Jūsu jautājumi, janvāris 2014. gada

Uz iedzīvotāju jautājumiem atbild Rīgas apsaimniekotāju asociācijas valdes priekšsēdētājs Igors Trubko. Vēlaties kaut ko jautāt? Rakstiet uz mūsu jauno adresi Šī e-pasta adrese ir aizsargāta no mēstuļu robotiem. Pārlūkprogrammai ir jābūt ieslēgtam JavaScript atbalstam, lai varētu to apskatīt.! Gaidām jautājumus, viedokļus un priekšlikumus

Vai nepazudīs par zemi samaksātā nauda?

„Mūsu māja atrodas uz trim zemesgabaliem, no kuriem viens pieder juridiskai personai (Ge Money bank). Uzņēmums Rīgas namu pārvaldnieks tā arī nav mūsu mājas iedzīvotāju vārdā noslēdzis šā zemesgabala nomas līgumu, kā tas pienākas pēc likuma. No namu pārvaldes skaidrojumiem noprotam, ka bankai pa elektronisko pastu ir nosūtīts piedāvājums, uz kuru atbilde nav saņemta.

Taču namu pārvalde visu laiku regulāri iekasē no iedzīvotājiem zemes nomas maksu pēc likmes 6% no kadastrālās vērtības gadā, nekustamā īpašuma nodokļa kompensāciju 1,5% apmērā plus PVN. Kopējā no iedzīvotājiem saņemtā un zemes īpašniekam nenodotā naudas summa nefigurē ne tāmē, ne SIA Rīgas namu pārvaldnieks pārskatos.

Namu pārvalde sakās šo naudu izmantot, lai veidotu rezervi gadījumam, ja zemes īpašnieks nolems pieprasīt nomas maksu ar atpakaļejošu datumu. Tādējādi namu pārvalde darot labu iedzīvotājiem, jo viņiem nenākšoties uzreiz maksāt lielu summu par iepriekšējiem gadiem (lai gan tā ir pašu iedzīvotāju darīšana, kā norēķināties ar zemes īpašnieku).

Par to, kas ar iekrāto, bet nekur neuzrādīto naudu notiks namu pārvaldes bankrota gadījumā, Rīgas namu pārvaldnieks kautrīgi klusē. Interesanti, ka savas prasījuma tiesības zemes īpašnieks var uzrādīt 10 gadu laikā. Tādas pašas prasījuma tiesības pieder dzīvokļu īpašniekiem, kuri avansā samaksājuši namu pārvaldei par zemes nomu.

Vai nevar gadīties tā, ka zemes īpašnieks desmit gadu laikā tā arī neparādīsies, bet mūsu mājas iedzīvotāji zaudēs tiesības pieprasīt savu naudu atpakaļ, un tad namu pārvalde mūsu uzkrājumus iegrāmatos kā savu peļņu? Negribētos šo jautājumu atstāt bez ievērības. Pašreiz mēs ar kaimiņiem apspriežam iespēju pieņemt kopīgu lēmumu, lai pārtrauktu avansa maksājumus par zemes nomu vai liktu uzņēmumam Rīgas namu pārvaldnieks noguldīt mūsu uzkrājumus bankas depozīta kontā ar pašu iedzīvotāju izvēlētu likmi.

Vai mēs pareizi rīkojamies?”

– Pašvaldības namu pārvaldei ir tiesības izrakstīt iedzīvotājiem rēķinu par zemes nomu pat tādā gadījumā, ja ar zemesgabala īpašnieku nav izdevies sazināties. Tas tiek darīts dzīvokļu īpašnieku interešu aizsargāšanai, jo var gadīties, ka zemes īpašnieks, piepeši atcerējies savas tiesības uz nomas maksu, pieprasa uzreiz samaksāt par 10 gadu nomas periodu. Lielākajai daļai iedzīvotāju pieprasītā summa var izrādīties par lielu, un tad viņi iekļūs parādnieku kategorijā.

