„Apnicis barot slaistus! Ko darīt?”

Jurists Jurijs Sokolovskis atbild uz lasītāju jautājumiem. Kā allaž, kopā ar mūsu ekspertu veicam pilnu apli pa jūsu stāstīto: no komēdijas līdz traģēdijai un atpakaļ. Šodien – viss par nekustamo īpašumu, īpašuma tiesībām un daudzdzīvokļu mājām piesaistītās zemes nomu.

Kā uzrakstīt testamentu par māju?

„Godājamā redakcija, lūdzu Sokolovska kungu atbildēt uz maniem jautājumiem. Māsa saka, ka gadījumā, ja cilvēks dzīvo viens savā privatizētajā dzīvoklī un nav sastādījis testamentu vai dāvinājuma līgumu, pēc viņa nāves dzīvoklis pāriet valsts īpašumā. Vai tā tiešām ir? Ja es pati rakstīšu testamentu par māju bez notāra palīdzības, cik daudz kaimiņu parakstu vajadzēs? Vai var novēlēt māju radiniekiem trijās daļās, tas ir, trim cilvēkiem? Kādi Ministru kabineta noteikumi regulē mantošanas kārtību?”

– Dzīvokļu īpašniekiem, kas dzīvo vieni un nav uzrakstījuši testamentu, nav pamata raizēties par to, kas nākotnē notiks ar mājokli: pēc īpašnieka nāves viņa radinieki varēs pieteikt savas tiesības uz mantojumu. Cita lieta, ka testaments ļauj precīzi norādīt mantiniekus. Ja cilvēks testamentu par māju raksta pats, pietiek, ka to paraksta divi cilvēki, kas nav minēti starp mantiniekiem. Un, protams, dzīvokli var novēlēt reizē vairākiem tuviniekiem. Kas attiecas uz normatīvajiem aktiem, kas nosaka mantošanas kārtību, tad tie nav Ministru kabineta noteikumi, bet gan Civillikums.

Ja nav līguma, soda nauda ne vairāk par 6% gadā

„Februārī sētniece atnesa man no namu pārvaldes pirmstiesas brīdinājumu, kur norādīta parāda summa – 1355,42 eiro un soda nauda 214,42 eiro apmērā (15,8% no parāda summas). Taču man nav līguma ar namu pārvaldi, un esmu dzirdējusi, ka tādā gadījumā pārvaldnieks nedrīkst uzrēķināt vairāk par 6% gadā. Un vēl runā, ka spēkā esot stājušies Civillikuma grozījumi, kas nosaka, ka soda sankcijas nedrīkst pārsniegt 10% no parāda summas. Kāpēc šis likums netiek ievērots?”

Ar cieņu, Tatjana Zavjalova

– Civillikums tiešām nosaka līgumsoda ierobežojumu – 10% no pamatparāda summas. Taču nevajag līgumsodu jaukt ar kavējuma naudu. Līgumā ar namu pārvaldi visbiežāk ir paredzēts naudas sods par nokavētu maksājumu 0,2–0,3% apmērā no parāda summas dienā, un tādā gadījumā pārvaldniekam ir tiesības uzrēķināt kavējuma naudu atbilstoši līgumam. Bet, ja dzīvokļa īpašniekam līguma ar pārvaldnieku nav vai arī līgumā nav noteikts kavējuma naudas lielums, namu pārvaldei patiešām ir tiesības no dzīvokļa īpašnieka piedzīt ne vairāk par 6% no parāda gadā.

Izliek no dzīvokļa avārijas dēļ

„Gribu lūgt lietpratīgu padomu, jo nezinu, kur man vajadzētu vērsties. Mans vīrs (56 gadi) un es esam invalīdi. Vīram ir otrā grupa, pensija 117 eiro (84 lati). Vispirms no smaga darba – visu mūžu celtniecībā un galdniecībā – viņam sāka sāpēt mugura, tagad vēl pievienojies infarkts un kuņģa čūla. 2013. gadā sešas reizes gulēja slimnīcā, strādāt nevar, bet zālēm vajadzīga nauda.

Man ir slimas kājas, trešā invaliditātes grupa, pensija 64 eiro (45 lati), esmu bezdarbniece. Bērni: meitai 25 gadi, bezdarbniece; dēlam 17 gadi, mācās vidusskolas 12. klasē.

Kad abi ar vīru vēl nebijām invalīdi un strādājām, paņēmām bankā 3000 latu lielu hipotekāro kredītu uz 10 gadiem un nodrošinājumam ieķīlājām savu vienīgo īpašumu – privatizētu vienistabas dzīvokli bez ērtībām koka mājā.

