„Griesti” palika nemainīgi, zemes baroni nelaimīgi

Kāda būs maksa par īpašnieka zemes lietošanu no 2025. gada 1. janvāra?

Pagājušajā vasaras sesijā Saeima steidzamības kārtā pieņēma grozījumus likumā, kas noteic maksājuma apmēru par trešajai personai piederošas zemes lietošanu zem daudzdzīvokļu mājām. Pati maksa nav mainījusies – tā būs 4% no zemes gabala kadastrālās vērtības gadā, tomēr pēc 2025. gada 1. janvāra atsevišķos gadījumos gaidāms būtisks kadastrālās vērtības pieaugums, kas palielinās maksu iedzīvotājiem.

Turklāt iedzīvotājiem jābūt gataviem vēl papildu rēķiniem no zemes īpašniekiem. Piemēram, par rēķinu izsniegšanu – jāmaksā 15 eiro gadā, savukārt par katru maksājuma kavējumu – 30 eiro.

Neskatoties uz to, zemes baroni ar jauno regulējumu ir neapmierināti un atkal vērsušies Satversmes tiesā.

Saeimai uzdots likumu pārskatīt

Atgādināsim, ka attiecībā uz īpašniekam piederošu zemi Tieslietu ministrija jau 2020. gadā ierosināja zemes nomas jēdzienu aizstāt ar zemes lietošanas tiesībām. Rezultātā visām mājām tika noteikta vienota maksa par īpašnieka zemes lietošanas tiesībām – 4% no zemes kadastrālās vērtības gadā. Iedzīvotājiem vairs nevajadzēja kaulēties ar zemes īpašnieku par izdevīgākiem procentiem. Zemes nomas līgums arī vairs nebija obligāta prasība. Pietika likumā noteikto summu pārskaitīt zemes īpašniekam.

Taču Latvijas zemju īpašnieki bija neapmierināti ar šādu pavērsienu. Zvērinātais advokāts Normunds Šlitke, pārstāvot viņu intereses, jau 2023. gadā norādīja, ka daudzi zemes īpašnieki ir spiesti bankrotēt, jo maksa 4% apmērā no kadastrālās vērtības nesedz viņu izdevumus. N. Šlitke norādīja, ka daļa dzīvokļu īpašnieku laikus nenokārto maksājumus par zemi, taču zemesgabala īpašniekam par to ir jāmaksā 1,5% īpašuma nodoklis. Arī gadījumos, kad visi mājas iedzīvotāji par zemes lietošanu maksā laikus, zemes īpašniekam pēc nodokļa nomaksas paliek ienākums tikai 2,5% apmērā no zemes gabala kadastrālās vērtības. Un tas, pēc advokāta klientu domām, ir katastrofāli maz un nav uzskatāms par taisnīgu un samērīgu atlīdzību.

Zemes īpašnieki vērsās Satversmes tiesā, kas 2023. gada maijā atzina zemes lietošanas institūciju par Satversmei atbilstīgu, bet lēma, ka norma par nodevu 4% apmērā ir jāpārskata. Pēc Satversmes tiesnešu ieskata, Saeimai līdz 2024. gada 1. jūlijam likums jāpārskata tā, lai būtu panākts līdzsvars starp zemes īpašnieku un dzīvokļu īpašnieku tiesībām.

Problēmu atrisina, ieviešot papildu maksājumus

Tā kā Saeimai nebija iespējams izvairīties no Satversmes tiesas uzliktā pienākuma, tā līdz 2024. gada 1. jūlijam ieviesa kosmētiskus likuma grozījumus. Pēc Tieslietu ministrijas priekšlikuma zemes un dzīvokļu īpašnieku tiesības tika līdzsvarotas, ieviešot papildu maksu iedzīvotājiem. Kā jau minēts, zemes lietotāji tagad maksās zemes īpašniekiem par katru kavējuma gadījumu un paziņojumu nosūtīšanu.

– Atgādināšu, ka Satversmes tiesas galvenās pretenzijas bija balstītas uz to, ka Saeima iepriekšējā likuma redakcijā nav ņēmusi vērā zemes īpašnieku iespējamās izmaksas un riskus, – skaidro  dzīvokļu īpašnieku un īrnieku biedrības Tauta pret zemes baroniem valdes loceklis Vladimirs Tkačenko. – Šo aspektu izdevās atrisināt, nosakot papildu maksājumus dzīvokļu īpašniekiem – parādniekiem.

Maksa pieaugs par 30%

Četru procentu „griestu” saglabāšana diemžēl nenozīmē, ka dzīvokļu īpašnieki tiks paglābti no maksājumu kāpuma.