Reizē iedzīvotājiem ir tiesības nobalsot pret avansa maksājumiem par zemes nomu. Tā viņi uzņemsies visu atbildību par sekām un apliecinās, ka ir gatavi pēc pirmā pieprasījuma samaksāt zemes īpašniekam visu pēdējos gados uzkrājušos nomas maksas parādu.

Vai namu pārvaldei vajag ikgadējos pārskatos uzrādīt zemes nomas rezerves fondā uzkrāto summu? Domāju, ka vajag, šādu pienākumu pārvaldniekam uzliek Ministru kabineta noteikumi. Iedzīvotājiem ir jāzina, cik lieli zemes īpašnieka nepieprasītie līdzekļi mājai uzkrājušies. Saskaņā ar Civillikumu zemes īpašniekam uz šo naudu ir tiesības tikai 10 gadus. Tas nozīmē, ja jau 2014. gadā iedzīvotājiem jāsaņem atpakaļ 2003. gadā samaksātā zemes nomas nauda. Cik daudz no šīs naudas tiks ieskaitīts mājas kopējā fondā un iztērēts remonta darbiem, tam jābūt precīzi norādītam namu pārvaldes sagatavotajā tāmē un gada pārskatā.

Šāda informācija pārvaldniekam jāsniedz dzīvokļu īpašniekiem pēc pirmā pieprasījuma, turēt slepenībā uzkrājumus nav pieļaujams. Taču reizē es varu ieteikt iedzīvotājiem neraizēties par uzņēmuma Rīgas namu pārvaldnieks bankrotu. Pat ja tas notiktu, iedzīvotāji varētu saņemt atpakaļ savus uzkrājumus no tās naudas, kas tiktu iegūta, pārdodot pašvaldības namu pārvaldi. Tāda uzņēmuma cena tirgū pat bankrota gadījumā nebūtu mazāka par 50 miljoniem latu.

Slēdzenes remonts patukšoja maciņu

„Labdien! Apsaimniekošanas uzņēmums SIA EMIL izrakstīja mums rēķinus par slēdzenes nomaiņu autostāvvietā. Summa nebija nekāda mazā – 22,81 lats plus PVN. Mēs uzskatām, ka darbs veikts ar pārkāpumiem: iedzīvotāji nesaņēma jaunās slēdzenes uzstādīšanas tāmi, mājā nebija paredzēts remonta fonds. Iznāk, ka apsaimniekotājs slēdzeni nomainījis pēc paša iniciatīvas. Vai mums jāmaksā izrakstītie rēķini?” Aija Rozenfelde

– Ministru kabineta noteikumos Nr. 907, kuri reglamentē remontdarbu kārtību dzīvojamās mājās, ir pozīcija 17.6 – „Durvju vērtņu un aizverošo ierīču nenoturība”. Tādos gadījumos noteikumi paredz ārpuskārtas remontu. Tas nozīmē, ka apsaimniekotājam durvis bija jāsalabo.

Taču jautājumu par durvju slēdzeni autostāvvietā var aplūkot divējādi. Ja iedzīvotāji iepriekš ir nobalsojuši par aizverošās ierīces uzstādīšanu, tās sabojāšanās gadījumā pārvaldnieks varēja rīkoties bez papildu saskaņošanas. Viņš ielika jaunu slēdzeni, pildot iedzīvotāju prasību, lai stāvvieta būtu slēgta. Maksu par pakalpojumu šajā gadījumā var sadalīt vai nu visiem dzīvokļiem, vai arī tikai tiem dzīvokļu īpašniekiem, kuri stāvvietu izmanto (ja tādu lēmumu pieņēmuši iedzīvotāji, balsojot par pirmās slēdzenes uzstādīšanu).

Ja iedzīvotāji principā nav apsprieduši jautājumu par autostāvvietas aizslēgšanu vai pat bijuši ar mieru, ka tā stāv vaļā, tad pārvaldniekam nebija tiesību patvaļīgi nomainīt slēdzeni. Vispirms viņam vajadzēja mājā sarīkot aptauju.

