„Pārvaldnieks ņems kredītu mums aiz muguras?”
Kā Latvijā mainās dzīvokļu īpašnieku liktenis un kurš tagad izlemj, vai mājā būs miljonu eiro vērts remonts?
Saeima ir pieņemti grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā, kas sola kardināli mainīt spēles noteikumus visiem mājokļu īpašniekiem Latvijā. Dzīvokļu īpašnieku kopībām (DĪK) atļaus atvērt norēķinu kontus bankās un ņemt kredītus remontam un ēkas atjaunošanai. Iedzīvotāji ir satraukti: vai tagad viņiem būs jāmaksā lieli parādi?
Uz šo pārmaiņu fona mēs saņēmām satraucošu vēstuli no Rīgas iedzīvotājas Ņinas, kuras bažas dala daudzi pensionāri un konservatīvi iedzīvotāji:
„Daudzi mūsu mājas iedzīvotāji iebilst pret mājas pilnu renovāciju, kurai nepieciešami vismaz septiņi miljoni eiro. Mēs baidāmies, ka nespēsim norēķināties ar banku. Mūsu mājā dzīvojošie sirmgalvji raud, uztraucas un tāpēc slimo. Esmu dzirdējusi pa radio, ka dzīvokļu īpašnieku kopības tika atzītas par juridiskām personām, tāpēc varēs atvērt kontus un ņemt kredītus. Ja kāds nespēs šo kredītu apmaksāt, tad īpašnieku kopība atbildēs ar savu mantu. Droši vien ar kopības mantu domāti mūsu dzīvokļi. Sanāk, ja mājā parādīsies nemaksātāji, tad atbildēsim arī mēs, godīgie cilvēki? Un mūs arī varēs izmest uz ielas, bet māju vienkārši pārdos un atdos bankai?
Vēl mēs ar kaimiņiem pensionāriem baidāmies, ka jaunie, aktīvie iedzīvotāji varēs pieņemt lēmumu par renovāciju mazākuma balsojumā.
Pastāstiet, vai mūsu bažas ir pamatotas?
Lai saprastu, cik pamatots ir iedzīvotāju satraukums, jāanalizē DĪK tiesības un pienākumi, šī statusa attīstība un strīdīgākie gaidāmo likuma grozījumu aspekti.
Kas ir dzīvokļu īpašnieku kopība?
Dzīvokļu īpašnieku kopība (DĪK) – nav īpaši dibināts uzņēmums vai firma, bet gan īpaša veida tiesību subjekts (sui generis), kas pastāv katrā mājā un rodas pats no sevis, pamatojoties uz likumu (ipso jure).
DĪK veidojas brīdī, kad māja ir sadalīta dzīvokļa īpašumos un vismaz viens dzīvokļa īpašnieks ir reģistrējis savas īpašuma tiesības Zemesgrāmatā.
Katrs dzīvokļa īpašums ir juridiski nedalāms. Tas sastāv no atsevišķā īpašuma (paša dzīvokļa, ieskaitot iekšējās starpsienas, apdari, logus un durvis, kas norobežo dzīvokli) un atbilstīgās kopīpašuma domājamās daļas. Kopīpašumā esošā daļa ietver visu, kas nepieciešams mājas ekspluatācijai: nesošās konstrukcijas, jumtu, kāpņu telpas, inženierkomunikācijas (stāvvadus) un zemesgabalu, ja tas nepieder citai personai. Katram īpašniekam ir pienākums piedalīties īpašuma pārvaldīšanā un nodrošināt finansējumu DĪK saistību izpildei pret trešajām personām atbilstīgi viņa kopīpašuma domājamās daļas apmēram. Citiem vārdiem sakot, jo lielāks ir jūsu dzīvoklis, jo lielāki ir maksājumi par pārvaldīšanu vai, piemēram, jumta remontu.
Pārmaiņu laikmets
Lūzuma punkts iestājās 2022. gada 13. aprīlī, kad dzīvokļu īpašnieku kopības tika oficiāli atzītas par tiesību subjektu. Šāds Dzīvokļa īpašuma likumā nostiprināts statuss ļāva DĪK iegūt tiesības un uzņemties saistības, iegūt īpašumtiesības, kā arī būt prasītājai un atbildētājai tiesā.
