„Zemes izpirkšana ilgs vēl 50 gadus!”

Zemes īpašniekus un dzīvokļu īpašniekus saistījis „Stokholmas sindroms”, uzskata advokāts Normunds Šlitke

Pašlaik desmitiem tūkstošu dzīvokļu īpašnieku visā Latvijā ir spiesti maksāt par zemes lietošanas tiesībām zem savām mājām. Valstī ir spēkā vienota maksas likme – 4% no zemes kadastrālās vērtības gadā. Bet zemes īpašnieki uzskata, ka tas ir par maz. Viņi savu taisnību aizstāv Satversmes tiesā.

Kā zemes īpašnieki skatās uz šo naudas jautājumu? – par to mēs apjautājāmies advokātam Normundam Šlitkem, kurš ir arī zemes īpašnieku pārstāvis un vislabāk zina, kas notiek attiecībās starp zemes īpašniekiem un daudzdzīvokļu dzīvojamo māju dzīvokļu īpašniekiem.

– Iedzīvotāji tajās mājās, kas atrodas uz trešajai personai piederošas zemes, tagad maksā par šī zemes gabala lietošanas tiesībām 4% no tā kadastrālās vērtības gadā. Bet zemes īpašnieki ir neapmierināti ar šo maksas apmēru un mēģina apstrīdēt fiksēto likmi Satversmes tiesā. Lūdzu, pastāstiet par to sīkāk.

– Zemes maksas likme 4% apmērā no kadastrālās vērtības radās kā absolūts huligānisms. Sākumā divi parlamenta deputāti pilnīgi nelikumīgi, pretrunā Konstitūcijai un Saeimas reglamentam izspēlēja kombināciju un panāca lēmumu ik gadu samazināt zemes nomas maksu no 6% (kas bija vairāk vai mazāk saprātīgi) vispirms līdz 5%, tad 4%, bet vēlāk līdz 3%. Šim lēmumam pamatā nebija nekāda ekonomiska aprēķina, tas tika pieņemts absolūti ļaunprātīgi.

Konservatīvās Saeimas partijas baidījās nebalsot par šādu priekšlikumu. Tas būtu aptuveni tas pats, kas piedāvāt katram Latvijas iedzīvotājam 1000 eiro dāvanā jau rīt, – pamēģini balsot pret! Tādējādi 2016. gadā Latvijā mainīja zemes nomas maksu no 6% līdz 5–4–3% no kadastrālās vērtības, ignorējot faktu, ka Satversmes tiesa (ST) divreiz bija pieņēmusi lēmumu un teikusi, ka pat 5% ir par maz. Bet tas bija tikai sākums!

■ ■ ■

– Cīņa starp zemes īpašniekiem un Saeimu ir nonākusi jau citā līmenī?

– Jā, Satversmes tiesa pirmoreiz Latvijas vēsturē norādīja, ka likumu nevar pieņemt šādā veidā. Un toreizējā Saeimas priekšsēdētāja Ināra Mūrniece pat atļāvās uzstāties konstitucionālo tiesību seminārā un teikt, ka tas ir Satversmes tiesas uzbrukums konstitucionālajai institūcijai – Saeimai.

Latvija nav Lielbritānija. Mums šeit nav suverēna [parlamenta personā]. Mums suverēnā vara pieder tautai.

Rezultātā Satversmes tiesa atzina par nelikumīgu Saeimas iecerēto pakāpenisko zemes nomas maksas likmes samazināšanu zem daudzdzīvokļu mājām līdz 3%, kā arī pašu šī likuma pieņemšanas procesu, kas absolūti neatbilst Saeimas reglamentam. Tomēr tiesa neatcēla šo normu uzreiz, bet deva Saeimai laiku – veselu gadu – lai sakārtotu likumu.

– Jā, es atceros šo periodu. Dzīvokļu īpašnieki uztraucās, ka jautājums par saimnieka zemes apmaksu paliks vispār bez regulējuma un zemes baroni mums atsūtīs milzīgus rēķinus!