Kā redzat, tas, vai lasītājai jāmaksā par slēdzenes remontu, ir atkarīgs no daudziem apstākļiem.

Kāpēc rēķinus sūta mēneša vidū?

„Namu pārvalde mums dzīvokļu rēķinus sūta katra mēneša 16.–17. datumā, neņemot vērā to, ka pensijas un algas cilvēki saņem mēneša sākumā. Ja es rēķinu maksāju no algas, tas ir, nākamā mēneša 8.–10. datumā, nākamajā kvītī man ir ierakstīta „kavējuma nauda” un „parāds mēneša sākumā”. Kur radusies tāda prakse veikt apkures un apsaimniekošanas maksas aprēķinus mēneša vidū?”

– Stingrie rēķinu samaksas noteikumi ir spēkā pēc pakalpojumu sniedzēju pieprasījuma. Lieta tāda, ka pakalpojumu sniedzēji atvēl pārvaldniekiem tikai mēnesi laika, lai norēķinātos par siltumu un ūdeni. Piemēram, datus par decembrī izmantotajiem pakalpojumiem viņi fiksē 1. janvārī, pieprasot samaksu līdz 1. februārim. Ja pārvaldnieks naudu nepārskaita laikus, viņam draud sankcijas.

Iznāk, ka par decembrī saņemtajiem komunālajiem pakalpojumiem iedzīvotāji bez kavējuma naudas var samaksāt tikai līdz 1. februārim. Kāpēc pārvaldnieks rēķinus neizraksta janvāra sākumā? Tāpēc, ka apsaimniekošanas uzņēmuma darbiniekiem vajadzīgs laiks, lai aprēķinātu katra dzīvokļa īpašnieka daļu kopējā maksājumā un sagatavotu rēķinus. Tādējādi iedzīvotāji rēķinus saņem tikai mēneša vidū un viņiem paliek divas nedēļas, lai tos samaksātu.

Izeja no situācijas ar it kā parādu nākamā mēneša sākumā ir samērā vienkārša. Daudzi iedzīvotāji vienu reizi iemaksā namu pārvaldē 100–150 latu avansu, kas līdzinās vidējam mēneša maksājumam par dzīvokli ziemā. Pēc tam viņi var maksāt rēķinus pēc pašiem ērta grafika. Namu pārvalde norēķiniem ar pakalpojumu sniedzējiem izmanto iedzīvotāju samaksāto avansu, bet dzīvokļu īpašnieki nākamā mēneša sākumā šo avansu papildina. Tas nav sevišķi ērti, bet ļauj izvairīties no sankcijām.

Kam jālabo elektroinstalācija kāpņu telpā?

„Jums raksta mājas Rīgā, Ūnijas ielā 32/34 iedzīvotāji. Namu pārvaldē saka, ka visi darbi mājā jādara pašiem iemītniekiem. Mūsu māja līdz 1990. gadam bija atzīta par avārijas stāvoklī esošu. Mājā ir bojāta elektroinstalācija, jumts caurs. Māja ir veca, mēs baidāmies, ka tā var aizdegties. Kas tad būs atbildīgs?” Ludmila Bernāne

– Mēģināsim noskaidrot. Jebkuru māju, ko nav pārņēmuši īpašnieki, apkalpo pašvaldības vai valsts iecelts pārvaldnieks. Pārvaldnieka pienākums ir noteikt iedzīvotājiem tādu apsaimniekošanas maksu, lai pietiktu visiem nepieciešamajiem remonta darbiem.

Ja elektroinstalācija mājā ir avārijas stāvoklī, pārvaldniekam steidzami jāorganizē tās remonts un jāizraksta iedzīvotājiem papildu rēķins par veiktajiem darbiem. Tātad pārvaldniekam ir taisnība, sakot, ka visi darbi mājā jāveic pašiem tās iemītniekiem. Tieši viņiem ir jāmaksā par remontu. Dažkārt dzīvokļu īpašnieki saņem „avārijas” rēķinus par simtiem, ja ne tūkstošiem latu.