Konflikta moments – atbildība. Tagad DĪK tiešām atbild par savām saistībām ar savu dalībnieku mantu. DĪK mantā ietilpst: līdzekļi, kurus īpašnieki samaksājuši par pakalpojumiem, iemaksas uzkrājumu fondā, kā arī prasījuma tiesības pret īpašniekiem par maksājumiem.
Mierinājums Ņinai: individuālie dzīvokļi (atsevišķais īpašums) nav DĪK kolektīvā manta. Tādējādi bailes, ka visa māja tiks pārdota kolektīva parāda dēļ, ir nepamatotas.
Tomēr risks atsevišķiem īpašniekiem saglabājas augsts. Likums tieši nosaka: ja īpašnieki ar kopības kreditoru norēķinās tieši (piemēram, par kredītu renovācijai), tad par kopības saistībām atbilstīgi viņa kopīpašuma domājamās daļas apmēram vispirms atbild tie dzīvokļu īpašnieki, kuri nav veikuši attiecīgos norēķinus. Ja dzīvokļa īpašnieks nespēj segt savus parādus DĪK vai trešajām personām un viņam nav citas mantas, piedziņu var vērst pret dzīvokļa īpašumu Civilprocesa likumā noteiktajā kārtībā, vienlaikus izliekot dzīvokļa īpašnieku.
Gaidāmā revolūcija – jau 2026. gadā?
Grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā, kuriem jāstājas spēkā 2026. gada 5. janvārī, nesīs daudzdzīvokļu māju iedzīvotājiem turpmāk minētās izmaiņas
Jebkura DĪK darījumu attiecībās ar kredītiestādēm būs pielīdzināma juridiskai personai. Tas ļaus DĪK atvērt norēķinu kontus un slēgt aizdevuma līgumus māju atjaunošanai.
Ikvienai DĪK tiks piešķirts unikāls identifikators (11 zīmju numurs) un nosaukums, ko Būvniecības valsts kontroles birojs reģistrēs Būvniecības informācijas sistēmā (BIS). Iedzīvotājiem nekādas papildu darbības nebūs jāveic.
Tā kā DĪK iesaistās darījumos (piemēram, par komunālo pakalpojumu piegādi), tai ir pienākums noskaidrot un atklāt savu patieso labuma guvēju (PLG). Par PLG atzīstama persona, kurai pieder vai kura kontrolē vairāk par 25% DĪK (pēc dzīvokļu skaita). Tā kā vairumā gadījumu tas nav iespējams, tiek paredzēta prezumpcija: par PLG uzskatīs pārvaldnieku, ja viņš ir reģistrēts reģistrā un nav iespējams noskaidrot citu fizisko personu, kas atbilst definīcijai.
Mazākuma diktatūra
Ņinas lielākās bažas par lēmuma pieņemšanu ar mazākuma balsīm ir pamatotas.
No 2024. gada 1. novembra stājās spēkā norma, kas ļauj pārvarēt vairākuma pasivitāti. Ja sākotnējā kopsapulcē (nepieciešams kvorums vairāk nekā 50% dzīvokļu īpašnieku) vai aptaujā neizdodas pieņemt lēmumu par remontu, atjaunošanu vai citiem jautājumiem, organizators var sasaukt atkārtotu kopsapulci (Dzīvokļa īpašuma likuma 19.1. pants) vai veikt atkārtotu aptauju (20.2. pants).
Atkārtota kopsapulce (vai aptauja) tiek uzskatīta par lemttiesīgu, ja tajā reģistrētie dzīvokļu īpašnieki pārstāv vairāk nekā vienu trešdaļu (>1/3) no visiem dzīvokļu īpašumiem. Lēmums tiek pieņemts, ja „par” nobalso vairāk nekā puse (>1/2) no pārstāvētajiem/atbildējušajiem īpašniekiem. Tas teorētiski nozīmē, ka aktīvi 17% īpašnieku var pieņemt lēmumu par renovāciju.
Tomēr atkārtotā kopsapulcē vai aptaujā pieņemts lēmums stājas spēkā tikai vienu mēnesi pēc tā paziņošanas dienas. Šis mēneša termiņš dod nepiekrītošajam vairākumam (vai jebkuram īpašniekam) iespēju sasaukt jaunu kopsapulci vai organizēt aptauju un pieņemt pretēju lēmumu. Lai tas būtu galīgs, tam jāsavāc vienkāršs vairākums (>50%) no visiem dzīvokļu īpašumu īpašniekiem mājā.
