Kaislības ap pagrabu

Ko darīt, ja apsaimniekotājs ir slēdzis piekļuvi pagraba telpām? Kam ir tiesības izmantot šķūnīšus mantu glabāšanai? Un kurš aizstāvēs pagraba kaķu intereses?

Dzīvokļu īpašniekiem daudzdzīvokļu mājās nereti rodas jautājumi par pagrabu lietošanas tiesībām. Esam apkopojuši biežāk uzdotos jautājumus un lūguši Rīgas pašvaldības Mājokļu un vides departamenta speciālistus sniegt atbildes, kas palīdzētu rast skaidrību dzīvokļu īpašniekiem.

Privatizētajās dzīvojamajās mājās esošajām pagraba telpām (vai atsevišķai pagrabā esošai telpu grupai) var būt atšķirīgs statuss – koplietošanas telpas vai neapdzīvojamās telpas, skaidro Rīgas pašvaldības pārstāvis Mārtiņš Vilemsons.

Ja pagraba telpām ir koplietošanas telpu statuss, tās ir dzīvojamās mājas kopīpašuma daļa, un katrs dzīvokļa īpašnieks ir arī pagraba telpu domājamo daļu īpašnieks atbilstoši viņa dzīvokļa īpašuma sastāvā esošajām kopīpašuma domājamajām daļām. Tādā gadījumā uz pagraba telpu lietošanu attiecas Dzīvokļa īpašuma likumā noteiktā kopīpašuma lietošanas kārtība.

Ja pagrabā esošajām telpām (vai daļai no tām) ir neapdzīvojamo telpu statuss, tad tās ir privatizācijas objekts, respektīvi, dzīvokļa īpašums, un uz tā īpašnieku attiecas visi Dzīvokļa īpašuma likumā noteiktie dzīvokļa īpašnieka pienākumi, tiesības un atbildība.

Tiesības piekļūt pagrabam

«Vai pārvaldnieks ir tiesīgs nomainīt atslēgas un liegt dzīvokļu īpašniekiem piekļuvi koplietošanas pagrabam?»

Nē, pārvaldnieks nav tiesīgs tā rīkoties. Ja pagraba telpas ir kopīpašums un nav dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma par pagraba lietošanas kārtību, atbilstoši Dzīvokļa īpašuma likuma 9.panta septītajai daļai jebkuram “dzīvokļa īpašniekam ir tiesības lietot kopīpašumā esošo daļu, ciktāl lietošanas ierobežojumus nenosaka šajā likumā noteiktajā kārtībā pieņemtie dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumi”.

«Ja pārvaldnieks tā ir rīkojies, vai iedzīvotājiem ir nepieciešams kopības lēmums, lai atjaunotu piekļuvi pagrabam? Vai pārvaldniekam ir tiesības šādu lēmumu pieprasīt?»

Nē, šādu tiesību pārvaldniekam nav.

Šķūnīšu piederība pagrabā

“Kam pieder šķūnīši pagrabā – vai tos var uzskatīt par dzīvokļa īpašuma sastāvdaļu vai privātīpašumu?”

Par pagraba kā kopīpašumā esošo telpu lietošanas kārtību jāvienojas dzīvokļu īpašnieku kopībai (Dzīvokļa īpašuma likuma 16.panta pirmā daļa nosaka, ka “dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesīga izlemt ikvienu jautājumu, kas attiecas uz kopīpašumā esošo daļu”, otrās daļas 2.punkts - vienīgi dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesīga pieņemt lēmumu par kopīpašumā esošās daļas lietošanas kārtības noteikšanu dzīvokļu īpašnieku starpā). Šādi pagrabā izbūvēti šķūnīši kā atsevišķas telpas neietilpst dzīvokļa īpašumu sastāvā.

“Uz katra šķūnīša ir norādīts dzīvokļa numurs, taču daļai dzīvokļu šķūnīšu nav. Vai dzīvokļa īpašnieks drīkst ieņemt tukšu šķūnīti, kuru neviens neizmanto?”

Būtu jāinteresējas, vai ir kāds vēsturisks kopības lēmums par pagraba šķūnīšu izmantošanu. Ja tāda nav un tādu panākt neizdodas (kopsapulcē vai aptaujā), varētu rīkoties pēc praksē iedibinātās kārtības - katram dzīvoklim lietošanā pa šķūnītim.   

