„Būtu vajadzīgs radikāls risinājums!”

Dzīvokļa īpašnieku zemes lietošanas maksas pieaugums atsevišķos gadījumos būs milzīgs, ziņo Tieslietu ministrija un piedāvā likuma grozījumus

Saeimā sākušās jaunas diskusijas par zemes lietošanas maksu gadījumos, kad daudzdzīvokļu māja atrodas uz zemes, kas pieder nevis dzīvokļu īpašniekiem, bet trešajai personai. Atgādināsim, ka 2023. gadā Satversmes tiesa par Satversmei neatbilstīgu atzina maksu 4% apmērā no zemes kadastrālās vērtības. Līdz 2024. gada 1. jūlijam Saeimas deputātiem jāapstiprina jauni maksājumu griesti pretējā gadījumā dzīvokļu un zemes īpašnieku attiecībās iestāsies haoss. Taču pirmais Tieslietu ministrijas izstrādātais priekšlikums Saeimas Juridiskajā komisijā netika apstiprināts.

Tiesības un pienākumi

Latvijā pastāv vispārīgs princips, ka uz zemes uzcelta un cieši ar to savienota ēka tiek uzskatīta par zemes daļu, proti, zeme un ēka ir viens nekustamā īpašuma objekts. Tomēr vēsturisku apstākļu dēļ šim principam ir arī izņēmums – piespiedu dalītais īpašums.

Tas pēc Latvijas neatkarības atjaunošanas izveidojās zemes reformas un valsts un pašvaldību īpašumu privatizācijas gaitā, kad īpašuma tiesības uz agrāk piederējušo zemi tās vēsturiskajās robežās atjaunoja tās bijušajiem īpašniekiem vai to mantiniekiem, taču uz šīs zemes pirms Latvijas neatkarības atjaunošanas bija uzceltas citai personai piederošas ēkas (būves).

Pašreiz starp šādu zemju un būvju īpašniekiem līdz būves apvienošanai vienā īpašumā ar zemi pastāv zemes likumiskās lietošanas tiesiskās attiecības, kas regulētas likumā „Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” (turpmāk – Civillikuma spēkā stāšanās likums).

Zemes likumiskā lietošana nozīmē, ka būves īpašniekam uz likuma pamata ir tiesības lietot zemi, ciktāl tā nepieciešama būves īpašuma tiesību īstenošanai. Savukārt zemes īpašniekam ir tiesības saņemt un būves īpašniekam ir likumā noteikts pienākums maksāt lietošanas maksu par zemes lietošanas tiesībām.

Šodien, ja būves īpašnieks un zemes īpašnieks nav rakstiski vienojušies citādi, likumiskās lietošanas maksas apmērs ir četri procenti no lietošanā esošās zemes kadastrālās vērtības gadā, bet ne mazāks par 50 eiro gadā.

Satversmes tiesas lēmums

Ar Satversmes tiesas 2023. gada 2. maija spriedumu lietā Nr. 2022–02–01 šāds likumiskās lietošanas maksas apmērs atzīts par tādu, kas nepilda atlīdzības funkciju. Satversmes tiesa uzskatīja, ka, nosakot pašreizējo lietošanas maksas apmēru, nav ņemti vērā izdevumi, kas mazina zemes īpašnieka ienākumus no lietošanā nodotās zemes (papildu administrēšanas un tiesvedības izdevumi, ja būves īpašnieks lietošanas maksu labprātīgi nemaksā, kā arī nodokļi, kas zemes īpašniekam jāmaksā no saņemtās lietošanas maksas).

Tāpat Satversmes tiesa īpašu uzmanību pievērsa tam, ka kadastrālās vērtības bāzes noteikšanai izmanto datus par nekustamā īpašuma tirgu 2012. gadā un pašreizējās kadastrālās vērtības un zemes lietošanas maksa nesaskan ar tirgus situāciju.

Līdz ar to Civillikuma spēkā stāšanās likuma 38. panta otrā daļa, kas noteic likumiskās lietošanas maksas apmēru, atzīta par neatbilstīgu Satversmes 1. pantam un 105. panta pirmajam un trešajam teikumam un no 2024. gada 1. jūlija atzīta par spēkā neesošu. Līdz 2024. gada 1. jūlijam Saeimai vajadzētu pieņemt jaunu regulējumu, kas noteiks maksimālos zemes lietošanas maksas griestus.