– Tajā laikā Saeima neko nedarīja... veselu gadu. Un tikai neilgi pirms 2019. gada 1. maija Satversmes tiesas lēmuma par nekonstitucionālās nomas likmes 3% atcelšanu spēkā stāšanās priekšvakarā steidzamības kārtā tika sasaukta Parlamentārās komisijas sēde. Deputātiem norādīja: „Būs robs likumā, kaut kas jādara”. Vēlos teikt, ka mēs Zemes reformas komitejā vispār neuzskatījām, ka pēc pazeminātās likmes atcelšanas maksa par zemi paliks bez regulējuma. Mēs atzīmējām: „Tiek atcelts tikai netaisnīgi pieņemtais likuma punkts. Līdz ar to robs nepaliek, spēkā stāsies iepriekšējais likums, kas paredzēja nomas likmi 6% gadā”.

Bet daži Saeimas deputāti piezvanīja uz Satversmes tiesu, piezvanīja uz Likumi.lv, un ar diviem telefona zvaniem panāca, ka oficiālajā izdevumā avīzē Latvijas Vēstnesis, tika mainīta likuma redakcija, paziņojot, ka maksai par zemes nomu „griestu” vispār nav. Manuprāt, tas bija absolūti nelikumīgi. Tieši tā arī radās šis šķietamais likuma robs, kurā nekas nav noteikts. Un vēl nez kāpēc sāka uzskatīt, ka, tā kā Satversmes tiesa deva Saeimai gadu jauna likuma izstrādei un šī gada laikā iedzīvotāji turpināja maksāt zemes īpašniekiem 4% no zemes gabala kadastrālās vērtības, tad šie 4% principā ir pieņemami.

Bet tas ir absolūts populisms. Satversmes tiesa arī 2009. gadā neatcēla Likumu par zemes nomas maksas samazināšanu uzreiz. Tas, ka Satversmes tiesa dod Saeimai laiku kļūdu labošanai, nenozīmē, ka tiesa atzīst likumu par spēkā esošu.

Tas ir tas pats, it kā mēs tagad spīdzinātu cilvēku, un Satversmes tiesa teiktu: „Viņš jāatbrīvo pēc nedēļas”, bet mēs turpinātu šo cilvēku spīdzināt visu nedēļu, sakot: „Konstitucionālā tiesa noteica, ka spīdzināt drīkst vēl nedēļu”. Tas pats notika arī ar zemes īpašniekiem.

■ ■ ■

– Kas tad notika pēc tam, kad Satversmes tiesa 2019. gadā atcēla regulējumu par saimnieka zemes nomas maksu?

– Tieslietu ministrijas darbinieki, kuru vidū, manuprāt, es neatradu nevienu ar atbilstīgu izglītību ekonomikas jomā, pēc toreizējā tieslietu ministra pavēles bija spiesti pierādīt, ka maksa 4% apmērā ir taisnīga. Aprēķini, kurus viņi prezentēja, ir neētiski, pretrunā ar ekonomisko formulu, un pats galvenais – tie ignorē daudzus Satversmes tiesas lēmumus.

Turklāt toreizējais tieslietu ministrs uzstāja, lai zemes nomas jēdzienu aizstātu ar terminu „lietošanas kārtība”.

– Starp citu, lielākā daļa iedzīvotāju joprojām nesaprot atšķirību. Vai tāda ir?

– Jā, jēdziena „trešās personas zemes zem mājas lietošanas kārtība” ieviešana ir mēģinājums sagrozīt jau tā pilnībā sabojāto likumu. Ko var darīt iedzīvotāji ar saimnieka zemi, kas atrodas viņu „lietošanā”?

– Piemēram, uzlikt uz tās saules paneļus?

– Nē, to viņi nevar, jo šajā situācijā gaisa telpa pieder zemes īpašniekam, un zemes augļi pieder zemes īpašniekam. Ja cilvēki tur iestādīs kartupeļus, tad šie kartupeļi piederēs [zemes] īpašniekam, jo servitūts nedod iedzīvotājiem tiesības uz augļiem.

