Jums ir plāns?

Nepalaidiet garām! Apsaimniekotājam ir pienākums paziņot iedzīvotājiem, kā mainīsies apsaimniekošanas un pārvaldīšanas maksa 2023. gadā

Oktobris ir svarīgs laiks tiem dzīvokļu īpašniekiem, kuri savas mājas nav pārņēmuši pārvaldīšanā. Apsaimniekotājiem, kuri apkalpo šādas mājas, piemēram, Rīgā uzņēmumam Rīgas namu pārvaldnieks, ir pienākums līdz 15. oktobrim iepazīstināt iedzīvotājus ar izmaiņām pārvaldīšanas un apsaimniekošanas darbu izmaksu tāmē, kā arī darīt zināmus remontdarbu plānus nākamajam gadam. Atgādināsim, kādas ziņas pārvaldniekam jāsniedz un ko dzīvokļu īpašnieki var mainīt apsaimniekošanas maksas apmērā un remontdarbu plānos savai mājai.

Kārtību, kādā namu apsaimniekotājam jāinformē dzīvokļu īpašnieki par apsaimniekošanas maksu jaunajam gadam un plānotajiem remontdarbiem, nosaka Ministru kabineta noteikumi Nr. 408 Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksas aprēķināšanas noteikumi. Šie noteikumi ir saistoši to māju iedzīvotājiem, kuru dzīvokļu īpašnieki vēl nav pārņēmuši mājas pārvaldīšanas tiesības. Savukārt, ja māja jau ir noņemta no pašvaldības bilances, tad tajā kārtību par remontdarbu plānu izveidošanu un apsaimniekošanas maksas paaugstināšanu nosaka ne vairs valsts normatīvie akti, bet gan dzīvokļu īpašnieku ar pārvaldnieku noslēgtais pārvaldīšanas pilnvarojuma līgums.

Līdz kuram datumam namu apsaimniekotājam jāizveido mājas apsaimniekošanas tāme un jānosaka remontdarbu plāns 2023. gadam?

– Tāme un plāns jāizveido līdz 2022. gada 15. oktobrim. Apsaimniekotājam ir pienākums rakstveidā paziņot dzīvokļu īpašniekiem, kur viņi varēs iepazīties ar minētajiem dokumentiem. Piemēram, šo informāciju var publicēt apsaimniekotāja interneta vietnē vai izvietot uz māju informācijas stendiem.

Kā rīkoties, ja dzīvokļa īpašnieks vēlas saņemt uz papīra izdrukātu dzīvojamās mājas uzturēšanas un apsaimniekošanas darbu tāmi un remontdarbu plānu kalendārajam gadam?

– Tādā gadījumā īpašniekam ar iesniegumu jāvēršas pie pārvaldnieka, bet viņam ir pienākums nedēļas laikā nosūtīt dzīvokļa īpašniekam visu dokumentu rakstveida izdrukas.

Kādai informācijai jābūt iekļautai dzīvojamās mājas uzturēšanas un apsaimniekošanas darbu tāmē?

– Šajā tāmē jāsniedz ziņas par to, cik izmaksā katrs obligāti sniedzamais mājas apsaimniekošanas pakalpojums (piemēram, mājas un tai piegulošās teritorijas sanitārā kopšana, inženiertehnisko sistēmu uzturēšana un tehniskā apkope, lifta uzturēšana, finanšu un grāmatvedības pakalpojumi juridiskie pakalpojumi utt.).

Vai pārvaldnieks tāmē var paredzēt savu peļņu?

– Jā, peļņu var iekļaut vai nu katrā apsaimniekošanas darbu pozīcijā, vai norādīt atsevišķā pozīcijā.

Vai pārvaldniekam jaunajam gadam jāplāno arī uzkrājumi remontdarbiem?

– Paredzēt iemaksu apmēra izmaiņas mājas fondā nākotnē plānotajiem remontdarbiem ir pārvaldnieka pienākums. Tas jādara, ja, vizuāli vai tehniski apsekojot māju, atrasti bojājumi.