– No 2025. gada 1. janvāra Latvijā būs spēkā divas kadastrālās vērtības. Pirmā būs fiskālā, kas tiek aprēķināta, balstoties uz mājas, dzīvokļu un zemes tirgus vērtību 2012. gadā. Fiskālā kadastrālā vērtība tiks izmantota īpašuma nodokļu aprēķināšanai, – skaidro Vladimirs Tkačenko. Savukārt, lai aprēķinātu maksu par īpašnieka zemes lietošanu, tiks izmantota universālā kadastrālā vērtība, kas aprēķināta, ņemot vērā situāciju 2022. gadā. Daudzos gadījumos tā pārsniegs līdz šim izmantoto 2012. gada kadastrālo vērtību, turklāt var būt, ka daudzas reizes.

– Lai aizsargātu dzīvokļu īpašniekus no iespējamā zemes lietošanas maksas pieauguma, tas sadalīts četros posmos, – stāsta eksperts. – Katru gadu lietošanas maksa var palielināties ne vairāk kā par 30%, salīdzinot ar iepriekšējo gadu (un tas ir 4% – 5,2% – 6,7% – 8,8% līdz ceturtajā gadā sasniedz 11,4% – red. piezīme).

Vladimirs Tkačenko atzīst, ka arī pēc grozījumiem likumā joprojām ir daudz neskaidru vietu. Piemēram, nav skaidrs, kā tieši tika aprēķināti zemes lietošanas maksas „griesti” – 4% gadā. Savukārt Normunds Šlitke, pārrunājot minēto jautājumu, pauda, ka zemes īpašnieki varētu apmierināties ar maksu 5% gadā, bet ar nosacījumu, ka dzīvokļu īpašnieki maksā arī nekustamā īpašuma nodokli 1,5% apmērā no objekta kadastrālās vērtības.

Atpakaļ uz Satversmes tiesu!

Zemes īpašnieki nepadodas cīņā par savām tiesībām. Tiklīdz Valsts prezidents Edgars Rinkēvičs izsludināja likuma grozījumus, tā Satversmes tiesa saņēma pirmo dokumentu, kurā tika prasīts atzīt jaunās normas par antikonstitucionālām.

Prasību tiesā iesniedza zemes īpašniece Gabriela Diāna Kaplāne, kuras zemes īpašumos atrodas vairākas daudzdzīvokļu mājas. Kaplānes kundze apstrīd gan 4% „griestus” maksai par zemes lietošanu, gan paredzēto 30 procentu pieaugumu zemes lietošanas maksai laikā no 2025. līdz 2028. gadam.

Neaizmirsīsim, ka zemes īpašnieki jau vairākkārt ir uzvarējuši Satversmes tiesā un parlamentam jau nācies pārskatīt likumu. Tagad tiesa Saeimai skaidrojumu sagatavošanai ir devusi laiku līdz 24. septembrim.

Pēc vecās metodikas

Protams, galvenais jautājums joprojām ir – kāds būs maksājuma apmērs par zemi no 2025. gada 1. janvāra. Uz to atbildes nav, jo Zemes dienests nav pabeidzis universālo kadastrālo vērtību aprēķināšanu.

Apsaimniekošanas uzņēmumi Latvijā apliecināja, ka maksu par zemes lietošanu parasti dzīvokļu īpašniekiem izraksta reizi ceturksnī kā avansa maksājumu, tas ir, jūlijā iedzīvotāji saņem rēķinus par zemes lietošanu 2024. gada pēdējā kvartālā. Kas nozīmē, ka jau oktobrī būtu jāgatavo rēķini par zemes lietošanu 2025. gada pirmajā kvartālā pēc jaunās kadastrālās vērtības.

Taču pastāv liela varbūtība, ka oktobrī namu pārvaldes nevarēs iedzīvotājiem izrakstīt lielākus rēķinus, jo joprojām nezina zemesgabalu universālās kadastrālās vērtības lielumu. Tad šogad maksa tiks iekasēta pēc vecās metodikas, bet 2025. gada sākumā dzīvokļu īpašniekiem atsevišķos īpašumos būs pārrēķins 30% apmērā.

Ko nosaka likums?

Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību.

38. pants.

Ja būve ir patstāvīgs īpašuma objekts saskaņā ar šā likuma 14. panta pirmās daļas 1.–4. punktu, līdz būves apvienošanai vienā īpašumā ar zemi būves īpašniekam uz likuma pamata ir lietošanas tiesības uz zemi, ciktāl tās nepieciešamas īpašuma tiesību īstenošanai pār būvi. Šāds likumisko lietošanas tiesību aprobežojums ir reālservitūts par labu būvei, kas ir patstāvīgs īpašuma tiesību objekts, un lietošanas tiesībām ir piemērojami Civillikuma noteikumi par reālservitūtu, ciktāl šis likums nenosaka citādi.