Kādus grozījumus izstrādājusi Tieslietu ministrija?

Tieslietu ministrijā paskaidro, ka Satversmes tiesa nav atzinusi par Satversmei neatbilstīgu nedz principu, ka zemes likumiskā lietošanas maksa tiek noteikta ar likumu, nedz arī to, ka Civillikuma spēkā stāšanās likumā noteiktā likumiskā lietošanas maksa četru procentu apmērā uzskatāma par neatbilstīgu Satversmei.

Tā vietā Satversmes tiesa uzsvēra, ka valstij piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību noregulēšanai ir jāizvēlas tādi līdzekļi, kas mazina zemes īpašniekam uzlikto nastu un ņem vērā izdevumus, kas mazina zemes īpašnieka ienākumus. Attiecīgi ar jaunu likumprojektu likumisko lietošanas tiesību tiesiskais regulējums tiktu pilnveidots, mazinot slogu šajās tiesiskajās attiecībās iesaistītajiem zemes īpašniekiem.

Saglabāt maksu 4% apmērā

Ar konkrēto likumprojektu Tieslietu ministrija paredzēja saglabāt jau šobrīd normatīvi noteikto zemes lietošanas maksas apmēru – četri procenti no zemes kadastrālās vērtības. Vienlaikus puses varētu vienoties par citu zemes lietošanas maksas apmēru.

Savukārt, lai mazinātu zemes īpašniekam uzlikto nastu un ņemtu vērā viņa izdevumus, tādējādi nodrošinot, ka likumiskā lietošanas maksa pilda atlīdzības funkciju, izstrādājams komplekss risinājums, kas vienlaikus nerada nesamērīgu slogu būves īpašniekam.

Kā disciplinēt parādniekus?

Pirmkārt, Tieslietu ministrijas ieskatā jāmazina iespējamās papildu izmaksas, kas zemes īpašniekam varētu rasties saistībā ar likumiskās lietošanas maksas saņemšanu. Šajā nolūkā ar konkrēto likumprojektu paredzēts ļaut zemes īpašniekam vienkāršotā kārtībā atgūt radušos izdevumus, ja zemes lietošanas maksa nav samaksāta. Proti, lai atturētu būves īpašniekus no lietošanas maksas samaksas kavējuma, kā arī atlīdzinātu zemes īpašnieka iespējamos administratīvos izdevumus, kas var rasties parādu atgūšanas ārpustiesas procesā, būves īpašniekam būs jāsedz zaudējumi un bez īpaša atgādinājuma jāmaksā zemes īpašniekam radušās papildu izmaksas 17 eiro apmērā par katra maksājuma kavējumu.

17 eiro kā prezumētās parāda atgūšanas izmaksas šobrīd ir noteiktas Ministru kabineta noteikumos Nr. 61. Šajās izmaksās ietverta rakstiska paziņojuma/brīdinājuma nosūtīšana parādnieka dzīvesvietas adreses vai kontaktinformācijas noskaidrošana (piemēram, informācijas pieprasīšana no Iedzīvotāju reģistra); telefoniska saziņa ar parādnieku; atkārtota paziņojuma nosūtīšana uz citām adresēm; dokumentu kopiju pieprasīšana kreditoram un nosūtīšana parādniekam; elektroniski paziņojumi; maksājumu grafiku sastādīšana un administrēšana u. tml.

Turklāt papildus konkrētajam likumprojektam tiks veikti grozījumi Civilprocesa likumā, atzīstot likumiskās lietošanas maksas samaksu par tādām saistībām, kas pieļauj piespiedu izpildi brīdinājuma kārtībā, tādējādi ievērojami vienkāršojot šo saistību piedziņu piespiedu kārtā.

Jāņem vērā, ka dažādu zemes likumiskās lietošanas tiesisko attiecību ietvaros arī faktiskās situācijas ir dažādas, proti, būves īpašnieks var savas saistības pildīt vai nepildīt, un šādu negodprātīgu būvju īpašnieku skaits var atšķirties u. tml. Attiecīgi arī izdevumi, kas rodas katram zemes īpašniekam, konkrētā gadījumā var būtiski atšķirties.

