Patiesība par dalīto īpašumu

Tieslietu ministrija sola septembrī pabeigt darbu pie likumprojekta par dalīto īpašumu, kas noregulēs attiecības starp daudzdzīvokļu māju iemītniekiem un mājām piesaistīto zemes gabalu īpašniekiem. Daudz kas liecina par to, ka valdība patiešām ir gatava labot pieļautās kļūdas. Piemēram, Valsts zemes dienests (VZD) šajās dienās publicējis pārskatu, kurā pirmo reizi atklāta patiesība par to, cik daudz cilvēku ir cietuši no pašreizējās kārtības.

Likumam laiks nobriest

Atgādināsim, ka saskaņā ar spēkā esošajiem likumiem uz trešās personas zemes atrodošos māju iedzīvotājiem jāslēdz ar zemes īpašnieku nomas līgums. Nomas maksu nosaka sarunu ceļā, bet, ja puses nespēj vienoties, tiesa ikgadējo maksu automātiski pielīdzina 6% no zemes gabala kadastrālās vērtības.

Lielākā daļa rīdzinieku jau 2011. gadā izjuta zemes nomas maksas krasu kāpumu. Dažos rajonos cilvēki katru mēnesi maksā latu un pat divus latus par dzīvojamās platības kvadrātmetru. Piedevām dzīvokļu īpašniekiem un īrniekiem jākompensē zemes saimniekam nekustamā īpašuma nodoklis 1,5% apmērā no zemes gabala kadastrālās vērtības gadā.

Krīzes apstākļos paaugstinātā maksa par zemi ir galīgi nevietā, taču vara divus gadus ir tēlojusi, ka viss kārtībā. Tikai šopavasar Ministru prezidents Valdis Dombrovskis uzdeva Tieslietu ministrijai izstrādāt likumu, kas atjaunos taisnību. Gaidāms, ka tas tiks definēts kā likums par dalīto īpašumu.

Problēmas pareizākais risinājums būtu likvidēt pašu dalītā īpašuma jēdzienu, uzskata daudzi eksperti. Zemei un uz tās esošajām mājām jāpieder vienam īpašniekam (piemēram, dzīvokļu īpašnieku kopībai). Zemes dienesta pārskats apstiprina to, par ko sabiedrība jau sen runā: pašreizējā situācija nav normāla.

40% zemes verdzībā

Saskaņā ar Valsts zemes dienesta datiem Rīgā daudzdzīvokļu dzīvojamās mājās ir aptuveni 310 tūkstoši dzīvokļu īpašumu, no kuriem aptuveni 170 tūkstošos gadījumu zeme un dzīvoklis ir viena īpašnieka rokās, bet aptuveni 140 tūkstošos gadījumu dzīvoklis pieder vienam īpašniekam, bet zeme zem mājas – citam (tai skaitā pašvaldībai).

Aptuveni 40% dzīvokļu īpašnieku un īrnieku Rīgā ir spiesti slēgt zemes piespiedu nomas līgumus. Galvaspilsētas centrā dzīvokļu dalītā īpašumā procentuāli ir daudz mazāk nekā mikrorajonos tālāk no pilsētas centra, jo Rīgas centrā mazāk bija nacionalizētas zemes, ko padomju laikos apbūvēja. Taču tas nenozīmē, ka tur problēma ar piespiedu nomu nepastāv, tā var būt pat izteiktāka, jo augstāka ir zemes kadastrālā vērtība, no kā atkarīga nomas maksa.

Cietušie iedzīvotāji maksā daudz vairāk

Daudz tiek runāts par to, ka zemes īpašnieki uzspiež iedzīvotājiem lielākus zemes gabalus, nekā mājai funkcionāli ir nepieciešams. Valsts zemes dienesta pētījums apstiprina šo versiju. Vidēji Rīgā uz vienu dzīvokļa platības kvadrātmetru ir piesaistīti 1,5 zemes platības kvadrātmetri vienota dzīvokļa īpašuma gadījumā, bet dalīta īpašuma gadījumā – 2,3 zemes platības kvadrātmetri. Dalīta dzīvokļu īpašuma gadījumā dzīvokļu īpašnieki ir spiesti maksāt pārāk augstu nomas maksu par attiecīgā zemes gabala lietošanu.

Speciālisti norāda, ka privātās zemes nomnieki ir spiesti arī vairāk maksāt par apsaimniekošanu – jo lielāks ir mājai piesaistītais zemes gabals, jo dārgāk izmaksā sētnieka pakalpojumi. 

Dzīvokļi zaudē vērtību

Absurdā situācija ar dalīto īpašumu jūtami ietekmē nekustamā īpašuma tirgu Latvijā. Laikā, kad uz privatizētas zemes esošajās mājās dzīvokļu cena pamazām pieaug, ar zemes piespiedu nomu apgrūtinātajās tā krītas, ziņo VZD.

Dzīvokļu cenas atšķirība 2012. gadā ir pieaugusi līdz aptuveni 14%. Salīdzinot ar iepriekšējo gadu, tai ir tendence palielināties.

100 gados var nopirkt sešus zemes gabalus

Vairumā gadījumu dzīvokļu īpašnieki uzskata, ka likumā noteiktie 6% no zemes kadastrālās vērtības ir nesamērīgi augsta maksa par piespiedu kārtā nomātu zemi. Tik augstai maksai nav nekāda pamatojuma.

Valsts zemes dienests ir nācis pie šāda slēdziena: tā kā zemes kadastrālā vērtība, kas noteikta masveida vērtēšanas rezultātā, ir tuva tirgus vērtībai, tad zemes nomnieks, maksājot 6% gadā no zemes kadastrālās vērtības, aptuveni 17 gados ir samaksājis zemes tirgus vērtību. Ja pieņemam, ka dzīvojamās mājas kalpošanas laiks ir 100 gadu, tad iznāk, ka zemes nomnieks par kopējo samaksāto nomas maksu būtu varējis zemes gabalu izpirkt sešas (!)
reizes.

„Noteikt maksas griestus nav lietderīgi!”

Šobrīd daudzdzīvokļu mājām piesaistītās zemes īpašniekiem nav izdevīgi piedāvāt iedzīvotājiem zemi izpirkt. Pēc Centrālās statistikas pārvaldes datiem, pēdējā gada laikā ilgtermiņa depozītu procentu likmes noguldījumiem latos Latvijas komercbankās vidēji bija 2,2–3,1% gadā. Tas nozīmē, ka „glabāt naudu” zemē zem daudzdzīvokļu mājām ir divreiz izdevīgāk nekā glabāt bankā. Turklāt šajā gadījumā zemes īpašnieks ne ar ko neriskē, jo likums viņam garantē nomas maksu 6% apmērā no zemes kadastrālās vērtības, turpretī bankas procentu likmes var katru dienu mainīties.

„No iepriekšminētā var secināt, ka zemes piespiedu nomas maksa 6% apmērā no zemes kadastrālās vērtības ir nesamērīgi augsta. Tā neatbilst ekonomiskajai situācijai valstī un finanšu tirgus tendencēm,” teikts Valsts zemes dienesta ziņojumā.

Šobrīd likme ir pārāk augsta, bet, ja Latviju piemeklēs hiperinflācija, tā var izrādīties pārāk zema, uzskata speciālisti, tāpēc likumā fiksēt nosacītus nomas maksas „griestus” nebūtu lietderīgi.

Vai Tieslietu ministrija ņems vērā VZD ieteikumus, to mēs uzzināsim vistuvākajā laikā, kad ierēdņi iesniegs Ministru kabinetā un Saeimā jaunā likuma par dalītu īpašumu projektu.