Bīstamās situācijās pārvaldniekam nav tiesību gaidīt kopsapulces lēmumu vai uzkrājumu fonda izveidi, lai sāktu darbu. Šādos gadījumos spēkā ir dzelžains princips: veic remontu – izraksti rēķinu.

Kāpēc pārvaldnieki bieži vien nesteidz veikt avārijas darbus? Tāpēc, ka namu pārvalde baidās ieguldīt naudu remontā, jo iedzīvotāji var atteikties maksāt, sākt strīdēties, pāriet pie cita pārvaldnieka. Tikai pārvaldniekam būtu jāsaprot: ja viņš ir zinājis par avārijas situāciju un viņa bezdarbības dēļ mājā notikusi nelaime, viņš sēdēs cietumā.

Pelējums: iedzīvotāji nevar panākt remontu

„Labdien! Mums milzu problēmas sagādā pelējums dzīvoklī. Griesti ir gluži melni, sienas pamazām vien kļūst zaļganas, pelējums sāk iemitināties pat skapī. Nesen izremontējām vannas istabu, bet tur jau atkal viss nomelnējis. Mēs regulāri vēdinām dzīvokli, nesen iegādājāmies profesionālu gaisa sausinātāju. Mitrums dzīvoklī turas 80% līmenī. Mēs zinām, ka mājai ir caurs jumts, un vairākkārt esam vērsušies pie pārvaldnieka ar lūgumu kaut ko darīt lietas labā, bet nekas nemainās. Ko darīt?” Elīna Kļevčenko-Agejeva

– Saņemot no dzīvokļa īpašnieka sūdzību par pelējumu, pārvaldniekam jāapseko telpas. Namu pārvaldes komisija nosaka pelējuma rašanās cēloni – vai vainīgs pats dzīvokļa īpašnieks, vai arī pie vainas ir konstrukciju bojājumi. Īpašnieka vaina tiek fiksēta gadījumā, ja dzīvoklī ir slikta ventilācija (uzstādīts tvaika nosūcējs virtuvē, remonta laikā noslēgtas ventilācijas lūkas sanitārajā mezglā), nav pieplūdes ventilācijas, īpašnieks ielicis jaunus logus.

Ja pelējums radies caura jumta vai bojātu paneļu šuvju dēļ, mājai nepieciešams steidzams remonts. Taču praksē to īstenot nav nemaz tik vienkārši. Ja avārijas situācija neapdraud mājas kopējās konstrukcijas un netraucē iedzīvotājiem lietot dzīvokļus, tad pārvaldnieks remontu iekļauj nākamā gada plānā. Pārējie īpašnieki, saņēmuši remonta tāmi, var nobalsot pret tādiem izdevumiem.

Ja dzīvokļu īpašnieki, apspriežot tāmi, neiebilst pret jumta un šuvju remontu, pārvaldnieks ķeras pie darba. Tādu sarežģītu ceļu nosaka likums, un atrisināt pelējuma problēmu iedzīvotāji drīzāk var, ieguldot jumta remontā virs dzīvokļa un šuvju hermetizācijā pašu līdzekļus.

Kaimiņiene pa logu purina paklājus

„Labdien! Mūsu mājā dzīvo cilvēki, kas daudz ko met ārā pa logu. Piemēram, met nenodzēstus izsmēķus, un es pastāvīgi dzīvoju bailēs, ka kāds var ielidot manā dzīvoklī un izraisīt ugunsgrēku. Logi mums ir lieli un vasarā pastāvīgi stāv atvērti.

Citi kaimiņi met kaķiem ēdienu, tāpēc kaķi mūždien tup pie mājas un uzmanīgi vēro devīgo logu. Cilvēki bieži vien izmet tādas pārtikas atliekas, kuras pat tīģeris nesagrauzīs. Reizēm lejā lido zivju ķidas, aizķeroties aiz manas palodzes. Ja sētnieks uzreiz nesavāc netīrumus, dzīvoklī no lejas kāpj atbaidoša smaka.