Tālab nav pamatoti eventuālos izdevumus, kas var rasties saistību neizpildes dēļ, iekļaut likumiskās lietošanas maksā, uzskata Tieslietu ministrijas eksperti.

Tādējādi likumiskās lietošanas maksa tiktu palielināta visiem būvju īpašniekiem neatkarīgi no tā, vai nākotnē izdevumi, kas rodas saistību neizpildes gadījumā, zemes īpašniekam faktiski radīsies vai ne. Tas nebūtu samērīgi pret būvju īpašniekiem, kas savas saistības pilda labprātīgi.

Kā nepieļaut pārāk strauju maksas pieaugumu?

Būtiski ņemt vērā, ka no 2025. gada 1. janvāra paredzētas nekustamo īpašumu kadastrālo vērtību bāzes izmaiņas. Attiecīgi atsevišķos gadījumos prognozējams likumiskās lietošanas maksas faktisks pieaugums kadastrālās vērtības bāžu aktualizācijas rezultātā.

Jaunās kadastrālās vērtības būs pamatotas ar informāciju par nekustamo īpašumu tirgus vērtībām laika periodā no 2012. gada 1. janvāra līdz 2022. gada 1. jūlijam, nepārsniedzot 80 procentus no vidējā nekustamo īpašumu cenu līmeņa 2022. gada 1. jūlijā.

Tieslietu ministrijas ieskatā kadastrālo vērtību izmaiņas nodrošinās arī zemes likumiskās lietošanas maksas objektīvu sasaisti ar zemes kā aktīva vērtību. Tas nozīmē, ka kadastrālo vērtību izmaiņas būs dažādas un daļā gadījumu tās būtiski palielināsies, attiecīgi palielinot arī likumiskās lietošanas maksas faktisko apmēru.

Virzoties uz nekustamo īpašumu kadastrālo vērtību aktualizāciju un attiecīgi zemes lietošanas maksas faktiskām izmaiņām, valstij ir jārūpējas par sabiedrības ilgtspēju un labklājību un jārod saudzīgi risinājumi, nepakļaujot iedzīvotājus nesamērīgam un pēkšņam maksājuma palielinājuma slogam.

Tālab nekustamā īpašuma nodokli 2025. gadā Tieslietu ministrija paredzējusi saglabāt piesaistītu šobrīd spēkā esošajām kadastrālajām vērtībām, turklāt plānots samērīgs atbalsta mehānisms iedzīvotājiem, kuriem jāmaksā zemes likumiskās lietošanas maksa.

Piemēram, privātmājai Jūrmalā (Lielupē) šobrīd aprēķinātā zemes likumiskās lietošanas maksa gadā (no 2012. gada kadastrālās vērtības) ir 4728 eiro, bet pēc kadastrālo vērtību aktualizācijas tā būs 17 906 eiro, kas ir ievērojams zemes likumiskās lietošanas maksas pieaugums.

Arī daudzdzīvokļu dzīvojamo māju gadījumā dzīvokļa īpašnieku zemes lietošanas maksas pieaugums atsevišķos gadījumos ir būtisks – Jūrmalā (Majori) no 135 eiro gadā līdz 800 eiro gadā, Jūrmalā (Lielupe) no 266 eiro līdz 1840 eiro, Rīgā (Vecrīga) no 581 eiro līdz 1280 eiro, Rīga (Vecās Ģertrūdes baznīcas apkaime) no 192 eiro līdz 400 eiro.

Minētajos piemēros zemes likumiskās lietošanas maksas apmērs privātmājas vai dzīvokļa īpašniekam pieaugs vairākkārt. Zemes likumiskās lietošanas maksas maksātāji ir arī tādi būves īpašnieki, kuriem šis maksājums ir jāveic primārās sociālās vajadzības (sava mājokļa) nodrošināšanai, kas ir papildus izdevums citiem mājsaimniecības ikdienas izdevumiem.

Proti, ja mājsaimniecībai tik straujš regulāro izdevumu pieaugums iestājas pēkšņi, tas var novest pie personas sociālā stāvokļa būtiskas pasliktināšanās vai pat nespējas segt visus mājsaimniecībai nepieciešamos izdevumus, kas savukārt var rezultēties mājokļa zaudēšanā.

