Desmit naivi jautājumi par nekustamā īpašuma izsolēm

Ik dienas Latvijā notiek izsoles, kurās pārdod nekustamo īpašumu, un katra šāda izsole neapšaubāmi ir saistīta ar kādas ģimenes bēdu stāstu. Zaudēt savu mājokli var jebkurš. Tiesa, ja jums nav parādu, dzīvojiet mierīgi – atsavināt un pārdot jūsu dzīvokli tiesu izpildītājs var tikai saskaņā ar tiesas spriedumu un kreditora rakstisku prasījumu.

Kā dzīvoklis nonāk izsolē?

Latvijas likumi pieļauj dažus gadījumus, kad dzīvokli izsolē var pārdot bez iepriekšējas ilgas tiesāšanās. Kustamo un nekustamo mantu bez garas vilcināšanās var pārdot, ja:

■ ir lēmums par parāda, kas nodrošināts ar publisku hipotēku, piedziņu bezstrīdus piespiedu kārtībā;

■ īpašnieks labprātīgi piekrīt pārdot dzīvokli izsolē.

Taču jebkuram būs skaidrs, ka „labprātīgu” izsoļu ir gaužām maz. Lielākā daļa dzīvokļu „zem āmura” nonāk pret īpašnieku gribu – parāda piespiedu piedziņas procesā.

Tātad, ja jūs esat palikuši parādā naudu (privātpersonai, bankai, apsaimniekošanas uzņēmumam utt.), kreditors nevar tā vienkārši pieprasīt, lai jūsu dzīvoklis tiktu pārdots izsolē un iegūtie līdzekļi tiktu izmantoti parāda dzēšanai. Kreditoram prasība jāceļ tiesā.

Pieņemsim, ka dzīvokļa īpašnieks patiešām ir vainīgs un tiesa ir spriedusi, ka nauda no viņa ir jāpiedzen. Kas notiek tālāk? Tiesa izsniedz izpildu rakstu. Tas ir lēmums par naudas piedziņu, kas kalpos par pamatu tiesu izpildītāja turpmākajai rīcībai.

Ja cilvēks ir ar mieru brīvprātīgi samaksāt parādu, tiesu izpildītājs nebūs vajadzīgs. Tiesu izpildītājs iesaistās procesā tikai tad, ja parādnieks negrib vai nevar atdot naudu kreditoram. Viņš īsteno parāda piespiedu piedziņas pasākumus. Viens no šādiem piespiedu piedziņas pasākumiem ir dzīvokļa pārdošana izsolē.

Kas pieņem lēmumu par dzīvokļa pārdošanu izsolē?

Ne kreditors, ne tiesu izpildītājs nevar patvaļīgi pieņemt lēmumu par izsoles rīkošanu. Kā jau bija teikts, vispirms kreditoram jāsaņem izpildu raksts – tiesas lēmums.

Pēc tam, kad izpildu raksts ir nonācis pie tiesu izpildītāja, pēdējam saskaņā ar likumu jāizvērtē, kādi piespiedu piedziņas līdzekļi konkrētajā situācijā būtu vispiemērotākie un lietderīgākie.

Civilprocesa likums nenosaka stingru piespiedu piedziņas līdzekļu piemērošanas kārtību. Sakarā ar to Latvijā dažkārt uzliesmo skandāli, kuros iejaukti pārlieku centīgi tiesu izpildītāji. Piemēram, reiz tiesu izpildītājs Uldis Zeps tik tikko nepārdeva izsolē jūrmalnieces Skaidrītes M. dzīvokli, lai piedzītu administratīvā naudas soda parādu 30 latu apmērā. Citā gadījumā tiesu izpildītājs gandrīz laida pārdošanā dzīvokli, kura īpašniekam bija iegadījies 0,76 latu parāds.

Zvērinātu tiesu izpildītāju padome atzīst, ka tāda rīcība ir pārspīlēta un nepareiza, un attiecīgie tiesu izpildītāji ir saņēmuši rājienu. Diemžēl parādniekiem no tā vieglāk nekļūst: daudzos gadījumos dzīvoklis patiešām var tikt izsolīts gluži niecīga parāda dēļ. Tas var notikt gadījumā, ja tiesu izpildītājam nav bijusi iespēja vērst piedziņu uz parādnieka kustamo mantu vai ienākumiem (piemēram, ja cilvēks pelna mazāk par 320 eiro mēnesī).

