa ir ilgstošs process. Par tiesas lēmumu pārdot viņa nekustamo īpašumu cilvēks tiek informēts ierakstītās vēstulēs, ja nepieciešams, mēs braucam uz norādīto adresi un cenšamies viņu informēt personīgi. Ja cilvēks aizbrauc uz gadu un neparūpējas, lai kāds no tuviniekiem saņemtu viņa vēstules, tā ir šī cilvēka izvēle. Saskaņā ar likumu, ja cilvēks ir ārzemēs ilgāk nekā trīs mēnešus, viņam ir jāpaziņo sava adrese ārvalstīs, tad uzaicinājumi tiek sūtīti turp. Pirms vērst piedziņu uz nekustamo īpašumu, mēs vienmēr iesaldējam bankas kontus. Cilvēks nevar to nepamanīt.

– Ja potenciālais pircējs nav apmierināts ar tiesu izpildītāja darbu, kur viņš var sūdzēties?

– Vai nu tiesā, vai Tieslietu ministrijā. Ja sūdzība attiecas uz mūsu iekšējo noteikumu un ētikas ievērošanu, Tiesu izpildītāju padome lemj par disciplinārlietas ierosināšanu, lietu izskata Disciplinārlietu komisija. Sūdzības par likumpārkāpumiem pārsūtām uz ministriju. Pēc tam Disciplinārlietu komisija lemj, vai pārkāpums ir noticis un kādu sodu par to saņems tiesu izpildītājs – tā var būt soda nauda, rājiens vai atcelšana no amata.