Vai pārvaldnieks tāmē var iekļaut vērienīgu mājas pārbūvi 2023. gadā?

– Tas nav prettiesiski. Pārvaldnieks mājas atjaunošanu vai pārbūvi obligātajos izdevumos iekļauj tādā gadījumā, ja tehniskajā apsekošanā sertificēts būvspeciālists atzinumā norādījis, ka bez šiem darbiem mājas turpmākā ekspluatācija nav iespējama.

Ja īpašniekiem pieder veca māja, kurai ļoti nepieciešama atjaunošana un pārbūve, bet pārvaldnieks jau divus gadus nepiedāvā veidot uzkrājumus remontdarbiem. Vai tas ir pareizi?

– Jā, pārvaldniekam ir tiesības neiekļaut tāmē izdevumus par mājas pārbūvi vai atjaunošanu, ja dzīvojamās mājas konstrukcijas vai tās elementi atrodas avārijas vai pirmsavārijas stāvoklī un mājas ekspluatācijas rādītāji ir pasliktinājušies tiktāl, ka to atjaunošana vairs nav uzskatāma par ekonomiski attaisnotu.

Tādā veidā māja taču var aiziet bojā. Vai pārvaldniekam ir tiesības dzīvokļu īpašniekus atstāt bez palīdzības?

– Nē, nav tiesību. Ja mājas pārbūve vai atjaunošana nav paredzēta 2023. gada plānā, tad līdz 15. oktobrim apsaimniekotājam kopā ar apsaimniekošanas darbu tāmi nākamajam gadam katram dzīvokļa īpašniekam jānosūta uzaicinājums uz dzīvokļu īpašnieku kopsapulci, kas jāsasauc vienu nedēļu pēc uzaicinājuma nosūtīšanas. Šādā kopsapulcē dzīvokļu īpašnieki var pieņemt lēmumu par:

■ pārvaldnieka sagatavotā uzturēšanas darbu plāna un aprēķināto pārvaldīšanas maksājumu apstiprināšanu;

■ tehniskajā apsekošanā ieteikto dzīvojamās mājas atjaunošanas vai pārbūves darbu ietveršanu dzīvojamās mājas uzturēšanas darbu plānā un to izmaksu ietveršanu tāmē;

■ dzīvojamās mājas atjaunošanas vai pārbūves kārtību, to starpā nosakot finansējumu, veikšanas laiku un finansējuma sadalījumu pa gadiem;

■ mājai funkcionāli nepieciešamā zemesgabala un koplietošanas telpu sanitāro kopšanu bez pārvaldnieka starpniecības, lēmumā nosakot darbu kārtību un dzīvokļu īpašnieku atbildību;

■ mājas apdrošināšanas izmaksu ietveršanu tāmē;

■ dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību pārņemšanu;

■ personas pilnvarošanu saziņai ar pārvaldnieku.

Pieņemsim, ka pārvaldnieks dzīvokļu īpašniekus ir informējis par nodomu paaugstināt apsaimniekošanas maksu 2023. gadā, bet viņi tam nepiekrīt. Kā rīkoties, lai apstrīdētu apsaimniekotāja plānu?

– Dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības sešu nedēļu laikā no dienas, kad pārvaldnieks ir publicējis tāmi, pieņemt kopīgu lēmumu un apstrīdēt piedāvāto maksu un remontdarbu plānu.

Svarīgi ir saprast, ka dzīvokļu īpašniekiem valdījumā nepārņemtajās mājās nav tiesību:

■ atteikties no obligāto pārvaldīšanas darbību nodrošināšanas;

■ atteikties no dzīvojamās mājas uzturēšanas darbu plānā ietverto dzīvojamās mājas remontu, atjaunošanas vai pārbūves darbu veikšanas.