Kamēr strādājām, kredīta maksājumus veicām viegli. Kļuvuši par invalīdiem, turpinājām maksāt no savas niecīgās pensijas, tikai pārformējām uz 15 gadiem, lai katru mēnesi būtu jāmaksā mazāk.

Bet nelaime nenāk viena. Vēl pirms infarkta vīrs piestrādāja pēc darba vai brīvajās dienās, ja vien atrada kādu darbu, jo pamatdarbā namu pārvaldē pēc nodokļu atrēķināšanas uz rokas saņēma 139 latus. Reiz, iebraucot stāvvietā, viņš pagriezienā nenovaldīja stūri un ietriecās svešā automobilī (līdz tam piecus gadus viņam nebija neviena ceļu satiksmes noteikumu pārkāpuma), un tieši iepriekšējā dienā viņam bija beidzies apdrošinājums. Viņam piesprieda 800 latu sodu un atņēma tiesības uz četriem gadiem. Mašīnu pēc avārijas nodevām lūžņos par kapeikām. Notika tiesa, vīram no pensijas sāka ieturēt 30 procentus, mums trūka naudas iztikai un tik lielu naudas sodu samaksāt nevarējām. Tagad tiesu izpildītājs izlicis mūsu vienīgo mājokli izsolē, bet kontu bankā iesaldējis, lai gan mēs tur kārtīgi maksājām katru mēnesi. Mums vairs nav kur dzīvot un nav kur iet.

Esmu dzirdējusi, ka ir likums, ka invalīdus nedrīkstot izlikt no dzīvokļa. Paskaidrojiet, ko mums darīt šajā situācijā. Vai valstij būtu jādod mums cits mājoklis? Ja jā, tad kad? Vai arī mums jāpaliek uz ielas?

Un vēl vienu lietu nesaproru: vai es, meita un dēls esam vainīgi? Mēs taču neuztaisījām avāriju. Kāpēc mums jāzaudē mājoklis? Palīdziet, lūdzu, noskaidrot. Sakiet, ka mums būtu jādara?”

Jeļena

– Diemžēl Latvijā nav tāda likuma, kas aizliegtu tiesu izpildītājiem izlikt no mājokļa invalīdus, sirmgalvjus vai ģimenes ar bērniem. Bet izliktajiem jaunu dzīvokli valsts nesola. Labākajā gadījumā to varētu dabūt no pašvaldības, ja vien Tukuma domes noteikumi ļauj ģimeni uzņemt rindā.

Cilvēkiem, kas nokļuvuši tik sarežģītā stāvoklī, es vienmēr iesaku nepieļaut, lai lieta nonāk līdz izsolei. Ko šai nolūkā var darīt? Pirmkārt, ir svarīgi jebkuru tiesas lēmumu laikus apstrīdēt, tā ģimene var iegūt laiku, lai atrisinātu problēmas. Otrkārt, ja no soda maksāšanas nav iespējams izvairīties, ieteicams naudu aizņemties no paziņām vai pat bankā, kamēr lietu savās rokās nav ņēmis tiesu izpildītājs. Latvijā tiesu izpildītājiem saskaņā ar Ministru kabineta noteikumiem ir tiesības par saviem pakalpojumiem ņemt lielu naudu. Viņi sūta pieprasījumus un vēstules un par katru šķaudienu izraksta parādniekiem jaunus rēķinus.

Ja lieta nonākusi līdz tiesu izpildītājam, var mēģināt vienoties par soda pakāpenisku samaksu, sastādīt maksājumu grafiku. Tiesa, mana pieredze liecina, ka tiesu izpildītāji to dara nelabprāt, viņiem ir izdevīgāk pārdot parādnieka nekustamo īpašumu un uzreiz saņemt visu naudu.

Ko darīt, ja dzīvoklis ir pārdots un ģimenei tas jāatstāj? Vajag iespējami ātrāk vērsties vietējās pašvaldības dzīvokļu nodaļā un uzzināt savas tiesības uz palīdzību dzīvokļa jautājuma risināšanā. Te svarīgi, vai ģimenei ir maznodrošinātās statuss un vai pēc izsoles tā par dzīvokli saņems kādu naudu. Ja nauda būs, ierēdņi var paziņot, ka ģimene ir nopelnījusi uz nekustamā īpašuma pārdošanas rēķina, tāpēc tai pašai jāīrē mājoklis.