Lai novērstu šādas situācijas, Tieslietu ministrijas ieskatā valstij ir no sociāli atbildīgas valsts principa izrietošs pienākums īslaicīgi iejaukties privāttiesiskajās attiecībās un paredzēt dzīvojamo ēku un nedzīvojamo ēku, kurās ir dzīvojamo telpu grupas, īpašniekiem pārejas periodu, kurā ieplānot turpmāko finansiālo rīcību. Ņemot vērā iepriekš minēto, atbilstīgi likumprojektam bija iecerēts, ka:

■ no 2024. gada 1. jūlija līdz 2025. gada 1. janvārim lietošanas maksa būs tāda pati kā līdz šim, bet, lai mazinātu likumiskās lietošanas maksas samaksas kavējuma negatīvās sekas, darbosies likumprojektā noteiktā norma par atbalsta pasākumiem zemes īpašniekiem;

■ no 2025. gada 1. janvāra līdz 2028. gada 31. decembrim lietošanas maksas izmaiņas variēs atkarībā no tā, vai ēkā ir dzīvojamās telpas, un no tā, kādas ir zemes kadastrālās vērtības izmaiņas konkrētajā teritorijā;

■ no 2029. gada 1. janvāra zemes likumiskās lietošanas maksas apmērs arī tādās ēkās, kurās ir dzīvojamās telpas, tiek noteikts atbilstīgi aktuālajām zemes kadastrālajām vērtībām. Piedāvātajā risinājumā ietvertais pakāpeniskais likumiskās lietošanas maksas pieaugums ir taisnīgs, vienlaikus nesamērīgi neierobežojot zemes īpašnieku tiesības. Norma, kas paredz, ka dzīvokļu īpašnieku maksājumi par zemes nomu palielinās pakāpeniski, nevis strauji, ir jāvērtē kopsakarā ar visu Civillikuma spēkā stāšanās likumā, Civilprocesa likumā un Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumā paredzēto grozījumu kopumu, proti, visām tām priekšrocībām, ko zemes īpašniekiem paredz grozījumi.

„Jāuzsver, ka zemes īpašnieki no 2025. gada 1. janvāra (vai kā maksimums no 2029. gada 1. janvāra – attiecībā uz gadījumiem, kad uz zemes atrodas būves ar dzīvojamām telpu grupām) var gaidīt, ka likumiskās lietošanas maksa turpmāk tiek aprēķināta no kadastrālās vērtības, kas jau daudz precīzāk atspoguļo viņiem piederošo nekustamo īpašumu vērtību. Vienlaikus jāņem vērā, ka valsts politika saistībā ar kadastrālo vērtību bāzes aktualizēšanu ietver arī plānotus atvieglojumus attiecībā uz nekustamā īpašuma nodokli. Ņemot vērā minēto, ir būtiski likumprojektā piedāvātos risinājumus skatīt kopsakarā arī ar citiem tiesību sistēmā šobrīd paredzētajiem risinājumiem,” teikts grozījumu anotācijā.

„Nevaram dzīvot no tiesas līdz tiesai!”

Kā ziņo lvportals.lv, Tieslietu ministrijas priekšlikumus kritiski vērtēja gan Ekonomikas ministrijas, gan Tiesībsarga biroja pārstāvji, kā arī deputāti.

Saeimas Juridiskās komisijas vadītājs Andrejs Judins uzskata, ka šajā nebeidzamajā stāstā, kuru vairākkārt skatījusi Satversmes tiesa, būtu nepieciešams radikāls risinājums, piemēram, izbeigt dalīto īpašumu pēc aptuveni 30–50 gadiem, nosakot procentus kā izpirkuma maksu.

Zemes īpašnieku pārstāvis Normunds Šlitke uz A. Judina vaicāto, vai valsts var noteikt maksājuma robežu, atbildēja, ka parasti cenu griestus valsts nosaka īslaicīgi – krīzes situācijās. N. Šlitke bija kritisks par TM centieniem līdz 1. jūlijam izpildīt Satversmes tiesas spriedumu. Pēc viņa teiktā, neesot bijis diskusiju, kurās tiktu pieaicinātas visas iesaistītās puses, tai skaitā dzīvokļu biedrības un citi, kas iesaka nesteigties ar attiecīgajiem grozījumiem.

