Vai mani drīkstēs izlikt no dzīvokļa?

Skaidrojam, kā jaunais Dzīvojamo telpu īres likums darbojas dažādās dzīves situācijās

Jaunā Dzīvojamo telpu īres likuma izstrāde ilga vairākus gadus. Ko noteic 2021. gada 1. maijā spēkā stājies normatīvais akts, analizējam kopā ar Cilvēktiesību aizsardzības komitejas juristu Denisu Gorbu.

„Deviņdesmitajos gados nopirku dzīvokļa īres tiesības uz 99 gadiem. Kas tagad notiks ar manu līgumu?”

– Dzīvokļa nomas tiesību pārdošanu arī agrāk neparedzēja neviens normatīvais akts. Savukārt pēc jaunā īres likuma dzīvokļa vai mājas īpašnieks var uzstāt uz šī 99 gadu īres līguma pārslēgšanu atbilstoši likumā noteiktajam – uz laiku līdz 10 gadiem. Saimnieks šīs sarunas varēja uzsākt jau 2021. gada 1. maijā. 

Komentējot šo situāciju, vēršu uzmanību uz interesantu aspektu – jaunā īres likuma pārejas noteikumos teikts, ka pārskatīšanai un pārslēgšanai uz laiku līdz 10 gadiem tiek pakļauti tikai neterminētie īres līgumi, tādēļ nav skaidrs, vai šī prasība tiks attiecināta uz terminētu līgumu, kura darbības laiks pārsniedz 10 gadu periodu, piemēram, darbības termiņu uz 99 gadiem, kā mūsu lasītāja aprakstītajā gadījumā. Šīs situācijas nāksies interpretēt tiesai.

Noteikti gribēsiet zināt, kas notiks, ja īrnieks nevēlēsies pārslēgt viņam izdevīgu ilgtermiņa vai beztermiņa īres līgumu. Šādā gadījumā dzīvokļa vai mājas īpašniekam ir tiesības vērsties tiesā, kura saskaņā ar jaunā īres likuma pārejas noteikumiem noteiks līguma termiņu pēc saviem ieskatiem, bet ne ilgāku par 10 gadiem. Turklāt likumā nav skaidras atbildes uz jautājumu, vai tiesai jāsaglabā līdz 2021. gada 1. maijam noslēgtā līguma noteikumi. Domāju, ka dzīvokļa vai mājas īpašnieks, izmantojot gadījumu, var prasīt pārskatīt tādu sev būtisku līguma punktu kā īres maksa.

„Pirms vairākiem gadiem parakstīju dzīvokļa īres līgumu, nenorādot tā termiņu. Runā, ka jaunajā īres likumā ir aizliegti beztermiņa līgumi. Ko man tagad darīt?”

– Jau no 2021. gada 1. maija jūsu dzīvokļa īpašnieks var lūgt pārslēgt līgumu. Arī pats īrnieks var vērsties pie dzīvokļa īpašnieka ar šādu lūgumu.

Ja pusēm neizdodas panākt vienošanos par jaunā līguma termiņu un nosacījumiem, tad ieinteresētā puse vēršas tiesā ar lūgumu noteikt jaunu līguma termiņu. Šī jautājuma labprātīgai sakārtošanai ir noteikts termiņš – 2026. gada 31. decembris. Ja līdz šai dienai puses nevienojas par jaunu līgumu, lemjot paši vai ar tiesas starpniecību, tad vecais beztermiņa līgums tiek automātiski izbeigts.

„Dzīvoju namīpašnieka mājā kopš 1985. gada ar beztermiņa īres līgumu. Tātad, ja es nenoslēgšu līgumu ar saimnieku līdz 2026. gadam, viņš varēs mani izlikt no dzīvokļa? Kā lai sevi aizstāvu?”

