Dzīvokļu īpašnieki krustcelēs

Kāpēc šoruden iedzīvotāji bēg no vecajiem pārvaldniekiem un kā izvēlas citus, kam uzticēt mājas apsaimniekošanu?

Šoruden Rīgā sākās māju pārvaldīšanas uzņēmumu maiņas vilnis. Iemesls ir jaunais Likums par privatizācijas pabeigšanu – līdz 2026. gada 1. janvārim dzīvokļu īpašniekiem ir apzināti jāizvēlas namu pārvalde un ar to jānoslēdz līgums, pretējā gadījumā tiem draud pāreja uz citu tiesisko režīmu un ar to saistītie riski un pienākumi. Daudzu Bolderājas un Daugavgrīvas namu iedzīvotājiem pašlaik jāatbild uz vienkāršu un praktisku jautājumu: vai ir iespējams pāriet uzņēmuma Rīgas namu apsaimniekotājs (RNA) pārvaldībā?

Kāpēc tieši tagad – un kāpēc masveidā

Saeimas pieņemtās izmaiņas likumos faktiski pielika punktu ilgstošajam dzīvojamā fonda privatizācijas procesam: normatīvie akti vienkāršo procedūru pabeigšanu un pārceļ ēkas uz tiesisko sistēmu, kurā tieši dzīvokļu īpašniekiem ir pienākums pieņemt lēmumus par turpmāko namu ekspluatāciju un apkalpošanu.

Tas nozīmē, ka to māju iedzīvotājiem, kuras viņu neizlēmības dēļ ilgi atradušās neskaidrā stāvoklī – formāli tās pārvaldīja pašvaldības namu pārvaldes – tagad ir jāpieņem konkrēts lēmums.

Parastam īpašniekam tas nozīmē vienu – līdz 2026. gada 1. janvārim ir jābūt noslēgtam līgumam ar pārvaldīšanas uzņēmumu un skaidram mājas pārvaldīšanas modelim.

„Un kādi ir jūsu rezultāti?”

Tāpēc dzīvokļu īpašnieki sāka aktīvi interesēties, kuru namu pārvaldi izvēlēties. Protams, vispirms viņi skatās uz uzņēmuma reputāciju. Piemēram, RNA – viens no uzņēmumiem, kas spēj parādīt reālus sava darba rezultātus; pēdējos gados uzņēmums savos pārvaldītajos namos ir veicis virkni uzlabojumu: no pilnīgas siltummezglu rekonstrukcijas līdz jumtu un stāvvadu nomaiņai, no avārijas pagraba pārsegumu remonta līdz ūdens skaitītāju uzstādīšanai ar attālinātu rādījumu nolasīšanu.

Bolderājas un Daugavgrīvas rajons ir viens no tiem, kur RNA darba rezultāti ir redzami konkrētās mājās.

RNA Bolderājā un Daugavgrīvā – kas, ko un par cik

RNA galvenā inženiere Viktorija Kurajeva ir praktiķe, kas prot risināt mājas problēmas, praktiski rīkojoties. Viņai katra māja ir atsevišķs projekts: kādai jūk jumts, kādai bieži notiek avārijas ūdensvadā, kādai citai nav centrālās apkures, bet kādas iedzīvotāji pieprasa jaunu atkritumu laukumu.

RNA šiem uzdevumiem pieiet sistēmiski: apsekošana, projekts, saskaņošana ar iedzīvotājiem, finansējuma variantu meklēšana (ieskaitot darbu veikšanu avansā ar nosacījumu par pakāpenisku iedzīvotāju veiktu apmaksu), darbu realizācija pa posmiem. Turpmāk sniegts raksturīgāko darbu apraksts konkrētās mājās. Tā ir reāla pārmaiņu karte Bolderājas un tās apkārtnes namos.

Admirāļu iela 22: savs ūdensvada pieslēgums

Tā ir liela kopmītņu tipa māja – apmēram 80 dzīvokļi – un piemērs tam, kā RNA uzņemas sarežģītu tehnisko un remonta darbu finansiālo organizēšanu daudzstāvu mājas glābšanai.

Šīs mājas iedzīvotāji ilgu laiku dzīvoja bez centrālās apkures, sildoties ar elektrību, tāpēc RNA savu darbu nācās sākt ar kopējo elektrotīklu rekonstrukciju.