“Mājā nav pieņemts lēmums par pagraba lietošanas kārtību, un arī nav noteikts, kuram dzīvoklim pieder konkrēts šķūnītis, lai gan visi šķūnīši ir numurēti. Ja kāds kaimiņš ieņem cita dzīvokļa šķūnīti un rodas konflikts, kā to iespējams atrisināt likumiskā ceļā?”

Konfliktsituācija risināma atbilstoši Dzīvokļa īpašuma likuma nosacījumiem, par kuriem jau runājām iepriekš, vai nepieciešamības gadījumā vēršoties tiesā. Jāprecizē, ka šķūnītis koplietošanas telpā nepieder nevienam dzīvoklim – tas vienīgi nonācis lietošanā.

Mantas glabāšana un kārtības uzturēšana pagrabā

“Ko drīkst un ko nedrīkst glabāt pagrabā? Kur vērsties, ja viens kaimiņš tur krāsas un šķīdinātājus, bet cits ir atvilcis un nometis pie sienas kapakmeni?”

Dzīvokļa īpašuma likuma 10.panta pirmās daļas 6.punkts nosaka, ka “dzīvokļa īpašniekam ir pienākums saudzīgi izturēties pret kopīpašumā esošo daļu, ievērot tās lietošanas noteikumus, kā arī normatīvajos aktos noteiktās sanitārās, ugunsdrošības un citas prasības, lai neradītu aizskārumu citu cilvēku drošībai un veselībai, apkārtējās vides kvalitātei, un raudzīties, lai šos noteikumus un prasības ievērotu personas, kas iemitinātas viņa dzīvokļa īpašumā”.

Dzīvokļa īpašuma likuma 14.pantā ir noteikta dzīvokļa īpašnieka atbildība, saskaņā ar minētā panta trešo daļu dzīvokļa īpašumu var atsavināt Civilprocesa likumā noteiktajā kārtībā, vienlaikus izliekot dzīvokļa īpašnieku, viņa ģimenes locekļus un citas dzīvokļa īpašumā iemitinātās personas, ja dzīvokļa īpašnieks, viņa ģimenes loceklis vai cita dzīvokļa īpašumā iemitinātā persona pārkāpj normatīvo aktu prasības, kas attiecas ar dzīvokļa īpašuma izmantošanu, tai skaitā sanitārās un ugunsdrošības normas, un tādējādi rada aizskārumu citu cilvēku drošībai un veselībai, apkārtējās vides kvalitātei. Prasību par dzīvokļa īpašuma atsavināšanu šā panta trešajā daļā noteiktajos gadījumos atbilstoši minētā panta ceturtajai daļai var celt dzīvokļu īpašnieku kopība vai ikviens dzīvokļa īpašnieks.

Piemēram, saskaņā ar Ministru kabineta 19.04.2016. noteikumu Nr. 238 “Ugunsdrošības noteikumi” 26.4. apakšpunktu pagrabos aizliegts novietot balonus ar degtspējīgām vai oksidējošām gāzēm, kā arī šķidras bīstamas vielas.  

“Kam ir pienākums uzturēt kārtību pagrabā? Pēc komunikāciju remonta pagrabā palikušas vecas caurules un kanalizācijas netīrumi. Sētnieks apgalvo, ka pagrabs nav viņa atbildībā, un pārvaldnieks viņam piekrīt. Vai iespējams izsaukt pašvaldības policiju, lai sastāda aktu un piemēro sodu pārvaldniekam?”

Ja pārvaldīšanas līgumā nav atrunāts, ka pagraba uzturēšana atbilstoši normatīvo aktu prasībām ir pārvaldnieka pienākums, un dzīvokļu īpašnieku kopība nav lēmusi par finanšu līdzekļu nodrošināšanu šo darbību veikšanai, atbildīgi ir dzīvokļu īpašnieki. Dzīvokļa īpašuma likuma 10.panta pirmās daļas 6.punkts paredz, ka dzīvokļa īpašniekam ir pienākums saudzīgi izturēties pret kopīpašumā esošo daļu, ievērot tās lietošanas noteikumus, kā arī normatīvajos aktos noteiktās sanitārās, ugunsdrošības un citas prasības, lai neradītu aizskārumu citu cilvēku drošībai un veselībai, apkārtējās vides kvalitātei, un raudzīties, lai šos noteikumus un prasības ievērotu personas, kas iemitinātas viņa dzīvokļa īpašumā. Vēršoties Pašvaldības policijā, ja nav pierādījumu par kādas konkrētas personas nelikumīgajām darbībām, administratīvais sods var tikt piemērots visiem īpašniekiem.