– Denacionalizēto māju īrnieki, kuru īres līgumi slēgti vēl padomju gados vai arī viņi beztermiņa līgumu parakstījuši ar pašu namīpašnieku, jaunajā likumā izdalīti īpašā grupā. Pie viņiem ar uzaicinājumu noslēgt terminētu līgumu namīpašnieks var vērsties jau no 2021. gada 1. maija, bet celt prasību tiesā ar lūgumu noteikt jaunā līguma darbības termiņu – tikai no 2024. gada 1. janvāra. Ja līgumattiecībās iesaistītās puses līdz 2026. gada 31. decembrim neko nebūs izdarījušas terminēta līguma noslēgšanai, tad esošais beztermiņa līgums zaudēs spēku ar 2037. gada 1. janvāri.

Lielāko risku saskatu faktā, ka no 2024. gada namīpašnieku īrniekiem  būs ļoti grūti pasargāt sevi  no īres maksas paaugstināšanas.

„Īrēju dzīvokli sērijveida mājā, ir īres līgums uz gadu. Kas man mainīsies, jaunajam likumam stājoties spēkā?”

– No līguma termiņa viedokļa šādiem īrniekiem jaunais likums neko nemaina. Viņiem nav jāvēršas pie dzīvokļa īpašnieka ar lūgumu pārslēgt līgumu.

„Es pats izīrēju dzīvokli īrniekiem. Vai tiešām visi īres līgumi ir jānostiprina zemesgrāmatā?”

– Jaunajā likumā tiek uzsvērts, ka jebkura no pusēm var prasīt līguma nostiprināšanu zemesgrāmatā, bet to izdara tikai pēc pušu vienošanās. Nav obligātas prasības līgumu nostiprināt zemesgrāmatā.

Ja tomēr līgums ir notariāli apliecināts vai nostiprināts zemesgrāmatā, tad īpašniekam – izīrētājam – būs vieglāk izlikt īrnieku, kurš ir parādā par īri vai komunālajiem maksājumiem. Lai atbrīvotos no īrnieka, viņam jāvēršas tiesā ar lūgumu par izlikšanu bezstrīda kārtībā.

„Vasarā izīrēju dzīvokli Jūrmalā uz laiku no trim dienām līdz divām nedēļām. Kas man mainīsies saistībā ar jaunā likuma spēkā stāšanos?”

– Jaunais likums neattiecas uz īslaicīgu vai sezonālu dzīvojamo telpu nomu tūristiem.

„Manam īrniekam ir beidzies īres līgums, bet viņš neizvācas. Vai tiešām es varu viņu izlikt bez tiesas? Kā man jārīkojas, lai to izdarītu?”

– Likuma galīgajā redakcijā nav paredzēta iespēja izlikt īrnieku bez tiesas sprieduma, sevišķi, ja līgums noslēgts laikā līdz 2021. gada 1. maijam. Īpašnieks var vērsties tiesā un prasīt, lai īrnieks tiktu izlikts un piedzīta zaudējumu kompensācija un maksa par telpu izmantošanu.

„Kā rīkoties dzīvokļa īpašniekam, kurš vēlas pirms īres līguma termiņa beigām izlikt īrnieku, kurš uzkrājis komunālo maksājumu parādus?”

– Saskaņā ar jaunā likuma 24. pantu īpašniekam ir tiesības izbeigt līgumu pirms termiņa, ja īrnieka maksājumu kavējums pārsniedz divus mēnešus. Ja īrnieks atsakās izvākties brīvprātīgi, tad īpašniekam jāvēršas tiesā.

„Es īrēju pašvaldības dzīvokli, un man uzkrājies parāds – aptuveni 300 eiro. Vai es jebkurā brīdī varu atrasties uz ielas?”

– Ja parāds ir divu mēnešu maksājumu apmērā, pašvaldība var vērsties tiesā, pieprasot jūsu izlikšanu.

„Īres līgumā kā galvenais īrnieks esmu norādīts tikai es, bet kopā ar mani dzīvo arī pieaugušie bērni. Vai taisnība, ka pēc jaunā likuma spēkā stāšanās saimnieks varēs pieprasīt, lai bērni izvācas, jo viņi nav iekļauti īres līgumā?”