Vēl jautrāk iet ar reti inteliģentu ģimeni, kas dzīvo tieši virs manis. Sieviete ik dienas pa logu purina visu, ko uzskata par purināmu. Parasti tā ir gultas veļa, gultas pārklāji un citas lietas. Uz manu lūgumu neko nepurināt uz manas palodzes dzīvokļa saimniece atbildēja, ka neko īpašu jau nepurinot, „tikai tualetes telpas paklājiņu”.

Divdesmit gadu laikā trīs reizes esmu gājusi pie kaimiņiem ar lūgumu neko nepurināt un nemest pa logu, bet viss velti. Gribētos uzzināt iespējamos šīs kaimiņu problēmas risinājuma variantus. Jau iepriekš pateicoties!”

Svetlana

– Ar cilvēkiem, kas pārkāpj pašvaldības noteikumos ietvertās sanitārās normas un sabiedriskās kārtības noteikumus, viegli var tikt galā. Vispirmām kārtām tas attiecas uz kaimiņiem, kuri baro kaķus un pēc tam nesavāc ēdiena paliekas. Iedzīvotāji, kuriem tāda kārtība nepatīk, kopā ar pārvaldnieka pārstāvi sastāda aktu par to, ka kāds konkrēts kaimiņš met laukā pa logu zivis (izsmēķus utt.). Sastādīt tādu aktu var arī kopā ar dažiem citiem dzīvokļu īpašniekiem, kuri parakstās, piemēram, zem šāda teksta: „Mēs apliecinām, ka 3. dzīvokļa iemītnieks regulāri met pa logu sapuvušas reņģes”.

Pēc tam dokuments jānosūta pašvaldības Administratīvajai komisijai, kura vainīgajai personai piemēros naudas sodu par sabiedriskās kārtības noteikumu neievērošanu.

Toties sodīt cilvēku par veļas un  paklājiņu purināšanu būs sarežģīti, jo šāda rīcība nav uzskatāma par sabiedriskās kārtības noteikumu pārkāpumu un skar tikai kaimiņu savstarpējās attiecības.

Kā piespiest saimnieku noslēgt jaunu līgumu?

„Dzīvoju īrētā dzīvoklī, īres līgums beigsies martā. Diemžēl, parakstot līgumu, es, būdama nepieredzējis cilvēks, neuzstāju, lai tajā būtu ierakstīts nosacījums, ka man ir tiesības īres līgumu pagarināt. Tagad vēlos palikt šajā dzīvoklī un noslēgt līgumu uz nākamo termiņu, bet saimnieks iebilst. Vai es varu pieprasīt jauna līguma noslēgšanu? Un vēl viens jautājums: vai tas ir likumīgi, ka dzīvokļiem mūsu mājā noteikta atšķirīga īres maksa?”

– Ja dzīvoklis ir privātīpašums, visas saimnieka un īrnieka tiesības nosaka līgumattiecības. Tas nozīmē, ka, beidzoties īres līgumam, īrniekam jāatbrīvo mājoklis, ja vien pašā līgumā viņam nav paredzētas īres pagarināšanas tiesības. Ar spēku vai atpakaļejošu datumu šādas tiesības nevar iegūt, tās jāparedz līguma slēgšanas laikā.

Kas attiecas uz atšķirīgu īres maksu vienādiem dzīvokļiem vienā mājā, jāteic, ka tas ir gluži likumīgi. Saimniekam ir tiesības no viena īrnieka prasīt 50, no cita 150 latu. Kā jau sacīju, dzīvokļu īres jomā visu nosaka vienīgi līgumattiecības, turklāt saskaņā ar likumu „Par dzīvojamo telpu īri” saimnieks īres maksā var iekļaut jebkādu peļņu.