Aktuālākā problēma bija aukstā ūdens apgāde: māja bija savienota ar „tranzīta līniju”, kas nozīmē, ka tai bija kopīga galvenā ūdensvada līnija ar kaimiņiem, kas radīja papildu ūdens zudumus un grūtības ar skaitītāju lietošanu. RNA palīdzēja izstrādāt projektu mājas atdalīšanai un pieslēgšanai galvenajam ūdensapgādes tīklam. Atsevišķais pieslēgums un projektēšanas darbi izmaksāja aptuveni 22500 eiro; RNA piedāvāja iedzīvotājiem aizdevumu uz 36 mēnešiem, lai viņi varētu parādu atmaksāt pēc noteikta grafika. Šis ir tipisks scenārijs – tiek veikts liels, vienreizējs darbs, maksājums sadalīts, izveidojot elastīgu grafiku, kas galu galā nodrošina mājoklim neatkarīgu ūdens skaitītāju un ļauj samazināt ūdens zudumus.

Finiera iela 7 un Finiera iela 9: jaunu siltummezglu uzstādīšana

Divu māju komplekss, kuru RNA pārņēma savā pārvaldībā, ir ļoti zīmīgs. Abām mājām sākotnēji bija kopēja siltumapgādes un ūdensapgādes sistēma ar kaimiņu „donora” māju, kuru apkalpoja cits uzņēmums.

– Šāda situācija traucēja ne tikai tehniski, bet apgrūtināja arī rēķinu izrakstīšanu, – stāsta Viktorija Kurajeva. Tāpēc pēc dzīvokļu īpašnieku lēmuma katrā mājā tika izveidots atsevišķs siltummezgls. Tam bija nepieciešams projekts un atsevišķa telpa pagrabā, grīdu ieklāšana, elektrība, logi, režģi, iekārtu montāža. Darbi tika novērtēti apmēram 100000 eiro apmērā; RNA ļāva iedzīvotājiem norēķināties trīs gadu laikā. Vienu apkures sezonu ar jaunajiem siltummezgliem māju iedzīvotāji jau ir pārdzīvojuši un secinājuši, ka tagad rēķinu sagatavošana ir daudz vienkāršāka.

Gobas iela 16: pilnīga stāvvadu nomaiņa

Tā ir vēl viena liela māja ar „tranzīta” ūdens piegādi, kurā, pārejot uz RNA, atklāja plaša mēroga avāriju ievada mezglā.

– Pēc avārijas likvidācijas kļuva skaidrs: mājai nav sava maģistrālā pieslēguma, – stāsta galvenā inženiere. – Patlaban šajā adresē tiek gatavots atdalīšanas un centralizēta aukstā ūdens ievada izbūves projekts; iedzīvotāji cer uz Rīgas domes līdzfinansējumu, un RNA palīdz veidot dokumentāciju. Turklāt 2019.–2021. gadā mājā tika veikta kompleksa stāvvadu nomaiņa par summu 103805 eiro – par šiem darbiem iedzīvotāju jau ir pakāpeniski samaksājuši.

Gobas iela 31: jauns jumts

Mājai, kuras iedzīvotāji pieņēma lēmumu pāriet RNA pārvaldībā 2020. gadā, bija nepieciešams jumta remonts un siltummezgla rekonstrukcija: jumtu salaboja 2020. gadā (darbi izmaksāja aptuveni 20000 eiro), pēc tam 2022. gadā tika veikta siltummezgla rekonstrukcija un ūdensvada ievada mezgla remonts.

Tas ir vēl viens piemērs, kā par virkni darbu tiek maksāts pēc grafika, tā pakāpeniski uzlabojot ēkas stāvokli.

Lemešu iela 15, 17, 19 un Gobas iela 31: jauns atkritumu laukums

Atkritumu laukumu problēma Bolderājā ir ļoti aktuāla: mājas stāv tuvu, individuālos konteinerus nākas izvietot tieši zem logiem. Savukārt kopējos laukumus ir grūti izveidot, jo arvien vairāk māju iedzīvotāju izvēlas dažādas namu pārvaldes, un kopējo atkritumu konteineru gadījumā vienmēr rodas jautājums, kam jāmaksā par atkritumu izvešanu.

Taču RNA palīdzēja mājām, kas atrodas tā pārvaldībā, organizēt kopēju konteineru laukumu ērtā attālumā no logiem. Tam bija nepieciešama projekta dokumentācija un sadarbība ar uzņēmumu Clean R.