Kādos gadījumos aizliegts dzīvokli pārdot izsolē?

Aizliegums vērst parāda piedziņu uz privārpersonas mantu aprakstīts Civilprocesa likuma 570. panta otrajā daļā. Parādnieka dzīvokli nedrīkst pārdot izsolē, ja parādnieks strādā vai saņem pensiju vai stipendiju un piedziņas apmērs nepārsniedz to mēneša ienākumu daļu, uz kuru pēc likuma var vērst piedziņu.

Minēsim piemēru. Pieņemsim, ka parāds un tā piedziņas izdevumi līdzinās 100 eiro, bet parādnieka ienākumi ir 500 eiro mēnesī. Tiesu izpildītājam ir tiesības vērst piedziņu uz visiem personas ienākumiem, kas pārsniedz likuma noteikto minimumu – 320 eiro. Tas nozīmē, ka šajā gadījumā tiesu izpildītājam pietiks veikt vienu ieturējumu no parādnieka algas, lai segtu visu parāda summu. Kreditors saņem savus 100 eiro, bet personas rīcībā paliek 400 eiro. Tādā gadījumā kreditoram nav tiesību prasīt, lai piedziņa tiktu vērsta uz parādnieka kustamo vai nekustamo īpašumu.

Savukārt, ja parāds un tā atgūšanas izdevumi līdzinās 100 eiro, bet parādnieka ikmēneša ienākumi ir 320 eiro vai mazāk, tiesu izpildītājs no šāda cilvēka algas vai pensijas nevar piedzīt ne centa, un tad viņam ir tiesības un pat pienākums piemērot citus parāda piedziņas līdzekļus, tostarp pārdot izsolē nemaksātāja dzīvokli.

Kā cilvēks uzzina, ka viņa dzīvokli pārdos izsolē?

Pats par sevi saprotams, ka parādniekam par izsoli jāuzzina vienam no pirmajiem. Tiesu izpildītājs nosūta viņam ierakstītu vēstuli, aicinot parādnieku labprātīgi norēķināties ar kreditoru.

Ja parādnieks nevar atdot naudu, tiesu izpildītājs veic turpmākās darbības. Piemēram, viņš zemesgrāmatu nodaļai iesniedz nostiprinājuma lūgumu par piedziņas atzīmes ierakstīšanu. Kopš tā brīža dzīvokļa īpašniekam ir aizliegtas jebkādas darbības ar nekustamo īpašumu, kas tam palīdzētu izvairīties no izsoles. Piemēram, līdz izsoles dienai dzīvokli nevar ne pārdot, ne dāvināt.

Izsoles dienu un laiku tiesu izpildītājs dara zināmu vismaz mēnesi iepriekš. Sludinājumu par nekustamā īpašuma izsoli tiesu izpildītājs publicē oficiālajā izdevumā Latvijas Vēstnesis un izliek savā prakses vietā. Papildus šīm publikācijām sludinājumi par gaidāmajām izsolēm tiek ievietoti Latvijas Zvērinātu tiesu izpildītāju padomes interneta portālā (http://www.lzti.lv).

Divas nedēļas pirms izsoles tiesu izpildītājs nosūta parādniekam un kreditoram īpašus paziņojumus.

Vai šajā posmā vēl iespējams paglābties no izsoles?

Svarīgi atcerēties, ka parādnieka dzīvokli nepārdod izsolē jau nākamajā dienā pēc tiesas lēmuma pieņemšanas. Parasti no brīža, kad tiesu izpildītājs saņem rīkojumu par piedziņu, līdz izsoles dienai paiet divi līdz divarpus mēneši.

Līdz pašai izsoles dienai parādniekam ir tiesības norēķināties ar kreditoru. Ja viņš atdod parādu un samaksā tiesu izpildītāja izdevumus, lieta tiek izbeigta un nekustamā īpašuma izsole nenotiek.

Vēl viena ļoti, ļoti svarīga nianse: ja dzīvokļa īpašnieks nolemj parādu samaksāt, lai nepieļautu izsoli, nekādā gadījumā NEDRĪKST naudu vienkārši nodot kreditoram. Ja jūs tā izdarīsit, tad nevarēsit pierādīt, ka tiešām esat samaksājuši. Viens otrs parādnieks domā, ka tādas nepastarpinātas attiecības ar kreditoru ļaus viņam izvairīties no tiesu izpildītāja pakalpojumu apmaksas. Veltīgas cerības! Ja cilvēks nebūs samaksājis par tiesu izpildītāja darbu, izsole tomēr notiks.