Beigu beigās pastāv arī dažādas juridiskas viltības. Ja dzīvoklis iegādāts laulības laikā un skaitās kopējā manta, dzīvesbiedri var iesniegt šķiršanās prasību. Tad sievai būs tiesības prasīt mantas sadali un pat dzīvokļa arestu. Ko tas dos? Vīra parāda piedziņa tiks vērsta tikai pret pusi dzīvokļa, un tikai puse tiks piedāvāta izsolē. Paši saprotat, ka pircēji diez vai stāsies rindā.

Rezumējums: ir svarīgi sākt cīņu par dzīvokli iespējami ātrāk. Cilvēkiem, ko piemeklējusi nelaime, tas dos vismaz dažu gadu atelpu.

Vai īrniekam jāmaksā par ārpuskārtas remontu?

„Labdien! Jums raksta pašvaldības dzīvokļa īrniece no Rīgas. Pagājušā gada augustā mūsu mājā zem dzīvokļa pirmajā stāvā iebruka pagraba griesti. Namu pārvalde veica ārpuskārtas remontu par 5000 eiro un šo summu sadalīja uz visiem deviņiem mājas dzīvokļiem. Nu man veselu gadu jāmaksā papildu rēķins – 102,51 eiro mēnesī, un man tā ir liela nauda.

Vai tas ir likumīgi, ka man liek maksāt par remontu? Man taču dzīvoklis nepieder, es tikai to īrēju. Ja maksa tiek iekasēta nelikumīgi, kur es varu vērsties ar sūdzību?”

Ar cieņu, Jeļena

– Viennozīmīgu atbildi uz šo jautājumu nevarēšu dot, jo mājokļa īrnieka un izīrētāja savstarpējās attiecības nosaka likums „Par dzīvojamo telpu īri” un īres līgums. Jā, saskaņā ar likumu „Par dzīvojamo telpu īri” par ārpuskārtas remontu jāmaksā visiem mājas dzīvokļu īpašniekiem, tātad arī pašvaldībai, Rīgas domei. Bet pilnīgi iespējams, ka, slēdzot līgumu, īrnieks ir pārņēmis pienākumu maksāt par ārpuskārtas remonta darbiem. Tādā gadījumā viņam ir svarīgi nekavējoties vērsties ar dokumentiem pie jurista.

Privātajā zemesgabalā liek gāzes vadu

„Gar mūsu zemesgabalu liks gāzes vadu, un daļa manas zemes ietilpst projektā. Tātad mainīsies mana zemesgabala plāns. Kam jāsagatavo jaunais plāns un kam par to jāmaksā? Kā tiks novērtēts paņemtais gabals un uz tā augošās priedes? Zemesgrāmatas nodaļā man sacīja, ka pilsētas valdei ir tiesības paņemt zemi bez maksas”.

– Parasti, būvējot maģistrālo gāzes vadu, zemesgabala plāns nav jāmaina, jo šādas komunikācijas varasiestādes ir jau iepriekš paredzējušas un plānā tām iezīmējušas tā dēvētās sarkanās līnijas. Šādā gadījumā zemes īpašniekam kompensāciju neviens nemaksā, jo tiek uzskatīts, ka cilvēks par nākamo gāzes vadu ir zinājis jau ilgi pirms tā būvniecības sākšanas.

Naudu zemes īpašniekiem izmaksā tikai gadījumā, ja tiek atsavināts viss zemesgabals. Spriežot pēc lasītāja vēstules, šajā gadījumā zemesgabala īpašnieks nemainīsies.

Zemes jautājums: viens gabals, bet dažādi risinājumi

„2013. gada janvārī atklājās, ka firma, kam pieder zemesgabals, uz kura atrodas mūsu māja, pieteikusi maksātnespēju. Jāatzīst, ka par zemes nomu mēs firmai nemaksājām – ne tā piedāvāja mums slēgt līgumu, ne arī sūtīja rēķinus.

Bet drīz vien maksātnespējas administrators Māris Sprūds atsūtīja dzīvokļu īpašniekiem paziņojumus un rēķinus par zemes nomu par laika posmu no 2005. līdz 2012. gadam. Protams, cilvēki atteicās maksāt, un tad administrators katru dzīvokļa īpašnieku atsevišķi iesūdzēja tiesā. Tiesāšanās turpinās vēl šobaltdien. Mēs, mājas iemītnieki, ar pārsteigumu konstatējām, ka dažādi Vidzemes priekšpilsētas tiesas tiesneši pieņem atšķirīgus lēmumus attiecībā uz nomas maksas piedzīšanu. Vienai kaimiņienei ar tiesas spriedumu par zemes nomu jāmaksā 1400 eiro (!), bet otrai arī ar tiesas spriedumu nav jāmaksā nekas, administratora prasība ir vienkārši noraidīta. Bet Māris Sprūds pret visiem mājas iemītniekiem tiesā ir cēlis atsolūti vienādas prasības. Kā tiesiskā valstī iespējama tāda nesaskaņotība?”