Vai pārvaldnieks kļūs visvarens?
Ņinas jautājums par pārvaldnieka lomu, ņemot kredītu bez iedzīvotāju piekrišanas, joprojām ir kritisks. Pēc spēkā esošajiem likumiem pārvaldnieks drīkst pārstāvēt DĪK tiesā vai slēgt aizdevuma līgumu tikai uz atsevišķa kopības lēmuma pamata. Tas nozīmē, ka bez kolektīva balsojuma pārvaldnieks nevar uzņemties kredītsaistības.
Taču 2025. gada janvārī valdība apstiprināja grozījumu projektu Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā, kas nākotnē var piešķirt pārvaldniekam tiesības (nevis pienākumu) ierosināt renovāciju vai energoefektivitātes uzlabošanas darbus mājā pat bez īpaša īpašnieku lēmuma.
Pārvaldnieks varēs ierosināt būvniecību, ja tas ir nepieciešams, lai nodrošinātu ēkas mehānisko stiprību un stabilitāti, kā arī atbilstību energoefektivitātes minimālajām prasībām. Tomēr pārvaldnieks nevarēs sākt darbus vienkārši tāpat: pirms tam viņam būs divreiz (kopsapulcē un atkārtotā kopsapulcē) jāmēģina saņemt DĪK lēmumu, izmantojot BIS, un abas sapulces nedrīkstēs būt lemttiesīgas kvoruma trūkuma dēļ.
Šie grozījumi pašlaik joprojām atrodas Saeimā un kopš 2025. gada janvāra nav pavirzījušies uz priekšu. Politiskie novērotāji pieļauj, ka tas varētu būt saistīts ar nevēlēšanos pieņemt nepopulārus lēmumus pirms 2026. gada Saeimas vēlēšanām.
Tomēr, ja šī kārtība tiks apstiprināta, tas radikāli maina varas līdzsvaru. Pārvaldnieks varēs pasūtīt tehnisko apsekošanu, un, ja atzinumā tiks norādīts, ka konkrēti darbi ir nepieciešami, viņš varēs ņemt aizdevumu un sākt pilnu mājas atjaunošanu.
Risks Ņinai un citiem iedzīvotājiem: pārvaldnieks varēs piesaistīt finanšu līdzekļus (kreditorus) šo investīciju segšanai, un dzīvokļu īpašniekiem būs jāatlīdzina šie izdevumi pārvaldniekam saskaņā ar maksājumu grafiku, ieskaitot atlīdzību kreditoram par piesaistītajiem līdzekļiem, kas nedrīkst pārsniegt vidējo svērto aizdevuma procentu tirgus likmi.
Bīstamība: ja pārvaldnieks sāks kādus darbus, bet īpašnieki vēlāk nolems tos pārtraukt, DĪK joprojām būs jāatlīdzina visi pārvaldnieka segtie izdevumi. Tas rada milzīgu risku īpašniekiem tikt piespiestiem apmaksāt darbus, kurus viņi nav tieši apstiprinājuši, un var izraisīt tiesvedību. Eksperti uzsver, ka tas no īpašnieka atbildību pārceļ uz pārvaldnieku.
Tādējādi, ja šie strīdīgie grozījumi tiks pieņemti, vairākuma pasivitāte ne tikai ļaus aktīvam mazākumam pieņemt lēmumus, bet arī dos pārvaldniekam tiesības ierosināt dārgus darbus bez tiešas īpašnieku piekrišanas.
Kāds ir secinājums?
Ņina, jūsu bažas par renovāciju par 7 miljoniem eiro, ko varētu sākt ar mazākuma lēmumu, ir pamatotas ar reāliem grozījumiem likumdošanā, kas stājās spēkā 2024. gada 1. novembrī.
Jūsu galvenais aizsardzības instruments ir aktīva līdzdalība. Atcerieties, ka, lai gan jūsu dzīvokli nevar kolektīvi konfiscēt par DĪK parādiem, jūs nesat personīgu atbildību par finansējuma nodrošināšanu kopības saistību izpildei, un parāds par renovācijas kredītu var novest pie piedziņas vēršanas pret jūsu atsevišķo īpašumu.
