Kas lems par mājas renovāciju

Publiskai apspriešanai nodotie likuma grozījumi rosina paplašināt dzīvojamo māju pārvaldnieku tiesības

Ekonomikas ministrijā izstrādāts likumprojekts Grozījumi Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā, kas paredz plašākas tiesības dzīvojamo māju pārvaldniekiem dzīvokļu īpašnieku kopības vārdā ierosināt būvniecību un to īstenot. Primārais likumprojekta mērķis ir veicināt energoefektivitātes uzlabošanu daudzdzīvokļu ēkās, kas šobrīd norit gausi.

Likumprojekts paredz papildināt Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 14. pantu („Pārvaldnieka kompetences”) un noteikt, ka pārvaldnieks, lai īstenotu obligāti veicamās dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbības, ir tiesīgs dzīvokļu īpašnieku kopības vārdā pasūtīt ēkas energosertifikāciju, ierosināt būvniecību, kā arī veikt citas nepieciešamās darbības būvniecības procesa īstenošanai.

Šo darbību izpildē pārvaldnieks pārstāvētu dzīvokļu īpašnieku kopību ar likumiskā pārstāvja tiesībām.

Rīcība, ja dzīvokļu īpašnieku vairākums neiesaistās lēmumu pieņemšanā

Likumprojekta anotācijā uzsvērts, ka, lai nodrošinātu šādu pārvaldnieka darbību tiesiskumu un pārvaldības principu ievērošanu, piemēram, pēc iespējas optimālu pārvaldīšanas darba metožu izvēli un izmaksu samērošanu ar dzīvokļu īpašnieku maksātspēju, ir paredzēti aizsardzības mehānismi.

Proti, lai pārvaldnieks varētu realizēt viņam dotās tiesības saistībā ar būvniecības procesa īstenošanu, jātiek izpildītiem noteiktiem priekšnoteikumiem. Likumprojekts paredz, ka mājas pārvaldnieks būs tiesīgs veikt minētās darbības, ja:

■ par šo darbu veikšanu Dzīvokļa īpašuma likuma noteiktajā kārtībā mājas pārvaldnieks vismaz divas reizes triju mēnešu laikā ir sasaucis dzīvokļu īpašnieku kopsapulci vai organizējis aptauju un tā nav bijusi lemttiesīga (kopsapulcē vai aptaujā nav piedalījušies dzīvokļu īpašnieki, kas pārstāv vairāk par pusi no visiem dzīvokļu īpašumiem vai vairāk par vienu trešdaļu atkārtotas kopsapulces vai aptaujas gadījumā);

■ pārvaldnieka iecere (kopsapulce vai aptauja) tiek virzīta, izmantojot Būvniecības informācijas sistēmu, lai informācija par pārvaldnieka priekšlikumiem un rīcību būtu pieejama un izsekojama.

Likumprojekta anotācijā ir uzsvērts, ka šādā gadījumā nav paredzēta iespēja sasaukt kopsapulces vai organizēt aptaujas citos alternatīvos veidos, kādus paredz likums, lai nodrošinātos pret iespējamu ļaunprātīgu vai patvaļīgu rīcību (piemēram, fiktīvu kopsapulču vai aptauju organizēšanu).

Iecerēts, ka pārvaldnieks jaunās tiesības varēs izmantot, ja dzīvokļu īpašnieku kopsapulce vai aptauja par attiecīgajiem jautājumiem būs sasaukta pēc 2025. gada 1. janvāra.

Pašreizējā grozījumu redakcijā arī ietverta atruna, ka, rīkojot atkārtotu kopsapulci vai aptauju, būtu piemērojami Dzīvokļa īpašuma likuma noteikumi par atkārtotajām kopsapulcēm un aptaujām.

Anotācijā paskaidrots, ka tādā gadījumā būtu jāievēro Dzīvokļa īpašuma likuma grozījumi par atkārtotajām kopsapulcēm un aptaujām, kas stāsies spēkā 2024. gada 1. novembrī. Tie paredz iespēju mājas īpašnieku mazākumam lemt par daudzdzīvokļu dzīvojamās ēkas uzturēšanu un atjaunošanu, ja sākumā sasauktā mājas kopsapulce kvoruma trūkuma dēļ nav lemttiesīga. Atkārtotu sapulci varēs sasaukt mēneša laikā pēc pirmās kopsapulces, un tā būs lemttiesīga, ja tajā piedalīsies vairāk nekā viena trešdaļa no visiem dzīvokļu īpašniekiem.

Obligāti veicamo pārvaldīšanas darbību īstenošanai

Primārais likumprojekta mērķis ir veicināt energoefektivitātes uzlabošanu daudzdzīvokļu ēkās, kas šobrīd norit gausi. Dzīvokļu īpašnieku vairākuma pasivitāte nereti sarežģī iespējas uzturēt namu labā stāvoklī ilgā laika periodā. Grozījumu anotācijā norādīts arī uz Eiropas Savienības noteiktajiem klimatneitralitātes mērķiem, kuru sasniegšanai jāpaātrina dzīvojamo ēku atjaunošanas temps.

Vienlaikus uzsvērts, ka likuma izmaiņas paredz iespēju pārvaldniekam ierosināt darbus dzīvojamajā mājā attiecībā uz būvniecības procesu arī plašākā izpratnē.

Dzīvokļa īpašuma likuma 6. panta otrajā daļā jau šobrīd ir uzskaitītas vairākas obligātas pārvaldīšanas darbības. Piemēram, likumā kā šāda pārvaldīšanas darbība cita starpā ir minēta dzīvojamās mājas uzturēšana (fiziska saglabāšana), kas ietver arī dzīvojamās mājas energoefektivitātes uzlabošanas pasākumu nodrošināšanu u.c. darbības.

Likumprojekta anotācijā apkopotas arī judikatūrā pieņemtās atziņas par pārvaldnieka tiesībām rīkoties dzīvokļu īpašnieku kopības vārdā bez atsevišķa pilnvarojuma saistībā ar darbu izpildi un nepieciešamajiem izdevumiem, kas izriet no obligāti veicamajām darbībām dzīvojamajā mājā, kā arī īpašnieku pienākumu kopīgi segt izdevumus, kas radušies, lai saglabātu, uzturētu un apsaimniekotu konkrēto ēku.

Vienlaikus norādīts, ka rosinātās likuma izmaiņas neparedz pārvaldnieka tiesības kopības vārdā uzņemties finansiālas saistības (ņemt aizdevumus kopības vārdā un labā), jo Dzīvokļa īpašuma likuma 15.¹ pants noteic, ka šādos gadījumos pārvaldniekam vajag īpašu pilnvarojumu.