– Iepriekšējā likumā bija samērā brīvi nosacījumi attiecībā uz īrnieka tuviniekiem, kuri varēja apmesties dzīvoklī. Īrniekam bija tiesības pie sevis iemitināt laulāto, nepilngadīgos bērnus, vecākus, darbnespējīgus brāļus un/vai māsas, kā arī pieaugušos bērnus, ja viņiem nav savas ģimenes. Šos radiniekus nebija nepieciešams ierakstīt līgumā, par viņiem vajadzēja tikai rakstiski informēt īpašnieku.

Jaunajā likumā būtiski sašaurinās to radinieku loks, kurus atļauts iemitināt bez izīrētāja piekrišanas. Īrnieks var iemitināt laulāto un jebkura vecuma bērnus, ja par to rakstveidā ir informēts dzīvojamās platības īpašnieks. Par visām  pārējām personām ir jāsaņem īpašnieka rakstiska atļauja. Turklāt visas personas, kuras ievākušās dzīvoklī pēc 2021. gada 1. maija, ir jāuzrāda īres līgumā.

Tomēr radinieki, kuri dzīvoklī dzīvo uz vecā likuma pamata, pēc 2021.gada 1. maija netiks izlikti.

„Esmu veca un dzīvoju īrētā dzīvoklī. Vēlos, lai pēc manas nāves šajā dzīvoklī turpinātu dzīvot mazdēls. Kas man jāizdara saistībā ar jaunā likuma prasībām, lai mazdēls netiktu izlikts?”

– Risinājumi, kas saistīti ar īrnieka nāvi, skatīti likuma 16. pantā. Tur teikts, ka īrnieka ģimenes locekļi nesaņem patstāvīgās prasījuma tiesības uz dzīvojamo telpu (izņemot gadījumus, kad jaunā likuma līgums noslēgts uzreiz ar vairākiem ģimenes locekļiem kā vienlīdzīgiem īrniekiem). Ja īrnieks zaudē telpu lietošanas tiesības, tad visiem pārējiem arī jāatbrīvo dzīvoklis.

Tomēr, ja īrnieks ir miris, tad viņa laulātam vai bērniem trīs mēnešu laikā ir tiesības prasīt dzīvojamās telpas īres līguma noslēgšanu ar viņu iepriekšējā īrnieka vietā, nemainot iepriekšējā īres līguma nosacījumus, izņemot īres līguma termiņu, kuru nosaka ne ilgāku par 10 gadiem.

Ja mazdēls ir bija iemitināts dzīvoklī, pamatojoties uz veco īres likumu līdz 2021. gada 1. maijam, tad viņam ir tiesības prasīt līguma pārslēgšanu mirušās vecmāmiņas vietā.

„Nesen mani apciemoja dzīvokļa saimnieks un brīdināja, ka vēlas paaugstināt īres maksu, sakot, ka jaunais likums dodot viņam tādas tiesības. Kā pareizi argumentēt sarunu, lai maksa netiktu paaugstināta?”

– Ja jūsu spēkā esošajā īres līgumā nekas nav teikts par īpašnieka tiesībām paaugstināt maksu, tad vienkārši nepiekrītiet. No īpašnieka puses maksas paaugstināšana būs Civillikuma pārkāpums.

„Mūsu namīpašnieks pārdeva māju, un tagad mēs nezinām, kur pārskaitīt īres maksu. Varbūt jaunais likums mums kaut kā palīdzēs?”

– Likuma 18. panta otrajā daļā skaidri noteikts, ka izīrētājam ir pienākums informēt īrniekus par savu adresi un dzīvokļa vai mājas atsavināšanu (piemēram, par tās pārdošanu).

„Ko prasīt no īpašnieka, kurš vēlas mūs izlikt pārbūves un mājas renovācijas dēļ?”

– Likums īpašniekam uzliek par pienākumu īrniekiem atlīdzināt pārcelšanās izmaksas, atlīdzināt izmaksas, kas radušās, veicot uzlabojumus dzīvoklī, un visus nodarītos zaudējumus. Citu dzīvokli no esošā namīpašnieka jūs prasīt nevarat.