– Bet vai uz trešās personas zemes, kas ir iekļauta mūsu mājai funkcionāli nepieciešamajā zemes gabalā, var izrakt aku?

– Nē, ūdens šādā akā būs nozagts zemes īpašniekam. Tieši tāpat kā Jēkabpils cietums nozaga ūdeni aptuveni pusmiljona vērtībā. Tādējādi reāls zemes lietošanas servitūts nozīmē, ka, ja, piemēram, kāda dāma izmanto sūkni vai urbumu, lai laistītu dārzu, viņa katru dienu zog ūdeni, jo viņai nav uz to tiesību. Tas nozīmē, ka šodien mēs varam tikai pastaigāties ar sunīti pa šo trešās personas zemi. Pat asfalts uz tās pieder zemes īpašniekam – saskaņā ar tiesu praksi. Zemes īpašnieks teorētiski var paņemt šo asfaltu, jo saskaņā ar civiltiesībām viņam ir pilnas tiesības uz šo mantu. Tādējādi daudzdzīvokļu mājas zemes īpašnieks, lai segtu starpību starp 4 un 6% no kadastrālās vērtības, var mierīgi noņemt pie jūsu mājas asfaltu un iestādīt tur kartupeļus.

■ ■ ■

– Tagad zemes īpašnieki atkal ir vērsušies Satversmes tiesā. Ko viņi pieprasa?

– Pirmkārt, mēs kārtējo reizi lūdzam atzīt to, par ko Satversmes tiesa jau ir vairākkārt pieņēmusi lēmumu: ka 4% nav taisnīgs atlīdzības apmērs par zemes gabala lietošanas tiesībām dalītā īpašuma attiecībās.

– Kāda būtu taisnīga atlīdzība?

– Taisnīga atlīdzība bija pareizi noteikta 2011.–2014. gadā. Saeima 2014. gadā laboja konkrētu Civillikuma punktu un noteica, ka peļņa komerciālās attiecībās ir aptuveni 8%. Tas precīzi atbilst ekonomiskajiem aprēķiniem par kapitāla vērtību. Tāpat arī Augstākā tiesa savos lēmumos 2020. gadā norādīja, ka taisnīga kompensācija ir 7,5% gadā.

Tādējādi 2011.–2014. gadā iedzīvotāji par trešās personas zemi zem savas mājas maksāja 7,5% gadā: 6% plus nekustamā īpašuma nodoklis. Tas ir pat pareizāk, jo nodokļa apmēru var ietekmēt paši dzīvokļu īpašnieki, piemēram, nelikumīgi uzbūvējot šķūnīšus, un nodoklis palielinās tieši zemei, nevis mājai.

■ ■ ■

– Vai likumā ir jānosaka „griesti” maksai par saimnieka zemi?

– Tie vairs nav griesti; par griestiem mēs varējām runāt līdz 2008. gadam. Šajā gadījumā mēs runājam par zemes lietošanas cenu. Ja mēs teiksim, ka cenas vispār nav, tad radīsies jautājums, vai drīkst sākt lietot šo zemi, pirms esi par to samaksājis. Likumdevējam tiešām jāsaka A (ka trešās personas zemi zem mājām drīkst izmantot) un B (jānosaka, cik jāmaksā par šādu lietošanu).

Un esmu pārliecināts, ka par zemes lietošanu ir jāsamaksā avansā. Šajā ziņā likumdevējam bija taisnība.

– Kā jūs vērtējat zemes īpašnieku izredzes panākt savu Satversmes tiesā?

– Satversmes tiesa nenosaka, kāda maksa par zemes lietošanu būs taisnīga un likumīga. Tiesa tikai nosaka, vai spēkā esošās likuma normas atbilst Satversmei vai ne. Visas intervijas, ko sniedz Satversmes tiesas tiesneši, liecina par to, ka viņu dusmas aug. Jo zemes īpašnieki 17 gadus tiesājas ar valsti par vienu un to pašu.