Kā būtu pareizi rīkoties? Visa parāda summa jāpārskaita uz tiesu izpildītāja depozīta kontu vai jānodod viņam skaidrā naudā apmaiņā pret kvīti.

Parādnieks nevar samaksāt. Ko darīt?

Ja dzīvokļa īpašnieks nevar norēķināties un tiesu izpildītājs izsludina izsoli, atliek gaidīt noteikto dienu.

No dienas, kad saņemts tiesu izpildītāja paziņojums, parādniekam ir aizliegts:

■ atsavināt vai ieķīlāt nekustamo īpašumu;

■ atsavināt vai bojāt nekustamā īpašuma piederumus;

■ nodot nekustamo īpašumu valdījumā citai personai, tajā skaitā slēgt nomas, īres un citus nekustamo īpašumu apgrūtinošus līgumus.

Līgumi, kurus par nekustamo īpašumu parādnieks noslēdzis pēc tam, kad zemesgrāmatā izdarīta piedziņas atzīme, nav spēkā attiecībā uz piedzinēju un nekustamā īpašuma pircēju izsolē.

Vai tiešām nevar strīdēties?

Ja jūs uzskatāt, ka tiesu izpildītājs, likdams dzīvokli pārdošanā, rīkojas nepareizi, strīdēties var un vajag. Civilprocesa likuma 632. pantā teikts, ka izpildītāja darbības sprieduma izpildīšanā vai viņa atteikumu izpildīt šādas darbības parāda piedzinējs vai parādnieks, iesniedzot motivētu sūdzību, var pārsūdzēt rajona (pilsētas) tiesā pēc tiesu izpildītāja amata vietas. Tas jāizdara 10 dienu laikā no pārsūdzamās darbības izdarīšanas dienas vai dienas, kad sūdzētājam, kuram nav paziņots par izdarāmās darbības laiku un vietu, kļuvis par to zināms.

Tiesa šādu sūdzību izskata 15 dienu laikā. Tiesnesis var pieņemt lēmumu par izpildu darbības atlikšanu, par aizliegumu tiesu izpildītājam nodot naudu vai mantu kreditoram vai parādniekam vai par mantas pārdošanas apturēšanu.

Sūdzēties var arī citi cilvēki, kuri uzskata, ka, pārdodot dzīvokli izsolē, tiek pārkāptas viņu tiesības. Pieņemsim, ka dzīvoklis zemesgrāmatā reģistrēts uz parādnieka vārda, bet parādnieka dzīvesbiedrs uzskata, ka viņam pieder puse īpašuma, tāpēc visu dzīvokli izsolē nedrīkst pārdot. Tādā gadījumā parādnieka dzīvesbiedrs var celt prasību tiesā par piedziņas atzīmes dzēšanu attiecībā uz pusi mājas, dzīvokļa vai  zemes.

Vai parādnieks pats var izsolē nopirkt savu dzīvokli?

Nē, nevar. Tāpat arī izsolē nevar piedalīties parādnieka aizbildnis, personas, kas piedalījušās nekustamā īpašuma aprakstīšanā, un izsoles rīkotājs. Ierobežojumu ievērošanu kontrolē tiesu izpildītājs.

Kāpēc dzīvokli izsolē pārdod par tik smieklīgu naudu?

Skaidrs, ka dzīvoklis izsolē maksās par 30–40% mazāk salīdzinājumā ar reālo tirgus cenu (dzīvokli novērtē sertificēts vērtētājs). Ne jau velti tā ir piespiedu pārdošana. Ja izsole sāktos no dzīvokļa tirgus cenas, kas būtu ieinteresēts pirkt tādu nekustamo īpašumu, turklāt vēl solīt lielāku maksu?

Piedevām vēl neaizmirstiet, ka izsoles dalībnieki nopietni riskē. Dzīvokļa īpašnieks var pārsūdzēt tiesu izpildītāja lēmumu un novilcināt procesu, var izvest daļu iekārtu, izņemt dzīvoklī grīdas un noņemt apkures radiatorus, var noslēgt fiktīvus īres līgumus un izdarīt vēl daudz ko citu.