– Es uzmanīgi izlasīju abus tiesas spriedumus. Patiešām, viena tiesnese pavisam nopietni ir lēmusi, ka dzīvokļa saimniecei nomas maksa par zemi jāmaksā, sākot no 2005. gada, lai gan zemesgabala īpašnieks nekādu maksu nekad nav prasījis, bet otra tiesnese, izskatot tieši tādu pašu lietu attiecībā uz blakus dzīvokli, maksātnespējas administratora prasību noraidījusi. Lasītāji jautā: vai kas tāds iespējams tiesiskā valstī? Jā, diemžēl ir iespējams.

Mēs redzam, kā Rīgas pilsētas Vidzemes priekšpilsētas tiesā sadūrušās divas tiesiskās koncepcijas. Kas tad ir īpašnieka tiesības gūt ienākumu no daudzdzīvokļu mājai piesaistītās zemes piespiedu nomas? Viena tiesnese uzskata, ka dzīvokļu īpašniekiem ir jāmaksā par zemesgabala lietošanu, pat ja tā īpašnieks nekad nav piedāvājis viņiem slēgt nomas līgumu. Tiesnese apgalvo: mājas un zemes īpašnieku piespiedu attiecības balstās uz likumu, un likumā teikts, ka mājas iedzīvotājiem jāmaksā zemes īpašniekam zemes nomas maksa, par kādu puses vienojušās līgumā, bet, ja puses nevar vienoties, zemes nomas maksa nosakāma 6% gadā no zemes kadastrālās vērtības (plus nekustamā īpašuma nodokļa kompensācija). Tas, vai zemes īpašnieks ir vai nav vērsies pie iedzīvotājiem ar piedāvājumu slēgt līgumu, šīs koncepcijas piekritējiem nešķiet svarīgi. Ja reiz māja atrodas uz saimnieka zemes, iedzīvotājiem ir jāmaksā.

Otrai tiesnesei ir cits viedoklis: piespiedu nomas mehānisms nedarbojas, ja zemesgabala īpašnieks nav paudis savu gribu. Tātad šim cilvēkam vismaz jāaiziet pie mājas pārvaldnieka vai dzīvokļu īpašniekiem un jāpiedāvā noslēgt nomas līgumu. Tādā gadījumā, ja lieta nonāks līdz tiesai, nomas maksa dzīvokļu īpašniekiem būs jāmaksā no dienas, kad zemes īpašnieks ir sācis sarunas. Tā kā mūsu aplūkotajā gadījumā zemes saimnieks – firma Peltes īpašumi – nekad nav pat parādījies mājas Jaunciema gatvē iemītniekiem, pēdējiem nekas nav jāmaksā.

Protams, nav pareizi vienam dzīvokļa īpašniekam likt maksāt par zemi, bet otru no nomas maksas atbrīvot. Un tas visdrīzāk jau arī nenotiks, jo tādas lietas pēc pārsūdzēšanas agrāk vai vēlāk nonāk Augstākās tiesas Senātā, un tur tamlīdzīgus strīdus tiesneši parasti traktē pēc vienota standarta. Tomēr neizslēdzu, ka arī Augstākajā tiesā līdzīgu strīdu gadījumā var tikt pieņemti atšķirīgi lēmumi.

Te var saprast arī tiesu: politiķi tai piespēlējuši juridisku anomāliju daudzdzīvokļu mājām piesaistītās zemes piespiedu nomas veidā, un pamēģini tik 1937. gada Civillikumā atrast pantu, kas aizsargā zemes īpašnieku vai šādu māju iemītnieku intereses!

Problēma gadījumos, kad zemes īpašnieki „pamostas” 10–15 gadus pēc zemesgabala iegādāšanās un pieprasa, lai iedzīvotāji samaksā nomu par visu laiku, ir vienota tiesiska risinājuma trūkums. Saeimai vajadzētu izlemt, vai tiešām tādam izklaidīgam zemes saimniekam ir tiesības gadiem nerūpēties par nomas līguma slēgšanu un tad piepeši pamosties un pieprasīt, lai iedzīvotāji viņam steidzami samaksā simtus un pat tūkstošus eiro. Vajag likumos precīzi noteikt zemes īpašnieka un dzīvokļu īpašnieku tiesības.