Es ceru, ka tiesa pieņems zemes īpašniekiem labvēlīgu lēmumu. Es ceru, ka tas būs dusmīgs lēmums. Un es ceru, ka Satversmes tiesa šajā lēmumā labos savu kļūdu, jo aptuveni pirms 20 gadiem Satversmes tiesa pieņēma kļūdainu lēmumu, sakot, ka, atceļot iepriekšējo likuma normu, likumā parādās robs.

– Tas ir, jūs piedāvājat atgriezties pie iepriekšējā likuma varianta – 6%?

– Jā, jā, tieši tā.

■ ■ ■

– Tomēr iedzīvotāji uzskata, ka viņi jau šodien maksā par zemes lietošanu par daudz. Bet arī zemes īpašnieki vienmēr uzskata, ka saņem par maz. Kāpēc vispār radās šāda situācija?

– Loģiski, ka 4% ir „par maz”. Dzīvokļu īpašniekiem ir taisnība tikai vienā aspektā. Manuprāt, netaisnība pret dzīvokļu īpašniekiem sākās tāpēc, ka vieniem ļāva par sertifikātiem privatizēt mājokli kopā ar zemi, bet citi, apmaksājot privatizāciju ar tādiem pašiem sertifikātiem, zemi nesaņēma. Protams, dzīvokļu īpašnieki uzskata, ka viņi ir nonākuši netaisnīgā situācijā.

– Atgriezīsimies pie iepriekšējā jautājuma: iedzīvotāji uzskata, ka jau tā maksā par daudz par zemes lietošanu, bet zemes īpašnieki sūdzas, ka saņem par maz.

– Pirmkārt, dzīvokļu īpašnieki jau sen nesaka, ka viņi maksā par daudz, jo principā viņi paši redz, kāda ņirgāšanās notiek par zemes īpašniekiem. Mēs šajos gados kopā ar dzīvokļu īpašniekiem esam nonākuši pie sava veida „Stokholmas sindroma”. Mēs rakstām kopīgas vēstules Saeimai: „Pārtrauciet ņirgāties! Nu, pārtrauciet ņirgāties!”. Mēs, zemes īpašnieki, arī saprotam netaisnību, kas skar dzīvokļu īpašniekus.

■ ■ ■

– Labi, tad es uzdošu jautājumu citādi. Nākotnē ir gaidāms zemes kadastrālās vērtības pieaugums. Vai iedzīvotāji spēs samaksāt zemes lietošanas tiesības 6% apmērā no zemes gabalu kadastrālās vērtības?

– Iedomājieties, ka jūs esat dzīvokļa īpašnieks un jums jāmaksā par komunālajiem pakalpojumiem, pieņemsim, 150 eiro mēnesī. Un pie šiem 150 eiro – veseli 2 eiro mēnesī – ir zemes noma. Tas ir vienkārši populisms no varas puses – teikt: „Mēs neko nevaram darīt ar rēķiniem par elektrību, gāzi, ūdeni, bet mēs varam samazināt jūsu dzīvokļa rēķinu no 151 līdz 149 eiro, samazinot piespiedu zemes nomas maksu”. Atvainojiet, man pat nav vārdu, lai aprakstītu šādu ņirgāšanos. Un kāds signāls tiek dots ārvalstu investoriem?

Zemes cenas Rīgas centrā šī Saeimas deputātu huligānisma dēļ ir kļuvušas trīs reizes zemākas par šīs zemes pašizmaksu. Es domāju, ka tagad zemes pašizmaksa Rīgā ir starp 100 un 200 eiro par kvadrātmetru.

■ ■ ■

– Labi, tad es, iespējams, uzdošu pēdējo jautājumu. Latvijā ir pieņemts Likums par dalītā īpašuma izbeigšanu, kas piedāvā dzīvokļu īpašniekiem izpirkt zemi no zemes īpašniekiem par kadastrālo vērtību. Vai dzīvokļu īpašnieki izmanto šo iespēju?

