Kāpēc nevaicāja mums?

Dzīvokļu īpašnieki: apsaimniekotājs paaugstina apsaimniekošanas maksu un neko nepaskaidro 

Kā rīkoties, ja apsaimniekotājs – kooperatīvs vai cits uzņēmums – paaugstina apsaimniekošanas maksu, nesaņemot dzīvokļu īpašnieku piekrišanu? Maksāt vai nemaksāt pēc paaugstinātā tarifa? Ar šādu jautājumu redakcijā vērsās lasītājs Jānis K. no Rīgas.

Ar otro gadu sākās triki

– Kopš 2020. gada mūsu mājas pārvaldnieks ir dzīvokļu īpašnieku biedrība, – stāsta Jānis. – Pirmo gadu jaunais pārvaldnieks strādāja labi, no otrā – sākās triki.

Jānis stāsta, ka 2020. gada novembrī biedrība nosūtījusi anketu katram iedzīvotājam ar lūgumu izteikt savu viedokli par apsaimniekošanas maksas paaugstināšanu no esošajiem 0,47 eiro  uzreiz līdz 0,70 eiro par kvadrātmetru.

„Viss ir skaidrs,” toreiz nodomājis Jānis, „valstī viss kļūst dārgāks, iespējams, maksas paaugstināšanai ir savi iemesli.” Ar šādām domām viņš aizgāja pie biedrības priekšsēdētāja un lūdza finansiālu pamatojumu maksas paaugstināšanai: „Kādiem mērķiem paredzēta nauda?”

Paskaidrojuma vietā sekoja konflikts. Biedrības valdes priekšsēdētājs apvainojās un dokumentus neizsniedza. Arī Jānis iespītējās – ja tā, balsošu pret paaugstinājumu, tad redzēsim, ar ko viss beigsies.

Bija neapmierināts, bet samaksāja

– Lieta beidzās ar to, ka 2021. gada februārī mēs no apsaimniekotāja saņēmām rēķinu, kurā bija paaugstināta apsaimniekošanas maksa, – skumji pasmejas Jānis.

Vīrietis apstaigāja kāpņu telpas kaimiņus (no 12 īpašniekiem sastapa piecus). Trīs atbildēja, ka balsojuši pret, bet pārējie apgalvoja, ka vispār nav piedalījušies aptaujā.

Jānis, kaut bija neapmierināts, sāka maksāt jauno apsaimniekošanas maksu, taču šogad biedrība atkal izspēlēja tādu pašu triku un palielināja apsaimniekošanas maksu līdz 0,78 eiro par kvadrātmetru.

– Tā it kā nav tā augstākā apsaimniekošanas maksa, bet tas ir aizvainojoši, – uzskata lasītājs. Nupat arī pārējie mājas iedzīvotāji uztraucas, vai viņus negaida jauns maksas pieaugums 2023. gadā. Ņemot vērā inflāciju un energonesēju izmaksu pieaugumu, izmaksas var sasniegt rekordu.

Jānis ir apņēmības pilns:

– Ja sekos jauns maksas pieaugums, kopā ar vēl diviem kaimiņiem jau esam vienojušies, ka nemaksāsim biedrībai, kamēr priekšsēdētājs neparādīs mums visas anketas ar balsošanas rezultātiem. Ļoti vēlamies ar savām acīm pārliecināties, vai mūsu pārvaldnieks mūs neapmāna.

Vēl Jānis vēlas uzzināt, kādas ir viņa izredzes uzvarēt tiesā, ja tomēr izrādīsies, ka pārvaldnieks patvaļīgi paaugstinājis apsaimniekošanas maksu, un vai izdosies panākt pārmaksātās naudas atmaksu.

Pārvaldnieks ietiepās kā āzis

Lasītāja jautājumus nodevām juristam Viktoram Kuriņam.

– Īpašniekam ir taisnība, – saka mūsu eksperts, – pārvaldniekam nav tiesību paaugstināt maksu par apsaimniekošanu pēc paša vēlēšanās. Viņam ir tiesības to darīt tikai kārtībā, kāda noteikta pārvaldīšanas līgumā, piemēram, dzīvokļu īpašnieki balsojot no sava vidus ir izvēlējušies pilnvarotas personas, ar kurām pārvaldniekam jāsaskaņo maksas izmaiņas, vai likumā noteiktā kārtībā.

– Un tas būtu?

– Ļoti vienkārši: Dzīvokļa īpašuma likums noteic, ka šādus jautājumus risina dzīvokļu īpašnieku kopība, proti, visi īpašnieki. Lēmumu par pakalpojuma maksas paaugstināšanu uzskata par pieņemtu, ja par to nobalsojis dzīvokļu īpašnieku vairākums.

– Kā rīkoties, ja iedzīvotāji šaubās par rakstveida balsošanas rezultātiem, taču pārvaldnieks ietiepjas kā āzis – nerādīšu balsošanas anketas, un viss!