Ja lielākā daļa mājas iedzīvotāju aktīvi piedalīsies kopsapulcēs un aptaujās, neviens nespēs pieņemt svarīgus lēmumus, neņemot vērā jūsu viedokli.
Citiem vārdiem sakot, jūsu uzdevums ir pārliecināties, vai jūsu konsolidētais viedoklis tiek ņemts vērā, lai aktīvais mazākums nevarētu izmantot 1/3 kvoruma iespēju liktenīgu finanšu lēmumu pieņemšanai.
17 asi jautājumi no satrauktiem iedzīvotājiem
Ņemot vērā visas izmaiņas, šeit ir jūsu asākie jautājumi un atbildes, kas balstītas uz spēkā esošajām un gaidāmajām likuma normām.
Dzīvoju mājā, kuras iedzīvotāji ir pietiekami aktīvi, mēs paši ar balsu vairākumu pieņemam lēmumus par remontdarbiem. Pēc jaunā gada mūs spiedīs reģistrēties kā juridiskai personai? Mēs negribam būt firma!
– Nē, DĪK ir īpašs tiesību subjekts, bet darījumu attiecībās ar kredītiestādēm tā būs pielīdzināta juridiskai personai. Pārējā ziņā tā paliek dzīvokļu īpašnieku kopība.
■ Kāpēc tad mūs grib reģistrēt un piešķirt identifikatoru?
– Reģistrācija BIS un unikāla 11 zīmju identifikatora piešķiršana ir nepieciešama juridiskā caurspīdīguma paaugstināšanai un tāpēc, lai kopība varētu atvērt kontu bankā un saņemt kredītu. Tas atvieglos darbu ar bankām un tiesu izpildītājiem.
■ Ja kopība varēs atvērt atsevišķu kontu, vai pārvaldniekam vairs nebūs piekļuves mūsu uzkrājumiem remontam?
– Pārvaldnieks joprojām varēs rīkoties ar naudu, jo viņš ir DĪK likumiskais pārstāvis. Viņš rīkosies ar kontu ar likumiskā pārstāvja tiesībām. Jūs varat noteikt iekšējos ierobežojumus viņa pilnvarām, taču banka tos var neņemt vērā.
■ Es baidos, ka pārvaldnieks paņems kredītu renovācijai, kamēr mēs „guļam”. Vai viņam ir tādas tiesības?
– Nē. Pašreizējā likumdošanā pārvaldnieks var slēgt aizdevuma līgumu tikai uz atsevišķa DĪK lēmuma pamata, nevis pēc noklusējuma.
■ Bet, ja pārvaldnieks paņems kredītu nepieciešamajam remontam, ko mēs neesam apstiprinājuši, vai tas ir likumīgi?
– Saeimā atrodas grozījumu projekts Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā, kas var dot pārvaldniekam tiesības veikt mājai nepieciešamos darbus bez aktīvas īpašnieku piekrišanas (ja nav kvoruma). Taču šie grozījumi vēl nav pieņemti un pat nav izturējuši pirmo lasījumu parlamentā.
■ Vai tiesa, ka lēmumu par mājas renovāciju var pieņemt dzīvokļu īpašnieku mazākums?
– Jā, no 2024. gada 1. novembra atkārtotā kopsapulcē vai aptaujā lēmums var tikt pieņemts, ja tajā piedalās īpašnieki, kas pārstāv vairāk nekā vienu trešdaļu (>1/3) no visiem dzīvokļu īpašumiem, un par renovāciju nobalso vairāk nekā puse no viņiem.
■ Ja lēmumu par renovāciju pieņem mazākums, vai man ir pienākums maksāt par kredītu?
– Jā. DĪK lēmums ir saistošs ikvienam dzīvokļa īpašniekam. Jums ir pienākums nodrošināt finansējumu DĪK saistību izpildei (piemēram, savas kredīta daļas apmaksai) proporcionāli jūsu domājamai daļai.
■ Vai mēs varam zaudēt savus dzīvokļus, ja māja kaimiņu dēļ nespēs atmaksāt kredītu par renovāciju?
– Nē, kolektīvas mājas konfiskācijas nebūs. DĪK atbild kreditoriem ar savu mantu (uzkrājumu fondu, naudu kontā). Jūsu dzīvoklis ir jūsu atsevišķais īpašums. Bet, ja jūs personīgi nemaksājat savu parāda daļu, tiesa var vērst piedziņu pret jūsu dzīvokli parāda segšanai.