Savukārt viņiem ir atļauts:

■ pieņemt lēmumu par atšķirīgu pakalpojuma izmaksu noteikšanu, norādot priekšlikumu pārvaldīšanas darbības nodrošināšanai (piemēram, izvēloties citu pakalpojuma sniedzēju vai atšķirīgas darba veikšanas metodes);

■ pieņemt lēmumu par citu dzīvojamās mājas remonta, atjaunošanas vai pārbūves finansējuma avotu, piemēram, aizdevumu kādā kredītiestādē tā vietā, lai 10 gadus krātu jumta remontam;

■ pieņemt lēmumu par citu dzīvojamās mājas remontu, atjaunošanas vai pārbūves darbu veikšanas laiku vai finansējuma sadalījumu pa gadiem. Teiksim, pārvaldnieks ir iecerējis vispirms salabot mājas jumtu un tikai pēc tam nomainīt stāvvadus. Savukārt dzīvokļu īpašnieki pieņem lēmumu vispirms mainīt stāvvadus, bet pēc tam remontēt jumtu. Tāpat mainīt var uzkrājumu veidošanas termiņu – ja pārvaldnieks piedāvā īpašniekiem stāvvadu nomaiņai naudu sakrāt gada laikā, sapulces lēmumā to var noraidīt un pagarināt krāšanas termiņu uz, teiksim, trim gadiem;

■ pieņemt lēmumu par dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamā zemesgabala un koplietošanas telpu sanitārās kopšanas nodrošināšanu bez pārvaldnieka starpniecības, lēmumā nosakot darbu kārtību un dzīvokļu īpašnieku atbildību;

■ pieņemt lēmumu par apdrošināšanas izmaksu ietveršanu tāmē;

■ pieņemt lēmumu par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību pārņemšanu;

■ pieņemt lēmumu par personas pilnvarošanu dzīvokļu īpašnieku kopības saziņai ar pārvaldnieku.

Ir mājas, kurās katru gadu atkārtojas viena un tā pati situācija: saņēmuši no pārvaldnieka tāmi, dzīvokļu īpašnieki sapulcējas un balso pret apkalpošanas maksas paaugstināšanu, taču pārvaldnieks ne reizi šos lēmumus nav ņēmis vērā.

– Jā, šāda situācija ir iespējama, turklāt tā pat ir paredzēta Ministru kabineta noteikumos Nr. 408. Pieņemsim, ka dzīvokļu īpašnieki ir nobalsojuši par to, ka pārvaldniekam māja jāapsaimnieko par 0,50 eiro par kvadrātmetru, bet pats pārvaldnieks uzstāj, ka lētāk par 0,80 eiro to izdarīt nav iespējams. Šādā gadījumā viņam dzīvokļu īpašniekiem ir jāizsniedz argumentēts maksas paaugstināšanas pamatojums, bet viņiem savukārt ir pienākums divu mēnešu laikā pārņemt mājas pārvaldīšanas tiesības.

Ja tas netiek izdarīts?

– Ja ar pārvaldnieka plāniem neapmierinātie iedzīvotāji divu mēnešu laikā nepārņem mājas pārvaldīšanas tiesības, tad no 2023. gada 1. janvāra pārvaldnieka tāme stāsies spēkā un dzīvokļu īpašniekiem būs jāmaksā tik daudz, cik noteicis pārvaldnieks.

Tiesa, lēmumu par pārvaldīšanas tiesību pārņemšanu var pieņemt ne tikai līdz 1. janvārim, bet arī vēlāk (jebkurā laikā). Tātad, ja jaunajā gadā spēkā stājušos maksu samaksāt kļūs neiespējami, dzīvokļu īpašnieki katrā laikā var izpildīt privatizācijas likumā noteikto un pārņemt mājas pārvaldīšanas tiesības, tādā veidā aizbēgot no esošā pārvaldnieka.

Cik ilgā laikā pārvaldniekam jāatbild iedzīvotājiem, kuri pieprasa samazināt maksu vai mainīt remontdarbu plānu?

– Divu nedēļu laikā.