– Protams, šāda rīcība ir prettiesiska. Kā balsošanas protokols, tā tam pievienotās lēmuma pieņemšanas veidlapas (anketas) ir ievietojamas mājas lietā. Ikvienam dzīvokļa īpašniekam, iepriekš brīdinot pārvaldnieku, ir tiesības iepazīties ar šiem dokumentiem mājas lietas kārtotāja klātbūtnē.

Izlasīt – jā, saņemt kopijas – nē

– Ja dzīvokļu īpašnieki pieprasa izsniegt anketu kopijas, piemēram, lai pārliecinātos par kaimiņu parakstu īstumu, vai pārvaldniekam viņu vēlme ir jāpilda?

– Nē, saskaņā ar normatīvajiem aktiem iedzīvotāji var tikai iepazīties ar anketām, bet ne saņemt to kopijas.

– Kā rīkoties, ja pārvaldnieks nerāda balsošanas anketas? Varbūt vienkārši nemaksāt pēc jaunajiem tarifiem?

– Ļoti interesants jautājums. Interesants un savā ziņā arī bīstams dzīvokļu īpašniekiem. Es bieži no klientiem dzirdu šo viedokli: „Es nepiekrītu dzīvokļa rēķinam un nemaksāšu. Lai pārvaldnieks sniedz pret mani prasību un tiesā pierāda, ka esmu viņam kaut ko parādā!” Šādi domājoši cilvēki uzskata, ka tiesa noklausīsies visas viņu pretenzijas un liks pārvaldniekam veikt pārrēķinu un atdot nepareizi iekasēto apsaimniekošanas naudu.

– Vai tā ir?

– Ir jāatmet emocijas un jāsaprot viena lieta – tiesa lietu skata pēc būtības. Ja iesniedzējs būs pārvaldnieks, kurš prasīs parāda atmaksu, tad arī prasība atbilstoši pievienotajiem dokumentiem tiks skatīta par parādu.

Otrs, ja dzīvokļa īpašnieks nepiekrīt izsniegtā rēķina tiesiskumam, tad vislabāk viņam pašam sniegt prasību tiesā par apsaimniekošanas uzņēmumu vai parāda lietas ietvaros noformēt pretprasību pret apsaimniekotāju.

Var gadīties, ka, gaidot, līdz pārvaldnieks pret jums cels prasību, būs nokavēts termiņš, kas dzīvokļu īpašniekiem atvēlēts dzīvokļu īpašnieku lēmuma apstrīdēšanai.

– Pat tā? Pastāstiet sīkāk, kāds ir šis laiks un kas notiks, ja to nokavēs?

– Labprāt pastāstīšu, jo vairāk tāpēc, ka Rīgas rajona tiesa 2022. gada 2. maijā skatīja ļoti interesantu dzīvokļa īpašnieka, sauksim viņu par Aigaru, prasību pret mājas pārvaldnieku – dzīvokļu īpašnieku biedrību A. Lai arī dzīvokļa īpašniekam bija taisnība vairākos jautājumos, tiesa tomēr viņu nespēja pasargāt.

„Lūdzu tiesu piedzīt parādu!”

2022. gada 2. maija tiesas sprieduma lietā Nr. C-1595-22/1 redzams, ka dzīvokļu īpašnieku biedrība A pret Aigaru bija vērsusi prasību ar lūgumu piedzīt no viņa dzīvokļa parādu 1285,74 eiro apmērā.

Pirmajā acu skatienā šķita – šeit viss ir skaidrs: lūk, īpašnieks, kurš savlaicīgi aizmirsis par dzīvokļa rēķinu apmaksu, un pienāca stunda X. Sākoties  lietas izskatīšanai, atklājās vairākas negaidītas detaļas.

Biedrība A jaunbūves, kurā dzīvo Aigars, pārvaldīšanu bija uzņēmusies 2014. gadā. Tiesa, Aigars nesteidzās un ar jauno pārvaldnieku līgumu neslēdza. Tiesiski tas neko nemaina – dzīvokļa īpašniekam ir pienākums maksāt par dzīvokli arī bez līguma. Šo pienākumu viņam uzliek Civillikuma 1402. pants un Dzīvokļa īpašuma likuma 10. panta otrā daļa un 13. pants.

„Sākumā Aigars visas saistības pildīja ,” tiesā stāstīja biedrības pārstāvji. „Viņš apmaksāja rēķinus pilnā apmērā līdz 2020. gada 7. aprīlim, bet tad sāka maksāt par dzīvokli tikai daļēji. Mums nav ne jausmas, kas notika, tādēļ lūdzam no dzīvokļa īpašnieka piedzīt parādu, kas uzkrājies.”

Kurš tad nobalsoja?

Pēc biedrības advokāta uzstāšanās vārdu ņēma atbildētājs Aigars. Piecēlies viņš paziņoja, ka sevi par parādnieku neatzīst.

– Viss sākās 2019. gadā. Jau toreiz par apsaimniekošanu mēs maksājām 1,05 eiro par kvadrātmetru, kā arī papildu iemaksas 1,25 eiro par kvadrātmetru. 2020. gada 8. februārī biedrība izsūtīja mums aptaujas lapas un piedāvāja nobalsot par mājas uzturēšanas un apsaimniekošanas maksas paaugstināšanu par 0,57 eiro par kvadrātmetru.

Aigars teica, ka biedrības izsludinātie cenu paaugstināšanas iemesli nav bijuši pārliecinoši. Viņš precīzi zinot, ka vismaz 13 dzīvokļu īpašnieki balsojuši pret paaugstināšanu, vēl 15 cilvēki vispār dzīvo ārzemēs.

– Es šaubos, vai šie cilvēki varēja ierasties pandēmijas laikā un nobalsot par apsaimniekošanas maksas paaug­stināšanu, – stāstīja Aigars.

„Viņi taču ņirgājas!”

Aigars bija pārliecināts, ka balsošana nenotika vai arī nebeidzās ar biedrībai vēlamo rezultātu, taču 2020. gada 13. martā pārvaldnieks mājas iedzīvotājiem izsūtīja zvērināta tiesu izpildītāja aktu, fiksējot notikušās aptaujas faktu vienā lapā. Turklāt iedzīvotājiem nebija iespējams pārliecināties, vai vairākums īpašnieku ir parakstījušies anketās par maksas paaugstināšanu.

Visnepatīkamākais bija tas, ka Aigaram neļāva iepazīties ar lēmuma pieņemšanas dokumentiem. Pārvaldnieks paziņoja, ka tā esot konfidenciāla informācija, un nomurmināja kaut ko par personas datu aizsardzību.

Lai protestētu, Aigars pārstāja maksāt, pareizāk sakot, visus rēķinus viņš precīzi apmaksāja, bet – atbilstoši iepriekšējam apsaimniekošanas tarifam, turklāt uz katra rēķina viņš rūpīgi norādīja, ka nepiekrīt biedrības aprēķiniem.

– Es grasījos vērsties tiesā, bet to nevarēju izdarīt, jo biedrība tā arī neizsniedza dokumentus, – paskaidroja Aigars. – Visumā es uzskatu, ka apsaimniekotājs tikai ņirgājās par iedzīvotājiem, piemēram, mājai svarīgus dokumentus izvietoja uz ziņojumu dēļa pustumšā pazemes stāvvietā, neizsniedza pilnu balsošanas protokolu un visādi slēpa informāciju par māju.

Kaut arī Aigars aktīvi pierādīja, ka viņa tiesības ir pārkāptas, bet pārvaldnieks rīkojies prettiesiski, tiesnesis tomēr nostājās biedrības pusē.

Jurists Viktors Kuriņš atzīst: – Ja Aigars uzskatīja, ka 2020. gadā mājas pārvaldnieka veiktā īpašnieku aptauja bija prettiesiska vai pat ar viltotu rezultātu, tad saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likumu viņam vajadzēja bez kavēšanās šo lēmumu apstrīdēt tiesā, nevis gaidīt parāda uzkrāšanos.

Dzīvokļa īpašuma likuma 17. panta ceturtā daļa noteic, ka tiesa, pamatojoties uz dzīvokļa īpašnieka iesniegumu, var atzīt dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu par spēkā neesošu. Tas notiek, ja lēmums pieņemts, pārkāpjot normatīvos aktus.

– Īpašniekam jāvēršas tiesā ne vēlāk kā trīs mēnešu laikā no dienas, kad viņš uzzināja vai varēja uzzināt par šādu kopības lēmumu, bet jebkurā gadījumā ne vēlāk kā viena gada laikā no lēmuma pieņemšanas dienas, – komentē jurists.

Jūsu laiks ir nokavēts...

Izrādās, ka Aigars, kurš sniedzis pretprasību pret apsaimniekotāju tikai 2022. gadā, ir palaidis garām visus termiņus, kādi viņam bija atvēlēti cīņai pret netaisnību. Gadu pēc dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pieņemšanas tas uzskatāms par spēkā stājušos neatkarīgi no tā, vai ticis pieņemts tiesiski vai ar pārkāpumiem.

– Rezultātā, – stāstu nobeidz mūsu eksperts juridiskajos jautājumos Viktors Kuriņš, – Aigars bija spiests samaksāt ne tikai parādu par dzīvokli 1285,74 eiro apmērā, bet arī segt tiesas izdevumus par aptuveni 400 eiro, un tas ir ļoti aizvainojoši.

Secinājums ir ļoti vienkāršs: cilvēkam, kurš nepiekrīt mājas pārvaldnieka darbībām, ir jāieņem aktīva nostāja un pirmajam jāvēršas tiesā, apstrīdot prettiesisku apsaimniekošanas maksas palielināšanu vai pieprasot izsniegt dokumentus. Tiesu praksē ir daudz gadījumu, kad dzīvokļu īpašnieki no apsaimniekošanas uzņēmumiem ir saņēmuši ne tikai vajadzīgos dokumentus (cenu paaugstināšanas pamatojumu, mājas lietas vai dokumentu kopijas), bet arī naudas kompensāciju par viņu tiesību aizskārumu.