■ Kā mēs varam apstrīdēt mazākuma lēmumu?
– Jums ir viens mēnesis laika. Mazākuma lēmums stājas spēkā tikai mēnesi pēc tā paziņošanas. Šajā laikā jums jāsasauc jauna kopsapulce vai jāveic aptauja, lai pieņemtu pretēju lēmumu ar vairāk nekā 50% balsu no visiem dzīvokļu īpašumiem.
■ Ir jautājums par DĪK tiesībām. Vairākums kaimiņu nolēma, ka mājā jāievieš līgumsods par kavētu kvartāla maksu. Vai tas ir likumīgi?
– Jā. DĪK ir tiesīga pieņemt lēmumu par nokavējuma procentu vai līgumsoda noteikšanu par maksājumu kavējumu. Senāts ir atzinis, ka tas kalpo DĪK mantisko interešu aizsardzībai un veicina mājas uzturēšanu. Šāds lēmums ir saistošs ikvienam dzīvokļa īpašniekam.
■ Ko darīt, ja es nepiedalījos balsojumā par šo sodu noteikšanu?
– Tas nav būtiski. DĪK lēmumi par nokavējuma procentiem un sodiem, kas vērsti uz kopienas interešu aizsardzību un mājas pienācīgu uzturēšanu, ir saistoši katram īpašniekam neatkarīgi no viņa dalības balsošanā.
■ Ja es nevēlos maksāt par renovāciju, jo uzskatu, ka lēmums par lielo kredītu mājai pieņemts nelikumīgi, kā man aizstāvēties?
– Ja uzskatāt, ka lēmums vai tā pieņemšanas procedūra ir pretrunā ar likumu, jūs varat to apstrīdēt tiesā. Prasību var celt triju mēnešu laikā no dienas, kad jūs uzzinājāt par lēmumu, bet ne vēlāk par gadu no lēmuma pieņemšanas dienas.
■ Ja mans kaimiņš nemaksā par renovāciju, vai man ir jāmaksā par viņu?
– Nē. Katrs īpašnieks atbild par savu saistību daļu proporcionāli savai domājamai daļai. Ja dzīvoklim ir vairāki kopīpašnieki, katrs no viņiem atbild tikai par savu parāda daļu, nevis par otra kopīpašnieka parādiem.
■ Pārvaldnieks iznomā mūsu mājas sienu reklāmai. Kur nonāk šie ienākumi?
– Šiem ienākumiem no saimnieciskās darbības jāpieder DĪK, jo kopīpašuma daļa ir dzīvokļu īpašnieku manta. Šos līdzekļus var izmantot pārvaldīšanas izdevumu segšanai, iemaksai uzkrājumu fondā vai DĪK saistību izpildei pret trešajām personām.
■ Vai mums no jaunā gada jāveic grāmatvedības uzskaite, ja mūsu māja gūst ienākumus no reklāmas?
– Ja DĪK gūtie ienākumi no saimnieciskās darbības pārskata gadā pārsniedz divu minimālo mēnešalgu slieksni, DĪK ir pienākums reģistrēties Valsts ieņēmumu dienestā (VID) kā nodokļu maksātājam un kārtot grāmatvedību.
■ Es baidos nokavēt kopsapulci vai aptauju par mājai svarīgām tēmām. Vai pārvaldniekam jāizmanto mani personas dati (tālrunis, e-pasts) saziņai?
– Jā. Jums ir pienākums iesniegt pārvaldniekam vai BIS aktuālu kontaktinformāciju (tālruņa numuru, elektroniskā pasta adresi, korespondences adresi). Uzaicinājumi un paziņojumi tiks nosūtīti, izmantojot elektronisko pastu vai oficiālo elektronisko adresi, ja tāda ir izveidota.
■ Ja es nesniegšu savu e-pasta adresi, kā mani informēs par sapulci?
– Ja neesat norādījis e-pasta adresi un korespondences adresi, par adresi saziņai ar pārvaldnieku tiek uzskatīta jūsu dzīvokļa īpašuma adrese. Tomēr, lai paātrinātu procesu, tiks izmantoti visi pieejamie dati.