– Paši iedzīvotāji apmaksāja tikai sagatavošanas darbus – apgaismojumu un bruģi – par 11 500 eiro, – saka Viktorija Kurajeva, – bet galveno izmaksu apjomu saskaņā ar līgumu uzņēmās atkritumu apsaimniekošanas uzņēmums Clean R. Sarežģīti bija saņemt visu četru māju iedzīvotāju gandrīz simtprocentīgu piekrišanu, tomēr sasniegtais rezultāts apmierināja visus: tika izveidots drošs un funkcionāls laukums ar pazemes konteineriem.

Parādes iela 3a: ūdens skaitītāja mezgla remonts

Tā ir neliela māja ar sešiem dzīvokļiem – tik „lokāls” gadījums ir īpaši zīmīgs.

Pēc Viktorijas Kurajevas teiktā, 2021. gadā RNA šajā adresē nomainīja jumtu (9975,1 eiro) un piedāvāja iedzīvotājiem risinājumu komerciālā ūdens skaitītāja mezgla izbūvei – tāda bija „Rīgas ūdens” prasība:

– Mezglu izmaksas kopā ar projektu bija aptuveni 4000 eiro – izdevumi, kurus nebija iespējams ignorēt, jo mezgla trūkums draudēja ar sankcijām no ūdens piegādātāja. RNA deva iedzīvotājiem iespēju apmaksāt darbus pēc grafika 36 mēnešu laikā.

Parādes iela 6: komunikāciju nomaiņa

Šai mājai tika ierīkots savs konteineru laukums, kā arī veikti vērienīgi darbi, mainot stāvvadus, kas izmaksāja ap 106000 eiro; darbi par 80% pabeigti – lai tos pabeigtu vajadzīgs iedzīvotāju lēmumus.

Stūrmaņu iela 5: avārijas jumta glābšana

Svarīgi atcerēties neseno gadījumu mājā Stūrmaņu ielā 3, kur nobīdījās viena no jumta plātnēm. Pašvaldības namu pārvaldei nācās uz visu darbu laiku steidzami izlikt no mājām vienas kāpņutelpas iedzīvotājus, tāpēc cilvēki nedēļām nevarēja iekļūt savos dzīvokļos, pie mājas dežurēja policija.

Kaimiņu mājas Stūrmaņu ielā 5 iedzīvotāji nolēma pāriet RNA namu pārvaldībā. Uzņēmums nekavējoties veica apsekošanu un atklāja, ka arī šai mājai ir jumta defekts, kas var novest pie tā nobīdes.

– Mēs operatīvi nostiprinājām jumta konstruktīvos elementus (darbi maksāja 17361 eiro ar dokumentācijas sagatavošanu un konstruktīvo risinājumu), – pastāstīja RNA galvenā inženiere. – Tas ļāva izvairīties no smagas avārijas un cilvēku izlikšanas no mājām.

Šis gadījums parādīja, cik svarīgi ir operatīvi apsekot sērijveida projektu mājas un izstrādāt tipveida konstruktīvo risinājumu, ko pēc tam var lietot arī citās tā paša projekta mājās.

Kas ir svarīgi šajos stāstos?

Pieredze – atslēga. Gandrīz visur pirmais solis pirms remontdarbiem bija projekta dokumentācijas sagatavošana un saskaņošana ar iedzīvotājiem (paraksti, lēmumi). RNA speciālisti palīdz savākt parakstus, sagatavot projektu, iesniegt dokumentus.

Finansēšana. RNA piedāvā variantus darbu veikšanai avansā ar saprātīgu atmaksas grafiku (parasti 36 mēneši), kā arī palīdz saņemt līdzfinansējumu no pašvaldības vai Altum atvieglotos aizdevumus. Tas novērš šķērsli „nav naudas tagad” lēmumiem, kas ir ekonomiski pamatoti.

Tehniskās prioritātes. Bolderājā visbiežākā „sāpe” ir aukstā ūdens problēmas (tranzīta atzari), nodiluši jumti un starppaneļu šuves „lietuviešu” tipa mājām. RNA ir izstrādāti attiecīgi risinājumi: savs ūdens ievads, stāvvadu nomaiņa, šuvju hermetizācija, konteineru laukumi.