Pēc koplietošanas komunikāciju remontdarbiem gan nekādiem būvgružiem pagrabos nevajadzētu palikt – parasti to izvešana ir iekļauta remontdarbu tāmē un apmaksāta, tādēļ ar pretenziju par nepilnā apjomā veiktiem remontdarbiem jāvēršas pie remontdarbu organizatora un pieņēmēja (parasti – pārvaldnieks).

Ja pagraba telpas aizkrautas, radot ugunsbīstamību, pienākumu tās atbrīvot var uzlikt arī Valsts ugunsdzēšanas un glābšanas dienests. Kopībai jānodrošina finansējums šādu darbu izpildei.

“Viens kaimiņš velk pagrabā visu, ko atrod pie atkritumu konteineriem. Pirms diviem gadiem no mājas līdzekļiem jau tika segti pagraba tīrīšanas izdevumi, bet tagad viss atkal ir pilns ar atkritumiem. Kā panākt, lai šādās situācijās izmaksas sedz tikai vainīgais iedzīvotājs, nevis visa dzīvokļu īpašnieku kopība?”

Policija var vērsties pret konkrētu personu tikai gadījumā, ja ir pierādījumi par šīs personas antisociālo uzvedību, jebkurā citā gadījumā atbildība par pagraba sanitāro stāvokli jāuzņemas dzīvokļa īpašnieku kopībai.

Nesankcionēta pagraba izmantošana

“Namu pārvaldes darbinieki mūsu mājas pagrabā ir ierīkojuši atpūtas telpu – tur dzer kafiju, mazgājas, mazgā drēbes, izmantojot mājas kopējo ūdeni. Pārvaldnieks viņus piesedz. Vai dzīvokļu īpašnieki drīkst izveidot komisiju, atvērt šīs telpas durvis un sastādīt aktu par nelikumīgu pieslēgumu koplietošanas inženierkomunikācijām un telpu aizņemšanu? Kā šādā situācijā būtu vispareizāk rīkoties?”

Jānoskaidro, kāds ir šo telpu statuss (iespējams, tās ir neapdzīvojamās telpas, kuras pārvaldniekam oficiāli nodotas nomā), tad telpu nomniekam ir saistošs nomas līgums un konfliktsituācija risināma atbilstoši nomas līguma nosacījumiem.

Bet pagrabu kā kopīpašumu ir tiesības izmantot tikai dzīvokļu īpašniekiem vai arī kopībai jālemj par telpu nodošanu lietošanā. Ja pagraba telpas ir kopīpašums un nav likumiski nodotas nomā, kopībai ir tiesības telpā iekļūt, atverot durvis. Ja ir zināms, kurš telpu patvaļīgi aizņēmis, būtu ieteicams pirms tam informēt šo personu.

Pagraba kaķu aizstāvība

“Mūsu mājas pagrabā dzīvo trīs vai četri kaķi. Pārvaldnieks (kooperatīvs) ir paziņojis, ka pagraba lūka tiks aizvērta, jo it kā saņemta sūdzība no viena dzīvokļa īpašnieka. Vai pārvaldniekam ir tiesības pieņemt šādu lēmumu, ja sūdzība saņemta tikai no viena vai diviem iedzīvotājiem? Kāpēc no kaķu aizstāvjiem tiek prasīts savākt uzreiz 50%+1 dzīvokļu īpašnieku parakstu, lai lūku atstātu vaļā?”

Saistībā ar kaķu uzturēšanos kopīpašumā esošajā pagrabā un lūku atvēršanu jānorāda, ka uz minēto gadījumu attiecas Dzīvokļa īpašuma likuma nosacījumi par kopīpašuma uzturēšanu (Dzīvokļa īpašuma likuma 10.pantapirmās daļas sestais punkts).

Kaķu uzturēšanās pagraba telpās nav pašsaprotama. Pagraba telpās jānodrošina nepieciešamā ventilācija, tādēļ tajās ir lūkas, kurām gan vajadzētu būt ar restojumu, kas aizturētu dzīvnieku (kaķu, žurku, putnu) brīvu iekļūšanu, jo dzīvnieku klātbūtne pagrabos rada antisanitārus apstākļus un bieži arī bojā kopīpašumu, piemēram, cauruļvadu siltumizolāciju.

Prasība saņemt kopības piekrišanu kaķu izmitināšanai pagrabā nav nepamatota, lai gan parasti pārvaldnieki šim jautājumam nepieiet strikti, ja vien kaķu aprūpētāji spēj nodrošināt tīru un sakoptu vidi.