TM Civiltiesību departamenta direktore D. Palčevska, reaģējot uz N. Šlitkes minēto, ka valsts regulējums īres vai nomas maksai pieļaujams tikai uz neilgu laika periodu, paskaidroja: „Jā, no valsts puses brīvā tirgus apstākļos tas ir pamatots secinājums. Taču mēs nerunājam par piespiedu dalīto īpašumu kā brīvā tirgus situāciju, kurā abas puses izvēlējušās dzīvot šāda veida attiecībās. Tādēļ mēs uzsveram, ka tās ir likumiskās lietošanas attiecības, jo, savstarpēji vienojoties, puses netiek galā. Arī Satversmes tiesa nav norādījusi, ka likumiskā maksa ir nepareizs princips, no kura jāvirzās prom. Satversmes tiesa ir secinājusi, ka likuma regulējums atbilst vienlīdzības principam. Līdz ar to uzskatām, ka likumiski regulēt šo maksu ir atbilstoši. Jautājums, kas jārisina, ir atbilstoša maksa vai cits veids, kādā zemes īpašnieks saņem taisnīgu ienākumu daļu.”

Savukārt Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likums dod iespēju dzīvojamajās mājās izbeigt dalīto īpašumu. Tajā arī ir noregulēta cena – aktuālā kadastrālā vērtība –, kuru samaksājot notiek zemes īpašuma izpirkšana.

Ja iecerēts, ka nomas maksa vienlaikus būtu arī izpirkuma maksa, jāvienojas, kādā laika periodā un kāds būs maksājums, lai zemes īpašnieks saņemtu taisnīgu atlīdzību, piebilda TM pārstāve.

Komentējot vēl vienu kritisku piezīmi par to, ka pēc kadastrālās vērtības aktualizācijas zemei tā pieaugs un zemes īpašniekam būs jāmaksā lielāks nekustamā īpašuma nodoklis, D. Palčevska skaidroja, ka sagatavotie grozījumi Kadastra likumā paredz, ka, pārejot uz aktuālajām kadastrālajām vērtībām, nekustamā īpašuma nodoklis paliek piesaistīts šī brīža kadastrālajām vērtībām. Tas nozīmē, ka, palielinoties kadastrālajai vērtībai, no kuras tiks aprēķināta likumiskā maksa, zemes īpašnieks turpinās maksāt nekustamā īpašuma nodokli no iepriekšējās kadastrālās vērtības. Zemes īpašnieka ienākums pieaug uz iepriekšējā nekustamā īpašuma nodokļa apmēra rēķina.

Saeimas Juridiskā komisija pēc vairāku iebildumu uzklausīšanas neuzņēmās atbildību un neatbalstīja TM sagatavoto likumprojektu, kā arī nevirzīja to izskatīšanai Saeimā, jo, kā sacīja A. Judins: „Mēs nevaram dzīvot no viena Satversmes tiesas sprieduma līdz nākamajam”.

Juridiskās komisijas vadītāja vērtējumā TM izstrādātais likumprojekts ir jāapspriež ārpus Saeimas un jāskata valdībā kopā ar iesaistītajām pusēm, jo pastāv daudz neatrisinātu jautājumu. Jābūt skaidrībai, kāds būs likuma regulējums pēc 1. jūlija, uzsvēra A. Judins, aicinot iesniegt konstruktīvus priekšlikumus Tieslietu ministrijai. Sadarbībā ar iesaistītajām pusēm TM jārod konceptuāli risinājumi, proti, kādam jābūt procentu maksājumam par zemes lietošanu, kā izbeigt dalīto īpašumu un kā konkrēto mērķi sasniegt.

„Šis ir nesamierināms stāsts, kurā ietvertas izteikti pretējas intereses. Ideālistiski ir gaidīt, ka Saeimā nonāks likumprojekts, par kuru visi būs vienojušies. Spriedze pastāvēs nemitīgi, jo zemes īpašnieki vienmēr vēlēsies saņemt vairāk, turpretī ēku īpašnieki – maksāt mazāk. Mums jāmēģina abu pušu intereses līdzsvarot,” rezumēja D. Palčevska, piebilstot, ka darbs tiks turpināts.

Piemēri

Piemēri abās tabulās par iespējamo katra gada likumiskās lietošanas maksas apmēru norādīti indikatīvi, ņemot vērā no 2025. gada 1. janvāra paredzētās nekustamo īpašumu kadastrālās vērtības.

Privātmājas:

Daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas: