Kad starp kaimiņiem nav saticības

Mazās mājas: kāpēc vieni īpašnieki domā, ka ir citu kaimiņu verdzībā?

Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likumā noteikto dzīvokļu īpašnieki var patstāvīgi risināt gandrīz visus viņu mājai svarīgos jautājumus, lielākoties balsojot ar vienkāršu balsu vairākumu. Šī likuma norma šķiet taisnīga, tomēr mazās mājas var būt par pamatu situācijai, kurai nav atrisinājuma.

Kaimiņš visu lemj pats!

Rīgā ir daudz māju, kas sadalītas 4 līdz 10 dzīvokļu īpašumos. Īpaši daudz tādu namiņu ir Pār-daugavā. Mūsu lasītāja Ludmila stāsta, ka dzīvo 8 dzīvokļu mājā Kalnciema ielā.

– Līdz nesenam laikam mums viss bija kārtībā, bet pirms diviem gadiem iedzīvotāji nolēma izvēlēties mājas vecāko. Dzīvokļu īpašnieku sapulcē visaktīvākais bija Andris K., kurš mūsu mājā bija iegādājies trīs dzīvokļus pirmajā stāvā. Iedzīvotājiem patika, ka Andris labprāt uzņēmās pārstāvēt māju visās sarunās ar apsaimniekotāju, tādēļ deva viņam plašas pilnvaras.

– Vispirms Andris panāca, ka uz trīspusēja līguma pamata tiek izremontēts jumts, par to viņam paldies, – stāsta Ludmila. – Bet 2020. gada sākumā viņa uzvedība mainījās. Šajā laikā viņš mūsu mājā nopirka vēl divus dzīvokļus, vienu pirmajā, vienu – otrajā stāvā. Šos dzīvokļus noformēja savam dēlam Edgaram K.

Kopš tā laika, kā uzskata Ludmila, pārējie mājas īpašnieki ir zaudējuši iespēju ietekmēt mājas pilnvarotā remontdarbu un labiekārtošanas darbu plānus.

– Mājas ziemeļu pusē parādījies pelējums, iedzīvotāji sūdzas, ka sienas melnējot. Vajadzētu meklēt risinājumu, sienu nosiltināt, taču Andris to nevēlas dzirdēt, jo uzskata, ka visi mājas uzkrājumi tiks izlietoti plastikāta logu uzstādīšanai koplietošanas telpā. Kad mēs šo jautājumu uzdevām kopsapulcē, Andris to nobloķēja, – stāsta lasītāja. – Viņam tas izdodas vienkārši – tā kā viņa ģimenei pieder pieci dzīvokļi mājā jebšu kopsapulcē – piecas balsis no astoņām, tas arī ir vairākums.

Augšstāva dzīvokļu īpašniekiem, kuri cieš no pelējuma, mājas pilnvarotais paziņoja: „Ja jums kaut kas nepatīk, esmu gatavs nopirkt arī jūsu dzīvokli.” Īpašnieki ir apjukuši un uzskata, ka nonākuši verdzībā.

Taisnīgumu panākt caur tiesu?

Atbildot uz mājas Kalnciema ielā dzīvokļa īpašnieces Ludmilas jautājumu, jāteic, ka situācija tik tiešām ir sarežģīta.

No vienas puses, dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības apstiprināt maksājuma apmēru nākotnē plānotajiem remontdarbiem un tam nepieciešams vienkāršs balsu vairākums (50% + 1 balss). Savukārt, ja vienam īpašniekam mājā pieder lielākā daļa dzīvokļu, tad normatīvs viņam uzliek ierobežojumu, kopsapulcē dodot tikai 50% balsu. Ja lielākā daļa dzīvokļu pieder vienas ģimenes locekļiem, šis ierobežojums nav spēkā, jo radinieki balso katrs ar savām balsīm un tādā gadījumā pārējie dzīvokļu īpašnieki paliek mazākumā.

 Tomēr saskaņā ar normatīvo aktu prasībām pārvaldniekam ir pienākums vispirms likvidēt mājā radušās avārijas situācijas, bet tikai pēc tam veikt labiekārtošanas un siltināšanas darbus, piemēram, uzstādīt plastmasas logus.

Ja ir aizdomas, ka pelējums uz dzīvokļu sienām liecina par ēkas nesošo konstrukciju bīstamu stāvokli, jumta bojājumu, lietusūdens noteku neatbilstību prasībām, tad pārvaldniekam, saņemot iedzīvotāju iesniegumu par pelējuma parādīšanos, jāveic izmeklēšana un jānovērš cēlonis bez mājas pilnvarotās personas piekrišanas vai kopsapulces lēmuma. Ja pārvaldnieks atsakās to darīt, dzīvokļu īpašnieki taisnību var panākt, ceļot prasību tiesā. Kāds ir secinājums? Vainīga ir nevis mājas pilnvarotā persona, bet iedzīvotāji, kuri par savām tiesībām atbildību no apsaimniekošanas uzņēmuma neprasa.

Ar papildu maksu sodīja vienu īpašnieku

Līdzīgu atgadījumu piedzīvoja mūsu lasītājs Vladimirs, kurš dzīvo četru dzīvokļu mājā Meža-parkā.

– Šajā mājā Kokneses prospektā dzīvoju kopš 1945. gada, – stāsta vīrietis. – 2020. gada pavasarī māja pārņēma pārvaldīšanas tiesības, iedzīvotāji nodibināja biedrību, kam uzticēja mājas pārvaldīšanu, bet tiešos pārvaldnieka pienākumus uzņēmās kaimiņš Edgars S.

Interesanti, ka viens dzīvoklis šajā četru dzīvokļu mājā pieder pašam Edgaram, bet otrs – viņa radiniekiem. Turklāt mājā dzīvo Vladimirs un kāda 90 gadus veca sieviete.

– Vispirms mēs maksājām tikai par mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu – 0,30 eiro par dzīvojamās platības kvadrātmetru mēnesī, – saka Vladimirs. – Nesen Edgars sasauca kopsapulci, kurā ar trim balsīm no četrām pieņēma lēmumu par mājas kopīpašuma lietošanas kārtības noteikšanu.

Sākumā Vladimirs nepievērsa uzmanību kopsapulces lēmumam, bet tad atklāja, ka dzīvokļa rēķinā viņam pieskaitīti četri šķūņi un lielākā daļa bēniņu un pagraba – kopumā 110 kvadrātmetri. Par katru kvadrātmetru viņam ik mēnesi jāmaksā 0,40 eiro.

Pārvaldnieks aizliedz izmantot apkuri

– Šādu maksu pārvaldnieks piemēro tikai man, – lasītājs sūdzas. – Es uzskatu, ka aprēķins ir netaisnīgs. Spriediet paši, pēc teritorijas starp mūsu un kaimiņu māju pārmērīšanas mums piešķīra 1., 2. un 3. šķūnīti. Tā kā šķūnīšus sāka apdzīvot bomži, es ierīkoju tiem piekaramās atslēgas. Tagad pārvaldnieks man piešķīris šķūnīšus ar numuriem 1, 2, 3 un 11/12. No bēniņu kopējās platības man pierakstīti 23 kvadrātmetri, lai gan man tur nolikts tikai viens plaukts. Pagrabā esmu saņēmis 35 kvadrātmetrus, bet tur atrodas kopīgais apkures katls, ko izmantoju tikai es (pārējie kaimiņi lieto individuālos apkures katlus), un man tur ir novietota malka.

Kopumā saskaņā ar pārvaldnieka aprēķiniem Vladimirs aizņem 110,22 kvadrātmetrus no kopīpašuma, no kuriem tikai 14,42 metrus saskaņā ar kopsapulcē pieņemto lēmumu viņš var izmantot bez maksas. Par pārējo kopīpašumā esošo platību – 95,8 kvadrātmetriem – Vladimira kungam, gluži tāpat kā pārējiem īpašniekiem, ir jāmaksā.

Dzīvokļa īpašnieks ir pārliecināts, ka ar šādiem pasākumiem pārvaldnieks viņu vēlas izdzīvot no mājas: „Viņš jau minēja, ka ir gatavs nopirkt manu dzīvokli.” Tikmēr Vladimiram pat aizliegts izmantot kopējo avārijas stāvoklī esošo apkures katlu pagrabā. Pārējie iedzīvotāji ir pārgājuši uz gāzes apkuri, jo katls dūmo un cilvēkiem dūmi traucē.

– Vai šādi kopsapulces un pārvaldnieka lēmumi ir tiesīgi? – lasītājs jautā. – Ko man darīt, lai aizsargātu savas tiesības?

Aizskart dzīvokļu īpašnieku tiesības ir aizliegts!

Vladimira stāstu komentē Rīgas apsaimniekotāju asociācijas juriste Olga Fjodorova.

– Vai pārējo dzīvokļu īpašnieki drīkstēja ar trim balsīm balsot par kopīpašuma lietošanas kārtību – šķūņiem, pagrabiem un bēniņiem – un par to noteikt papildu maksu?