Juridiskā puse un process. No 2026. gada 1. janvāra, pārejot uz jaunu tiesisko režīmu, īpašnieki uzņemsies lielāku atbildību par savu māju, un tas viņus motivēs pieņemt saimnieciskus lēmumus. RNA pozicionē sevi kā palīgu iedzīvotājiem visos posmos – no projekta līdz darbu nodošanai un atskaitēm.

RNA: kā tas darbojas patiesībā?

Jautājumi pārvaldniekam, ko uzdod visi mājas vecākie.

Daudzi aktīvie iedzīvotāji, apspriežot pārvaldnieka maiņu, uzdod vienkāršus, bet praktiskus jautājumus: kurš jaunajā namu pārvaldē pieņem lēmumus par apkures ieslēgšanu, kā rīkojas ar uzkrājumu fondu, vai var aiziet ar „savu” sētnieku un kā tiks strādāts ar parādniekiem?

■ Kurš pieņem lēmumu par apkures pieslēgšanu RNA mājās?

Ja vidējā diennakts gaisa temperatūra trīs dienas pēc kārtas ir zemāka par +8°C un iedzīvotāji nav pieņēmuši citu lēmumu, RNA automātiski pieslēdz apkuri. Ja mājā ir mājas vecākais vai ir pieņemts īpašnieku lēmums par citu pieslēgšanas veidu – RNA seko iedzīvotāju rīkojumam.

■ Kurš lems, kā rīkoties ar mājas uzkrājumu fondu pēc mājas pārejas pie RNA?

Ar uzkrājumu fondu rīkojas tikai paši iedzīvotāji – caur pārstāvi (mājas vecāko), kurš saņēmis attiecīgas pilnvaras ar dzīvokļu īpašnieku vairākuma lēmumu vai pēc īpašnieku kopsapulces lēmuma.

RNA netērē uzkrājumu fonda līdzekļus pēc saviem ieskatiem: līdzekļu sadale un lēmumu pieņemšana paliek dzīvokļu īpašnieku ziņā. Reizi gadā namu pārvalde sastāda remontdarbu plānu, tātad iedzīvotāji iepriekš zina, kur tiks tērēti viņu uzkrājumi.

■ Cik bieži RNA maina maksu par apkalpošanu?

Līgumā norādīts, ka RNA koriģē maksu sakarā ar minimālās algas un inflācijas radītām izmaiņām – parasti reizi gadā. Uzņēmums brīdina iedzīvotājus par gaidāmajām tarifu izmaiņām divus mēnešus iepriekš un rīkojas tikai tad, ja ir ekonomiskais pamatojums (aprēķini, darbu plāns utt.). Parasti tarifu izmaiņas notiek vienreiz kalendāra gadā, pirms tam par to paziņojot iedzīvotājiem.

■ Vai katrai mājai ir atsevišķs konts uzkrājumu fondam?

Remonta līdzekļu uzskaite tiek veikta katrai mājai atsevišķi; RNA nejauc dažādu māju līdzekļus vienā „kopējā katlā”.

■ Kāpēc RNA neiesaka uzkrāt lielas summas mājas uzkrājumu fondā „rezervē”?

Tāpēc, ka gadījumā, kad mājas iedzīvotājiem nav skaidra darbu plāna, līdzekļi var zaudēt vērtību inflācijas un būvmateriālu cenu pieauguma dēļ. RNA piedāvā vispirms sastādīt konkrētu darbu sarakstu un saņemt komerciālus piedāvājumus: ja cena apmierina iedzīvotājus, tad ir vērts līdzekļus uzkrāt; alternatīvi darbus var veikt uzreiz un apmaksāt pakāpeniski (RNA vai Altum kredītprogrammas).

■ Kādus nosacījumus RNA piedāvā iedzīvotājiem, ja remonts mājā ir veikts, bet apmaksa notiks pēc grafika?

RNA sadarbojas ar Altum un, pateicoties tam, var piedāvāt klientiem aizdevumus remonta darbiem uz trim gadiem ar likmi ~6% gadā (nosacījumi atkarīgi no programmas, pašreizējām likmēm un dzīvokļu īpašnieku lēmuma). Bieži RNA palīdz sagatavot dokumentus lielu remontdarbu līdzfinansēšanai pēc Rīgas domes programmām, kā arī sastāda projekta dokumentāciju, kas nepieciešama pieteikumu iesniegšana.