Balsošana pret sētnieku

„Mēs ar vīru lūdzam palīdzību savas problēmas risināšanā. Strādāju par sētnieci, bet Parādes ielas mājas iedzīvotāji padzina mani no darba vietas. Viņi savāca 75% parakstu pret manu darbu viņu teritorijā, pieprasot, lai namu pārvalde pieņem citu sētnieku. Man ir trīs bērni, un mani vienkārši atlaida, jo meistars atteicās sameklēt man citu iecirkni. Vai tāda iedzīvotāju balsošana ir likumīga?”

– Situāciju var aplūkot no divām pusēm – no iedzīvotāju tiesību viedokļa un darba likumdošanas viedokļa.

Pirmajā gadījumā darbojas nosacījums, ka klientam vienmēr ir taisnība. Ja mājas dzīvokļu īpašnieku kopība pieprasa, lai pārvaldnieks nomaina darbinieku, namu pārvaldei vai nu jāpilda šī pavēle, vai arī jāatsakās turpmāk sadarboties ar attiecīgo māju: „Tā kā mēs nevaram izpildīt iedzīvotāju doto uzdevumu, lūdzam viņus sameklēt kompetentāku apsaimniekošanas uzņēmumu”. Protams, pēdējo variantu neviens pārvaldnieks neizvēlēsies, viņš pakļausies dzīvokļu īpašnieku vairākuma lēmumam.

Savukārt darba likumdošana neparedz dzīvokļu īpašnieku kopībai tiesības atlaist namu pārvaldes sētnieku. Saskaņā ar likumu darbinieku iespējams atbrīvot, tikai sastādot attiecīgus aktus un brīdinājumus par sliktu darbu.

Ja sētnieks savus pamata pienākumus pilda labi, bet ir sastrīdējies ar iedzīvotājiem, darba devēja pienākums ir atrast viņam citu darba vietu. Pārcelšana tiek noformēta ar formulējumu „sakarā ar ražošanas nepieciešamību”. Ja brīvas sētnieka vietas nav, pārvaldniekam jāatbrīvo no darba pēdējais sētnieks, kurš pieņemts darbā attiecīgajā teritorijā.

Zemes saimnieks iedzīvojas uz nodokļa rēķina

„Māja, kurā es dzīvoju, atrodas uz privātas zemes, un es esmu spiesta īpašniekam maksāt lielu nomas maksu (6% no kadastrālās vērtības) plus vēl nekustamā īpašuma nodokļa kompensāciju 1,5% apmērā no zemes kadastrālās vērtības. Taču nesen mēs uzzinājām, ka pašam saimniekam piešķirtas zemes nodokļa atlaides. Iznāk, ka daļu no mūsu samaksātās nodokļa kompensācijas viņš vienkārši iebāž kabatā. Vai viņam ir tiesības tā darīt?”

– Zemes īpašniekam ir tiesības no dzīvokļa īpašnieka saņemt tādu nomas maksu, kāda paredzēta nomas līgumā. Ir iespējami vairāki līguma teksta varianti, un katram no tiem ir savas nianses.

Piemēram, ja līgumā rakstīts: „Nomnieks maksā iznomātājam nomas maksu 6% apmērā no zemes kadastrālās vērtības plus nekustamā īpašuma nodokli”, tad zemes īpašniekam, kurš pats maksā pazeminātu nodokli, nav tiesību no lietotājiem prasīt pilnu kompensāciju. Turpretī, ja līgumā teikts: „Nomnieks maksā iznomātājam nomas maksu 7,5% apmērā no zemes kadastrālās vērtības, nodokļus ieskaitot”, tad lietotājam jāmaksā pilna summa, kas līdzinās 7,5% no zemes kadastrālās vērtības.

Ja pēc līguma nosacījumiem redzams, ka saimnieks nelikumīgi saņēmis no zemes lietotājiem lielāku nodokļa kompensāciju, pēdējiem ir tiesības vērsties tiesā ar prasību atmaksāt pārmaksāto naudu par visu nomas attiecību periodu.