– Dzīvokļu īpašnieki tiešām izmanto šo iespēju. Man daļēji jāpiekrīt Saeimai un Satversmes tiesai, ka, izpērkot saimnieka zemi, nevar tikt izmantots kāds individuāls novērtējums. Šis individuālais novērtējums padarītu izpirkšanas procesu praktiski neiespējamu, tāpēc zemes gabala vērtības aprēķināšanai tiek izmantota kadastrālā vērtība.

Bet ir arī cits aspekts. Ja likumdevējs reiz pieņēmis lēmumu, ka zemes cena ir iekļauta sertifikātos, tad likumdevējam pašam būtu jālabo agrāk pieļautā kļūda.

– Kā to izdarīt?

– Piemēram, pateikt, ka mēs varbūt atradīsim 200 vai 300 miljonus (apmēram 50 miljonus 90. gadu sākumā), lai izpirktu visu trešo personu zemi zem mājām. Jo iedzīvotāji pēc būtības jau samaksāja par to ar saviem sertifikātiem. Zemes komponentes cena katram dzīvoklim Latvijā vienmēr veido 10%. Tātad Saeimas pienākums ir izpirkt šo zemi, tādējādi atjaunojot taisnīgumu.

– Bet vai valstij ir nepieciešamie līdzekļi?

– Ekonomikas ministrija un citi ekonomisti ir aprēķinājuši, cik valsts ir samaksājusi ierēdņiem algu veidā par to, ka viņi uztur šo dalītā īpašuma sistēmu. Drīz tiks sasniegta pusmiljarda eiro robeža. Iedomājieties: šī nauda ir samaksāta tikai par tehniskajiem izdevumiem, kas saistīti ar dalītā īpašuma institūta uzturēšanu!

– Vai šie izdevumi ir saistīti arī ar pašvaldību un valsts neprivatizēto zemi?

– Ieskaitot to. Mēs aprēķinājām, ka principā, ja iedzīvotāji izpirks, kā tagad, aptuveni 1% zemes zem mājām gadā, tad izpirkšanas process ieilgs vēl vismaz 50 gadus. Sanāk, ka vēl 50 gadus darbosies Privatizācijas komisijas. Izdevumi šīs sistēmas uzturēšanai ļoti ātri pārsniegs miljardu eiro.

– Tad valstij labāk rīkoties preventīvi.

– Diemžēl, man ir grūti noticēt, ka tas iespējams. Mēs protam iznīcināt naudu. Es teiktu, ka mēs ieņemam pirmo vietu Eiropas Savienībā naudas iznīcināšanā. Mēs protam ideāli tērēt nodokļu maksātāju naudu, turklāt tērēt to nākamajām trīs paaudzēm.

Īsi

„Zemes vērtība zem daudzdzīvokļu mājām Rīgā šodien neatbilst pat pašizmaksai, kura pēc vispārīgiem aprēķiniem būtu ap 100–120 eiro par kvadrātmetru. Taču zemes īpašnieki ir tik noguruši, ka piekrīt – Labi, izpērciet zemi zem mājām par 35–40 eiro par kvadrātmetru, kas atbilst kadastrālajai vērtībai...”

■ ■ ■

„Jelgavā šobrīd aktīvi notiek zemes izpirkšana zem mājām. Un kāpēc? Tāpēc, ka kadastrālā vērtība tur ir tikai 4–5 eiro par kvadrātmetru. Tas nozīmē – zemes tirgus vērtība šajā rajonā ir 30–35 eiro, bet kadastrālā – 4–5 eiro. Visticamāk, par šo jautājumu Jelgavā būs jauna Satversmes tiesas lieta.”

■ ■ ■

„Vai šobrīd ir izdevīgi domāt par zemes izpirkšanu zem mājas? Ja pieņemsim, ka notiks brīnums un Latvija sāks ekonomiski attīstīties, tad pilsētas zemes vērtība pārsniegs 100 eiro par kvadrātmetru. Savulaik es šo jautājumu pētīju savā disertācijā...

Jā, ja Latvija sāks attīstīties, tad zemes kadastrālā vērtība ļoti ātri palielināsies divas līdz trīs reizes.”