■ Vai RNA palīdz saņemt līdzfinansējumu mājas kopējai renovācijai no Altum?

Jā. RNA palīdz sagatavot projekta dokumentāciju un iesniedz dokumentus Altum. Ar namu pārvaldes palīdzību jau astoņas mājas ir veikušas pilnu renovāciju.

■ Kā RNA strādā ar parādniekiem?

Pēc pandēmijas RNA pastiprināja darbu ar nemaksātājiem: notiek aktīvs juridisks darbs, sarunas, parādu restrukturizācija un, ja nepieciešams, tiesvedība. Pašreizējā maksājumu disciplīna RNA pārvaldībā esošajās mājās sasniedz 99 %, kas ir viens no argumentiem māju pārejai pie RNA. RNA pieņem mājas ar parādiem.

■ Vai var pāriet uz RNA kopā ar iepriekšējo sētnieku, ja mēs esam apmierināti ar viņa darbu?

Jā. Ja iedzīvotāji ir apmierināti ar savu sētnieku un tas ir viņu nosacījums – RNA atzinīgi vērtē šo variantu; galvenais, lai būtu noformētas attiecīgās darba attiecības un ievērotas prasības par drošību un darba samaksu.

■ Par cik var pieaugt maksa par apkalpošanu nākamajā gadā?

Maksas pieaugumam nevajadzētu vidēji pārsniegt ~5%; praktiskā izteiksmē tie ir 1–2 centi par kvadrātmetru atkarībā no situācijas mājā.

Rezultāti un praktiskā instrukcija

Neaizraujieties ar „varbūtību”. Likums un termiņi liek pieņemt lēmumus par namu pārvaldes izvēli līdz 2026. gada 1. janvārim. Ja jūs esat mājas vecākais vai valdes loceklis, sāciet dialogu jau tagad: novērtējiet remontu nepieciešamību (jumts, stāvvadi, ūdens ievads, atkritumu laukums), savāciet parakstus un pieprasiet no dažādām namu pārvaldēm provizorisko tāmi.

Pasūtiet apsekošanu. RNA (un citi uzņēmumi) veic apsekošanu un izsniedz ieteicamo darbu sarakstu ar prioritātēm – tā palīdzot izvairīties no avārijām un līdzekļu pārtēriņa.

Padomājiet par finansēšanu. Ja mājai nepieciešams liels remonts (siltummezgls, jumts, ūdens ievads) – atcerieties par variantiem: RNA kredīts, Altum piešķirtie līdzekļi, pašvaldības līdzfinansējums. Projekta sagatavošana – obligāts solis grantu saņemšanai.

Nodrošiniet iedzīvotāju vairākuma piekrišanu. Galvenajām izmaiņām mājā ir nepieciešama skaidra dzīvokļu īpašnieku griba: vairākuma paraksti, sapulces protokols, oficiāls pieprasījums par apkalpošanu vai pārvaldīšanas uzņēmuma maiņu. Bez tā visa pat labāko plānu īstenot neizdosies.

Salīdziniet līgumus. Izvēloties jaunu namu pārvaldi, obligāti pieprasiet apkalpošanas līguma projektus. Pievērsiet uzmanību nosacījumiem par uzkrājumu fonda sadali, maksas par apkalpošanu pārskatīšanas biežumu, pārvaldnieka tiesībām uz ārkārtas izdevumiem. RNA princips – darbu plāns un caurspīdīgi paziņojumi; tomēr vienmēr lasiet līgumu un precizējiet strīdīgos punktus.

Likumu izmaiņas rāda, ka aktīviem māju iedzīvotājiem ir pienācis laiks svarīgiem lēmumiem. Bolderājā un Daugavgrīvā RNA jau ir pierādījusi sevi kā organizāciju, kas spēj uzņemties māju apkalpošanas un remonta slodzi.

Stāsti par mājām Admirāļu ielā 22, Finiera ielā 7 un 9, Gobas ielā 16 un citām – tie nav reklāmas saukļi, bet reāli darbu un finanšu risinājumu piemēri, kurus var īstenot arī jebkurā kaimiņu mājā.

Turklāt galvenais – nepalaist garām momentu, kamēr likums nosaka galīgo termiņu (2026. gada 1. janvāris), iedzīvotājiem ir laiks sagatavoties, pareizi noformēt lēmumus un izvēlēties partneri, kurš nesola brīnumus, bet piedāvā reālus rezultātus.