Bet pagaidām varu vien teikt, ka Augstākās tiesas Senāts tamlīdzīgos strīdos biežāk nostājas zemes īpašnieka pusē un ļauj viņam prasīt no iedzīvotājiem nomas maksu kopš dienas, kad viņa īpašuma tiesības nostiprinātas zemesgrāmatā. Turklāt netiek ņemts vērā, vai zemesgabala īpašnieks ir piedāvājis slēgt nomas līgumu, vai arī visus šos gadus mierīgi krācis aizkrāsnē.

Kā panākt remontu garāžu kooperatīvā?

„Esmu garāžas īpašniece garāžu kooperatīvā Imanta-5 Rīgā. Mūsu kooperatīvā ir 2000 garāžu, kas novietotas divos stāvos. Katru gadu saņemu rēķinu par garāžas apsaimniekošanu (teritorijas kopšana, apsardze, kooperatīva administrācijas uzturēšana utt.). 2013. gadā rēķins bija 85 lati.

Es neesmu slēgusi ar kooperatīvu apsaimniekošanas līgumu, neesmu kooperatīva biedre, bet man liek maksāt par tā saucamo apsaimniekošanu, jo esmu garāžas īpašniece. Bet problēma tā, ka kooperatīvs neko nedara, lai labiekārtotu teritoriju un uzturētu to pienācīgā izskatā. Ceļi ir kā pēc kara, braucot augšā uz otro stāvu un lejā mašīna ķeras aiz grambām. Es nevaru arī garāžu pārdot, jo potenciālos pircējus baida ceļu stāvoklis kooperatīvā un nolaistība visapkārt. Acīmredzot mūsu samaksātā nauda par apsaimniekošanu tiek izlietota tikai kooperatīva valdes uzturēšanai. Mēģināju nemaksāt, bet kooperatīvs tūlīt nodeva lietu parādu piedzinējiem. Kā izvairīties no maksāšanas par to, kas patiesībā nemaz netiek darīts? Man apnicis barot slaistus”.

Ar cieņu, Olga

– Garāžu kooperatīvos konflikti nav retums, tāpēc mēģināsim noskaidrot, kādas ir kooperatīva biedru un vienkāršu garāžas īpašnieku tiesības. Kooperatīva biedra atbildība ir visnotaļ augsta: stājoties sabiedrībā, viņš apņemas ievērot statūtus un pakļauties kopības lēmumiem. Ja tiks pieņemts kopīgs lēmums par puķu dobi un strūklaku pie centrālās ieejas, katram kooperatīva biedram nāksies bez iebildumiem piedalīties šādas labiekārtošanas finansēšanā.

Garāžu īpašniekiem, kas nav iestājušies kooperatīvā, situācija ir mazliet citāda, viņiem jāsedz tikai nepieciešamie izdevumi. Civillikums visus izdevumus iedala trijos veidos: nepieciešamie, derīgie vai greznuma izdevumi. Nepieciešamie izdevumi jāsedz visiem 100% lietotāju un īpašnieku. Kā piemēru te minēšu daudzdzīvokļu māju: ja jāliek jauns jumts, maksā visi, pat pirmā stāva iedzīvotāji.

Izdevumi par ceļu remontu, teritorijas kopšanu un apsargāšanu, kooperatīva valdes locekļu saprātīga skaita uzturēšanu, protams, ir nepieciešamie izdevumi, no tiem atteikties nevar. Cita lieta, ja cilvēks naudu maksā, bet reālus pakalpojumus nesaņem. Ja tā notiek, vajag pieprasīt pārrēķinu un vispār aizstāvēt savas tiesības.

Iesaku vispirms sākt saraksti ar kooperatīvu un iesniegumus noteiktajā kārtībā reģistrēt pie sekretāra. Jūs varat pieprasīt pārrēķinu vai solīto darbu izpildi. Ja tas nenotiek, ir svarīgi fiksēt pārkāpumus. Piemēram, garāžu teritorija nav uzkopta. Sapulcinām garāžu kaimiņus, sastādām un parakstām aktu: tādā un  tādā datumā sētnieks neieradās darbā, tādā un tādā atkal neieradās. Pārkāpumu fiksēšanu var pat uzticēt tiesu izpildītājam, tas sastādīs dzelžainu papīru, kas pēc tam palīdzēs jums pierādīt savu taisnību tiesā.

Vispareizāk būs turpināt maksāt rēķinus un  reizē censties pieķert kooperatīvu nolaidībā un darbu nepildīšanā, lai tad tieši vai tiesas ceļā pieprasītu naudas atmaksāšanu.