Šo iemeslu dēļ dzīvokļus izsolēs nekad nepārdod par reālo tirgus cenu. Taču pēc tam, kad tiesu izpildītājs ir pavēstījis parādniekam un kreditoram dzīvokļa novērtējumu, abiem pēdējiem ir tiesības 10 dienu laikā lūgt atkārtotu novērtēšanu. Tiesa, tādā gadījumā parādniekam un kreditoram pašiem vajadzēs maksāt par šo procedūru.

Vai var gadīties, ka dzīvokli izsolē nenopērk?

Jā, tā itin bieži gadās. Izsoli ar tiesu izpildītāja lēmumu var atzīt par nenotikušu.

Tiesu izpildītājs izsoli pasludina par nenotikušu, ja:

■ izsolē nav ieradies neviens solītājs vai ieradies tikai viens solītājs;

■ neviens no tiem, kas ieradušies, nesola vairāk par izsoles sākumcenu;

■ nosolītājs noteiktajā termiņā nesamaksā visu summu, kas no viņa pienākas.

Taču arī šādā gadījumā parādniekam nav pamata priecāties. Ja izsole atzīta par nenotikušu tāpēc, ka neviens neko nav solījis, tiesu izpildītājs var piedāvāt kreditoram vai dzīvokļa līdzīpašniekam paturēt sev nekustamo īpašumu, samaksājot sākumcenu. Savukārt, ja nosolītājs nebūs samaksājis visu summu, dzīvoklis tiks piedāvāts tam izsoles dalībniekam, kurš piedāvājis priekšpēdējo cenu.

Bet pieņemsim, ka neviens nav vēlējies izsolē nopirkt dzīvokli vai paturēt to sev. Tādā gadījumā tiesu izpildītājs izsludina otru izsoli. Tajā dzīvoklis tiks piedāvāts par 75% no sākumcenas.

Ja arī otra izsole nenotiek, dzīvoklis paliek iepriekšējam īpašniekam un piedziņas atzīme zemesgrāmatā tiek dzēsta. Bet! Parādniekam būs par agru atdusēties uz lauriem, jo jebkurā dienā piedziņas process var sākties no jauna.

Kā rīkoties, ja izsoles gaitā pieļauti pārkāpumi?

Atšķirībā no izsoles pasludināšanas par nenotikušu atzīt to par spēkā neesošu var tikai tiesa.

Sūdzību par tiesu izpildītāja rīcību, kas dod pamatu prasīt izsoles atzīšanu par spēkā neesošu, ieinteresētās personas 10 dienu laikā no izsoles dienas var iesniegt apgabaltiesā pēc nekustamā īpašuma atrašanās vietas.

Interesanti, ka sūdzību par tiesu izpildītāja rīcību tādā gadījumā var iesniegt ne tikai parādnieks un kreditors, bet arī jebkura trešā persona.

Taču tiesas lēmums atzīt izsoli par spēkā neesošu tikai novilcinās nekustamā īpašuma zaudēšanu, jo tādā gadījumā tiks rīkota atkārtota izsole.

Izsole notikusi: vai bijušais īpašnieks dabūs naudu?

Civilprocesa likumā teikts, ka no summas, ko tiesu izpildītājs ieguvis, pārdodot dzīvokli izsolē, vispirms tiek segti sprieduma izpildes izdevumi. Pēc tam tiesu izpildītājs apmierina kreditoru prasījumus. Šiem prasījumiem, protams, jābūt pamatotiem ar tiesu izpildītāja lietvedībā esošiem izpildu dokumentiem.

Visbeidzot summu, kas paliek pēc visu prasījumu apmierināšanas, tiesu izpildītājs izsniedz atpakaļ bijušajam dzīvokļa īpašniekam. Vai cilvēks, kurš zaudējis mājokli, kaut ko saņems, tas atkarīgs no parāda summas un cenas, par kādu pārdots dzīvoklis. Diemžēl mūsu lasītājiem ir visai bēdīga pieredze: daži zaudējuši labus divu un triju istabu dzīvokļus, bet pēc izsoles no tiesu izpildītāja saņēmuši tikai dažus simtus eiro. Bet vēl ļaunāk ir tad, ja par dzīvokli nav izdevies dabūt tik daudz naudas, lai apmierinātu kreditoru apetīti. Tad nu gadās, ka cilvēks ir zaudējis nekustamo īpašumu un piedevām vēl uz mūžu palicis parādniekos.