– Jā, tieši tā šī norma formulēta Dzīvokļa īpašuma likumā. Tur teikts, „ka par kopīpašumā esošās daļas lietošanas kārtības noteikšanu dzīvokļu īpašnieku starpā nepieciešams, lai „par” nobalso dzīvokļu īpašnieki, kuri pārstāv vismaz trīs ceturtdaļas no visiem dzīvokļu īpašumiem”. Tāpat īpašniekiem ir tiesības nobalsot par katra īpašnieka lietošanā piešķirto kopīpašuma platības limitu, tomēr nav pieļaujams aizskart viena īpašnieka tiesības salīdzinājumā ar citiem. Ja šāds aizskārums ir noticis (piemēram, vienam īpašniekam ir atļauts izmantot šķūņus, bet citam – ne), tad aizskartajam dzīvokļa īpašniekam ir tiesības vērsties tiesā.

– Vladimirs stāsta, ka pārvaldnieks viņam pierakstījis 23 kvadrātmetrus bēniņos, lai gan patiesībā cilvēks izmanto tikai divus–trīs metrus. Kā lai viņš pierāda savu taisnību?

– Viņš var pieaicināt tiesu izpildītāju un lūgt noformēt aktu par to, cik lielu platību patiesībā izmanto. Ja lieta nonāks līdz tiesvedībai, šāds akts būs neapstrīdams pierādījums.

– Vladimirs uztraucas, ka ar šādiem lēmumiem kaimiņi vēlas izdzīvot viņu no mājas. Viņš jautā, vai dzīvokļu īpašnieku kopsapulce var pieņemt jebkuru diskriminējošu lēmumu?

– Latvijas Civillikums aizsargā savas valsts iedzīvotāju tiesības uz īpašumu un garantē viņiem vienlīdzīgas tiesības. Apsaimniekošanas maksai visiem mājas iedzīvotājiem jābūt vienādai. Ja kāds no īpašniekiem saņem vairāk pakalpojumu nekā citi, maksu paaugstināt vai samazināt var tikai ar kopsapulces lēmumu. Piemēram, ja viens kaimiņš uzkopj mājas piegulošās teritorijas daļu, tad ar lielāko daļu īpašnieku piekrišanu viņu var atbrīvot no maksas par mājas sanitāro uzkopšanu. Ja viens no kaimiņiem izmanto lielāko bēniņu daļu, tad viņam tiešām var izrakstīt papildu rēķinu (ja šāds lēmums ir apstiprināts dzīvokļu īpašnieku kopībā). Nevar pieņemt lēmumu par to, ka šis kaimiņš mums nepatīk, tāpēc viņam vienam ir jāapmaksā visi ūdens zudumi mājā. Tas būs konkrēta dzīvokļa īpašnieka tiesību pārkāpums.

Kam jāremontē apkures katls?

– Vladimirs raksta, ka pārvaldnieks viņam ir aizliedzis lietot kopējo apkures katlu, jo pārējie iedzīvotāji ir izvēlējušies gāzes apkuri. Vai šāds lēmums ir pareizs?

– Ja apkures katls mājā atradies jau sākotnēji, tad tas ir kopīpašuma daļa. Pārvaldnieks nav tiesīgs likt maksāt Vladimiram papildu maksu par pagraba platību, kuru aizņem katls. Tāpat viņam nav tiesību aizliegt iedzīvotājam katlu lietot. Pārējo īpašnieku lēmums izvēlēties alternatīvu apkuri ir viņu privāta izvēle, un tai nekādi nav jāietekmē Vladimira izvēle. Ja tomēr iedzīvotājam neatļauj izmantot katlu, viņam jāvēršas tiesā ar prasību nodrošināt piekļuvi katlam un lietot malkas apkuri. Ja pārvaldnieks tiesā argumentēs, atsaucoties uz katla slikto tehnisko stāvokli, no tā izriet, ka katls ir steidzami jāremontē par kopējiem mājas līdzekļiem.

– Vai tiešām katlu, ja to izmanto tikai viens īpašnieks, remontē par visu līdzekļiem?

– Šī katla remonts ir jāveic par visu dzīvokļu īpašnieku līdzekļiem.

– Kā Vladimiram panākt remontu, jo katls tik tiešām dūmo, bet pārvaldnieks atsakās to remontēt?

– Tas būs sarežģīts uzdevums, jo remontdarbu plānu nosaka īpašnieku kopsapulce un pārvaldnieks. Visvienkāršākais ceļš Vladimiram būtu šāds: organizēt tehnisko ekspertīzi un pierādīt katla avārijas stāvokli, veikt nepieciešamo remontu par saviem līdzekļiem, bet pēc tam caur tiesu piedzīt izdevumu atlīdzināšanu.