Būves īpašniekam uz likuma pamata ir pienākums maksāt lietošanas maksu zemes īpašniekam par zemes lietošanas tiesībām, kā arī segt maksāšanas paziņojuma izmaksas. Likumiskās lietošanas maksas apmērs ir četri procenti no lietošanā esošās zemes kadastrālās vērtības gadā, bet ne mazāks par 50 eiro gadā. Maksāšanas paziņojuma sagatavošanas un nosūtīšanas izmaksas gadā katrs būves īpašnieks (kopīpašnieks, dzīvokļa īpašuma īpašnieks) sedz 15 eiro apmērā. Ja dzīvojamā mājā lietošanas maksas samaksa tiek veikta ar pārvaldnieka starpniecību, maksāšanas paziņojums nosūtāms pārvaldniekam – viens paziņojums attiecībā uz visiem būves īpašniekiem (kopīpašniekiem, dzīvokļa īpašuma īpašniekiem). Būves īpašnieks un zemes īpašnieks var rakstveidā vienoties par citu lietošanas maksas un maksāšanas paziņojuma izmaksu apmēru. Šāda vienošanās nesaista nekustamā īpašuma ieguvēju, mainoties būves vai zemes īpašniekam.

Lietošanas maksa ir maksājama par katru ceturksni uz priekšu, ja būves īpašnieks un zemes īpašnieks nevienojas citādi. Pienākums maksāt lietošanas maksu zemes īpašniekam par attiecīgo laiku atkrīt, ja zemes lietošanas tiesības nav bijis iespējams izmantot nepārvaramas varas dēļ. Maksāšanas paziņojuma izmaksas pēc tā saņemšanas sedz kopā ar nākamo lietošanas maksas maksājumu.

Ja ir iestājies lietošanas maksas samaksas nokavējums, parādnieks zemes īpašniekam atlīdzina katra kavēta maksājuma atgūšanas izdevumus 30 eiro apmērā, ja vien zemes īpašnieks pats nav vainojams nokavējumā. Izdevumu atlīdzināšana neatbrīvo parādnieku no pienākuma atlīdzināt zemes īpašniekam radušos zaudējumus, ciktāl tie pārsniedz minētos izdevumus.

Ja normatīvie akti neparedz kārtību, kādā nosakāma lietošanā esošās zemes platība un robežas, to nosaka būves īpašnieks un zemes īpašnieks, rakstveidā vienojoties. Nosakot būves īpašnieka lietošanā esošās zemes platību un robežas, ņem vērā funkcionāli nepieciešamā zemesgabala noteikšanas principus privatizējamām dzīvojamām mājām. Strīdus par lietošanā esošās zemes platību un robežām izšķir tiesa.

Ja normatīvie akti neparedz kārtību, kādā nosakāma lietošanā esošās zemes platība un robežas, un būves īpašnieks un zemes īpašnieks par to nav vienojušies, līdz prasības celšanai tiesā uzskatāms, ka būves īpašnieks lieto visu zemes vienību, uz kuras atrodas būve. Šāds pieņēmums nav piemērojams, ja ir acīmredzami skaidrs, ka visa zemes vienība nevar būt nepieciešama būves ekspluatācijai.

Ministru kabinets nosaka kārtību, kādā publiska persona īsteno zemes likumiskās lietošanas attiecības, un gadījumus, kuros publiska persona kā zemes īpašnieks vienojas par mazāku maksu, nekā likumā paredzēta, ar noteiktām būvju īpašnieku grupām vai dažādas klasifikācijas būvju īpašniekiem saskaņā ar šā panta otro daļu.

Prasījumi par likumiskās zemes lietošanas maksas samaksu un ar to saistītajiem blakus prasījumiem noilgst triju gadu laikā.

[...]

42. pants.

[...]

Ja zemes likumiskās lietošanas tiesības attiecas uz dzīvojamās ēkas īpašniekiem un lietošanā esošās zemes kadastrālā vērtība 2025. gada 1. janvārī ir lielāka par tās 2024. gadā spēkā esošo kadastrālo vērtību, tai atbilstošais maksājums par zemes likumisko lietošanu no 2025. gada 1. janvāra līdz 2028. gada 31. decembrim katru gadu palielinās par 30 procentiem pret iepriekšējā gada maksājumu, līdz tiek sasniegts atbilstošais zemes likumiskās lietošanas maksas apmērs no aktuālās kadastrālās vērtības.